LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article R. 353-44 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que, quinze jours avant l'échéance du remboursement ou de la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique le décompte, par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires de l'immeuble ; que pendant un délai d'un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ou de leurs représentants ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2012), que la société d'HLM d'Ile-de-France, aux droits de laquelle se trouve la société Immobilière 3 F, propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X..., a délivré à celle-ci un commandement de payer une certaine somme à titre de régularisation de charges, puis, cet acte étant demeuré infructueux, l'a assignée en paiement et en acquisition de la clause résolutoire ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que la bailleresse ne justifie pas avoir mis à la disposition de la locataire les pièces justificatives pendant un délai d'un mois après l'envoi du décompte pour les années 2005, 2006 et 2007 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les décomptes annuels mentionnaient que les pièces justificatives des dépenses pouvaient être consultées pendant trente jours suivant leur réception et que la locataire n'alléguait pas avoir été privée de son droit de prendre connaissance de ces pièces, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu les articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière 3 F
IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société SADIF SA HLM aux droits de qui se trouve la société Immobilière 3 F de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement sis ... 75015 Paris, conclu le 12 juin 1995, avec Mme Marie Jeanne Y... née Ama X... ;
AUX MOTIFS QUE « la société Immobilière 3F soutient que les causes du commandement de payer du 22 décembre 2009 n'ont pas été payées et que la clause résolutoire est acquise, qu'en effet, même en déduisant les charges comme l'a fait le premier juge, le compte n'était pas soldé et que ces dernières ne pouvaient être déduites de cet acte, étant soit prescrites, soit indemnisées par le FSL ou justifiées et tenues à la disposition de la locataire. Mme Y... soutient qu'elle n'a pas de dette locative et que la bailleresse ne justifie pas des loyers et des charges qui seraient impayés et que les justificatifs versés ne sont pas suffisants. La dette était de 1. 023, 61 € en novembre 2010 selon le décompte du bailleur mais ramenée à 812, 25 € par ce dernier après déduction de 211, 36 € de frais d'huissier. La locataire à l'audience devant le premier juge le 15 décembre 2010 avait fait état de ce que les charges n'étaient pas suffisamment justifiées. Le premier juge entre 2004 et 2009 a soustrait la somme de 1425, 50 € à ce titre. Cependant pour la régularisation des charges 2004, la bailleresse soutient à juste titre que la demande est prescrite et qu'elle produit les justificatifs pour l'année 2009. Pour les autres années, le premier juge a justement déduit les sommes de 249, 70 € pour 2005, 112, 86 € pour 2006 et 248, 18 € pour 2007. En effet, la bailleresse contrairement à ce qu'elle soutient ne justifie pas avoir mis à la disposition de Mme Y... les pièces justificatives pendant un délai d'un mois après l'envoi du décompte pour ces années et n'en justifie pas devant la cour. Pour l'année 2008, il n'est pas contesté que le FSL a payé la somme due de 386, 59 € cette somme doit être également déduite et la cour n'ayant pas à s'immiscer dans les rapports entre cet organisme et la locataire. Il en résulte une somme totale due par la bailleresse de 997, 33 € pour les charges injustifiées des années 2005 à 2008 inclus. Le commandement de payer du 22 décembre 2009 portait sur la somme principale de 1. 337, 67 €. Le décompte produit portant sur la période mai 2004 à novembre 2011, fait état d'une dette de 1115, 97 € au 22 février 2010 soit dans les deux mois du commandement de payer. Mme Y... ne justifie pas de versements en plus de ceux comptabilisés par le ceux comptabilisés par le bailleur sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise, Il doit être déduit de cette somme de 1. 115, 97 € celle de 211, 36 € de frais de poursuite qui ne constitue ni des loyers ni des charges et celle de 997, 33 € de charges, le compte de la locataire était alors créditeur de la somme de 92, 72 €. Il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce que la clause résolutoire a été considérée comme non acquise » ;
ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES EN LES SUPPOSANT ADOPTES QU'« il résulte du décompte produit par le bailleur et des pièces versées au débat par le locataire que les parties sont d'accord sur le montant des loyers appelés et payés mais en désaccord sur le montant et la date d'exigibilité des charges récupérables ; qu'il résulte également des éléments versés au débat que les régularisations des charges ne sont pas exigibles faute de justification suffisante ; qu'en conséquence, le 22 décembre 2009, la dette du locataire, Madame Marie Jeanne Y... née X... Ama s'élevait à :- la somme de 1. 507, 87 euros selon décompte du bailleur, dont il convient de déduire :- les montants des régularisations pour charges injustifiées pour les années 2004 à 2008, soit la somme de 1. 300, 24 euros (302, 91 + 249, 70 + 112, 86 + 248, 18 + 386, 59), soit une dette locative de 207, 63 euros au 22 décembre 2010 ; que le 23 février 2010, deux mois après le commandement de payer, le solde du compte locatif du locataire, Madame Marie Jeanne Y... née X... Ama s'élevait à : la somme de 1. 502, 56 euros selon décompte du bailleur, dont il convient de déduire :- les montants des régularisations pour charges injustifiées pour les années 2004 à 2008, soit la somme de 1. 300, 24 euros (302, 91 + 249, 70 + 112, 86 + 248, 18 + 386, 59) ;- les frais de poursuites : 137, 98 + 133, 62 + 77, 74 euros = 349, 34 euros, soit un solde créditeur de 147, 02 euros au 23 février 2010 ; qu'en conséquence, il convient de constater que la dette locative avait été apurée par le locataire deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire » ;
1. ALORS QUE selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, codifié à l'article R. 353-44 du C. C. H., « les charges récupérables correspondent à des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles et doivent être limitativement énumérées dans le bail. Elles peuvent faire l'objet de provisions et doivent, en ce cas, donner lieu à régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle, ou par celle de budgets prévisionnels. Quinze jours avant l'échéance du remboursement ou de la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique le décompte, par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires de l'immeuble. Pendant un délai d'un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ou de leurs représentants. Lorsqu'ils en font la demande, toutes explications utiles sur les dépenses de gestion leur sont présentées » ; que la société Immobilière 3 F versait aux débats les relevés individuels de charges adressés à Mme Y... pour les années 2005 à 2008 qui portaient en bas de page la mention suivante « le solde de cette régularisation sera porté sur votre prochain avis d'échéance. Les pièces justificatives de ces dépenses peuvent être consultées dans les 30 jours qui suivent la réception de ces relevés » suivie de l'adresse de la société Sadif, de ses numéros de téléphone et de télécopie et de son adresse Internet ; qu'elle soutenait qu'elle avait ainsi satisfait à la seule obligation que le texte susvisé mettait à sa charge, en laissant la locataire accéder à ces documents justificatifs, sauf à cette dernière à établir qu'ayant cherché à le faire, elle se serait heurtée à un refus ; que la cour d'appel qui énonce que l'exposante ne démontrait pas avoir mis à la disposition de Mme Y... les pièces justificatives pendant un délai d'un mois après l'envoi du décompte, et qui ne procède à aucun examen de ces documents, viole l'article 455 du Code de procédure civile ;
2. ALORS QUE en l'état de la communication par la bailleresse des relevés individuels de charges adressés à Mme Y... indiquant « le solde de cette régularisation sera porté sur votre prochain avis d'échéance. Les pièces justificatives de ces dépenses peuvent être consultées dans les 30 jours qui suivent la réception de ces relevés » suivie de l'adresse de la société Sadif, de ses numéros de téléphone et de télécopie et de son adresse Internet, la Cour d'appel qui juge que ces documents n'établissaient pas que le bailleur aurait mis à disposition de son locataire, dans le délai légal, les justificatifs des charges, les a dénaturés par omission en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3. ALORS QUE en l'état de la communication par la bailleresse des relevés individuels de charges adressés à Mme Y... indiquant « le solde de cette régularisation sera porté sur votre prochain avis d'échéance. Les pièces justificatives de ces dépenses peuvent être consultées dans les 30 jours qui suivent la réception de ces relevés » suivi de l'adresse de la société Sadif, de ses numéros de téléphone et de télécopie et de son adresse Internet, la Cour d'appel qui a considéré qu'il incombait à la bailleresse de prouver qu'elle avait tenu les pièces justifiant les dépenses engagées pour l'immeuble à la disposition de la locataire lorsqu'il incombait à Mme Y... d'établir qu'elle s'était heurtée à un refus ou une difficulté quelconque après avoir demandé à consulter les documents litigieux, a inversé la charge de la preuve en violation des l'article 1315 du Code civil et R. 353-44 du Code de la construction et de l'habitation ;
4. ALORS QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a considéré que les sommes réclamées au titre de la régularisations de charges pour 2005, 2006, 2007 et 2008 n'étaient pas dues faute de justification ; qu'en statuant ainsi lorsque la locataire n'alléguait pas n'avoir pas été mise en mesure de prendre connaissance des justificatifs tenus à sa disposition par la bailleresse pendant un mois à compter de la notification de ses écritures d'appel du 11 mai 2011 et ne formait aucune contestation sur le montant des charges qui lui étaient réclamées, la Cour d'appel a violé l'article R. 353-44 du C. C. H. ;
5. ALORS QUE quinze jours avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que la méconnaissance de cette obligation ne prive pas le bailleur de sa créance de régularisation dès lors qu'il est en mesure d'établir, même après l'expiration de ce délai, que les charges demandées sont dûment justifiées, en permettant au locataire de faire valoir toute contestation à ce sujet dans le cadre d'une procédure contradictoire ; que le bailleur qui tient à la disposition du locataire, fût-ce devant le juge, les pièces justificatives des charges locatives, satisfait ainsi aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. Civ. 1ère, 8 décembre 2010, Bul. III n° 216) ; qu'en sanctionnant le bailleur par la perte de sa créance du bailleur correspondant à la régularisation de charges dont le montant et le répartition n'étaient pas contestés, sans rechercher malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions signifiées le 10 novembre 2011, p. 6) si, dès lors que le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire les pièces justifiant du montant des charges et non de lui communiquer ces pièces, la SADIF n'avait pas satisfait à ses obligations en tenant les pièces justificatives à la disposition de Mme Y... qui n'avait pas souhaité les consulter, un mois à compter de la signification de ses conclusions d'appel du 11 mai 2011, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article R. 353-44 du C. C. H.
