LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 18 juin 2012), que la SCI Mazel, M. X... et M. Y..., propriétaires de lots dans le lotissement des Terres-Basses et membres de l'Association syndicale libre des propriétaires des Terres-Basses (l'ASL), l'ont assignée en annulation de la décision relative à la modification de ses statuts prise lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2007 et en annulation des nouveaux statuts établis le 10 décembre 2007 ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que la résolution portant sur la modification de l'article 9 des statuts et votée par cent-huit voix sur cent quatorze, ce qui représentait bien la majorité qualifiée des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés exigée par l'alinéa 3-2 de cet article, a été adoptée conformément aux statuts alors applicables ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la modification des modalités de répartition des voix prévues par l'article 9 des statuts avait fait l'objet d'un vote, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne l'Association syndicale libre des propriétaires des Terres-Basses aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Association syndicale libre des propriétaires des Terres-Basses ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. X..., M. Y... et la SCI Mazel
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré conforme aux dispositions statutaires alors applicables la résolution n° 3 relative à la modification des statuts de l'Association Syndicale Libre des Terres Basses et d'avoir en conséquence rejeté la demande des exposants tendant à obtenir la nullité des nouveaux statuts ;
AUX MOTIFS QUE « le litige opposant les parties porte sur l'éventuelle application combinée des articles 9, 15 et 16 des statuts anciens à la détermination de la majorité qualifiée pour procéder aux modifications résultant de la résolution contestée ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article 9 précité, intitulé .Voix-Majorité, chacun des lots divis conférait des voix à leurs propriétaires respectifs en référence à une classification de ceux-ci en 3 catégories ; le second alinéa prévoyait que le conseil d'administration de l'association avait compétence pour statuer souverainement sur le nombre de voix attribuées aux parcelles nouvellement créées ; le troisième alinéa stipulait que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés, sauf les exceptions ci-après énoncées :
1. lorsque l'assemblée est appelée à délibérer sur la conclusion d'un emprunt ou sur toute obligation qui aurait pour résultat d'endetter l'association, ces décisions sont prises à la majorité des 2/3 (deux tiers) des voix des propriétaires présents ou représentés ;
2. lorsque l'assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modification des présents statuts, ces décisions sont valablement prises à la majorité des 2/3 (deux tiers) des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés, sauf si le projet de modification porte sur l'article 15 ci-après dans lequel cas la délibération de l'assemblée générale est valablement prise à la majorité des Y (trois quarts) des voix appartenant à tous les propriétaires ;
qu'ainsi cet article détermine tout d'abord la répartition des voix en fonction de la nature des lots possédés puis la majorité ou les majorités qualifiées en fonction de la nature des décisions à prendre, la majorité des trois quarts n'intéressant apparemment que la modification du seul article 15 des statuts anciens ; qu'à cet égard, aux termes de cet article, intitulé. Définition des frais et charges, seront supportés par l'ensemble des propriétaires, dans la proportion indiquée à l'article 16, tous les frais et charges relatifs à la mise en état et à l'entretien des biens communs et des ouvrages d'intérêts collectif du Lotissement, à l'exécution des travaux de viabilité et à l'entretien et à la réparation des voies communes au Lotissement et des voies d'accès aux plages ; que tous les frais et charges quelconques concernant les branchements et conduites particulières d'eau, de gaz, d'électricité, d'écoulement des zones, desservant chaque bâtiment ou construction particulière et généralement tout ce qui est spécial à chaque bâtiment ou construction, restent à la charge personnelle de son propriétaire ; que sont formellement exclues des charges de l'Association Syndicale les dépenses encourues par le fait ou la faute soit de l'un des membres de l'Association, soit d'une personne ou d'un bien dont l'un des membres est légalement responsable ; que pour sa part, l'alinéa premier de l'article 16 ainsi visé stipule que les charges sont réparties entre les membres de l'Association Syndicale proportionnellement à leur nombre de voix ; que la distinction ainsi opérée par les statuts vise à renforcer la protection de la définition des frais et charges imputables à chacun des copropriétaires, que seule la majorité qualifiée des Y (trois quarts) de l'ensemble des copropriétaires peut modifier ; qu'en revanche, en renvoyant la définition de la proportion de la répartition de ces charges à l'article suivant, ces mêmes statuts n'entendent soumettre la modification de cette proportion qu'à la majorité qualifiée des 2/3 (deux tiers) des propriétaires présents ou représentés lors du vote ; que dès lors, le premier juge ne pouvait étendre la protection statutaire de la majorité qualifiée la plus haute à une disposition certes visée par une majorité qualifiée et par conséquent protectrice des intérêts des copropriétaires mais moins contraignante dans sa mise en oeuvre ; qu'en aucun cas cette distinction ainsi réalisée n'apparaît contraire à l'intérêt de l'association ainsi constituée ; que dans ces conditions, la résolution portant sur la modification de l'article 9 des statuts et votée le 8 décembre 2007 par 108 voix contre 4 et 2 abstentions, ce qui représentait bien la majorité qualifiée des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés exigée par l'article 9 alinéa 3-2, a été adoptée conformément aux statuts alors applicables ; que dès lors, la décision déférée sera infirmée de ce chef » ;
1°/ ALORS QU'en se bornant, pour débouter les exposants de leurs demande de nullité des nouveaux statuts de l'Association Syndicale Libre des Propriétaires des Terres Basses, à affirmer que la résolution n° 3 « portant sur la modification de l'article 9 des statuts et votée le 8 décembre 2007 par 108 voix contre 4 et 2 abstentions ¿ a été adoptée conformément aux statuts alors applicables » sans s'expliquer, ainsi qu'elle y avait pourtant été invitée, sur le fait que l'objet de cette résolution ne faisait aucunement référence à une modification de la grille de répartition de voix figurant à l'article 9 des statuts, de sorte qu'aucun vote n'avait pu avoir lieu sur ce point, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'article 9 des statuts de l'Association Syndicale Libre des Propriétaires des Terres Basse prévoyait une grille de répartition des voix entre les co-lotis en fonction de la catégorie dans laquelle figurait le lot leur appartenant ; que les exposants faisaient valoir que la résolution n° 3 avait été adoptée de façon irrégulière dès lors qu'elle avait été votée suivant une modalité de répartition des voix « par tantièmes » incompatible avec cette grille ; qu'en retenant que la résolution litigieuse votée le 8 décembre 2007 « par 108 voix contre 4 et 2 abstentions, ce qui représentait bien la majorité qualifiée des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés exigée par l'article 9 alinéa 3-2, a vait été adoptée conformément aux statuts alors applicables » sans vérifier, ainsi qu'elle y avait pourtant été invitée, si le décompte des voix avait été réalisé en adéquation avec la grille de répartition prévue à l'article 9 des statuts, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
3°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la fraude corrompt tout ; que celle-ci est notamment constituée lorsqu'une stipulation statutaire est appliquée à la seule fin de contourner les exigences posées par une autre clause des statuts ; qu'en l'espèce, les exposants avaient fait valoir, dans leurs écritures, que la modification des statuts concernant la grille de répartition des voix avait été présentée aux propriétaires d'une façon « déguisée » (cf. conclusions p. 6 §2) ; qu'en effet une telle modification aboutissait indirectement, et de façon frauduleuse, à modifier la répartition des charges entre les co-lotis ce qui supposait un vote à la majorité des Y des propriétaires en application de l'article 9 des statuts alors en vigueur ; qu'en retenant néanmoins que la résolution litigieuse, votée à la seule majorité des 2/3 des propriétaires présents ou représentés, avait été adoptée conformément aux statuts alors applicables sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si un tel procédé ne visait pas, en réalité, à contourner les règles de majorité requises pour la modification de la répartition des charges entre les co-lotis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et du principe « fraus omnia corrumpit ».
