LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 20 juin 2012), que la société Cofrimo, propriétaire des lots n° 23 et 24 à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision prise lors de l'assemblée générale du 31 mars 2011 refusant l'installation d'un commerce à l'enseigne Coffee Shop dans ses lots ; qu'elle a également sollicité l'annulation de l'article 6 du règlement de copropriété qui impose que ces lots soient utilisés pour des commerces de luxe ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Cofrimo fait grief à l'arrêt de la débouter de ces demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il est interdit au juge de former sa conviction d'après la connaissance personnelle qu'il aurait acquise des faits du litige, en dehors des moyens de preuve ou d'instruction admis par la loi ; qu'en l'espèce, il ne résulte ni des écritures de la cause ni des éléments du dossier que le quartier du boulevard des Pyrénées avait été créé dans le but de permettre le développement de Pau en tant que villégiature d'hiver à destination d'une riche clientèle étrangère notamment anglaise et que ce quartier demeurait un quartier d'habitation cossu, très recherché et prisé par les palois, ce dernier fait étant au demeurant contesté par l'exposante ; qu'en se fondant néanmoins sur ces éléments pour juger que la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé 22 boulevard des Pyrénées imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe était toujours justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères et sa situation, quand de telles énonciations ne pouvaient résulter que des connaissances personnelles du juge quant à l'histoire et à la sociologie du quartier du boulevard des Pyrénées, les juges du second degré ont violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe suivant lequel le juge ne peut fonder sa décision sur ses connaissances personnelles ;
2°/ qu'en outre l'existence et l'effectivité de la liberté du commerce et de l'industrie imposent que les atteintes portées au droit d'établissement et d'installation du commerçant soient strictement proportionnées à l'objectif poursuivi ; que chaque copropriétaire est libre d'user et de jouir librement de ses lots commerciaux, le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient strictement justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que si l'insertion, dans le règlement de copropriété, d'une clause imposant l'exercice de commerce de luxe se justifiait en 1948 alors que le boulevard des Pyrénées était un quartier d'habitation aisé, tel n'était plus le cas aujourd'hui puisque cet environnement avait disparu, le quartier du boulevard dans lequel se situe l'immeuble litigieux n'abritant plus, dans ces beaux immeubles, qu'une succession de cafés et non des commerces de luxe ; que la cour d'appel a constaté en ce sens que le boulevard des Pyrénées était toujours un quartier d'habitation cossu mais que la composition sociologique des promeneurs et des résidents avait évolué et que des débits de boissons ou des brasseries s'étaient installés tout au long du boulevard ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété litigieux imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot appartenant à la société Cofrimo, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que la destination et l'environnement de l'immeuble litigieux n'imposaient plus l'exercice de commerce de luxe et que cette clause représentait aujourd'hui une atteinte injustifiée à la liberté d'établissement et d'installation de la société Cofrimo ; qu'elle a ainsi violé l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 7 des décrets des 7 et 12 mars 1791 et le principe constitutionnellement garanti de la liberté du commerce et de l'industrie ;
3°/ que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la rupture d'égalité entre copropriétaires ou exploitants est constitutive d'un abus de majorité ; que dans ses conclusions, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété n'était pas fondée à s'opposer à l'exploitation, dans le lot n° 23, d'un commerce sous enseigne « Coffee Shop » au prétexte qu'il ne s'agirait pas d'une activité de salon de thé ou d'un commerce de luxe et que cette activité était bruyante alors qu'elle avait auparavant renoncé à l'application des clauses réglementant les activités autorisées dans les locaux en copropriété au bénéfice du précédent propriétaire du lot n° 23 et du précédent locataire que la société Cofrimo projetait d'installer en autorisant ces établissement à exploiter des commerces qui n'étaient pas des salons de thé, ni des commerces de luxe, et qui étaient autrement plus bruyants et attentatoires aux droits des copropriétaires que l'activité aujourd'hui projetée par l'exposante, s'agissant notamment de commerce de restauration ou de brasserie avec l'exploitation d'une licence IV ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 31 mars 2011 aux motifs que l'activité exercée par les franchisés « coffee shop » n'était pas celle de salon de thé qui existait lors de la mise en copropriété et que cette activité n'était pas un commerce de luxe, seules activités autorisées par le règlement de copropriété, sans égard à ces conclusions qui étaient de nature à justifier l'annulation de la résolution litigieuse comme étant entachée d'un abus de majorité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, se fondant sur la documentation produite aux débats par la société Cofrimo, que la restriction prévue par le règlement de copropriété imposant l'exercice d'un commerce de luxe était toujours justifiée par la destination de l'immeuble qui, en dépit de l'évolution de la composition sociologique des promeneurs et des résidents du quartier au cours des ans et de l'installation de débits de boissons et de brasseries dans certains bâtiments, restait un bel immeuble situé dans un quartier d'habitation cossu, et que l'activité envisagée, qui n'était pas un salon de thé mais s'apparentait à de la restauration rapide, n'était pas un commerce de luxe, et était par nature bruyante, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, abstraction faite de motifs surabondants, sans violer l'article 16 du code de procédure civile ni le principe suivant lequel le juge ne peut fonder sa décision sur ses connaissances personnelles, en déduire que la clause n'était pas illicite et que le refus du syndicat des copropriétaires d'autoriser l'installation du commerce envisagé par la société Cofrimo n'était pas abusif ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Cofrimo fait grief à l'arrêt attaqué de la débouter de sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :
1°/ que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, qui reproche à l'arrêt d'avoir débouté la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot n° 23 et de sa demande en nullité de la première résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a débouté la société Cofrimo de sa demande en versement d'une somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
2°/ qu'en tout état de cause, tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété avait découragé de manière systématique toute activité commerciale dans ses locaux depuis juin 2007, date à laquelle la société Cofrimo les avait acquis, en refusant de lui donner les autorisations nécessaires à la réalisation de ses différents projets ou en faisant pression sur les locataires qu'elle projetait d'installer ; qu'elle sollicitait en conséquence l'allocation d'une somme de 300 000 euros en réparation des sommes dont elle aurait pu bénéficier depuis juin 2007 si elle avait pu faire exploiter ou exploiter elle-même ses locaux commerciaux ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande indemnitaire aux motifs que le refus d'autorisation de l'assemblée générale du 31 mars 2011 était justifié sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'opposition systématique de la copropriété à l'exercice, par la société Cofrimo, d'une quelconque activité commerciale depuis juin 2007 n'était pas constitutive d'une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le refus d'autorisation de l'assemblée générale était justifié, et que la preuve d'une faute commise par le syndicat des copropriétaires en lui refusant l'autorisation sollicitée n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cofrimo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cofrimo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 22 boulevard des Pyrénées à Pau, représenté par son syndic la société Nexity Lamy, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Cofrimo;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie française de restauration immobilière
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé 22 boulevard des Pyrénées imposant l'exercice d'une activité commerciale de luxe et d'AVOIR débouté la société Cofrimo de sa demande en annulation de la première résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2011 ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande d'annulation de la 1ère résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011. Attendu qu'au soutien de sa demande en nullité de la première résolution de l'assemblée générale de la copropriété du 31 mars 2011 la société Cofrimo développe les moyens suivants : - l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l'interdiction pour un règlement de copropriété de porter atteinte à la liberté d'utilisation des parties privatives par une clause ne se justifiant pas par la destination de l'immeuble et, dès lors, la clause du règlement de copropriété qui impose l'exercice de commerces de luxe dans les locaux du rez-dechaussée alors que l'état descriptif de division comporte la présence de locaux commerciaux et que l'article 6 du règlement de copropriété autorise l'utilisation des lots 23, 24 et 37 à usage commercial est nulle ; - l'activité n'avait pas à être soumise à l'assemblée générale dans la mesure où le 1er alinéa de l'article 6 du règlement de copropriété autorise l'exercice dans les lots 23, 24 et 37 d'une activité de salon de thé ; or, l'activité pressentie pour être exercée dans ses lots est bien une activité de salon de thé sous l'enseigne Coffee Shop comme démontre la plaquette du franchiseur et non une activité de bar ce qui exclut toute activité bruyante ; - par ailleurs, l'alinéa 2 de cet article ne prévoit la nécessité de demander l'autorisation de l'assemblée générale que lors de la transmission ou de la modification de la nature de l'activité commerciale ce qui n'était pas le cas en l'espèce puisqu'une activité de salon de thé était autorisée dans les lieux en application de l'article 21 du règlement de copropriété et qu'il allait simplement procéder à sa réouverture ; - le refus de l'assemblée générale n'a pas été motivé ; - le règlement de copropriété doit être interprété de façon restrictive dans ses clauses attentatoires aux droits privatifs des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une éventuelle infraction à ce règlement pour s'opposer à sa demande et ce d'autant que l'établissement projeté ne vend pas d'alcool ce qui exclut toute activité bruyante, qu'il s'agit d'une activité de jour puisque l'établissement ferme à 20 heures ; par ailleurs, au regard de présentation de la franchise, il s'agit incontestablement d'un établissement luxueux ; - le règlement de copropriété n'est pas un document intangible ; il doit être interprété notamment en fonction de la modification de son environnement ce qui est le cas en l'espèce s'agissant d'un document rédigé en 1948 et des cafés existant aujourd'hui le long du boulevard de Pyrénées ; Attendu que pour s'opposer à cette demande le syndicat des copropriétaires prétend que : - la question de l'incompatibilité de l'exploitation d'une activité de brasserie, pâtisserie, salon de thé avec exploitation de licence IV dans le local nº 23 a déjà été tranchée en se prévalant de plusieurs décisions rendues par la cour d'appel de Pau les 19 octobre 2004 et 15 juin 2006 et d'un jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 3 septembre 2008 ; - la demande en nullité du règlement de copropriété est une demande nouvelle irrecevable en application des dispositions combinées des 'articles 555 et du code de procédure civile' ; - en application de l'article 6 du règlement de copropriété les lots 23, 24 et 37 ne peuvent être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité doivent être soumises à l'approbation de l'assemblée générale dans la mesure où l'activité exercée dans les lieux a été modifiée en raison de la transmission du lot ; - en l'espèce, les documents produits par l'appelante relatifs à l'exploitation d'un bar sous l'enseigne Coffee Shop, démontrent qu'elle n'entend pas exercer dans les lieux un commerce de luxe et elle ne justifie pas que l'activité projetée correspond aux exigences des articles 6 et 9 du règlement de copropriété ; Attendu que l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; Attendu que l'article 6 du règlement de copropriété relatif à la destination de l'immeuble prévoit que : 'L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation sauf en ce qui concerne les lots nº 23 et 24 (salon de thé et annexe) qui sont et peuvent être utilisés à usage commercial comme dit ci-dessus. Toutefois, ces trois derniers lots, ne pourront être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et l'activité de commerce. En aucun cas, il ne pourra être établi d'établissements bruyants ou une activité quelconque pendant la nuit' ; Attendu qu'il résulte de l'article 9 de ce même règlement que ne pourra être exercée dans l'immeuble en ce qui concerne les lots 23 et 24 aucune activité susceptible de nuire à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées ; Que cet article prévoit encore qu'en plus des installations déjà existantes du rez-dechaussée à la date du 1er décembre 1947, il ne pourra jamais être établi dans l'immeuble aucun autre commerce ou industrie quel qu'il soit, toutefois les magasins ne pourront être utilisés que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et de l'activité du commerce et en aucun cas, il ne pourra être établi d'établissements bruyants ou ayant une activité quelconque pendant la nuit ; Attendu qu'il n'est donc pas contestable au regard de ces dispositions, que les lots 23 et 24 sont bien à usage commercial, les autres lots étant à usage d'habitation ; Que néanmoins la nature de l'activité commerciale qui est exploitée dans l'immeuble est strictement limitée par le règlement de copropriété et doit être conforme à sa destination ce que la société Cofrimo ne pouvait ignorer lorsqu'elle a acquis ces lots ; Que la destination de l'immeuble s'appréciant « in concreto », il convient de vérifier si, dans le cas considéré, cette destination justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires ; Attendu que l'immeuble est situé 22 boulevard des Pyrénées construit au 19ème siècle pour permettre le développement de Pau en tant que villégiature d'hiver à destination d'une riche clientèle étrangère notamment anglaise ; Qu'il s'agit d'une longue promenade offrant une vue exceptionnelle sur la chaîne des Pyrénées dont la renommée dépasse la seule ville de Pau ; Qu'elle est bordée d'un grand nombre de très beaux immeubles dont d'anciens palaces et de résidences de standing dont la copropriété concernée, comme le démontre d'ailleurs la documentation produite par l'appelante ; Attendu que si au cours des ans la composition sociologique des promeneurs et des résidents a évolué et si des débits de boissons ou des brasseries ont pu être installés au rez-de-chaussée dans certains immeubles, il n'en demeure pas moins que le boulevard des Pyrénées est toujours un quartier d'habitation cossu, recherché et très prisé des palois ; Que dès lors la clause du règlement de copropriété restreignant la nature des activités commerciales pouvant être exercées est toujours justifiée par la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété qui fait la loi des parties et par ses caractères et sa situation ; Que le moyen tiré de l'illégalité de cette clause est donc inopérant pour justifier la demande de nullité de la 1ère résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 ; Attendu que la résolution contestée est ainsi rédigée : 'A la demande de la Cofrimo, propriétaire du lot 23, local commercial, l'assemblée générale approuve la mise en place, dans ce local, d'une activité de bar concept 'Coffee Shop (soit boissons chaudes ou froides sans alcool, pâtisseries, à consommer sur place ou à emporter), dans le respect de l'ensemble des articles du règlement de copropriété' résolution rejetée par 5 105 tantièmes contre 4 895 ceux de la Cofrimo ; Attendu que la convocation adressée le 7 mars 2011 en vue de l'assemblée générale du 31 mars 2011 produite par l'appelante (pièce nº 2) indiquait à l'ordre du jour 'autorisation à donner à Cofrimo pour la mise en place d'une activité de bar concept 'Coffee Shop' sur le lot 23, local commercial (majorité de l'article 25)' ; Que dès lors la société Cofrimo ne peut valablement soutenir qu'elle a pu se méprendre sur le texte qui allait être soumis au vote suite à sa demande d'autorisation, en prétendant qu'elle n'est pas l'auteur de la rédaction de la résolution contestée ; Qu'elle ne démontre pas que lors de l'assemblée générale, elle s'est opposée à ce que la résolution soit soumise au vote dans la rédaction telle qu'elle figure au procès-verbal ou demandé que le terme de 'bar' soit supprimé de la résolution ; Attendu que d'ailleurs, la société COFRIMO prétend avoir communiqué à la copropriété la lettre de candidature du locataire pressenti en date du 17 janvier 2011 (pièce 11) et le projet de bail du futur occupant (pièce 5) ; Que ces deux documents font référence non seulement à l'exploitation d'un salon de thé mais également d'un café et d'une activité de glacier ; Que lors de l'assemblée générale les copropriétaires ont donc bien eu à se prononcer non sur la réouverture d'un salon de thé mais sur l'ouverture d'un bar concept 'Coffee Shop', activité différente et plus large s'apparentant plus à une activité de restauration rapide qu'à celle d'un salon de thé et visant une clientèle plus diversifiée comme le démontrent tant la plaquette descriptive de cette activité (pièce nº 4) que les photographies des établissements à l'enseigne Coffee Shop déjà existants (pièce 20) produites par l'appelante ; Attendu qu'en effet, même si dans ces documents le concept 'French Coffee Shop' est décrit comme une nouvelle génération de salon de thé à l'atmosphère cosy et chaleureuse destinée à une clientèle recherchant la détente pendant une coupure de travail, la relaxation au milieu du shoping ou bien encore le calme pour faire ses devoirs, ces documents démontrent également que sont servis sous cette enseigne des boissons non alcoolisées, des cafés de toutes origines, ainsi que des cocktails chauds ou glacés à base de café, chocolat, thé, lait et quelques pâtisseries à emporter ou sur place servies dans des gobelets jetables, les clients commandant au bar, réglant, emportant ou consommant sur place les boissons, une musique étant diffusée en permanence, blues, saoul, Rn'B ; Attendu que dès lors l'activité que la société Cofrimo entend exercer dans le lot 23 est une activité autre que celle de 'salon de thé' qui existait lors de la mise en copropriété et celle-ci doit, en application de l'article 6 alinéa 2 du règlement de copropriété, obtenir l'autorisation de l'assemblée générale s'agissant de cette nouvelle activité ; Attendu que pour démontrer que l'assemblée générale a commis un abus en lui refusant l'autorisation sollicitée, elle doit justifier que cette activité est un commerce de luxe et n'est pas bruyante comme le prévoit le règlement de copropriété ; Attendu qu'il convient de relever que l'article 21 du règlement de copropriété invoqué par la société Cofrimo est relatif au paiement des frais d'établissement du règlement de copropriété ; Que les prétentions de l'appelante ne doivent donc pas s'apprécier au regard de cet article ; Attendu que contrairement à ce que prétend la société Cofrimo l'activité qu'elle entend exercer dans le lot 23 n'est pas un commerce de luxe ; Qu'en effet, ne peut être considérée comme telle une activité s'apparentant à de la restauration rapide où les consommations sont servies dans des contenants jetables, où les clients commandent au bar et où le logo de l'enseigne représente une grenouille avachie sur un transat ; Attendu que par ailleurs, il résulte des documents produits par la société Cofrimo que son activité est par nature bruyante puisqu'une musique sera diffusée en permanence dans son local sans que pour autant elle ne démontre avoir pris et justifié lors de l'assemblée générale, les précautions nécessaires pour assurer la tranquillité des occupants de l'immeuble ; Attendu que dès lors le refus qui lui a été opposé par cette assemblée générale qui n'avait pas à être motivé, n'est pas abusif et il convient de confirmer le jugement déféré ; Sur la demande d'annulation de la clause du règlement de copropriété relative à l'exercice d'une activité de commerce de luxe Attendu que pour les motifs ci-dessus développés, il apparaît que la clause du règlement de copropriété relative à l'exercice d'une activité de commerce de luxe dont la société Cofrimo demande l'annulation n'est pas justifiée au regard de la destination de l'immeuble ; Qu'elle sera donc déboutée de cette demande » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Sur la nullité de la résolution N° 1 : L'article 6 du règlement de copropriété précité se lit comme posant la règle que le lot n° 23 ¿ salon de thé au jour de la rédaction dudit règlement ¿ est utilisé pour des commerces de luxe. Il en résulte donc que le salon de thé doit être exploité comme un commerce de luxe pour prétendre à exister dans le lot n° 23. Ceci est confirmé par l'article 9-7 ° et 11 ° dudit règlement qui indique : « ¿7°- Il ne devra être introduit dans l'immeuble aucune matière dangereuse, insalubre ou malodorante. Il ne pourra y être exercé en ce qui concerne les lots 23 et 24, aucune activité susceptible de nuire à la tranquillité des autres occupants de l'immeuble, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées¿.. 11°¿ En plus des installations déjà existantes au rez de chaussée à la date du 1er décembre 1947, il ne pourra jamais être établi dans l'immeuble, savoir : A/ aucun autre commerce ou industrie quel qu'il soit, toutefois les magasins ne pourront être utilisées que pour des commerces de luxe dont la nature et l'activité devront être soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale des Copropriétaires à chaque transmission ou modification de la nature et de l'activité du commerce. En aucun cas, il ne pourra être établi d'établissement bruyant ou ayant une activité quelconque la nuit ». Or le texte de la résolution proposée par COFRIMO elle-même et soumis à l'assemblée générale est le suivant : « l'assemblée générale approuve la mise en place dans ce local (lot n°23) d'une activité de bar concept « Coffee Shop » (soit boissons chaudes ou froides sans alcool, pâtisseries, à consommer sur place ou à emporter) dans le respect de l'ensemble des articles du règlement de copropriété ». Il en résulte que le terme de bar ¿ c'est-à-dire un débit de boisson ou l'on peut consommer debout à un comptoir (Robert de poche 1999) ¿ est utilisé, que ce vocable comme sa définition l'indique d'une part, ne représente pas un commerce de luxe et d'autre part peut se révéler bruyant. Les documents versés à l'appui de la contestation ne sont pas davantage convaincants sur le caractère de luxe et de sérénité de l'activité. En effet, même si la plaquette descriptive du FRENCH COFFEE SHOP évoque une « atmosphère cosy et chaleureuse », la détente pendant une coupure de travail, la relaxation au milieu du shopping ou bien encore le calme pour faire des devoirs », il n'en demeure pas moins d'une part, qu'il y est précisé qu'une musique est diffusée en permanence, blues, saoul, Rn'B et d'autre part, que les gobelets dans lesquels sont servies les consommations sont jetables. Ainsi, non seulement le calme est loin d'être certain mais également le caractère luxueux est battu en brèche par l'usage de gobelets jetables qui se situent aux antipodes de tasses en porcelaine. Les termes mêmes du projet de bail ¿ que la COFRIMO entendait conclure avec le locataire pressenti ¿ tout en précisant que les locaux devront être consacrés à l'exploitation de l'activité de salon de thé, café, glaces à l'exclusion de tout autre même temporairement et en rappelant qu'il ne pourra être établi d'établissement bruyants ou ayant une activité quelconque la nuit, - laissent la possibilité au preneur de s'adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l'article L 145-47 du code de commerce ou d'être autorisée à exercer des activités différentes dans le cas prévu par l'article L 145-48 du même code. Ainsi, de façon indirecte l'autorisation donnée pour une activité précise de « BAR COFFEE SHOP » risque d'être détournée au profit d'une autre activité ¿ connexe, complémentaire ou différente ¿ ne correspondant pas aux exigences du règlement de copropriété qui ne sont en tout état de cause que rappelées très partiellement dans le projet de contrat (destination des lieux page 3) et rappelées de façon générique dans la proposition de résolution. En conséquence, ne démontrant que l'activité projetée correspond aux exigences posées par les articles 6 et 9 du règlement de copropriété, la COFRIMO sera déboutée de l'intégralité de ses demandes » ;
1°/ ALORS QU'il est interdit au juge de former sa conviction d'après la connaissance personnelle qu'il aurait acquise des faits du litige, en dehors des moyens de preuve ou d'instruction admis par la loi ; qu'en l'espèce, il ne résulte ni des écritures de la cause ni des éléments du dossier que le quartier du boulevard des Pyrénées avait été créé dans le but de permettre le développement de Pau en tant que villégiature d'hiver à destination d'une riche clientèle étrangère notamment anglaise et que ce quartier demeurait un quartier d'habitation cossu, très recherché et prisé par les palois, ce dernier fait étant au demeurant contesté par l'exposante (conclusions d'appel de l'exposante, p. 16) ; qu'en se fondant néanmoins sur ces éléments pour juger que la clause du règlement de copropriété de l'immeuble situé 22 boulevard des Pyrénées imposant l'exercice d'une activité de commerce de luxe était toujours justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères et sa situation, quand de telles énonciations ne pouvaient résulter que des connaissances personnelles du juge quant à l'histoire et à la sociologie du quartier du boulevard des Pyrénées, les juges du second degré ont violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble le principe suivant lequel le juge ne peut fonder sa décision sur ses connaissances personnelles ;
2°/ ALORS EN OUTRE QUE l'existence et l'effectivité de la liberté du commerce et de l'industrie imposent que les atteintes portées au droit d'établissement et d'installation du commerçant soient strictement proportionnées à l'objectif poursuivi ; que chaque copropriétaire est libre d'user et de jouir librement de ses lots commerciaux, le règlement de copropriété ne pouvant imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient strictement justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que si l'insertion, dans le règlement de copropriété, d'une clause imposant l'exercice de commerce de luxe se justifiait en 1948 alors que le boulevard des Pyrénées était un quartier d'habitation aisé, tel n'était plus le cas aujourd'hui puisque cet environnement avait disparu, le quartier du boulevard dans lequel se situe l'immeuble litigieux n'abritant plus, dans ces beaux immeubles, qu'une succession de cafés et non des commerces de luxe (conclusions d'appel de l'exposante, p. 16) ; que la cour d'appel a constaté en ce sens que le boulevard des Pyrénées était toujours un quartier d'habitation cossu mais que la composition sociologique des promeneurs et des résidents avait évolué et que des débits de boissons ou des brasseries s'étaient installés tout au long du boulevard (Arrêt attaqué, p. 7, §3) ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété litigieux imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot appartenant à la société Cofrimo, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que la destination et l'environnement de l'immeuble litigieux n'imposaient plus l'exercice de commerce de luxe et que cette clause représentait aujourd'hui une atteinte injustifiée à la liberté d'établissement et d'installation de la société Cofrimo ; qu'elle a ainsi violé l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 7 des décrets des 7 et 12 mars 1791 et le principe constitutionnellement garanti de la liberté du commerce et de l'industrie ;
3°/ ALORS ENCORE QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que la rupture d'égalité entre copropriétaires ou exploitants est constitutive d'un abus de majorité ; que dans ses conclusions, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété n'était pas fondée à s'opposer à l'exploitation, dans le lot n°23, d'un commerce sous enseigne « Coffee shop » au prétexte qu'il ne s'agirait pas d'une activité de salon de thé ou d'un commerce de luxe et que cette activité était bruyante alors qu'elle avait auparavant renoncé à l'application des clauses réglementant les activités autorisées dans les locaux en copropriété au bénéfice du précédent propriétaire du lot n° 23 et du précédent locataire que la société Cofrimo projetait d'installer en autorisant ces établissement à exploiter des commerces qui n'étaient pas des salons de thé, ni des commerces de luxe, et qui étaient autrement plus bruyants et attentatoires aux droits des copropriétaires que l'activité aujourd'hui projetée par l'exposante, s'agissant notamment de commerce de restauration ou de brasserie avec l'exploitation d'une licence IV (conclusions d'appel de l'exposante, p.13) ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande en nullité de la résolution n°1 de l'assemblée générale du 31 mars 2011 aux motifs que l'activité exercée par les franchisés « coffee shop » n'était pas celle de salon de thé qui existait lors de la mise en copropriété et que cette activité n'était pas un commerce de luxe, seules activités autorisées par le règlement de copropriété, sans égard à ces conclusions qui étaient de nature à justifier l'annulation de la résolution litigieuse comme étant entachée d'un abus de majorité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Cofrimo de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 300.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur le préjudice. Attendu que le refus d'autorisation de l'assemblée générale étant justifié et l'appelante ne démontrant pas que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en lui refusant l'autorisation sollicitée doit être déboutée de sa demande en dommages-intérêts » ;
1°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, qui reproche à l'arrêt d'avoir débouté la société Cofrimo de sa demande en nullité de la clause du règlement de copropriété imposant l'exercice d'un commerce de luxe dans le lot n° 23 et de sa demande en nullité de la première résolution de l'assemblée générale du 31 mars 2011 entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a débouté la société Cofrimo de sa demande en versement d'une somme de 300.000 euros à titre de dommagesintérêts ;
2°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, la société Cofrimo faisait valoir que la copropriété avait découragé de manière systématique toute activité commerciale dans ses locaux depuis juin 2007, date à laquelle la société Cofrimo les avait acquis, en refusant de lui donner les autorisations nécessaires à la réalisation de ses différents projets ou en faisant pression sur les locataires qu'elle projetait d'installer ; qu'elle sollicitait en conséquence l'allocation d'une somme de 300.000 euros en réparation des sommes dont elle aurait pu bénéficier depuis juin 2007 si elle avait pu faire exploiter ou exploiter elle-même ses locaux commerciaux (conclusions d'appel des exposants, p . 16-18) ; qu'en déboutant néanmoins la société Cofrimo de sa demande indemnitaire aux motifs que le refus d'autorisation de l'assemblée générale du 31 mars 2011 était justifié sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'opposition systématique de la copropriété à l'exercice, par la société Cofrimo, d'une quelconque activité commerciale depuis juin 2007 n'était pas constitutive d'une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
