LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bail stipulait le remboursement par la locataire des charges réglées par le bailleur en sa qualité de seul propriétaire, et relevé qu'il résultait des éléments produits que les charges afférentes aux lieux loués avaient été modifiées dans leur nature et leur calcul, l'immeuble ayant été placé sous le statut de la copropriété, que le mode de paiement par le locataire avait été changé, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, en déduire qu'en l'absence d' avenant au bail, les modifications apportées, au cours de celui-ci, aux appels de charges locatives, n'étaient pas opposables à la locataire, et ordonner une expertise aux fins de déterminer les charges exigibles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X..., ès qualités d'administrateur provisoire de la SCI Saint Antoine de Béarn aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X..., ès qualités d'administrateur provisoire de la SCI Saint Antoine de Béarn à payer la somme de 3 000 euros à la société Parisienne de parking ; rejette la demande de Mme X..., ès qualités d'administrateur provisoire de la SCI Saint Antoine de Béarn ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour Mme X..., ès qualités,
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 8 juillet 2010, D'AVOIR reçu la société Parisienne de parking en sa demande de restitution de charges locatives, D'AVOIR, avant dire droit sur les demandes, ordonné une expertise judiciaire et D'AVOIR sursis à statuer ;
AUX MOTIFS QUE « le bail met à la charge de la locataire les réparations de quelque nature que ce soit, sauf la réfection de la couverture entière et la réfection des gros murs, et lui fait obligation de contracter des abonnements directs pour l'eau, le gaz et l'électricité ; qu'en sus du loyer, la locataire doit rembourser à la bailleresse la totalité des impôts, taxes et prestations de toute nature, même foncière ou temporaires, qui pourront grever les lieux loués de manière que le loyer soit absolument net pour la bailleresse ; que, contrairement à ce que soutient la société Parisienne de parking, le paiement d'une imposition ne peut se confondre avec le paiement d'une prestation, les prestations de toute nature ne se rapportant pas à des impôts ou à des taxes mais désignant exactement toutes les charges liées à l'occupation des lieux ; que la société locataire ne peut, par ailleurs, prétendre qu'il n'existait, à l'époque de la conclusion du bail, aucune charge locative, le bail prévoyant expressément leur remboursement par la locataire de toutes celles pouvant grever les lieux loués ; / considérant toutefois que, s'il n'est versé aux débats que des quittances postérieures au placement de l'immeuble sous le régime de la copropriété, ce qui ne permet pas de vérifier la nature et le montant des charges dont le remboursement était réclamé par le bailleur antérieurement, il résulte des éléments produits, notamment les procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires, que les charges afférentes aux lieux loués ont été nécessairement modifiées dans leur nature et dans leur calcul, en passant du statut d'immeuble appartenant à un seul propriétaire au statut de la copropriété, avec une répartition des charges par millièmes, et que le mode même de paiement par la locataire a été changé, passant du remboursement contractuellement prévu à un appel de provisions ; que ces modifications apportées en cours de bail quant au paiement des charges locatives, qui n'ont pas fait l'objet d'un avenant au bail qui mentionnait clairement le remboursement par la locataire des charges réglées par le bailleur en sa qualité de seul propriétaire, ne sauraient lier les parties à défaut de démontrer une volonté claire en ce sens ; / considérant que c'est à tort que les premiers juges ont cru pouvoir conclure du paiement par la société Parisienne de parking des charges de copropriété depuis 1984, sans émettre de contestation, la reconnaissance implicite du principe de cette obligation en exécution du bail, alors que le seul paiement par un locataire de charges appelées par le bailleur n'implique pas la renonciation du locataire à en contester le bien-fondé ; que, faute pour la société Saint Antoine de Béarn d'établir la volonté claire et non équivoque de la société Parisienne de parking d'accepter la modification du contrat en ce sens, celle-ci est mal fondée à opposer la renonciation de la société locataire à contester les charges telles qu'elles lui sont réclamées » (cf. arrêt attaqué, p. 4) ;
ALORS QUE, de première part, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en énonçant, pour infirmer le jugement du 8 juillet 2010 du tribunal de grande instance de Paris et pour recevoir la société Parisienne de parking en sa demande en restitution de charges locatives, que, du fait que l'immeuble où se trouvaient les lieux loués, qui appartenait initialement à un propriétaire unique, avait été soumis au statut de la copropriété, les charges afférentes aux lieux loués avaient été modifiées dans leur nature et dans leur calcul, avec une répartition des charges par millièmes, que le mode de paiement par la locataire est passé du remboursement contractuellement prévu à un appel de provisions et que ces modifications apportées en cours de bail quant au paiement des charges locatives n'avaient pas fait l'objet d'un avenant au bail et ne sauraient lier les parties, à défaut de démontrer une volonté claire des parties en ce sens, quand elle retenait que le bail commercial liant la société Parisienne de parking et la société civile immobilière Saint Antoine de Béarn stipulait que les réparations de quelque nature que ce soit, sauf la réfection de la couverture entière et la réfection des gros murs, étaient à la charge de la locataire, que celle-ci avait l'obligation de contracter des abonnements directs pour l'eau, le gaz et l'électricité et qu'en sus du loyer, la locataire devait rembourser à la bailleresse la totalité des impôts, taxes et prestations de toute nature, même foncière ou temporaires, qui pourraient grever les lieux loués, de manière que le loyer soit absolument net pour la bailleresse, quand, en conséquence, il incombait, aux termes du bail commercial liant la société Parisienne de parking et la société civile immobilière Saint Antoine de Béarn, à la société Parisienne de parking de payer toutes les charges relatives aux lieux loués, autres que celles ayant trait à la réfection de la couverture entière et des gros murs, en ce compris les charges de copropriété relatives aux lots de copropriété correspondant aux lieux loués et peu important qu'en cours de bail, les charges relatives aux lieux loués eussent été modifiées dans leur nature, dans leur calcul et dans leurs modalités de paiement et n'eussent pas fait l'objet d'un avenant au bail et quand, dès lors, il n'était pas nécessaire, pour que les charges dont la société Parisienne de parking demandait la restitution soient regardées comme lui incombant, que soit établie la volonté des parties de mettre à la charge de la société Parisienne de parking les charges relatives aux locaux loués telles qu'elles avaient été modifiées du fait de la soumission de l'immeuble où ils se trouvent au statut de la copropriété, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, de seconde part et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait considéré qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel de Paris a retenu que les termes du contrat de bail liant la société Parisienne de parking et la société civile immobilière Saint Antoine de Béarn étaient tels qu'il n'incombait pas à la société Parisienne de parking de payer toutes les charges relatives aux lieux loués, autres que celles ayant trait à la réfection de la couverture entière et des gros murs, et, notamment, les charges de copropriété relatives aux lots de copropriété correspondant aux lieux loués, telles qu'elles avaient été modifiées dans leur nature, dans leur calcul et dans leurs modalités de paiement du fait que l'immeuble où se trouvaient les lieux loués, qui appartenait initialement à un propriétaire unique, avait été soumis au statut de la copropriété, les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que les termes du contrat de bail liant la société Parisienne de parking et la société civile immobilière Saint Antoine de Béarn étaient tels qu'il n'incombait pas à la société Parisienne de parking de payer toutes les charges relatives aux lieux loués, autres que celles ayant trait à la réfection de la couverture entière et des gros murs, et, notamment, les charges de copropriété relatives aux lots de copropriété correspondant aux lieux loués, telles qu'elles avaient été modifiées dans leur nature, dans leur calcul et dans leurs modalités de paiement du fait que l'immeuble où se trouvaient les lieux loués, qui appartenait initialement à un propriétaire unique, avait été soumis au statut de la copropriété, quand elle retenait que le bail commercial liant la société Parisienne de parking et la société civile immobilière Saint Antoine de Béarn stipulait que les réparations de quelque nature que ce soit, sauf la réfection de la couverture entière et la réfection des gros murs, étaient à la charge de la locataire, que celle-ci avait l'obligation de contracter des abonnements directs pour l'eau, le gaz et l'électricité et qu'en sus du loyer, la locataire devait rembourser à la bailleresse la totalité des impôts, taxes et prestations de toute nature, même foncière ou temporaires, qui pourraient grever les lieux loués, de manière que le loyer soit absolument net pour la bailleresse et quand, en conséquence, il incombait, aux termes du bail commercial liant la société Parisienne de parking et la société civile immobilière Saint Antoine de Béarn, à la société Parisienne de parking de payer toutes les charges relatives aux lieux loués, autres que celles ayant trait à la réfection de la couverture entière et des gros murs, en ce compris les charges de copropriété relatives aux lots de copropriété correspondant aux lieux loués et peu important qu'en cours de bail, les charges relatives aux lieux loués eussent été modifiées dans leur nature, dans leur calcul et dans leurs modalités de paiement, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail commercial liant la société Parisienne de parking et la société civile immobilière Saint Antoine de Béarn, en violation des dispositions de l'article 1134 du code civil.
