LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il était établi par l'historique des faits admis par les deux parties que le syndicat des copropriétaires avait toujours été en possession de la partie litigieuse du lot n° 49, sans contestation de quiconque, les travaux modificatifs ayant été faits au cours de la construction de l'immeuble en 1968, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé tant les actes de possession matériels que la possession trentenaire continue, paisible, publique et non équivoque par le syndicat de copropriétaires, en a exactement déduit que l'action en revendication et en indemnisation exercée par la société civile immobilière Les Grands Champs sur cette partie litigieuse se heurtait à la prescription acquisitive invoquée par le syndicat de copropriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société civile immobilière Les Grands Champs avait acquis le 10 janvier 1969 des parts sociales donnant droit à la jouissance d'un lot n° 49 tel que décrit par l'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété du 27 avril 1967 et constaté qu'aucune modification de ce règlement n'avait été établie à la suite de l'assemblée générale du syndicat de copropriétaires du 26 mars 1968 ayant décidé des travaux modifiant la consistance dudit lot n° 49, la cour d'appel en a exactement déduit que l'état de fait résultant de ces travaux ne pouvait être opposé à la société civile immobilière Les Grands Champs dès lors que son titre fixait ses droits sur le lot n° 49 tel que résultant du règlement de copropriété en vigueur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Grands Champs, demanderesse au pourvoi principal.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la SCI LES GRANDS CHAMPS tendant à faire cesser l'appropriation par le syndicat des copropriétaires d'une portion des parties privatives du lot n° 49 et à lui allouer par voie de conséquence des dommages intérêts pour privation de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE la SCI a acquis le 10 janvier1969 des parts sociales donnant droit à la jouissance, notamment, d'un lot n° 49 désigné dans son titre comme « un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée et portant le numéro 4 du plan du rez-de-chaussée et les 600/ 10 000 millièmes du sol et des parties communes générales » correspondant à ce lot tel que décrit dans l'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété du 27 avril 1967 ; qu'elle a eu la jouissance d'un lot n° 49 dont la consistance avait été modifiée à la suite des travaux décidés par l'assemblée générale des associés de la SCI RESIDENCE DES GRANDS CHAMPS du 26 mars 1968 sans établissement d'un modificatif du règlement de copropriété ; que cette assemblée antérieure à son acquisition ne peut lui être opposée dès lors que son titre fixe ses droits sans aucune réserve sur le lot n° 49 tel que résultant du règlement de copropriété ; que le certificat de copropriété délivré par la Préfecture de Paris le 21 octobre 1968 ne valide que la conformité de l'immeuble avec les permis de construire accordés ; qu'il ne peut avoir aucune conséquence sur l'étendue des droits de la SCI ; que l'assemblée générale des associés de la SCI RESIDENCE DES GRANDS CHAMPS du 29 mai 1969 alors que la SCI était déjà associée ne peut avoir également une telle conséquence, l'assemblée s'étant bornée à constater l'achèvement de l'immeuble et l'existence du certificat de conformité et du procès verbal de réception définitive et d'approuver les comptes de l'opération de construction ; que la SCI établit donc que le syndicat s'est approprié une partie de son lot, que cette appropriation est mise en évidence concrètement en superposant le plan annexé au règlement de copropriété et celui de l'existant ; que le lot n° 49 et non le n° 50 comme l'ont retenu les premiers juges a été amputé d'une surface représentant 4, 5 % de la superficie totale du lot figurant au règlement de copropriété ; que le syndicat oppose à l'action en restitution de la SCI sa possession paisible, publique, continue et non équivoque, pendant plus de trente ans à la date de l'assignation ; qu'il est établi par l'historique des faits admis par les deux parties que le syndicat a toujours été en possession de la partie litigieuse du lot n° 49 sans contestation de quiconque, les travaux modificatifs ayant été faits au cours de la construction de l'immeuble ; que dans ces conditions, l'action de la SCI tendant à faire cesser l'appropriation par le syndicat sur une portion des parties privatives du lot n° 49, action réelle, est prescrite comme introduite en 2007 soit plus de trente ans après l'acquisition de la SCI en janvier 1969, et ce, en application de l'article 2262 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ; que l'action tendant à l'indemnisation des strictes conséquences de l'appropriation soit la perte de jouissance est également prescrite ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI LES GRANDS CHAMPS a fait valoir que le syndicat des copropriétaires avait empiété sur les parties privatives composant son lot n° 49, ce qui fondait son action en revendication de cette partie de son lot, faute pour le syndicat des copropriétaires de pouvoir, en l'espèce, prescrire ; que, pour déclarer l'action exercée par la SCI LES GRANDS CHAMPS prescrite, la cour d'appel a retenu que le syndicat des copropriétaires avait été en possession de la portion du lot litigieuse mais n'a pas caractérisé les actes de maîtrise matérielle accomplis, avec l'intention de se comporter en propriétaire, ce que ne constitue pas l'empiétement matériel d'un ouvrage sur le fonds d'autrui ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2219 et 2262 du code civil ;
2) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI LES GRANDS CHAMPS a fait valoir qu'elle avait eu connaissance de l'empiétement réalisé lors de l'attribution de la propriété de son lot, se substituant à la détention de parts sociales, réalisée par acte notarié du 19 juillet 2000, en confrontant les plans annexés au règlement de copropriété et ceux de l'existant ; qu'en s'abstenant de rechercher à compter de quelle date la SCI LES GRANDS CHAMPS avait été en mesure de constater la réalité de l'empiétement subi, la cour d'appel qui a néanmoins déclaré l'action en revendication exercée par la SCI LES GRANDS CHAMPS prescrite, faute pour la SCI d'avoir élevé quelque contestation, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 2262 du code civil. Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du ... à Paris 20e, demandeur au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... à restituer à la SCI LES GRANDS CHAMPS 4, 5 % du montant des charges de copropriété du lot n° 49 du 22 mai 1997 au 31 décembre 2009, si le paiement desdites charges est intervenu ;
AUX MOTIFS QUE la SCI a acquis le 10 janvier 1969 des parts sociales donnant droit à la jouissance notamment d'un lot n° 49 désigné dans son titre comme « un local à usage commercial située au rez-de-chaussée et portant le n° 4 du plan du rez-de-chaussée et les six cents/ dix millièmes du sol et des parties communes générales » correspondant à ce lot tel que décrit dans l'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété du 27 avril 1967 ; qu'elle a eu la jouissance d'un lot n° 49 dont la consistance avait été modifiée à la suite des travaux décidés par l'assemblée générale des associés de la SCI Résidence des Grands Champs du 26 mars 1968 sans établissement d'un modificatif du règlement de copropriété ; que cette assemblée antérieure à son acquisition ne peut lui être opposée dès lors que son titre fixe ses droits sans aucune réserve sur le lot n° 49 tel que résultant du règlement de copropriété ; que le certificat de conformité délivré par la Préfecture de Paris le 21 octobre 1968 ne valide que la conformité de l'immeuble avec les permis de construire accordés ; qu'il ne peut avoir aucune conséquence sur l'étendue des droits de la SCI ; que l'assemblée générale des associés de la SCI Résidence des Grands Champs du 29 mai 1969 alors que la SCI était déjà associée ne peut avoir également une telle conséquence, l'assemblée s'étant bornée à constater l'achèvement de l'immeuble et l'existence du certificat de conformité et du procès-verbal de réception définitive et d'approuver les comptes de l'opération de construction ; que la SCI établit donc que le Syndicat s'est approprié une partie de son lot ; que cette appropriation est mise en évidence concrètement en superposant le plan annexé au règlement de copropriété et celui de l'existant ; que le lot n° 49, et non le n° 50 comme l'ont retenu les premiers juges, a été amputé d'une surface représentant 4, 5 % de la superficie totale du lot figurant au règlement de copropriété (¿) que la SCI est bien fondée à solliciter restitution de la quote-part de charges correspondant à la superficie dont elle n'a jamais eu la jouissance, et ce dans la limite de la prescription de dix années de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à compter de l'assignation du 22 mai 2007 ; que la Cour fixe cette quote-part à 4, 5 % des charges dues pour le lot n° 49 ; que le syndicat sera condamné à restituer à la SCI, si le paiement des charges est intervenu, 4, 5 % du montant des charges de copropriété du lot n° 49 du 22 mai 1997 au 31 décembre 2009 ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires, qui peuvent modifier le règlement de copropriété, sont opposables à chacun des copropriétaires dès lors qu'elles sont devenues définitives ; que la Cour d'appel a expressément relevé qu'antérieurement à l'acte d'acquisition par la SCI LES GRANDS CHAMPS du lot n° 49, sa consistance a été modifiée par une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du ... en date du 26 mars 1968 qui, modifiant le règlement de copropriété, a décidé, à l'unanimité, de procéder à la réalisation de divers travaux afin « de déplacer le local de voitures d'enfants au 1er sous-sol, sous l'escalier, avec accès par l'ascenseur, et d'aménager une loge de gardien à l'ex-endroit du local voitures d'enfants, telle que la construction se poursuit actuellement, la SCI en assumant tous les frais et également la charge de la meubler complètement » ; qu'en relevant, pour dire que le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... a indûment empiété sur le lot n° 49 appartenant à la SCI LES GRANDS CHAMPS et le condamner à reversement partiel de charges, que la résolution de cette assemblée ne peut être opposée à la SCI dès lors que son titre de propriété se fonde sur le règlement de copropriété d'origine, la Cour d'appel a violé les articles 14, alinéa 3 et 17 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en condamnant le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... à restituer à la SCI LES GRANDS CHAMPS 4, 5 % du montant des charges de copropriété du lot n° 49 du 22 mai 1997 au 31 décembre 2009, si le paiement desdites charges est intervenu, la Cour d'appel, devant laquelle la réalité d'un tel paiement était dûment contestée, qui a refusé d'exercer son office en renvoyant les parties à en déterminer l'existence, a statué à la faveur d'un déni de justice et a violé l'article 4 du code civil.
