Chambre del'Expropriation
ARRÊT N° 47
R.G : 11/06039
Etablissement FONCIER DE BRETAGNE
C/
Société LOTI OUEST ATLANTIQUE SARL
Infirme partiellement , réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2012
Arrêt prononcé le 28 Septembre 2012 par mise à disposition au Greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame JEORGER-LE GAC, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 22 Juin 2012
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame JEORGER-LE GAC, Président
- Madame [F], Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique
- Monsieur [V], Juge de l'Expropriation du Département du Finistère
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
Etablissement FONCIER DE BRETAGNE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Rep/assistant : la SCP LAHALLE/DERVILLERS (avocats au barreau de RENNES)
APPELANT d'un jugement rendu le 24 JUIN 2011 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine
ET :
Société LOTI OUEST ATLANTIQUE SARL
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Isabelle DE BODINAT (avocat au barreau d'ANGERS)
INTIMEE
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La société LOTI OUEST est propriétaire de la parcelle ZI[Cadastre 4] située sur la Commune de [Localité 9], au lieudit '[Adresse 8]', d'une superficie de 59.930 m².
Selon promesse synallagmatique de vente du 30 Juillet 2010, elle l'a vendue à la société LOTICAP ENVIRONNEMENT pour un prix de 662.367 euros.
Par déclaration d'intention d'aliéner du 17 août 2010, la société LOTI OUEST a informé de cette vente L'ETABLISSEMENT FONCIER DE BRETAGNE (EFB), délégataire du droit de préemption urbain, qui a décidé d'exercer ce droit pour un prix de 227.120 euros selon décision du 13 Octobre 2010.
La société LOTI OUEST a refusé cette offre et maintenu le prix demandé.
Par mémoire reçu le 08 Novembre 2010, L'EFB a saisi le juge de l'expropriation afin que soit fixé judiciairement le prix du bien préempté. Il a consigné la somme prévue par les dispositions de l'articl L213-4-1 du Code de l'Urbanisme.
Par jugement du 24 Juin 2011, le juge de l'expropriation du Tribunal de Grande Instance de RENNES a:
- fixé à 662.367 euros frais d'acte non compris, le prix de la parcelle préemptée,
- dit que L'EFB versera à la société LOTI OUEST ATLANTIQUE la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- dit que L'EFB supportera la charge des dépens.
********
Par courrier recommandé posté le 19 Août 2011 et reçu au greffe de la Cour le 22 Août 2011, L'EFB a fait appel de ce jugement.
L'EFB a déposé son mémoire d'appel le 21 Octobre 2001, et le greffe l'a notifié le 24 Octobre suivant.
La société LOTI OUEST a déposé son mémoire en défense le 18 Novembre 2001, que le greffe a notifié le jour même.
Le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 24 Novembre 2011, que le greffe a déposé le 30 Novembre suivant.
L'appel est recevable et la procédure est régulière.
Les parties ont été convoquées à l'audience de plaidoiries du 22 Juin 2012.
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POSITION DES PARTIES:
Aux termes de son mémoire d'appelant, L'ETABLISSEMENT FONCIER DE BRETAGNE a sollicité que la Cour:
- infirme le jugement déféré,
- fixe à 227.120 euros le prix de la parcelle préemptée,
- condamne la société LOTI OUEST ATLANTIQUE à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- la condamne au paiement des dépens de première instance et d'appel avec droit de distraction pour ceux dont il a été fait l'avance.
Aux termes de son mémoire en défense, la société LOTI OUEST ATLANTIQUE a demandé que la Cour:
- confirme le jugement déféré,
- condamne l'EFB à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- le condamne au paiement des dépens de première instance et d'appel avec droit de distraction pour ceux dont il a été fait l'avance.
Aux termes de ses conclusions, le Commissaire du Gouvernement a proposé de fixer le prix de la parcelle à 359.580 euros.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, la Cour fait référence aux écritures susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION:
La parcelle préemptée (ZI [Cadastre 4]) est d'une surface de 59.930 m², en un seul tenant, de forme approximativement carrée, en nature de terre agricole, désservie au nord par un chemin rural (CR 13) large de 6 à 11 mètres, empierré et carrossable, qui rejoint à l'Ouest le CR4, qui est goudronné.
Au nord, la parcelle est contigue à une zone pavillonaire, dont elle n'est séparée que par le chemin rural.
Au sud-ouest, elle est bordée par une station d'épuration.
Elle est surplombée d'une ligne à haute tension.
Le réseau basse tension est présent à 50 mètres au nord du terrain, une conduite d'eau potable est présente à 38 mètres au Nord, une canalisation d'eau pluviales passe en limite Ouest et une canalisation d'eaux usées passe à 25 mètres de l'angle Sud Ouest.
Les parties comme le Commissaire du Gouvernement s'accordent sur une date de référence au 1er Mars 2010 soit celle à laquelle a été rendue publique la dernière modification du PLU de la Commune de [Localité 9].
A cette date, la parcelle est pour partie en zone 1AUEa et 1AUEc.
La zone 1AUE est une zone naturelle suffisamment équipée en périphérie où est prévue à court terme l'extension de l'agglomération; les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par les orientations d'aménagement et le règlement. Sa vocation principale sera l'accueil d'habitat.
En son sein:
la zone 1AUEa délimite les espaces à vocation d'habitat peu dense de la ZAC de la Bellangerais, lots libres destinés à la réalisation de maisons individuelles ou groupées,
la zone 1AUEc délimite les espaces à vocation d'habitat dense de la ZAC de la Bellangerais soit des logements collectifs et intermédiaires.
La parcelle préemptée se situe donc en zone constructible. Toutefois, elle est incluse dans une ZAC devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, pour laquelle les réseaux situés à proximité sont insuffisants.
Au demeurant la qualité de terrain à bâtir n'est pas revendiquée par la société LOTI OUEST.
Les parties et le Commissaire du Gouvernement s'accordent sur la situation privilégiée de la parcelle, située en limite de zone urbanisée et bien desservie par des réseaux, le débat portant alors sur la valeur devant être accordée à une telle situation compte tenu de son usage effectif de terre agricole.
Les termes de comparaison cités par l'ETABLISSEMENT FONCIER DE BRETAGNE:
Les termes de comparaison 1 à 5, cités en première instance, ne sont pas significatifs: ils concernent tous des parcelles dont le zonage ne permet que des constructions destinées à des activités commerciales, artisanales ou industrielles, dont la valeur est toujours moindre que celle des terrains destinés à l'habitat.
Les termes de comparaison 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, cités pour la première fois en cause d'appel, ne sont pas non plus significatives, les parcelles achetées étant situées dans d'autres communes, qui constituent des marchés différents.
Le terme de comparaison 6, déjà cité en première instance apparaît en revanche significatif, puisqu'il concerne une parcelle située dans la ZAC, au zonage 1AUEa, d'une surface de 6.827 m², de forme régulière, immédiatement contigue à des lotissements et desservie par un chemin d'accès goudronné; cette parcelle a été acquise par l'EFB pour un prix de 3,85 m² le 29 Mars 2011.
Le terme de comparaison 18 concerne 3 parcelles incluses dans la ZAC pour une surface totale de 16.216 m²; à l'examen des plans, seule la parcelle E[Cadastre 1], relativement exigue, apparaît comparable à la parcelle ZI [Cadastre 4], comme contigue à une zone d'urbanisation existante; les autres parcelles sont en revanche enclavées dans d'autres terres agricoles.
Les documents versés aux débats ne permettent pas de différencier le prix par parcelles, le prix de 52.710 euros étant un prix global (3,25 euros) pour les trois parcelles, à l'évidence de valeur différente.
Le terme de comparaison 19, relatif à des parcelles incluses dans la ZAC et proches de la parcelle prémptée pose la même difficulté: l'offre de 566.235 euros concerne des terrains situés en zone N, donc non susceptibles d'être construits (101.478 m²), des terrains situés en zone 1AU (75.442 m²) et un bâtiment, l'offre ayant été globale et aucune pièce, sinon les propres affirmations d'EFB, ne permettant à la Cour de différencier les prix selon les parcelles et les zonages;
Le caractère global de ces offres ne permet pas à la Cour de les analyser et donc de s'en servir comme termes de comparaison.
Les termes de comparaison cités par la société LOTI OUEST ATLANTIQUE:
Le terme de comparaison 1 est son propre acte d'achat, le 16 Novembre 2007, pour un prix de 10,17 euros le m², à une époque à laquelle le zonage de la parcelle, soit 2AU (urbanisable à long terme), était moins favorable; l'EFB reproche à cet achat une valeur spéculative, sans toutefois asseoir ces assertions sur des éléments tangibles; ce terme de comparaison doit être considéré comme significatif.
Le terme de comparaison 2, soit une vente du 19 Février 2010 pour une parcelle de 1 ha 40 ca 14 a au prix de 20 euros le m², n'apparaît pas comparable à la parcelle ZI [Cadastre 4]: d'un zonage différent (1 NAE) bordé par une route, desservi par les réseaux, il n'était ni surplombé par une ligne à haute tenision ni bordé par une station d'épuration et en outre était situé dans une zone non soumise aux obligations du PLH (obligation de construire des logements sociaux) alors que tel est le cas de la parcelle ZI [Cadastre 4] et diminue la valeur de cette dernière.
Le terme de comparaison 3 est relatif à une vente de 2002, donc ancienne, d'une parcelle située à [Localité 9] en zonage 1NAcb (zone d'urbanisation future, aux caractéristiques proches du zonage 2AU de la parcelle ZI [Cadastre 4] en 2007), conclue au prix de 12,91 euros le m²; LOTI OUEST entend démontrer qu'en 2002, déjà, les terrains aux qualités proches des siennes se vendaient à ce prix.
Le terme de comparaison 4 est sans incidence sur le litige, s'agissant d'un terrain constructible.
Les termes de comparaison cité par le Commissaire du Gouvernement:
Une vente de 2002, donc ancienne, pour un terrain situé hors ZAC mais proche de la ZI [Cadastre 4], et comme lui contigu à une zone urbanisée; le zonage était moins favorable (2AU) mais sans les contraintes relatives à la ligne à haute tension et à la station d'épuration; la vente a eu lieu à un prix de 7 euros le mètre carré.
Deux ventes de terrains situés en zone U, immédiatement constructibles mais destinés à des activités artisanales ou commerciales, à des prix de 6,86 et 9 m² en 2006 et 2008; ces comparaisons sont destinés selon le commissaire du gouvernement à démontrer que même en zone U, les prix sont inférieurs à 10 euros le mètre carré; elles sont toutefois anciennes et difficilement comparables puisque non destinées à l'habitat.
Il résulte de l'ensemble de ces motifs que les termes de comparaison les plus significatifs sont le terme de comparaison 6 de l'EFB, les termes de comparaison 1 et 4 de LOTI OUEST et la vente de 2002 citée par le Commissaire du Gouvernement.
Il doit être tenu compte du fait que les évaluations les plus hautes ne peuvent être retenues, y compris celles figurant dans l'acte d'achat de LOTI OUEST, la parcelle ZI [Cadastre 4] voyant sa valeur obérée par deux défauts majeurs nécessitant d'importants travaux d'aménagements pour devenir attractive, à savoir le déplacement de la ligne à haute tension et le déplacement de la station d'épuration.
Ces éléments conduisent à en fixer la valeur vénale à 9 euros le mètre carré, soit à la somme de 539.370 euros.
Aucune indemnité de remploi n'est demandée, la parcelle ayant été acquise pour être revendue.
Chacune des parties succombant partiellement devant la Cour, elles garderont à leur charge leurs propres frais irrépétibles et leurs propres dépens d'appel.
DECISION:
PAR CES MOTIFS,
La Cour, après rapport à l'audience:
Infirme le jugement déféré quant au prix de la parcelle ZI [Cadastre 4].
Statuant à nouveau:
Fixe à 539.370 euros, frais d'acte non compris, le prix du terrain cadastré ZI [Cadastre 4] appartenant à la société LOTI OUEST ATLANTIQUE préempté par l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE BRETAGNE.
Confirme pour le solde le jugement déféré.
Dit que chacune des parties gardera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
