LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 28 septembre 2012), qui fixe l'indemnité revenant à la société Loti Ouest Atlantique à la suite de l'expropriation, au profit de l'établissement public foncier de Bretagne, d'un bien lui appartenant, énonce que les parties et le commissaire du gouvernement s'accordent sur la situation privilégiée de la parcelle située en limite de zone urbanisée et bien desservie par des réseaux, le débat portant sur la valeur devant être accordée à une telle situation compte tenu de son usage effectif de terre agricole ;
Qu'en statuant ainsi ,alors qu'il ne résulte d'aucun des termes du mémoire de l'expropriant que celui-ci avait reconnu le caractère privilégié de ce terrain, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers (chambre des expropriations) ;
Condamne la société Loti Ouest Atlantique aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure condamne la société Loti Ouest Atlantique à payer à l'établissement public foncier de Bretagne la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Loti Ouest Atlantique ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour l'établissement public foncier de Bretagne
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 593.370 euros le prix du terrain cadastré ZI 6 appartenant à la société Loti Ouest Atlantique préempté par l'établissement public foncier de Bretagne ;
AUX MOTIFS QUE les parties comme le commissaire du gouvernement s'accordent sur une date de référence au 1er mars 2010 soit celle à laquelle a été rendue publique la dernière modification du PLU de la Commune de Saint-Aubin du Cormier ; qu'à cette date, la parcelle est pour partie en zone 1AUEa et lAUEc ; que la zone 1AUE est une zone naturelle suffisamment équipée en périphérie où est prévue à court terme l'extension de l'agglomération ; que les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les orientations d'aménagement et le règlement ; que sa vocation principale sera l'accueil d'habitat ; qu'en son sein: - la zone 1AUEa délimite les espaces à vocation d'habitat peu dense de la ZAC de la Bellangerais, lots libres destinés à la réalisation de maisons individuelles ou groupées,- la zone 1AUEc délimite les espaces à vocation d'habitat dense de la ZAC de la Bellangerais soit des logements collectifs et intermédiaires ; que la parcelle préemptée se situe donc en zone constructible ; que toutefois, elle est incluse dans une ZAC devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, pour laquelle les réseaux situés à proximité sont insuffisants ; qu'au demeurant la qualité de terrain à bâtir n'est pas revendiquée par la société Loti-Ouest ; que les parties et le commissaire du gouvernement s'accordent sur la situation privilégiée de la parcelle, située en limite de zone urbanisée et bien desservie par des réseaux, le débat portant alors sur la valeur devant être accordée à une telle situation compte tenu de son usage effectif de terre agricole ; que les termes de comparaison 1 à 5, cités en première instance par l'établissement public foncier de Bretagne ne sont pas significatifs dans la mesure où ils concernent tous des parcelles dont le zonage ne permet que des constructions destinées à des activités commerciales, artisanales ou industrielles, dont la valeur est toujours moindre que celle des terrains destinés à l'habitat ; que les termes de comparaison 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, cités pour la première fois en cause d'appel, ne sont pas non plus significatifs, les parcelles achetées étant situées dans d'autres communes, qui constituent des marchés différents ; que le terme de comparaison 6, déjà cité en première instance apparaît en revanche significatif, puisqu'il concerne une parcelle située dans la ZAC, au zonage 1AUEa, d'une surface de 6.827 m2, de forme régulière, immédiatement contiguë à des lotissements et desservie par un chemin d'accès goudronné, cette parcelle ayant été acquise par l'EFPB pour un prix de 3,85 m2 le 29 mars 2011 ; que le terme de comparaison 18 concernant des parcelles de plusieurs natures, n'est pas exploitable ; qu'il en va de même du terme de comparaison 19 ; que le terme de comparaison 1 proposé par la société Loti Ouest Atlantique est son propre acte d'achat, le 16 novembre 2007, pour un prix de 10,17 euros le m2, à une époque à laquelle le zonage de la parcelle, soit 2AU (urbanisable à long terme), était moins favorable ; que l'EFPB reproche à cet achat une valeur spéculative, sans toutefois asseoir ces assertions sur des éléments tangibles ; que ce terme de comparaison doit être considéré comme significatif ; que le terme de comparaison 2 n'apparaît pas comparable à la parcelle ZI 6, de même que le terme de comparaison 3 ; que le terme de comparaison 4 est sans incidence sur le litige, s'agissant d'un terrain constructible ; que sur le commissaire du gouvernement cite une vente de 2002, donc ancienne, pour un terrain situé hors ZAC mais proche de la ZI 6, et comme lui contigu à une zone urbanisée, pour un prix de 7 euros le mètre carré ; qu'il cite encore deux ventes de terrains situés en zone U, immédiatement constructibles mais destinés à des activités artisanales ou commerciales, à des prix de 6,86 et 9 m2 en 2006 et 2008 ; que ces comparaisons sont destinés selon le commissaire du gouvernement à démontrer que même en zone U, les prix sont inférieurs à 10 euros le mètre carré ; qu'elles sont toutefois anciennes et difficilement comparables puisque non destinées à l'habitat ; qu'il résulte de l'ensemble de ces motifs que les termes de comparaison les plus significatifs sont le terme de comparaison 6 de l'EFPB, les termes de comparaison 1 et 4 de Loti Ouest et la vente de 2002 citée par le commissaire du gouvernement ;
1°- ALORS QUE dans ses conclusions l'établissement public foncier de Bretagne avait contesté tant la qualification de terrain en situation privilégiée que la desserte de la parcelle litigieuse par les réseaux d'équipements ; qu'en énonçant que « les parties et le commissaire du gouvernement s'accordent sur la situation privilégiée de la parcelle située en limite de zone urbanisée et bien desservie par des réseaux, le débat portant alors sur la valeur devant être accordée à une telle situation compte tenu de son usage effectif de terre agricole », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°- ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel ne pouvait retenir tout à la fois, pour fixer le prix du terrain cadastré ZI 6 appartenant à la société Loti Ouest Atlantique, que le terme de comparaison 4 cité par cette dernière « est sans incidence sur le litige, s'agissant d'un terrain constructible » et « qu'il résulte de l'ensemble de ces motifs que les termes de comparaison les plus significatifs sont le terme de comparaison 6 de l'EFPB, les termes de comparaison 1 et 4 de Loti Ouest et la vente de 2002 citée par le commissaire du gouvernement » ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
