LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 22 juin 2012) fixe le montant de l'indemnité revenant à M. et Mme X... (les consorts X...) à la suite de l'expropriation au profit de la société Territoires et développement de parcelles leur appartenant ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à surseoir à statuer, de les renvoyer à se pourvoir devant qui de droit et de fixer à la somme de 428, 121 euros l'indemnité d'expropriation alors, selon le moyen, que pour fixer l'indemnité d'expropriation à la demande de la société Territoires et développement, l'arrêt énonce que les consorts X... soutenaient que la société Territoires n'avait pas d'intérêt à agir et en déduisaient la nécessité pour la cour d'appel de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative et de surseoir à statuer dans l'attente de sa réponse ; qu'en statuant ainsi quand, dans leur mémoire d'appel, les consorts X... demandaient à la cour d'appel de déclarer la société Territoires et developpement irrecevable à agir en fixation de l'indemnité d'expropriation pour défaut de qualité en l'absence d'arrêté de cessibilité déclarant les terrains cessibles à son profit et qu'ils sollicitaient subsidiairement le renvoi préjudiciel sur la question de la légalité de la convention d'aménagement du 23 novembre 2009 invoquée par la société Territoires et développement pour justifier de sa qualité à agir, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu que la qualité à agir de la société Territoires et développement dépendant de la régularité de la convention d'aménagement du 23 novembre 2009, c ¿ est sans modifier l'objet du litige que la cour d'appel faisant une exacte application des dispositions de l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique a refusé de surseoir à statuer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'adoptant les méthodes d'évaluation et choisissant les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés compte tenu de la nature et des caractéristiques de l'ensemble des parcelles expropriées, la cour d'appel, répondant aux conclusions des consorts X... qui ne sollicitaient pas la réparation d'un chef de préjudice particulier, a, par une décision motivée, souverainement fixé le montant des indemnités d'expropriation leur revenant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Territoires et développement la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à sursis à statuer, d'AVOIR renvoyé les consorts X... à se pourvoir devant qui de droit et d'AVOIR fixé à la somme de 428, 121 euros l'indemnité d'expropriation due par la société Territoires et Développement aux consorts X... ;
AUX MOTIFS QUE les consorts X... soutiennent que la société Territoires n'aurait pas d'intérêt à agir, l'arrêté de cessibilité du 3 novembre 2010 déclarant les terrains cessibles au profit de la commune d'Orgères et non au sien, tandis que la concession d'aménagement que lui a accordée le 23 novembre 2009 la commune d'Orgères serait irrégulière ; que l'appréciation de la légalité de cette concession relevant de la compétence de la juridiction administrative, ils en déduisent la nécessité pour cette cour de lui poser une question préjudicielle, et, en l'attente de sa réponse, de surseoir à statuer ; que les dispositions de l'article L. 13-8 du code de l'expropriation s'opposent toutefois à une telle demande, prévoyant en matière d'expropriation une procédure dérogeant au droit commun, en vertu de laquelle le juge de l'expropriation, en cas de contestation sérieuse sur le fond du droit ou la qualité des réclamants, fixe l'indemnité indépendamment de celle-ci et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; que dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer et renvoyé les parties à se pourvoir (arrêt, p. 4) ;
ALORS QUE pour fixer l'indemnité d'expropriation à la demande de la société Territoires, l'arrêt énonce que les consorts X... soutenaient que la société Territoires n'avait pas d'intérêt à agir et en déduisaient la nécessité pour la cour d'appel de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative et de surseoir à statuer dans l'attente de sa réponse ; qu'en statuant ainsi quand dans leur mémoire d'appel, les consorts X... demandaient à la cour d'appel de déclarer la société Territoires irrecevable à agir en fixation de l'indemnité d'expropriation pour défaut de qualité en l'absence d'arrêté de cessibilité déclarant les terrains cessibles à son profit et qu'ils sollicitaient subsidiairement le renvoi préjudiciel sur la question de la légalité de la convention d'aménagement du 23 novembre 2009 invoquée par la société Territoires pour justifier de sa qualité à agir, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
, subsidiaireIl est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à sursis à statuer, d'AVOIR renvoyé les consorts X... à se pourvoir devant qui de droit et d'AVOIR fixé à la somme de 428, 121 euros l'indemnité d'expropriation due par la société Territoires et Développement aux consorts X... ;
AUX MOTIFS (sur les parcelles en zone U) QUE l'expropriant fait état de trois ventes pour solliciter la confirmation du jugement qui a fixé un prix de 14 euros le m2 : · TC1 DENIS/ TERRITOIRES pour 75 m2 en zone Ugn pour 6 euros le m2 en avril 2008, · TC2 VELBOUX/ BURBAN pour 184 m2 en zone UE2 pour 15 euros le m2, · TC3 pour 149 m2 au prix de 11 euros le m2 ; que le Commissaire du Gouvernement estime les termes de comparaison pertinents, notamment en raison de leur proximité avec les parcelles expropriées ; que pour sa part, l'exproprié fait état d'une vente survenue en 2007 sur la commune de Laillé (proche d'Orgères) et relative à l'acquisition d'un chemin pour 15, 40 euros le m2 ; que parmi tous les termes cités par les consorts X..., seul celui-ci apparaît pertinent compte tenu de l'étroitesse des parcelles expropriées situées en zone U, qui forment justement une allée et ne peuvent être bâties ; que compte tenu de ces données, le prix de 14 euros le m2 retenu par le premier juge reflète la valeur des parcelles et est confirmé (arrêt, p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS (sur les parcelles situées en zone 1AUDo) QUE l'expropriant fait état de nombreuses références (parcelles ZA 206, 207, 208, 210) qui ont pour défaut de concerner des emplacements moins privilégiés et d'une nature différente des parcelles expropriées ; qu'en effet, si la proximité d'une voie rapide constitue un élément déterminant de la valeur d'une zone à usage commercial et industriel, cette circonstance ne peut se comparer à la situation des parcelles litigieuses, contigües de la partie déjà urbanisée d'une petite ville proche de Rennes ; que d'autres sont situées en zone N et ne seront pas retenues comme étant pertinentes ; qu'il fait aussi état d'un certain nombre de ventes réalisées en 2007 au profit du syndicat de communes Orgères/ Saint Erblon, au prix de 4 euros le mètre carré, pour des terrains situés en zone 2AUI et 2AUD ; que ces références sont acceptables dans la mesure elles interviennent dans le cadre d'une zone d'activité mixte habitat et commerces se situant en continuité de bourg ; que leur situation n'est toutefois pas aussi privilégiée que celle des consorts X..., à proximité immédiate du centre du bourg et déjà bordées de nombreux équipements publics ; que peut aussi être retenue une vente Barry/ Territoires, en date du mois d'avril 2008, pour une parcelle de 8. 930 m2, classée en zone 2AUD2o pour 6 euros le m2 pour une partie formant jardin et 4, 20 euros pour le solde ; que les expropriés citent majoritairement pour leur part des ventes de terrain constructibles, pour lesquels avaient été obtenus des certificats d'urbanisme positif ou des autorisations de lotir, conduisant à ne pas pouvoir les considérer comme pertinentes ; que d'autre part, le prix retenu pour la vente passée le 14 Juin 2004 entre les consorts X... et Bretagne Lotissements Paysagers n'apparaît pas refléter l'état du marché : l'acte vise en effet expressément en sa page 4 l'urgence (une des parcelles doit servir à l'édification d'un collège) et la nécessité d'éviter les aléas d'une procédure d'expropriation ; que le prix élevé dont ont bénéficié les consorts X...reflète alors une situation ponctuelle qui n'était pas amenée à se répéter ; que Madame le Commissaire du Gouvernement, comme les consorts X..., propose de retenir comme pertinente la vente Texier-Acanthe de décembre 2005 : parcelle de 10. 330 m2 située en zone 2 AUD ; que ces parcelles avaient une situation géographique comparable aux parcelles litigieuses, quoique un peu plus éloignées du centre bourg ; que l'examen de l'acte de vente démontre toutefois que cette parcelle, située en zone 2 AUD, a été vendue comme terrain à bâtir, et que son prix n'est pas de 5 euros du mètre carré mais de 10, 75 euros, comme le démontre le fait que l'acte fait référence à un premier compromis prévoyant la vente de 10. 930 m2 pour un prix de 121. 624 euros, puis à un avenant séparant la parcelle en deux parties, l'une vendue au prix de 4, 29 m2 et l'autre au prix de 122 euros le m2 après sa viabilisation par l'acquéreur, aboutissant à un prix total de 117. 515 euros ; qu'il est aussi proposé par le Commissaire du Gouvernement de retenir une vente Texier/ Océane de 2007, située dans le même secteur, en zone 2AUD d'une surface de 9. 560 m2 un prix de 4, 50 euros le mètre carré ; qu'il doit enfin être tenu compte de la date à laquelle la Cour se place pour fixer les évaluations, soit celle du jugement de première instance donc à environ 5 années des ventes reconnues comme formant des références pertinentes, dans un contexte de hausse des prix ; que ces différents motifs conduisent à confirmer l'évaluation faite par le premier juge, soit 5 euros le mètre carré (arrêt, p. 6) ;
ALORS QUE dans leurs mémoire d'appel, les consorts X... faisaient valoir que la valorisation de deux des parcelles litigieuses devait comprendre l'indemnisation due pour perte de terrain et dévalorisation de la propriété liée à la perte d'un accès reliant par une allée boisée la propriété au bourg d'Orgères ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation à la somme de 428, 121 euros sans répondre à ce chef des conclusions des expropriés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
