LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° C 12-27. 512 et W 12-28. 380 ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° C 12-27. 512, qui est recevable, et sur le premier moyen du pourvoi n° W 12-28. 380, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que l'audit de la société Thor Ingenieurie concluait en indiquant que les installations de chauffage, climatisation et ventilations installées dans l'immeuble, totalement obsolètes et non adaptées aux contraintes d'hygiène réglementaires, devaient être remplacées, et souverainement retenu que compte tenu de cette conclusion et de l'avantage pour la copropriété comme pour la SCI Europe immobilière de réaliser les travaux pendant les vacances d'été, la convocation en urgence était justifiée, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi n° W 12-28. 380 et sur le second moyen du pourvoi n° C 12-27. 512, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que le nombre de voix de la SCI n'avait pas été réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, et retenu à bon droit que Mme X... ayant voté en faveur de toutes les résolutions de l'assemblée générale du 27 juin 2007 à l'exception des décisions n° 10 et 12, sa demande de nullité n'était recevable que pour ces deux résolutions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à la recherche que ses constatations rendaient inopérantes relative à la caractérisation de l'urgence de la décision n° 13 en faveur de laquelle elle avait voté, en a exactement déduit que seules les décisions n° 10 et 12 devaient être annulées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... et le syndicat des copropriétaires du 18-22 rue de Berri à Paris à payer à la société Europe immobilière la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... et du syndicat des copropriétaires du 18-22 rue de Berri à Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° C 12-27. 512 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 18-22 rue de Beri à Paris.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR refusé d'annuler dans son intégralité l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 18-22 rue de Berri en date du 27 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1957, sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion ; que la convocation expédiée le 5 juin 2007 visait un "délai réduit compte tenu de la proximité des congés d'été''; que la nature des résolutions prises à l'unanimité par les copropriétaires justifie a posteriori l'urgence à réunir la copropriété, la preuve de l'urgence pouvant être rapportée dans le cadre de la procédure ; qu'en l'espèce, la SCI EUROPE IMMOBILIERE s'est vue autoriser à supprimer à ses frais la tour de refroidissement liée à sa climatisation des bureaux et à la remplacer par un autre type de climatisation ; qu'il ressort de l'audit de la société THOR INGENIERIE concernant les installations techniques de chauffage, climatisation et ventilations installées dans l'immeuble que l'équipement de climatisation fonctionnait avec un système de fluide n'étant plus autorisé depuis 2004 et devant être totalement interdit en 2010 et que la tour de refroidissement existante avait, un fort potentiel de développement et de prolifération des légionnelles ; que l'audit concluait en indiquant que les installations étaient totalement obsolètes et non adaptées aux contraintes d'hygiène réglementaire et devaient être remplacées ; que compte tenu de cette conclusion et de l'avantage pour la copropriété comme pour la SCI EUROPE IMMOBILIERE de voir réaliser les travaux pendant les vacances d'été durant lesquelles l'immeuble était moins occupé, il y a lieu de considérer que la convocation en urgence était justifiée ;
ALORS QUE sauf urgence, les copropriétaires sont convoqués à l'assemblée générale au moins vingt-et-un jours avant la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ; qu'en retenant, pour décider que l'urgence justifiait un délai réduit de convocation, qu'un rapport d'audit établissait que le système de climatisation des bureaux de la SCI EUROPE IMMOBILIÈRE n'était plus conforme aux normes de sécurité et que les règles d'hygiène imposaient de procéder au remplacement de la tour de refroidissement pendant les vacances d'été au moment où les copropriétaires seraient le moins dérangés, au lieu de rechercher si l'ancien syndic a eu connaissance si tardivement de la nécessité de procéder à de tels travaux qu'il n'ait pas été en mesure de respecter le délai de convocation de 21 jours pour réunir les copropriétaires en assemblée avant les vacances d'été afin d'autoriser la réalisation des travaux lors de cette période de l'année, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'urgence ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR refusé d'annuler dans son intégralité l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 18-22 rue de Berri en date du 27 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QUE Madame X... a voté toutes les résolutions de l'assemblée générale du 27 juin 2007 à l'exception des résolutions 10 et 12 ; que sa demande de nullité n'est dès lors recevable que pour ces deux résolutions portant l'une sur l'autorisation individuelle donnée à Madame Y...de " faire procéder à la pose sur la partie supérieure de son balcon de châssis vitrés, dont la menuiserie métallique sera d'une couleur identique à celle des ouvertures de cette façade " et l'autre sur l'embauche de Madame Z...pour l'entretien des parties communes et les modalités de son travail et sur la réalisation d'une étude sur le fonctionnement et l'état de la production d'eau chaude sanitaire ; qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes mais lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit a la somme des voix des autres copropriétaires ; qu'en l'espèce, la SCI EUROPE IMMOBILIERE détient 54 464/ 100 000èmes des parties communes générales, ainsi qu'il en ressort de l'attestation notariée versée aux débats ; que les millièmes des autres copropriétaires s'élèvent donc à 100 000-54 464 = 45 536/ 100 000èmes ; que les voix dont disposait la SCI EUROPE IMMOBILIERE devaient être réduite à ce total ; qu'il ne ressort pas du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété que cette réduction ait été faite ; que la SCI EUROPE IMMOBILIERE fait valoir que les résolutions ont été votées à une majorité supérieure ; que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est une disposition d'ordre public dont la violation entraîne la nullité de la décision ; que les résolutions 10 et 12 seront annulées et que le jugement sera confirmé sur ce point ;
ALORS QUE l'assemblée générale est nulle dans son entier lorsqu'il n'a pas été procédé à la réduction des voix requise par l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 sans qu'il y ait lieu de subordonner l'exercice de l'action en nullité à la condition que le copropriétaire soit opposant ou défaillant ; qu'en décidant que Mme X... était seulement en droit de poursuivre l'annulation des résolutions auxquelles elle s'était opposée, tout en constatant que l'assemblée générale du 27 juin 2007 ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé les dispositions précitées.
Moyens produits au pourvoi n° W 12-28. 380 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1957, sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ; que la convocation expédiée le 5 juin 2007 visait « un délai réduit compte tenu de la proximité des congés d'été » ; que la nature des résolutions prises à l'unanimité par les copropriétaires justifie a posteriori l'urgence à réunir la copropriété, la preuve de l'urgence pouvant être rapportée dans le cadre de la présente procédure ; qu'en l'espèce, la SCI Europe Immobilière s'est vue autoriser à supprimer à ses frais la tour de refroidissement liée à la climatisation des bureaux et à la remplacer par un autre type de climatisation ; qu'il ressort de l'audit de la société Thor Ingenieurie concernant les installations techniques de chauffage climatisation et ventilations installées dans l'immeuble que l'équipement de climatisation fonctionnait avec un système de fluide n'étant plus autorisé depuis 2004 et devant être totalement interdit en 2010 et que la tour de refroidissement existante avait un fort potentiel de développement et de prolifération des légionnelles ; que l'audit concluait en indiquant que les installations étaient totalement obsolètes et non adaptées aux contraintes d'hygiène réglementaire et devaient être remplacées ; que compte tenu de cette conclusion et de l'avantage pour la copropriété comme pour la SCI Europe Immobilière de voir réaliser les travaux pendant les vacances d'été durant lesquelles l'immeuble était moins occupé, il y a lieu de considérer que la convocation en urgence était justifiée ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré les convocations à l'assemblée générale irrégulières et annulé celle-ci ;
1°) ALORS QUE, sauf urgence, la convocation des copropriétaires à une assemblée générale doit leur être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ; qu'en se bornant à relever que les travaux autorisés par l'assemblée du 27 juin 2007 s'imposaient pour remédier à l'inadaptation de l'équipement de climatisation de l'un des copropriétaires et qu'il y avait un avantage à ce qu'ils soient réalisés durant la période d'été pour en déduire que la convocation en urgence était justifiée sans relever aucune des circonstances de nature à établir qu'il était nécessaire, dans l'intérêt du syndicat, que l'assemblée se réunisse moins de 21 jours après la réception, par les copropriétaires, de la convocation envoyée le 5 juin, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 du décret du 27 mars 1967 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, sauf urgence, la convocation des copropriétaires à une assemblée générale doit leur être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ; qu'en se fondant, pour estimer « que la convocation en urgence était justifiée » (arrêt page 4, al. 3), sur les conclusions de l'audit réalisé par la société THOR INGENIEURIE en janvier 2007, établissant le caractère obsolète des installations de climatisation des bureaux de la SCI EUROPE IMMOBILIERE et la nécessité de procéder à leur remplacement, sans rechercher si l'ancien syndic avait eu connaissance si tardivement de ces conclusions qu'il s'était trouvé dans l'impossibilité de respecter le délai de convocation de vingt et un jours pour réunir les copropriétaires avant la période des vacances d'été et faire approuver la réalisation des travaux pendant cette période, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'annulation des résolutions (n° 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9-1, 9-2, 9-4, 9-5, 9-6, 9-7, 9-8, 9-9, 9-10, 10, 11, 12, 13, 14 et 15), distinctes de celles relatives aux travaux de climatisation devant être effectués par la SCI EUROPE IMMOBILIERE, et adoptées par l'assemblée générale du 27 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1957, sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ; que la convocation expédiée le 5 juin 2007 visait « un délai réduit compte tenu de la proximité des congés d'été » ; que la nature des résolutions prises à l'unanimité par les copropriétaires justifie a posteriori l'urgence à réunir la copropriété, la preuve de l'urgence pouvant être rapportée dans le cadre de la présente procédure ; qu'en l'espèce, la SCI Europe Immobilière s'est vue autoriser à supprimer à ses frais la tour de refroidissement liée à la climatisation des bureaux et à la remplacer par un autre type de climatisation ; qu'il ressort de l'audit de la société Thor Ingenieurie concernant les installations techniques de chauffage climatisation et ventilations installées dans l'immeuble que l'équipement de climatisation fonctionnait avec un système de fluide n'étant plus autorisé depuis 2004 et devant être totalement interdit en 2010 et que la tour de refroidissement existante avait un fort potentiel de développement et de prolifération des légionnelles ; que l'audit concluait en indiquant que les installations étaient totalement obsolètes et non adaptées aux contraintes d'hygiène réglementaire et devaient être remplacées ; que compte tenu de cette conclusion et de l'avantage pour la copropriété comme pour la SCI Europe Immobilière de voir réaliser les travaux pendant les vacances d'été durant lesquelles l'immeuble était moins occupé, il y a lieu de considérer que la convocation en urgence était justifiée ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré les convocations à l'assemblée générale irrégulières et annulé celle-ci ;
ALORS QUE l'urgence ne saurait justifier l'adoption de résolutions autres que celles destinées à y répondre ; qu'en écartant l'annulation de l'intégralité des résolutions votées lors de l'assemblée du 27 juin 2007, motif pris de l'urgence des travaux à réaliser par la SCI EUROPE IMMOBILIERE, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette urgence justifiait toutes les résolutions étrangères à ces travaux adoptées lors de l'assemblée du 27 juin 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'annulation des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 27 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QUE Madame X... a voté toutes les résolutions de l'assemblée générale du 27 juin 2007 à l'exception des résolutions 10 et 12 ; que sa demande de nullité n'est dès lors recevable que pour ces deux résolutions portant l'une sur l'autorisation individuelle donnée à Madame Y...de « faire procéder à la pose sur la partie supérieure de son balcon de châssis vitrés, dont la menuiserie métallique sera d'une couleur identique à celle des ouvertures de cette façade » et l'autre sur l'embauche de Madame Z...pour l'entretien des parties communes et les modalités de son travail et sur la réalisation d'une étude sur le fonctionnement et l'état de la production d'eau chaude sanitaire ; qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes mais lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; qu'en l'espèce, la SCI EUROPE IMMOBILIERE détient 54 464/ 100 000èmes des parties communes générales, ainsi qu'il en ressort de l'attestation notariée versée aux débats ; que les millièmes des autres copropriétaires s'élèvent donc à 100 000-54 464 = 45 536/ 100 000èmes ; que les voix dont disposait la SCI EUROPE IMMOBILIERE devaient être réduites à ce total ; qu'il ne ressort pas du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété que cette réduction ait été faite ; que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est une disposition d'ordre public dont la violation entraîne la nullité de la décision ; que les résolutions seront annulées et le jugement sera confirmé sur ce point ;
ALORS QUE la méconnaissance des dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être invoquée par tous les copropriétaires, même s'ils ont voté les résolutions entachées d'une telle irrégularité ; qu'en écartant la demande d'annulation des résolutions adoptées lors de l'assemblée du 27 juin 2007 formée par Madame X..., qu'elle avait votées, la Cour d'appel a violé l'article 22 alinéa 2 de la loi du juillet 1965.
