LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mars 2012), que le 19 juillet 2002, une assemblée générale extraordinaire de l'association syndicale libre " Domaine des moulins " (l'ASL) a adopté une modification des statuts du lotissement du Domaine des moulins, créé en 1957, prévoyant notamment que les décisions de l'assemblée générale seraient prises à la majorité des deux tiers des droits de vote des membres de l'association présents ou représentés ; que postérieurement, une assemblée générale du 15 avril 2006 a entériné la vente de certaines parties communes à des colotis ; que la SCI Wimille, membre de l'ASL, estimant irréguliers et contraires au cahier des charges les statuts adoptés le 19 juillet 2002 et les décisions prises le 15 avril 2006, a assigné l'ASL et les colotis en annulation de l'assemblée générale du 19 juillet 2002, des assemblées générales subséquentes et des ventes au profit de certains des colotis ;
Attendu que M. X..., la SCI Duma, Tau, les consorts Y...et Z..., colotis, font grief à l'arrêt de déclarer la SCI Wimille recevable à agir et d'annuler les assemblées générales extraordinaires et ordinaires de l'ASL du 19 juillet 2002, les statuts de l'ASL du 19 juillet 2002, l'assemblée générale ordinaire de l'ASL du 15 avril 2006 et les cessions de parties communes entérinées lors de l'assemblée générale ordinaire de l'ASL du 15 avril 2006, ainsi que de débouter les consorts Z...de leur demande tendant à dire que « les points du projet de mise à jour des parcelles du domaine et des propositions d'achat des parties communes doivent être exécutés », alors, selon le moyen :
1°/ que la SCI Wimille, ainsi que l'a constaté l'arrêt attaqué, avait voté pour les statuts litigieux lors de l'assemblée générale du 19 juillet 2002 ; qu'en déclarant néanmoins que celle-ci avait intérêt à agir pour demander la nullité de cette assemblée générale en ce qu'elle adoptait les statuts, ainsi que la nullité de ces statuts, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble le principe de l'estoppel ;
2°/ qu'en annulant les assemblées générales ordinaire et extraordinaire du 19 juillet 2002 au motif que trois copropriétaires indivis avaient pris part aux votes avec une voix chacun, au lieu de se faire représenter par un mandataire commun disposant d'une seule voix, sans vérifier que la majorité requise n'était pas acquise indépendamment des votes dont la régularité était contestée, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard des articles 31 du code de procédure civile et 1134 du code civil ;
3°/ que la cassation à intervenir sur les premières branches du moyen emportera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a, au motif que des copropriétaires indivis avaient pris part aux votes avec une voix chacun en application des statuts annulés, annulé l'assemblée générale ordinaire de l'ASL du 15 avril 2006, en application de l'article 625 du code de procédure civile ;
4°/ qu'en se bornant, pour annuler l'assemblée générale ordinaire du 15 avril 2006, à affirmer que M. et Mme Z...ont exercé les droits de vote attachés aux lots numéros 10, 11, 12, 18 et 19 alors que le cahier des charges du lotissement dispose que l'usufruitier, en l'occurrence Mme veuve Z..., représentera de plein droit le nu-propriétaire, sans réfuter les motifs du jugement, invoqués dans les conclusions d'appel des consorts Z..., tirés de ce que Mme Z...avait seule voté et en qualité de représentante de Mme veuve Z..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ qu'enfin, la procédure organisée par l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, remplacée depuis le 1er octobre 2007 par l'article L. 442-10 du même code, qui institue une procédure autonome de modification des règles contractuelles du lotissement par voie majoritaire, peut être mise en oeuvre hors de la réunion d'une assemblée générale ; qu'en estimant cependant que l'ASL ne pouvait décider de céder les parties communes dont elle est propriétaire autrement que par un vote en assemblée générale susceptible de recours contentieux, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;
Mais attendu, d'une part, que la procédure prévue par l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, alors applicable, n'ayant pas été intégralement mise en oeuvre, le moyen est sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que la SCI Wimille avait intérêt à agir pour obtenir le respect des obligations contractuelles du cahier des charges du lotissement, et relevé que les assemblées générales extraordinaire et ordinaire du 19 juillet 2002 et l'assemblée générale du 15 avril 2006 n'avaient pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui en a déduit à bon droit que ces assemblées générales devaient être annulées, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., la SCI Duma Tau et les consorts Y...et Z...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X..., la SCI Duma Tau, les consorts Y... et les consorts Z...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la SCI WIMILLE recevable à agir et annulé les assemblées générales extraordinaires et ordinaires de l'Association syndicale libre DOMAINE DES MOULINS du 19 juillet 2002, les statuts de l'Association syndicale libre DOMAINE DES MOULINS du 19 juillet 2002, l'assemblée générale ordinaire de l'Association syndicale libre DOMAINE DES MOULINS du 15 avril 2006 et les cessions de parties communes entérinées lors de l'assemblée générale ordinaire de l'Association syndicale libre DOMAINE DES MOULINS du 15 avril 2006, ainsi que d'AVOIR débouté les Consorts Z...de leur demande tendant à dire que « les points du projet de mise à jour des parcelles du domaine et des propositions d'achat des parties communes doivent être exécutés » ;
AUX MOTIFS QU'en sa qualité de colotie, la SCI WIMILLE a intérêt à agir pour obtenir le respect des obligations contractuelles du cahier des charges du lotissement ; que c'est donc à tort que le premier juge a déclaré sa demande de nullité des statuts de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DES MOULINS adoptés lors de l'assemblée générale du 19 JUILLET 2002 irrecevable, au motif qu'elle a voté " pour " ; qu'en vertu de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, alors applicable, l'unanimité des consentements des propriétaires de lots d'un lotissement à la constitution de l'association syndicale, réalisée par la signature des actes d'acquisition, n'est pas exigée pour l'adoption des statuts qui n'ont pas été préalablement établis ; que tel est le cas en l'espèce, même si le cahier des charges du lotissement DOMAINE DES MOULINS de 1957 (en réalité 1956) prescrivait la formation entre tous les propriétaires d'un lot d'une association syndicale libre, à laquelle les membres paieraient une cotisation fixe, et dont il supporteraient les frais d'entretien proportionnellement à la longueur de façade de leurs lots sur la voirie du lotissement ; que l'adoption des statuts de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DES MOULINS ne nécessitait donc pas un vote à l'unanimité ; mais que le cahier des charges du lotissement DOMAINE DES MOULINS stipulait que " tout immeuble sera indivisible à l'égard du syndicat qui ne reconnait aucun fractionnement'et que " les propriétaires indivis seront tenus de se faire représenter au syndicat par une seule personne " ; qu'alors que le lot n° 15 est érigé en copropriété, lors des assemblées générales extraordinaire et ordinaire du 19 juillet 2002 les trois copropriétaires, à savoir madame B..., monsieur C...et monsieur D..., ont pris part aux délibérations et aux votes avec une voix chacun, au lieu de se faire représenter par un mandataire commun disposant d'une seule voix ; que ces assemblées générales doivent donc être annulées et les statuts de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DES MOULINS avec elles ; que sur ce, la société WIMILLE demande à la cour de, " en conséquence, prononcer la nullité de l'ensemble des délibérations prises au cours des assemblées générales de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE du Domaine des Moulins depuis 2002 ", mais sans en préciser les dates ; que le bordereau récapitulatif des pièces invoquées annexé à ses conclusions n'en vise que deux : une assemblée générale ordinaire (" AGO ") du 7 mai 2005, dont elle ne fournirait pas le procès-verbal, la pièce qu'elle produit, en une infinité d'exemplaires, concernant une assemblée générale extraordinaire du même jour, et l'assemblée générale ordinaire du 15 avril 2006, entérinant la vente de parties communes à des colotis ; que la cour ne statuera donc que sur cette dernière ; que les statuts, irrégulièrement adoptés, de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DES MOULINS prévoyaient que " les propriétaires du lot 15 disposent chacun d'une voix " ; que de ce fait, lors de l'assemblée générale ordinaire du 15 avril 2006, madame B..., monsieur C...et monsieur D...ont pris part aux délibérations et aux votes avec une voix chacun, contrairement aux stipulations du cahier des charges du lotissement, selon lequel " tout immeuble sera indivisible à l'égard du syndicat qui ne reconnaît aucun fractionnement ", et " les propriétaires indivis seront tenus de se faire représenter au syndicat par une seule personne " ; qu'en outre, monsieur Bruno Z...et madame Laurence Z..., nus-propriétaires des lots n° 10, 11, 12, 18 et 19, ont exercé les droits de vote y attachés, alors que le cahier des charges du lotissement dispose que " l'usufruitier ", en l'occurrence madame veuve Z..., " représentera de plein droit le nu-propriétaire " ; que cette assemblée générale sera donc annulée, et les " cessions de parties communes au profit des propriétaires concernés " entérinées dans sa résolution n° 2 avec elle ; que l'Association syndicale libre ne pouvait décider de céder les parties communes dont elle est propriétaire autrement que par un vote en assemblée générale susceptible de recours contentieux ; que celle du 15 avril 2006 doit donc être annulée et les cessions de parties communes au profit des propriétaires concernés entérinées dans sa résolution n° 2 avec elle ;
1/ ALORS QUE la SCI WIMILLE, ainsi que l'a constaté l'arrêt attaqué, avait voté pour les statuts litigieux lors de l'assemblée générale du 19 juillet 2002 ; qu'en déclarant néanmoins que celle-ci avait intérêt à agir pour demander la nullité de cette assemblée générale en ce qu'elle adoptait les statuts, ainsi que la nullité de ces statuts, la Cour d'appel a violé l'article 31 du Code de procédure civile, ensemble le principe de l'estoppel ;
2/ ALORS QU'en annulant les assemblées générales ordinaire et extraordinaire du 19 juillet 2002 au motif que trois copropriétaires indivis avaient pris part aux votes avec une voix chacun, au lieu de se faire représenter par un mandataire commun disposant d'une seule voix, sans vérifier que la majorité requise n'était pas acquise indépendamment des votes dont la régularité était contestée, la Cour d'appel a en toute hypothèse privé sa décision de base légale au regard des articles 31 du Code de procédure civile et 1134 du Code civil ;
3/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur les premières branches du moyen emportera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a, au motif que des copropriétaires indivis avaient pris part aux votes avec une voix chacun en application des statuts annulés, annulé l'assemblée générale ordinaire de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE DES MOULINS du 15 avril 2006, en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;
4/ ALORS QU'en se bornant, pour annuler l'assemblée générale ordinaire du 15 avril 2006, à affirmer que Monsieur Bruno Z...et Madame Laurence Z...ont exercé les droits de vote attachés aux lots n° 10, 11, 12, 18 et 19 alors que le cahier des charges du lotissement dispose que l'usufruitier, en l'occurrence Madame Veuve Z..., représentera de plein droit le nu-propriétaire, sans réfuter les motifs du jugement, invoqués dans les conclusions d'appel des consorts Z...(p. 22 et 23), tirés de ce que Madame Laurence Z...avait seule voté et en qualité de représentante de Madame Veuve Z..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5/ ALORS QU'enfin, la procédure organisée par l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme, remplacée depuis le 1er octobre 2007 par l'article L. 442-10 du même Code, qui institue une procédure autonome de modification des règles contractuelles du lotissement par voie majoritaire, peut être mise en oeuvre hors de la réunion d'une assemblée générale ; qu'en estimant cependant que l'Association syndicale libre ne pouvait décider de céder les parties communes dont elle est propriétaire autrement que par un vote en assemblée générale susceptible de recours contentieux, la Cour d'appel a violé les dispositions susvisées.
