LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Les Goélands (la SCI), dont l'objet social était, « plus particulièrement, l'acquisition, en vue de sa location et de sa gestion, d'un immeuble situé sur un terrain donné en amodiation » et dont, pour sa constitution à cette fin, les statuts, déposés le 20 mars 1989, ont été rédigés par M. D..., avocat, a conclu, le 16 février 1989, un contrat d'amodiation à caractère commercial avec la ville de Marseille, comportant l'interdiction de sous-location, et a acquis cet immeuble à usage commercial, situé sur le domaine maritime, selon acte authentique dressé par M. C..., notaire ; qu'invoquant l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de sous-louer les locaux, la SCI et son gérant, M. X..., ont recherché la responsabilité professionnelle de M. D... et de M. C... pour avoir manqué à leur obligation de conseil ;
Attendu que le second moyen, qui reproche à l'arrêt de déclarer prescrite l'action de M. X... et de la SCI Les Goélands à l'encontre de M. C..., notaire, n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi sur ce point ;
Mais, sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter M. X... et la SCI Les Goélands de leurs demandes à l'encontre de M. D..., l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que cet avocat n'est pas intervenu dans la rédaction du contrat d'amodiation et que les contraintes de ce contrat, dont les termes précisant que l'immeuble ne pouvait être ni cédé ni loué ont été clairement acceptés par le gérant de la société, sont la conséquence des accords passés par la SCI et M. X... avec la commune de Marseille et non de la rédaction des statuts d'une société civile immobilière ;
Qu'en se prononçant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI et de M. X... qui faisaient valoir qu'au moment du choix de la forme de la société, M. D... savait que le contrat d'amodiation à caractère commercial interdisait la sous-location, qu'il avait pourtant engagé les associés vers une SCI dont le but était nécessairement de sous-louer et qu'il aurait dû alerter ses clients sur la dangerosité de constituer une SCI qui ne pourrait en aucun cas exercer son objet social, la location des emplacements amodiés, et leur conseiller de constituer une société commerciale, susceptible d'exploiter directement ces emplacements ou de renoncer purement et simplement à leur projet, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour statuer comme il l'a fait, l'arrêt retient encore, par motifs adoptés, que n'était pas démontré le lien causal entre le manquement allégué de M. D... à son obligation de conseil et la résiliation du contrat d'amodiation ;
Qu'en se prononçant ainsi quand la SCI et M. X... réclamaient l'indemnisation du préjudice né de l'impossibilité pour la société constituée sous la forme d'une société civile de retirer un revenu locatif tout en étant tenue de régler les taxes d'amodiation et les échéances d'un prêt, au moins pendant la période comprise entre la constitution de la société et l'autorisation de sous-louer accordée, au demeurant provisoirement, par la ville de Marseille, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Les Goélands et M. X... de leurs demandes à l'encontre de M. D..., l'arrêt rendu le 8 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne M. D... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour la SCI des Goélands et M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... et la SCI DES GOELANDS de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Maître D..., avocat ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la responsabilité de Me D..., avocat : cette action a un fondement contractuel, sur la base d'un mandat ; qu'à la demande de M. Henri X..., conseil financier, de M. Edouard Y..., expert, de M. Daniel Z..., gérant de Société, et de M. David A..., gérant de société, Me Raymond D..., avocat, a établi un contrat de société civile immobilière, la SCI Les Goélands, dont l'objet était d'acquérir tous immeubles bâtis ou non bâtis en vue de leur location et de leur gestion, et plus particulièrement une construction édifiée sur les lots 36, 37, 38 du terrain donné en amodiation par la ville de Marseille ; que le 16 février 1989 la commune de Marseille a passé avec le gérant de la société civile immobilière en cours d'immatriculation SCI Les Goélands, un contrat intitulé " contrat d'amodiation de terre-plein " ainsi libellé : " Article 1 : La ville de Marseille amodie à la SCI Les Goélands qui accepte, la (ou les) parcelles (s) de terre-pleins désigné (s) ci-après, pour une durée de 30 ans à compter du 1. 1. 1989. Port : Vieux Port ¿ Anse du Pharo ¿ lot 28, 36, 37, 38. Surface non bâtie : 501 m ², surface bâtie : 339 m ², surface totale : 840 m ² amodiation à caractère commerciale. Article 2 : cette amodiation est consentie moyennant le versement d'une redevance définie en application des tarifs d'amodiation des terre-pleins approuvés par le conseil municipal et payable une seule fois et d'avance. Article 3 : L'emplacement faisant l'objet de la présente amodiation ne peut être ni cédé ni sous-loué ¿ Clauses particulières : ¿ Conformément au décret 84. 941 du 24. 10. 1984, l'amodiataire s'engage à exercer sur les parcelles amodiées « une activité en rapport avec l'exploitation du port ou de nature à contribuer à l'animation et au développement de celui-ci » ; que lorsque le gérant de la SCI Les Goélands en cours d'immatriculation a signé ce contrat d'amodiation avec le représentant de la commune de Marseille, il a clairement accepté les termes de ce contrat précisant que l'emplacement ne pouvait être ni cédé, ni sous-loué ; qu'il lui était loisible le 16 février 1989 de négocier éventuellement d'autres conditions, ou de renoncer à s'engager dans cette opération ; que le gérant de la SCI Les Goélands en cours d'immatriculation a accepté la clause particulière relative aux activités permises ; que là encore, il lui était loisible de préciser le contrat ou de renoncer à le signer si les conditions prévues ne lui convenaient pas ; que les contraintes du contrat d'amodiation, dont se plaignent la SCI Les Goélands et M. X... sont la conséquence des accords passés par ceux-ci avec la commune de Marseille et non de la rédaction des statuts d'une société civile immobilière par Me D..., avocat ; qu'il n'est pas prétendu que ce serait Me D..., avocat, qui aurait eu mandat de négocier ce contrat avec la commune de Marseille ; que Me D... n'est en rien responsable des négociations effectuées par des personnes qui se prévalent de leurs compétences financières ou juridiques, hors son intervention, hors de son mandat ; que le jugement sera confirmé sur le débouté de l'action à son égard, avec adoption des motifs pour le surplus »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité de l'avocat : Vu les articles 1147 et 1984 du code civil ; qu'à l'égard de son client l'avocat, réputé agir en qualité de mandataire, est tenu d'une obligation de diligence d'information et de conseil ; que le manquement à ces obligations engage la responsabilité professionnelle de l'avocat dès lors qu'il en résulte pour son client un préjudice direct et certain ; qu'en l'espèce les demandeurs reprochent à Maître D... chargé de rédiger les statuts de la SCI des Goélands qui devait acheter le bien situé Anse du Pharo pour le sous-louer ou le vendre, de ne pas avoir analysé de manière pertinente les clauses du contrat d'amodiation conclu entre les ville de Marseille et la SARL OMM, puis entre la ville de Marseille et la SCI des Goélands qui prévoit en son article 3 l'interdiction de louer le bien reçu en amodiation ; que les statuts de la SCI des Goélands, rédigés par Maître D..., avocat au barreau d'Aix en Provence, ont été signés le 6 octobre 1988 ; que cependant Maître D... n'était ni le rédacteur ni le conseil de la SCI lors de la signature du contrat d'amodiation intervenu entre cette SCI et la ville de Marseille postérieurement, soit le 16 février 1989 qui prévoit l'interdiction de souslouer l'emplacement faisant l'objet de l'amodiation ; que d'autre part monsieur B..., expert désigné par le tribunal administratif de Marseille le 17 septembre 1999 dans le litige opposant la SCI à la ville de Marseille a relevé " qu'il n'était point besoin d'être un juriste " pour comprendre que le contrat d'amodiation ne devait pas être signé par la SCI des Goélands car les emplacements amodiés ne pouvaient être loués ou sous loués ; qu'il apparaît, par ailleurs, que la SCI des Goélands avait mis un locataire sur la place ainsi qu'il résulte des termes du courrier du 24 octobre 1989 adressé par le Comptoir des Entrepreneurs, organisme prêteur, qui reprenant les termes de monsieur X..., rappelait que l'impossibilité pour la SCI de régler les échéances du prêt qui lui avait été accordé résultait de " l'insolvabilité du locataire actuellement expulsé " ; qu'en tout état de cause, il est constant que dès le 30 août 1991 une autorisation de sous-louer a été accordée à la SCI par la ville de Marseille ; que le lien causal entre la faute alléguée de Maître D... et les préjudices évoqués par les demandeurs n'apparaît pas démontré puisque l'expert monsieur B... désigné par le tribunal administratif de Marseille, rappelle que la SCI a envisagé l'édification sur les emplacements objets du contrat d'amodiation d'une construction destinée à accueillir une activité de restauration et a sollicité un permis de construire à cette fin qui a été rejeté le 18 avril 1991 pour cause de projet non conforme à la vocation de la zone ND, décision de rejet qui a empêché la SCI de débuter la construction et l'a donc privée de ressources de la sous location ; que l'expert signale que le gérant de cette SCI a attaqué la décision de rejet devant le tribunal administratif au mois de juin 1991 puis s'est désisté de son action ; qu'il convient de relever que jusqu'au mois de décembre 1989 la société venderesse et son gérant occupaient les locaux cédés à la SCI des Goélands ; que d'autre part à compter du mois d'août 1991 l'autorisation de sous-location a été accordée par la ville de Marseille ; que l'expert mentionne que la SCI des Goélands a procédé à l'exécution des travaux, alors que le permis de construire n'avait pas été accordé et en l'absence de toute autorisation administrative, la SCI a passé le 1er juin 1992 un contrat d'amodiation avec la SARL Le Méditerranée dont monsieur X... était l'associé et, le même jour, un second contrat d'amodiation avec la SARL Bénéfice Institut gérée par monsieur X... ; que l'expert indique qu'à la suite d'une révision du plan d'occupation des sols par délibération municipale de la ville de Marseille du 24 mai 1993, la SCI a pu régulariser la situation de son immeuble en obtenant le 20 janvier 1995 un permis de construire qui autorisait le changement de destination de l'immeuble et que malgré cette régularisation la SCI des Goélands a cependant continué à ne pas payer les redevances dues au titre du contrat d'amodiation, provoquant la décision de résilier le contrat d'amodiation et l'expulsion de la SCI ; que dans un dire daté du 28 janvier 2000 adressé à l'expert, monsieur X... expliquait que la SCI avait des locataires mais qu'il ne lui était pas possible de recevoir des loyers jusqu'à l'obtention des autorisations d'exploiter et d'ouvrir au public, soit en juillet 1997 ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que Maître D... n'est pas intervenu dans la rédaction du contrat d'amodiation conclu entre la SCI des Goélands et la ville de Marseille qui excluait clairement la possibilité de louer les emplacements faisant l'objet de l'amodiation ; que l'autorisation de sous-louer a été obtenue par la SCI les Goélands le 30 août 1991 ; que la SCI des Goélands ne démontre pas vingt ans après avoir obtenu cette autorisation qu'elle n'a pu, comme elle le soutient, louer ces biens du fait du refus de la ville de Marseille qui lui signifiait que la sous-location était interdite ; qu'ainsi, à supposer que Maître D... n'ait pas conseillé utilement sa cliente sur l'impossibilité de réaliser l'opération envisagée au contrat de société civile immobilière dont il était le rédacteur, les demandeurs qui ont obtenu en 1991 l'autorisation de sous-louer les emplacements acquis, ne démontrent nullement le lien causal entre le manquement allégué de Maître D... à son obligation de conseil et la résiliation du contrat d'amodiation ainsi que l'expulsion de la SCI, de sorte que leurs demandes de dommages et intérêts et prétentions subséquentes seront rejetées »
ALORS QUE 1°) l'avocat rédacteur d'un acte a une obligation de conseil vis-à-vis des parties à cet acte et doit les éclairer en particulier sur le caractère adapté de l'acte qu'il rédige à la demande de ses clients ; qu'en l'espèce il était fait valoir, par les conclusions d'appel des exposants régulièrement signifiées le 12 octobre 2011, que la faute de Maître D... résidait dans le fait d'avoir conseillé la constitution d'une SCI, création non adaptée au projet connu de Maître D... qui était de conclure avec la Ville de MARSEILLE le transfert d'un contrat d'amodiation dans le but de sous-louer les emplacements ; qu'en écartant toute faute de Maître D... au seul motif que l'avocat n'était pas rédacteur du contrat d'amodiation, sans rechercher si l'obligation de conseil de Maître D... n'était pas due en raison de la seule rédaction des statuts de la Société civile immobilière, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) l'avocat rédacteur d'un acte a une obligation de conseil vis-à-vis des parties à cet acte et doit les éclairer en particulier sur le caractère adapté de l'acte qu'il rédige à la demande de ses clients ; qu'en l'espèce il était fait valoir, par les conclusions d'appel des exposants régulièrement signifiées le 12 octobre 2011, que la création de la SCI, avait rendu impossible l'exploitation des emplacements dans le cadre d'un contrat d'amodiation ; que si la SCI avait obtenu en 1991 l'autorisation de sous-louer, cette autorisation avait été par la suite révoquée en application des règles applicables en matière de contrat d'amodiation ; qu'en disant qu'il n'y avait en toute hypothèse pas de lien de causalité entre la faute de Maître D... et le dommage au motif inopérant que « la SCI a obtenu en 1991 l'autorisation de sous-louer les emplacements acquis », sans rechercher si la révocation postérieure de cette autorisation ne trouvait pas son origine dans la constitution inappropriée de la SCI, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... et la SCI DES GOELANDS de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Maître C..., notaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la responsabilité de Me C..., notaire : le régime de la prescription applicable à cette action délictuelle, selon les termes de l'article 2270-1 du code civil en sa version applicable à ces faits antérieurs à la date d'application des dispositions de la loi du 17 juin 2008, est de dix ans à compter de la manifestation du dommage ou son aggravation ; que Me C... a reçu les 12 et 13 avril 1989 un acte de vente par la société Outboard Motors Marseille Sarl à la SCI Les Goélands d'un immeuble à usage commercial situé Anse du Pharo à Marseille édifié sur un terrain appartenant au domaine maritime, dont la venderesse était propriétaire pour les avoir fait édifier sur une parcelle de terre-plein donnée en amodiation par la ville de Marseille à la société Picon Location devenue Outboard Motors Marseille ; que par courrier du 29 avril 1991, Me C... a écrit à M. X..., gérant de la SCI Les Goélands, pour lui rappeler que le contrat d'amodiation interdisait la location ou souslocation de l'emplacement faisant l'objet de l'amodiation ; que le dommage allégué, consistant en l'impossibilité de louer, était connu de M. X... et de la SCI Les Goélands depuis le 29 avril 1991 au moins ; qu'ils le connaissaient d'ailleurs auparavant pour avoir passé le contrat d'amodiation le 16 février 1989, avant même de passer l'acte devant Me C... ; qu'en tout état de cause, l'action intentée contre Me C... les 2 juillet et 31 décembre 2008 était prescrite depuis plusieurs années avant l'introduction de l'instance »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité du notaire : la responsabilité du notaire à qui est reproché comme en l'espèce, un manquement à une obligation d'origine statutaire ou légale, est de nature délictuelle et donc fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil ; que les faits incriminés datent d'avril 1989 ; Vu les dispositions de l'article 2222 alinéa 2 du code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ; que sous l'empire de la loi n° 85-677 du 5 juillet 1985 les actions en responsabilité extra-contractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation (ancien article 2270-1 du code civil) ; que les demandeurs reprochent au notaire rédacteur de l'acte de vente à la SCI des Goélands de l'immeuble objet de l'amodiation, de ne pas avoir attiré leur attention sur l'impossibilité de louer les locaux acquis, alors qu'il connaissait le but de cette acquisition ; qu'il résulte cependant des pièces versées aux débats que Maître C... a, par courrier du 29 avril 1991, adressé à monsieur X... gérant de la SCI, rappelé que l'article 3 du contrat d'amodiation interdisait la location et la sous location de l'emplacement faisant l'objet de l'amodiation ; que ce courrier démontre qu'à tout le moins à compter de cette date les demandeurs étaient informés des difficultés juridiques liées au contrat d'amodiation ; que ce courrier constitue donc le point de départ de la prescription décennale de l'action en responsabilité professionnelle du notaire fondée sur l'article 1382 du code civil ; qu'ainsi l'action engagée par la SCI des Goélands et monsieur X... à l'encontre de Maître C... suivant exploit du 2 juillet 2008 est prescrite, de sorte que les demandes formées à l'encontre du notaire sont irrecevables et seront rejetées »
ALORS QUE la prescription de l'action en responsabilité délictuelle telle qu'applicable à la cause est de dix ans à compter de la manifestation du dommage et de son aggravation ; qu'il était fait valoir aux termes des conclusions d'appel des exposants, régulièrement notifiées le 12 octobre 2011, que (p. 7) : « ce n'est qu'en 2007, lorsque la SCI Des Goélands a finalement loué le bien à la SARL Lou Bateu qu'il a été porté à la connaissance de la concluante que l'autorisation donnée par la Ville de Marseille avait été révoquée et que suivant lettre de mars 2004 indiqué au locataire qu'il était impossible de louer » ; que la prescription ne pouvait commencer à courir avant cette date constituant la manifestation du dommage ; qu'en disant l'action à l'encontre de Maître C... prescrite au motif que la faute du notaire aurait été commise plus de dix ans avant l'action en responsabilité et que Maître C... aurait informé dès 1991 les exposants de l'impossibilité de sous-louer, sans rechercher à quelle date la SCI DES GOELANDS avait subi le dommage, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1382 et 2270-1 (ancien) du Code civil.
