| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 janvier 2014, 12-28099

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2012), que la société Foncière Résiouest, propriétaire d'un immeuble, a demandé à la société Cogedim vente de procéder à sa vente par lots ; que la société Cogedim vente a notifié successivement à M. puis à Mme X..., locataires d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble, une offre de vente, au visa de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, qu'ils n'ont pas acceptée ; que ceux-ci ont assigné les sociétés Foncière Résiouest, Cogedim vente et Edelweiss marine, acquéreur des locaux loués, en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées ainsi que de la vente consentie ultérieurement ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexée :
Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait de la photocopie de l'accusé de réception de la lettre recommandée datée du 6 mars 2003 que l'adresse et le nom du destinataire ne comportaient aucune erreur, que le pli avait été présenté le 10 mars 2003 et l'avis de réception signé le même jour, et que la signature apposée sur l'avis de réception était celle de Mme X..., la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve dès lors qu'il était admis que la signature n'était pas celle de M. X..., a pu retenir que les circonstances de la remise de cette lettre et la règle selon laquelle la poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoir avaient donné au bailleur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception avait reçu le pouvoir de M. X... de se faire délivrer la lettre en son nom, et en déduire qu'en raison de cette apparence de mandat, la notification de l'offre devait recevoir sa pleine et entière efficacité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en ses sixième et huitième branches, ci-après annexées :
Attendu qu'ayant retenu que les offres concernaient exactement les lieux loués, peu important les erreurs matérielles portant sur le numéro de la cave et de la chambre de service ainsi que sur l'étage de celle-ci, les époux X..., qui occupent les lieux depuis 1985, ne pouvant s'être trompés sur la consistance des biens vendus, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise relative à la condition tenant à la prise en charge par les acquéreurs des frais et droits afférents à la vente et des frais d'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, a pu en déduire que les offres étaient régulières ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa septième branche :
Vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
Attendu que pour décider que l'offre adressée à M. X..., qui subordonnait son acceptation au versement de 10 % du prix de vente, était régulière, l'arrêt retient que le vendeur est libre de fixer les conditions auxquelles il veut vendre et que celles-ci doivent être indiquées dans l'offre, et que M. et Mme X... ne prétendent pas que les conditions de consignation du prix n'auraient pas été imposées à la société Edelweiss marine qui a acquis le bien ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 accorde au locataire, pour réaliser la vente et donc réunir les fonds nécessaires au paiement du prix, un délai de deux mois ou de quatre mois en cas de recours à un prêt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le moyen unique, pris en ses deuxième et cinquième branches :
Vu les dispositions de l'accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 ;
Attendu que pour rejeter les moyens relatifs au défaut d'information, l'arrêt retient, par motifs propres, que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 n'étaient pas applicables en l'absence de congé pour vente délivré aux locataires conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où selon l'intitulé, l'accord du 9 juin 1998 est « relatif aux congés pour vente par lots aux locataires », où selon son préambule, il a pour finalité d'assurer au locataire en cas de vente une meilleure protection que celle offerte par la loi du 6 juillet 1989 réglementant, dans son article 15, le congé pour vente, et où l'article 1er de l'accord, régissant la procédure d'information des locataires et des associations précise qu'une fois l'information donnée et après notification de l'offre de vente, le congé pour vente peut être délivré conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et, par motifs adoptés, que cet accord était applicable et qu'aucun manquement à l'obligation d'information pesant sur le bailleur n'était établi au vu du courrier reçu par M. X... le 6 décembre 2002 et que les requérants ne pouvaient réclamer les droits d'information sur les diagnostics réservés aux associations de locataires puisqu'aucune n'avait été constituée ;
Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 sont applicables non seulement aux locataires qui reçoivent un congé pour vendre, mais également à ceux qui ne reçoivent qu'une offre de vente, et, d'autre part, que la communication de l'état descriptif de division n'est pas subordonnée par l'accord du 9 juin 1998 à l'existence d'une association de locataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et quatrième branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société Foncière Résiouest la société Cogedim vente et la société Marine Edelweiss aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncière Résiouest et la société Cogedim vente à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les demandes des sociétés Foncière Résiouest et Cogedim vente ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à voir constater la nullité des offres de vente émises par la société COGEDIM VENTE à Monsieur X... le 6 mars 2003 et à Madame X... le 11 septembre 2003 et tendant à faire constater, en conséquence, l'annulation de la vente intervenue le 1er juillet 2005 par la société FONCIERE RESIOUEST au profit de la SCI EDELWEISS MARINE ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE considérant que les époux X... ayant publié leur assignation en nullité de la vente du 1 juillet 2005, leurs demandes sont recevables; considérant que les moyens développés par les époux X... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation; considérant, qu'à ces justes motifs, il sera ajouté; sur la notification de l'offre à Monsieur X..., qu'il ressort suffisamment de la photocopie de l'accusé de réception de la lettre recommandée datée du 6 mars 2003 que l'adresse et le nom du destinataire ne comportent aucune erreur, que le pli a été présenté le 10 mars 2003 et l'avis de réception signé le même jour ; que, si la comparaison de la signature de l'avis de réception avec celles figurant sur le bail initial révèle que la signature apposée sur l'avis de réception est similaire à celle de Madame X..., cependant, les circonstances de la remise de cette lettre et la règle selon laquelle la poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoir ont donné au bailleur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception avait reçu le pouvoir de Monsieur X... de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu'en raison de cette apparence, la notification de l'offre doit recevoir sa pleine et entière efficacité; considérant, sur la consistance des lieux offerts à la vente et son adéquation à la location, que les offres notifiées à chacun des époux X..., portant sur l'appartement formant le lot n° 230 de l'état de division, ne détaillent pas la composition de l'appartement; que, cependant, le lot n° 230 est décrit dans cet état comme étant doté de deux wc ; que les offres précisent qu'elles concernent les locaux occupés par les époux X... ; que, le bail initial du avril 1985 indiquant que l'appartement comportait "deux wc dont un dans l'escalier de service commun" et son renouvellement du 19 juin 1991 renvoyant au bail initial pour la description des lieux loués, il s'en déduit que les offres portaient nécessairement sur les wc situés dans l'escalier commun, les appelants n'établissant pas que ceux-ci correspondent au lot n° 232 décrit comme étant un « local » et non des wc dans l'état de division ni que la transformation de l'office en wc aurait été autorisée par le bailleur de sorte que la vente aurait porté sur ces derniers et non sur ceux situés dans l'escalier de service; qu'en conséquence, les offres sont régulières pour porter sur l'appartement tel que décrit dans le bail du 29 avril 1985 ; considérant, sur les erreurs et imprécisions affectant la désignation des lieux offerts à la vente, que les offres concernent exactement les lieux loués peu important les erreurs matérielles les affectant et portant sur le numéro de la cave et de la chambre de service ainsi que sur l'étage de celle-ci, les époux X..., qui occupent les lieux depuis 1985, ne pouvant s'être trompés sur la consistance des biens vendus, étant observé que ces derniers constituent le domicile des époux et qu'à la suite de l'offre Madame X... a proposé d'acquérir l'appartement, la cave et le "box" et de restituer la chambre de service, ce dont il résulte que les appelants n'avaient aucun doute sur la consistance des biens, objet de la vente; considérant, sur l'unicité de l'offre concernant des biens faisant l'objet de deux baux distincts, que, si le renouvellement du bail de l'appartement et du garage a été fait par deux baux distincts, cependant, l'unique bail d'origine portait sur l'appartement et le garage, de sorte ce dernier dépendait de l'appartement donné en location ; que le bailleur, ayant décidé de vendre ensemble l'appartement et le garage qui en est l'accessoire, n'a pas violé l'article 10 précité en notifiant une offre de ces deux biens aux locataires ; qu'il convient d'ajouter que les époux X... ne peuvent de bonne foi prétendre qu'ils auraient été mis, ainsi, dans l'impossibilité d'acquérir l'un de ces deux biens, alors qu'à la suite de l'offre Madame X... a proposé d'acquérir l'appartement, la cave et le "box", mais de restituer la chambre de service ; considérant, sur les conditions de la vente, qui seraient incompatibles avec l'article 10 précité, incluses dans l'offre notifiée à Monsieur X..., que le vendeur est libre de fixer les conditions auxquelles il veut vendre et que celles-ci doivent être indiquées dans l'offre ; que les appelants, ne prétendant pas que les conditions de consignation du prix et de paiement des frais afférents à la vente n'auraient pas été imposées à la société EDELWEISS MARINE qui a acquis le bien, n'établissent pas que l'offre litigieuse est irrégulière; considérant, sur la notification des offres faites à chacun des époux à des dates et des conditions différentes, qu'à bon droit le tribunal a dit que la notification des offres à chacun des époux à des dates différentes n'avait pas violé les droits des locataires dès lors que ceux-ci avaient bénéficié d'un délai plus long pour prendre une décision commune sur l'option ; que les appelants ne peuvent faire grief au bailleur d'avoir renoncé à assortir l'offre faite à Madame X... des conditions de vente qu'ils estiment incompatibles avec l'article 10 dès lors que cette renonciation était susceptible de bénéficier aux deux époux ; considérant que le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 a rendu obligatoire à tous les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs, définis aux 2ème et 3ème tirets du 2ème alinéa de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, l'accord collectif de location conclu le 9 juin 1998; que, selon son intitulé, cet accord est "relatif aux congés pour vente par lots aux locataires" ; que, selon son préambule, l'accord a pour finalité d'assurer au locataire en cas de vente une meilleure protection que celle offerte par la loi du 6 juillet 1989 réglementant, dans son article 15, le congé pour vente ; que l'article 1er de l'accord, régissant la procédure d'information des locataires et des associations précise qu'une fois l'information donnée et après notification de l'offre de vente, le congé pour vente peut être délivré conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989; qu'il se déduit de ces éléments qu'en l'absence de congé pour vente délivré au locataire conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l'opération réalisée par le propriétaire n'entre pas dans les prévisions de l'accord collectif du 9 juin 1998 ; qu'en conséquence, les moyens des époux X... relatifs au défaut d'information doivent être rejetés; considérant, sur le prix de vente qui aurait inclus la commission de l'agent immobilier, qu'il ne résulte pas de l'acte de vente du 1er juillet 2005, que le prix de 1 525 000 euros payé par la société EDELWEISS MARINE pour acquérir les lieux loués aurait inclus les honoraires de la société COGEDIM vente qui auraient été, ainsi, à la charge des acquéreurs; que le mandat de l'agent immobilier ne le prévoyant, ce dernier ne pouvait prétendre au paiement de la commission par une personne qui n'aurait pas été mentionnée comme en ayant la charge par le mandat et l'engagement des parties, de sorte que l'irrégularité invoquée n'est pas établie; considérant que, les offres étant régulières, le Tribunal a exactement décidé de rejeter les demandes des époux X... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par décret du 22 juillet 1999 ; que Monsieur X... ne peut de bonne foi, prétendre ne pas avoir reçu l'offre de vente du 6 mars 2003, en contestant la signature de l'accusé de réception de cette lettre car ses conclusions démontrent qu'il en avait bien connaissance puisqu'il en conteste le contenu ; que les défendeurs prétendent qu'il avait donné procuration au tiers qui aurait signé à sa place ; que les défendeurs ne peuvent en apporter la preuve et que seul Monsieur X... peut établir par une demande auprès de LA POSTE qu'il n'avait pas donné procuration et que c'est par erreur que LA POSTE aurait remis la lettre à un tiers non mandaté ; que dès lors Monsieur X... n'en rapportant pas la preuve, il est réputé avoir reçu l'offre, aux termes d'un mandat apparent ; que les époux X... ne peuvent contester de bonne foi la désignation des locaux offerts à la vente ; qu'en effet, le bail du 1er juillet 1985 versé aux débats inclut le WC commun, qui dès lors, n'avait pas à être spécifié dans l'offre ; que le numéro de la chambre de service avait été changé, qu'en outre, l'offre de vente comprend nécessairement les locaux accessoires ; que le garage qui n'est pas un local d'habitation ne pouvait faire l'objet d'une offre de vente séparée, que dès lors une seule offre de vente devait être faite ; que les offres précisent d'ailleurs « vendre les locaux que vous occupez » que les requérants ne peuvent ne bonne foi faire valoir que le côté de l'étage ou le bâtiment ne sont pas précisés¿ ; que la société COGEDIM VENTE verse aux débats un courrier recommandé dont l'avis de réception a été signé par Monsieur X... le 6 décembre 2002 qui « faisant suite à la réunion des locataires du 26 septembre 2002, adresse une fiche technique de vente et un plan d'appartement » ; que COGEDIM produit aussi aux débats une liste sur laquelle figure une croix en face du nom de Monsieur X... sur la feuille de présence à la réunion d'information des locataires, qu'en tout état de cause, il ne peut être prétendu que cette réunion n'a pas eu lieu et que le bureau de vente de COGEDIM installé dans l'immeuble pouvait être ignoré des locataires ; qu'une convocation individuelle n'est pas prescrite ; qu'il n'y a pas eu d'association de locataires constituée et que dès lors les requérants ne peuvent réclamer les droits d'information notamment sur les diagnostics réservés à celle-ci, par l'accord collectif ; que si Madame X... avait été omis dans la première offre de vente, car elle ne figurait pas dans les baux du 19 juin et 18 décembre 1991 produits, cette omission a été réparée par lettre du 11 septembre 2003 et que cela ne peut faire grief aux requérants qui ont vu leur délai de préemption allongé ; qu'un courrier du 15 janvier 2004, courrier simple certes, mais qui répond point par point au courrier de Madame X... du 4 novembre 2003, lui indique qu'un livret d'information avait été remis à la réunion à chacun des locataires et lui en adresse un nouveau ; que dès lors, quand Madame X... fait une contre-offre le 15 février 2004, elle ne peut, de bonne foi prétendre ne pas avoir été informée, ne pas savoir sur quel bien portait la vente ; que les requérants ne peuvent pas non plus critiquer le prix de vente, qui est libre dans le cadre d'une vente à la découpe, que d'ailleurs l'appartement qu'ils occupent a bien été vendu à ce prix ; que les requérants ont exercé leur droit de préemption en faisant une offre mais à un prix inférieur d'un quart à celui demandé, ce qui a motivé le refus du vendeur, qu'ils ont donc bien eu la possibilité d'acquérir au même prix que la société civile immobilière EDELWEISS MARINE, qu'ils n'ont dès lors pas de préjudice ; que les demandes des requérants ne sont pas fondées et sont donc toutes rejetées ;
1°) ALORS QU'il appartient à l'expéditeur, tenu d'adresser une notification à personne, par lettre recommandée avec accusé de réception de démontrer que l'avis de réception a été signé par un mandataire ayant procuration ; qu'en jugeant qu'il appartenait au locataire de démontrer qu'il « n'avait pas donné procuration et que c'est par erreur que LA POSTE aurait remis la lettre à un tiers non mandaté » (jugement p. 7, al. 2) quand il appartenait au bailleur d'établir que cet avis avait été signé par un mandataire ayant procuration, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation des articles 1315 du Code civil et 670 du Code de procédure civile, ensemble l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

2°) ALORS QUE les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998, applicable aux opérations de ventes par lots de plus de 10 logements d'un même immeuble, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, s'appliquent non seulement aux congés pour vendre s'inscrivant dans une opération entrant dans ses prévisions, mais également aux offres de vente à destination des locataires des logements inclus dans cette opération ; qu'en refusant de faire application des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 dès lors que n'était pas en cause un congé pour vendre délivré au locataire (arrêt p. 6, al. 3), la Cour d'appel a violé cet accord et l'article 1er du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, par refus d'application ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les exigences du procès équitable imposent au juge d'adopter une motivation claire permettant aux parties de comprendre et de critiquer les motifs retenus à leur encontre, en exerçant les voies de recours prévues par la loi ; qu'en affirmant, d'une part, que c'est par des « motifs exacts » que le Tribunal avait jugé que l'accord collectif du 9 juin 1998, applicable en la cause, n'avait pas été méconnu (arrêt p. 4, pénultième alinéa et jugement p. 7 al. 8 à 11) et, d'autre part, que «l'opération réalisée par le propriétaire n'entre pas dans les prévisions de l'accord collectif du 9 juin 1998 » (arrêt p. 6, al. 3), la Cour d'appel a violé l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le bailleur qui projette de vendre par lots plus de appartements situés dans le même immeuble est tenu de fournir certaines informations d'une part aux associations de locataires s'il en a été constitué, d'autre part aux locataires euxmêmes, à titre individuel ; qu'en jugeant que le bailleur ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir informé les exposants au motif qu'il « n'y a pas eu d'association de locataires constituée » (jugement p.7, al. 11) la Cour d'appel a violé l'accord collectif du 9 juin 1998 et l'article 1er du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, à l'information écrite adressée au locataire, qui reprend les informations générales, est jointe l'état descriptif de division de l'immeuble pour les lots le concernant, ainsi qu'une fiche individuelle précisant le prix du logement ; qu'en affirmant que les exposants ne pouvaient se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation d'information sans constater que ce dernier leur avait effectivement adressé l'état descriptif de division de l'immeuble pour les lots concernant Monsieur et Madame X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2.3 de l'accord collectif du 9 juin 1998 et de l'article 1er du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ;
6°) ALORS QUE préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire et doit donc porter précisément sur les biens occupés par le locataire ; qu'en jugeant que les offres faites à Monsieur et Madame X... étaient valables après avoir constaté qu'elles comportaient des « erreurs et imprécisions dans la désignation des lieux offerts à la vente » (arrêt p. 5, al. 5), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
7°) ALORS QUE le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente voire quatre mois si son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt ; qu'en l'espèce, l'offre adressée à Monsieur X... subordonnait son acceptation au versement de 10% du prix de vente, soit 152.500 euros « lors de l'acceptation de l'offre de vente » (offre de vente du 6 mars 2003) et abrégeait les délais accordés au locataire pour réunir les fonds en subordonnant l'accomplissement de cette offre à une condition incompatible avec les dispositions d'ordre public de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en jugeant néanmoins valable cette offre de vente au motif erroné que « le vendeur est libre de fixer les conditions auxquelles il veut vendre et que celles-ci doivent être indiquées dans l'offre et les appelants ne prétendant pas que les conditions de consignations du prix ¿ n'auraient pas été imposées à la société EDELWEISS MARINE qui a acquis le bien n'établissent pas que l'offre litigieuse était irrégulière » (arrêt p. 5 dernier alinéa), la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
8°) ALORS QUE en jugeant valable les offres de vente adressées à Monsieur et Madame X..., mettant à la charge des acquéreurs « tous les frais afférents à la vente et à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété », sans en préciser le montant, au motif que « le vendeur est libre de fixer les conditions auxquelles il veut vendre et que celles-ci doivent être indiquées dans l'offre et les appelants ne prétendant pas que la condition ¿ de paiement des frais afférents à la vente n'aurai t pas été imposée .. à la société EDELWEISS MARINE qui a acquis le bien n'établissent pas que l'offre litigieuse était irrégulière » (arrêt p. 5 dernier alinéa), sans rechercher si ces frais pouvaient être valablement mis à leur charge au regard des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et si l'offre de vente faite aux locataires pouvait ne pas être précise sur les obligations financières mises à leur charge en cas d'acquisition, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité.