LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Ségard-Carboni, ès qualités d'administrateur judiciaire de M. X... du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 14 mai 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e civ. 15 décembre 2010, pourvoi n° 09-16. 838), que par acte authentique des 19 septembre et 26 octobre 1996, les époux Y... ont consenti à M. X... un prêt d'un montant de six millions de francs sur six ans puis, par acte authentique du 31 juillet 1998, un nouveau prêt d'un montant de quatre millions de francs sur trois ans, les deux prêts étant garantis par une hypothèque prise notamment sur une parcelle AH 722 appartenant à l'emprunteur ; que M. X... a souscrit le même jour au profit des prêteurs, qui devaient lever l'option au plus tard le 31 décembre 2001, une promesse unilatérale de vente de la parcelle AH 722 ainsi que des constructions en cours d'achèvement sur cette parcelle, au prix de dix millions de francs ; que, le 5 juillet 2001, M. X... a reconnu devoir aux époux Y... la somme de quatre millions de francs et a conclu avec ceux-ci un « acte de rétrocession » sous signatures privées prévoyant la revente à son profit du bien faisant l'objet de la promesse de vente, moyennant le prix de quatorze millions de francs, à payer au plus tard le 5 janvier 2004 ; que, le 20 juillet 2001, a été réitérée par acte authentique la vente de la parcelle AH 722 aux époux Y..., qui avaient levé l'option le 17 janvier 2001 ; que M. X... les ayant assignés en nullité de la vente, ceux-ci ont demandé la nullité du contrat de rétrocession et la condamnation de M. X... à leur payer les sommes restant dues en vertu des prêts et des dommages-intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes, de dire que l'acte de rétrocession sous seing privé du 5 juillet 2001 est nul et que les époux Y... sont propriétaires de la parcelle cadastrée AH 722 sis au lieudit... à Saint-Barthélemy, alors, selon le moyen :
1°/ que la cour d'appel doit statuer sur les dernières conclusions régulièrement déposées et signifiées par les parties ; que M. Jean-Paul X... avait déposé au greffe de la cour d'appel de Basse-Terre des conclusions en date du 5 mars 2012, dans lesquelles il invoquait la promesse de vente dernièrement conclue par Mme Y... au prix de sept millions d'euros, qui établissait que la situation d'enclave de la parcelle n° AH 722 n'était pas de nature à en diminuer la valeur (conclusions d'appel du 5 mars 2012, p. 14 § 6 à 8), ces conclusions faisant suite à des conclusions signifiées par Mme Y... le 18 janvier 2012 ; qu'en affirmant que les parties « n'ont pas déposé de nouvelles écritures postérieurement à l'ordonnance du 15 décembre 2011 » et en statuant sur les conclusions de M. X... du 14 juin 2011, qui n'étaient pas les dernières conclusions et qui n'évoquaient pas la question de l'enclave, la cour d'appel, qui n'a par ailleurs pas fait état de l'argumentation susvisée de M. X... dans l'exposé qu'elle a fait des prétentions des parties, a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ;
2°/ que dans ses conclusions d'appel, signifiées le 14 juin 2011, p. 13 in fine et p. 14 § 1er, M. X... faisait valoir que Mme Y... avait dernièrement signé une promesse de vente relative à la parcelle AH 722 pour un prix de sept millions d'euros, ce qui, même si le sérieux du prix s'apprécie au jour de la transaction, établissait la vileté du prix de la promesse consentie le 31 juillet 1998 au prix de 1 524 490 euros ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions pertinentes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que l'appréciation du bien fondé d'une demande en annulation de vente en raison du caractère dérisoire du prix suppose une comparaison entre ce prix et la valeur de la chose vendue ; qu'en estimant que le prix de dix millions de francs fixé dans la promesse de vente du 31 juillet 1998 ne pouvait être « considéré comme un prix non sérieux », eu égard à l'état enclavé de la parcelle objet de la transaction, censé en diminuer la valeur tout en constatant que cette parcelle enclavée se situait « au sein de l'ensemble immobilier » constitué par l'hôtel de luxe Taiwana, d'où il résultait nécessairement que la parcelle n° AH 722 était à l'inverse valorisée par sa situation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1591 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant statué sur la question de la prescription de l'action qui n'était évoquée que dans les écritures des parties des 18 janvier et 5 mars 2012, la cour d'appel, qui a nécessairement pris en compte les dernières conclusions, n'a visé celles du 14 juin 2011 de M. X... que par l'effet d'une erreur matérielle ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, que c'était à la date à laquelle le prix avait été fixé qu'il convenait de se placer et souverainement, que lors de la réalisation de la promesse de vente le 31 juillet 1998 le prix de dix millions de francs donnait une valeur au mètre carré de 966, 70 euros, que ce prix devait être considéré au regard des constructions en partie réalisées à cette date mais non achevées mais aussi de la situation d'enclave créée, tant que n'était pas justifiée la création d'une servitude de passage conventionnelle et que le prix demandé par M. X... avait plus que triplé en deux ans, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que le prix convenu de dix millions de francs ne pouvait être considéré comme un prix non sérieux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel :
REJETTE le pourvoi principal ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros et rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande tendant à l'annulation de l'acte de vente de la parcelle AH 722 pour vileté du prix et d'avoir dit que les époux Y... étaient propriétaires de cette parcelle, avec ses constructions ;
AUX MOTIFS QU'en l'état de la cassation partielle intervenue, il revient à la cour de renvoi d'examiner la demande en annulation de la vente pour vileté du prix ; qu'en effet, en application des dispositions de l'article 1591 du Code civil, " le prix de la vente doit être déterminée et désigné par les parties " ; que la jurisprudence considère que la vente faisant référence à un prix qui n'est pas sérieux doit être annulée pour défaut de cause de la convention ; qu'il en résulte cependant que n'est pas forcément dérisoire le prix convenu même s'il est très inférieur à la valeur réelle du bien ; qu'il convient de relever tout d'abord qu'en lui-même, le prix convenu à la promesse de vente du 31 juillet 1998 ne peut être qualifié de dérisoire puisque de 10 millions de francs pour une parcelle partiellement bâtie de 15 ares 77 centiares, quand bien même celle-ci se situe sur l'île de Saint-Barthélemy connue pour la cherté de son foncier ; que de même, si le prix a été fixé entre les parties au regard de la dette contractée par Monsieur X... à l'égard des époux Y..., cela ne permet pas de le caractériser ipso facto comme dérisoire, puisqu'il a lui-même apporté ce terrain à la garantie de sa dette, et comme seule garantie, ce qui a été accepté ; que c'est donc très concrètement que doit s'apprécier le sérieux du prix fixé ; que l'immeuble en question est décrit aux différents actes authentiques conclus entre les parties : acte de prêt des 19 et 26 octobre 1996, acte de prêt du 31 juillet 1998 contenant affectation hypothécaire de la parcelle, promesse unilatérale de vente du 31 juillet 1998, acte de levée d'option du 20 juillet 2001 ; qu'il s'agit d'une parcelle de terrain bâtie à usage d'hôtel située à Saint-Barthélemy lieudit " ... " d'une contenance de 15 ares 77 centiares cadastré section AH n° 722 ; qu'à l'acte du 31 juillet 1998, il est précisé que les constructions sont en cours d'achèvement à usage d'hôtel, suivant permis de construire, concernant également d'autres constructions sur des parcelles voisines, n° 9711239601165 délivré par le préfet de Guadeloupe le 5 mai 1997 ; qu'à l'acte de levée d'option du 20 juillet 2001, les constructions, à usage d'hôtel, sont achevées ; que d'un procès-verbal de constat effectué par Me Z..., huissier de justice, le 13 février 2004, il ressort que les constructions sont occupées ; que c'est cependant à la date à laquelle le prix a été fixé qu'il convient de se placer, c'est-à-dire à une époque où les constructions étaient en cours mais non achevées ; que pour considérer que le prix de 10 millions de francs fixé comme étant vil, Monsieur X... se fonde sur un rapport d'évaluation établi par Monsieur A..., géomètre expert à Saint-Barthélemy le 15 février 2008 ; qu'après avoir décrit le bien, ses caractéristiques et surtout sa situation exceptionnelle sur la baie de ..., avec accès à la plage, cet expert effectue une évaluation par éléments de comparaison ; que cependant, aucun acte correspondant aux prix de cession objets des éléments de comparaison n'est communiqué à l'appui ; qu'au surplus, sur les six éléments retenus par cet expert :- la date de vente du premier n'est pas indiquée ;- le second se serait venu en 2007 ;- le troisième serait une vente en projet et c'est la mise à prix qui est indiquée ;- le quatrième est une vente de 2007 ;- la date de vente du cinquième n'est pas indiquée ;- le dernier concerne une vente intervenue en 2007 ; qu'enfin, la valeur de 16. 700. 000 euros qu'il fixe, correspond à une valeur qu'il indique comme actuelle en 2008 de 17. 570. 000 euros diminuée de seulement 5 % pour obtenir sa valeur en 1997 ; que Monsieur X... se fonde également sur un courrier de Me B..., étude de Me C..., notaire à Saint-Barthélemy en date du 27 avril 2011 ; que ce courrier fait la critique du rapport établi par Monsieur D... produit par Madame Y..., tout d'abord sur la description des lieux qui en est faite, ensuite sur les caractéristiques d'urbanisme du terrain, lequel ne peut être limité selon le notaire à un usage hôtelier, et ensuite sur les valeurs qu'il a retenues, lesquelles ne correspondaient pas à la valeur actuelle ; qu'il considère sous évaluée l'estimation effectuée par Monsieur D... au regard notamment de la sous évaluation des constructions ; que Madame Y... de son côté indique que la parcelle a été acquise par Monsieur X... par acte des 31 janvier et 2 février 1996 au prix de 2, 5 millions de francs, avant édification des constructions ; qu'en réalité, le prix d'achat est de 3 millions de francs, prix mentionné dans l'origine de propriété de l'acte ; qu'elle produit ensuite un rapport d'évaluation de Monsieur D..., ingénieur conseil et expert judiciaire, du 17 juin 2010 ; qu'il indique avoir visité l'immeuble à deux reprises les 17 et 28 mai 2010, et qu'alors la parcelle était en friche et à l'abandon, les constructions ne pouvant faire l'objet de rénovation compte tenu de leur dégradation et d'affaissements des sols à leurs abords ; qu'il indique également que le terrain n'est pas viabilisé et qu'il n'y a pas de point de raccordement sur son périmètre ; qu'en réalité, du fait de l'existence des constructions, il doit l'être, mais pas forcément de manière indépendante des parcelles voisines ; qu'il indique encore, ce qui est confirmé tant par les plans cadastraux que par le plan de l'hôtel Taiwana produit en pièce n° 1 par Monsieur X..., ou encore par Monsieur A... qui évoque un accès s'effectuant " soit par la plage, soit en empruntant la servitude de passage qui passe derrière l'hôtel Taiwana et dessert la partie haute de la parcelle n° 722 ", sans que soit précisée d'ailleurs la nature de cette servitude non mentionnée aux actes, que ladite parcelle est enclavée au sein de l'ensemble immobilier constitué par cet hôtel ; que Monsieur D... relève aussi, ce qui est confirmé par la production et des plans de l'hôtel, et du plan cadastral, que l'une des constructions réalisées sur la parcelle empiète sur la parcelle voisine ; que Monsieur D..., tout comme Monsieur A..., effectue ensuite une appréciation de la valeur du bien par comparaison, mais tout comme Monsieur A... ne produit les actes justificatifs des prix qu'il mentionne ; qu'il précise les prix suivants concernant le lieudit ... :-1996 : 230 à 360 ¿ le m2 bâti ;-1998 : 375 à 445 ¿ le m2 non bâti ;-1999 : 650 à 750 ¿ le m2 bâti ou non ; que s'agissant cependant de terrains desservis par les réseaux et non enclavés, estimant que l'enclave engendre une décote d'environ 40 % ; que Monsieur X... a acheté en 1996 au prix de 3 millions de francs, ce qui donne un prix au m2 de 1. 902 francs, soit 289, 95 euros ; qu'à cette époque n'étaient pas comprises les constructions ; que lors de la réalisation de la promesse de vente le 31 juillet 1998 le prix de 10 millions de francs donne une valeur au m2 de 966, 70 euros ; que ce prix doit être considéré d'une part au regard des constructions, en partie réalisées à cette date, mais non achevées, mais aussi de la situation d'enclave créée ; que si les constructions en cours de réalisation augmentent la valeur de la parcelle, la situation d'enclave résultant de la cession la diminue sérieusement, tant que n'est pas justifiée la création d'une servitude de passage conventionnelle, et alors qu'il faut à l'acquéreur, à défaut de convention, exercer une action afin de mettre fin à la situation d'enclave, ou parvenir à toute autre solution de désenclavement ; que le prix demandé par Monsieur X... a plus que triplé en deux ans ; que de tous ces éléments, il ressort que le prix convenu de 10 millions de francs ne peut être considéré comme un prix non sérieux justifiant une action en nullité de la vente pour vileté du prix (arrêt attaqué pp. 6-7-8) ;
ALORS, d'une part, QUE la cour d'appel doit statuer sur les dernières conclusions régulièrement déposées et signifiées par les parties ; que Monsieur Jean-Paul X... avait déposé au greffe de la Cour d'appel de Basse-Terre des conclusions en date du 5 mars 2012, dans lesquelles il invoquait la promesse de vente dernièrement conclue par Madame Y... au prix de 7 millions d'euros, qui établissait que la situation d'enclave de la parcelle n° AH 722 n'était pas de nature à en diminuer la valeur (conclusions d'appel du 5 mars 2012, p. 14 § 6 à 8), ces conclusions faisant suite à des conclusions signifiées par Madame Y... le 18 janvier 2012 ; qu'en affirmant que les parties " n'ont pas déposé de nouvelles écritures postérieurement à l'ordonnance du 15 décembre 2011 " et en statuant sur les conclusions de Monsieur X... du 14 juin 2011, qui n'étaient pas les dernières conclusions et qui n'évoquaient pas la question de l'enclave, la cour d'appel, qui n'a par ailleurs pas fait état de l'argumentation susvisée de Monsieur X... dans l'exposé qu'elle a fait des prétentions des parties, a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2 du Code de Procédure civile ;
ALORS, d'autre part, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 14 juin 2011, p. 13 in fine et p. 14 § 1er), Monsieur X... faisait valoir que Madame Y... avait dernièrement signé une promesse de vente relative à la parcelle AH 722 pour un prix de 7 millions d'euros, ce qui, même si le sérieux du prix s'apprécie au jour de la transaction, établissait la vileté du prix de la promesse consentie le 31 juillet 1998 au prix de 1. 524. 490 euros ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions pertinentes, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de Procédure civile ;
ALORS, enfin, QUE l'appréciation du bien fondé d'une demande en annulation de vente en raison du caractère dérisoire du prix suppose une comparaison entre ce prix et la valeur de la chose vendue ; qu'en estimant que le prix de 10 millions de francs fixé dans la promesse de vente du 31 juillet 1998 ne pouvait être " considéré comme un prix non sérieux ", eu égard à l'état enclavé de la parcelle objet de la transaction, censé en diminuer la valeur tout en constatant que cette parcelle enclavée se situait " au sein de l'ensemble immobilier " constitué par l'hôtel de luxe Taiwana, d'où il résultait nécessairement que la parcelle n° AH 722 était à l'inverse valorisée par sa situation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1591 du Code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir écarté l'exception de prescription invoquée par Mme Y... pour statuer au fond sur les demandes de M. X... tendant à l'annulation de l'action en nullité de la vente du 5 juillet 2001 ;
Aux motifs que « Mme Y... invoque les dispositions de l'article 1304 du code civil aux termes desquelles l'action en nullité d'une convention dure cinq années ; qu'elle considère que la vente étant intervenue le 5 juillet 2001, l'action s'est trouvée prescrite le 5 juillet 2006, date à laquelle aucune demande de nullité du prix pour vileté n'avait encore été effectuée par M. X... ; qu'elle considère en effet que la nullité de la vente pour inexistence du prix ou prix dérisoire est une nullité relative, comme telle prescrite par cinq ans, s'appuyant en cela sur une jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 septembre 2011, la cour ayant estimé qu'il s'agit d'une nullité pour défaut de cause dans le contrat, et qu'il s'agit d'une action personnelle soumise aux dispositions de l'article 1304 du code civil ; qu'il ressort cependant de la jurisprudence établie antérieurement que dès lors que le prix stipulé n'est pas sérieux, l'acte est inexistant, ce qui peut être invoqué par toute personne qui y a intérêt, et que dès lors il s'agit d'une nullité absolue, comme telle soumise à la prescription trentenaire de l'article 2262 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, délai repris à l'article 2227 dans sa rédaction issue de ladite loi ; qu'au surplus l'action de M. X... tend à la revendication de la propriété de la parcelle ; que l'exception de prescription sera rejetée » ;
Alors, d'une part, qu'un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour absence de cause ; qu'il en résulte que cette nullité, fondée sur l'intérêt privé du vendeur, est une nullité relative soumise au délai de prescription de cinq ans ; qu'en affirmant au contraire que l'acte dont le prix stipulé n'était pas sérieux était inexistant et relevait dès lors d'une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil ;
Alors, d'autre part, que la nature de la nullité encourue par un contrat ne peut être déterminée par les conséquences de cette nullité qui emporte la restitution des prestations réciproques ; que l'objectif poursuivi par le vendeur tendant à obtenir la restitution du bien vendu par le contrat dont l'annulation est demandée ne peut avoir d'incidence sur le régime de prescription de cette action au nullité ; qu'en statuant comme elle l'a fait, au motif impropre que l'action en nullité de M. X..., vendeur, tendait à la revendication de la propriété de la parcelle, tandis que cette revendication n'était qu'une conséquence de la nullité dont le régime et la nature ne pouvaient être déterminés par cette conséquence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil ;
Alors, enfin, que l'interprétation jurisprudentielle d'une même norme à un moment donné ne peut être différente selon l'époque des faits considérés et nul ne peut se prévaloir d'un droit acquis à une jurisprudence figée ; qu'en se fondant sur la jurisprudence établie antérieurement à l'arrêt de la Cour de cassation du 21 septembre 2011 consacrant la solution selon laquelle l'action en nullité pour vileté du prix relevait de la nullité pour défaut de cause et était soumise aux dispositions de l'article 1304 du code civil, la cour d'appel a méconnu le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir d'un droit acquis à une jurisprudence figée, ensemble l'article 1304 du code civil.
