LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis et retenant que les travaux effectués par la société locataire étaient de nature limitée, qu'il n'était pas démontré qu'ils avaient modifié les conditions d'exercice de l'activité commerciale, ni excédé les nécessaires adaptations des locaux à leur destination contractuelle et qu'il n'était pas établi que les modifications des facteurs locaux de commercialité observées sur d'autres secteurs aient affecté le commerce de boulangerie- pâtisserie dont la zone de chalandise est étroite, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs, en l'absence de modification notable des caractéristiques propres des locaux loués, qu'un déplafonnement du loyer n'était pas justifié ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Fascil aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Fascil
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 4.550 euros par an en principal, à compter du 15 janvier 2005, le loyer du bail afférent aux locaux à usage de commerce de boulangerie pâtisserie situés 54 rue Jules Guesde, à Lille, loués par la Société FASCIL à la Société MAAREF ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article L 145-34 du Code de commerce, "à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4°de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (.)" ; qu'il en résulte que, si la condition relative à la durée du bail (soit neuf années au plus) est remplie, le montant du loyer, au moment de son renouvellement, est égal au loyer initial le cas échéant avec le jeu de l'indexation, sauf s'il s'est produit, au cours du bail, une évolution notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 qui sont les suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ; que les modifications possibles de ces éléments doivent, pour entraîner exception à la règle du plafonnement, d'une part, être notables et s'être produites au cours de la durée du bail entre la date de son entrée en vigueur et celle de son renouvellement, d'autre part, s'il s'agit des facteurs locaux de commercialité, être de nature à avoir eu une incidence sur l'activité commerciale considérée ; que sur les caractéristiques du local considéré, l'expert retient que les caractéristiques du local ont connu une évolution en raison des travaux réalisés par le locataire sans l'accord préalable du bailleur, tenant : à des aménagements dans la cave, découpe des piliers de la voûté de la cave et cimentage, pose de carreaux de faïence sur les murs de la cave, création d'une pièce faisant office de bureau, à la modification de la porte du couloir latéral, démontée et remontée quelques mètres plus loin, au démontage d'un mur en carreaux de plâtre situé dans la réserve du rez-de-chaussée ; qu'il n'est toutefois opposé aucun élément à l'affirmation selon laquelle les travaux en cause ont été de nature limitée et n'ont répondu qu'à des exigences de sécurité - pour le démontage du mur de carreaux de plâtre du rez-de-chaussée - ou à de simples motifs de commodité - pour l'aménagement de la cave ou le déplacement de la porte du couloir ; qu'il n'est pas démontré ni qu'ils ont réellement modifié les conditions d'exercice de l'activité commerciale, ni qu'ils ont excédé les nécessaires adaptations des locaux à leur destination contractuelle ; qu'ils ne sauraient en conséquence justifier un déplafonnement du loyer ; que sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité, pour conclure à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, l'expert retient l'augmentation de la population résidante sur le secteur Gambetta - Wazemmes (sud-ouest de la ville de Lille) de 1.750 habitants en 11 ans ainsi que la réalisation de travaux de modernisation de ce quartier ; que, toutefois, c'est rue Gambetta qu'ont été construits des immeubles collectifs ayant entraîné la progression de population relevée, et c'est place de Wazemmes que des travaux de rénovation ont été réalisés, deux secteurs distincts de la rue Jules Guesde - voie de liaison entre la place des Halles de Wazemmes et la me des Postes - qui, en revanche, n'a fait l'objet ni de programme de rénovation, ni de création de zones d'habitation nouvelles, ni de modification sensible de la population résidante ; qu'il n'est pas établi que le commerce de boulangerie-pâtisserie, dont la zone de chalandise est par nature étroite, ait été affecté par les modifications observées sur d'autres secteurs ; que la preuve n'est donc pas rapportée d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période considérée ; que la Cour confirmera le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement et a dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la S.C.I. FASCIL invoque tout d'abord la modification des caractéristiques du local considéré ; qu'elle soutient que l'immeuble aurait connu une importante rénovation extérieure effectuée par ses soins au cours du bail expiré ; qu'une telle modification, contestée par la S.A.R.L. MAAREF, n'est toutefois étayée par aucune pièce probante ; que la S.C.I. FASCIL invoque ensuite la modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'elle énumère à cet effet un certain nombre de transformations prétendument intervenues dans le quartier au cours du bail expiré ; que de telles transformations sont toutefois contestées dans leur ampleur voire dans leur principe par la S.A.R.L. MAAREF et ne sont corroborées par aucune pièce probante, étant à cet égard observé que la pièce n°5 visée dans le dernier bordereau de communication de pièces du bailleur, intitulée Plan de quartier, qui montre certaines modifications des facteurs de commercialité, n'est en réalité pas versée aux débats ; qu'il convient par ailleurs de souligner que les attestations de loyer produites par le bailleur ne peuvent être admises qu'à titre confortatif mais ne sauraient à elles seules caractériser une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'aucune modification notable des éléments déterminant la valeur locative n'est en conséquence démontrée, étant rappelé qu'une mesure d'instruction ne saurait pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ; qu'il résulte de tout ce qui précède que le loyer doit être fixé en fonction de la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction et en conséquence être fixé à un montant annuel non contesté de 4.550 ¿, et ce à compter du 15 janvier 2005 ;
1°) ALORS QUE le loyer du bail commercial renouvelé est fixé à la valeur locative lorsque les caractéristiques du local donné à bail ont subi, au cours du bail expiré, une modification notable, ayant eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en se bornant à énoncer, par motifs adoptés, que la rénovation extérieure n'était étayée par aucune pièce probante, sans rechercher si cette modification était établie par le rapport d'expertise judiciaire déposé en cause d'appel, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-3 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE le loyer du bail commercial renouvelé est fixé à la valeur locative lorsque les caractéristiques du local donné à bail ont subi, au cours du bail expiré, une modification notable, ayant eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en décidant que les travaux réalisés n'avaient pas excédé les nécessaires adaptations des locaux à leur destination contractuelle, après avoir pourtant constaté que le preneur avait procédé dans la cave à des travaux consistant en la découpe des piliers de la voûte de la cave et en son cimentage, en la pose de carreaux de faïence sur les murs de la cave, en la création d'une pièce faisant office de bureau, ainsi qu'en la modification de la porte du couloir latéral qui avait été démontée et remontée quelques mètres plus loin et au démontage d'un mur en carreaux de plâtre situé dans la réserve du rez-de-chaussée, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles L 145-33, L 145-34 et R 145-3 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE le loyer du bail commercial renouvelé est fixé à la valeur locative lorsque les caractéristiques du local donné à bail ont subi, au cours du bail expiré, une modification notable ayant eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était pas démontré que les travaux en cause avaient modifié les conditions d'exercice de l'activité commerciale, sans indiquer en quoi la transformation d'une cave en bureau n'avait pas eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, qui bénéficiait ainsi d'une pièce supplémentaire pour traiter la partie administrative de son commerce, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-3 du Code de commerce ;
4°) ALORS QUE le loyer du bail commercial renouvelé est fixé à la valeur locative lorsque les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification notable au cours du bail expiré ; qu'en excluant toute modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, sans indiquer le périmètre de la zone de chalandise du fonds de commerce de la boulangerie pâtisserie exploité par la Société MAAREF, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-6 du Code de commerce.
