LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... qui ne démontrait pas avoir sollicité une offre de crédit correspondant aux stipulations contractuelles dans la limite de validité de la condition suspensive avait empêché l'accomplissement de cette condition, ce dont il résultait qu'elle était réputée accomplie, que le promettant, qui pouvait seul se prévaloir de la nullité de la promesse de vente en cas de non-versement du solde de l'indemnité d'immobilisation ou d'absence de caution bancaire, n'avait pas renoncé au versement de la totalité de cette indemnité en dépit des négociations qui s'étaient poursuivies après le 31 juillet 2007 et que M. X... n'avait pas demandé la réalisation de la vente dans les conditions de formes et de délais prévues au contrat, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs non critiqués par le moyen que l'indemnité d'immobilisation était acquise au promettant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en restitution de la partie de l'indemnité d'immobilisation versée au moment de la promesse unilatérale de vente et de l'avoir condamné à verser à Monsieur Y... le solde de cette indemnité d'immobilisation ;
AUX MOTIFS QUE la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 31 mai 2007 est ainsi rédigée : « (¿) Notification de l'obtention de l'offre (ou des offres) du ou (ou des offres) du (ou des) prêts(s) devra être adressée au notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise contre récépissé et reçue au plus tard dans les deux mois des présentes. Le bénéficiaire s'engage à effectuer les démarches nécessaires à l'obtention du ou des prêts susvisés dans un délai de quinze jours à compter de la signature des présentes. Il devra en justifier par un écrit du ou des organismes sollicités remis au notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser la vente au plus tard le 31 juillet 2007 » ; que (¿) Monsieur X... ne démontre pas avoir sollicité une offre de crédit correspondant aux stipulations contractuelles dans la limite de validité de la condition suspensive ; qu'il n'a justifié au promettant l'absence d'offre de prêt que postérieurement au délai contractuel ; que dès lors c'est bien lui qui a empêché la réalisation de la condition suspensive et il ne peut valablement soutenir qu'il n'a pas commis de faute dans l'absence de réalisation de cette condition ; que dès l'expiration du délai, par courrier adressé à Maître Z... le 1er août 2007, Maître A..., constatant le défaut de justification de Monsieur X..., estimait que la condition suspensive d'obtention de prêt était considérée comme tacitement réalisée et que le promettant pouvait solliciter la caducité du contrat à défaut de versement de la somme de 80.000 € complémentaire ; que dans le même courrier, Maître A... proposait à Maître Z... de préparer une convention aux termes de laquelle le promettant acceptait de différer jusqu'au 31 août le versement de la somme complémentaire de 80.000 € ou éventuellement une caution bancaire de pareille somme, lui demandant toutefois de lui adresser une lettre de son client confirmant la demande de caution bancaire ; que par un nouveau courrier également adressé à Maître Z... le 17 août 2007, Maître A... lui indiquait que Monsieur Y... acceptait d'établir une nouvelle promesse de vente sous réserve du versement de l'indemnité d'immobilisation ou de la remise d'une caution bancaire, la condition suspensive de financement devant être réalisée au plus tard le 31 août ; que dès lors, s'il résulte de ces courriers que si Monsieur Y... a accepté de reporter au 31 août 2007 la justification de l'obtention du prêt, il n'est pas établi qu'il ait accepté de différer au-delà de cette date le versement du solde de l'indemnité d'immobilisation ou de la justification de la caution bancaire ; que Monsieur X... ne justifie pas avoir, dans ce délai, obtenu une offre de prêt et versé le complément d'indemnité d'immobilisation ou avoir justifié d'une caution bancaire pour son versement alors qu'avant même l'expiration du délai de validité de la condition suspensive, Maître A... avait adressé, par fax, à Maître Z... le 25 juillet 2007 un courrier lui demandant de se rapprocher de son client pour qu'il fournisse l'attestation de caution bancaire et effectue le versement du solde de la caution avant le 31 juillet 2007, preuve que Monsieur Y... n'a jamais renoncé au versement de la totalité de l'indemnité d'immobilisation ; que pas davantage, Monsieur X... ne démontre avoir demandé la réalisation de la vente dans les conditions de formes et de délais prévus au contrat ; que d'ailleurs dans un message électronique adressé à Monsieur Y... en date du 12 septembre 2007 il indique « aujourd'hui le financement est OK » ce qui confirme qu'antérieurement il n'en disposait pas et que « l'objectif serait de signer une nouvelle promesse de vente synallagmatique sans condition suspensive de prêt et sans indemnité d'immobilisation » reconnaissant ainsi que la promesse était devenue caduque ; que de même, son notaire, dans un courrier adressé à Maître A... le 24 septembre 2007, reconnaissait que la première promesse était bien tombée faute de réalisation des conditions suspensives d'emprunt ; que ne démontrant pas avoir satisfait aux conditions de la promesse de vente et aux conditions ultérieures contenues dans les courriers de Maître A... susvisés qui expiraient le 31 août 2007, Monsieur X... doit à Monsieur Y... l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, le promettant n'ayant jamais renoncé à solliciter le paiement de son intégralité en dépit des négociations qui ont pu se poursuivre postérieurement au 31 juillet 2007 et qui n'ont échoué que par la carence de Monsieur X... ;
1° ALORS QUE la clause obligeant l'acquéreur à déposer un dossier de crédit dans les quinze jours de la promesse de vente est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation, dès lors que cette obligation contractuelle est de nature à accroître les exigences de ce texte ; qu'en faisant application d'une clause stipulant que « le bénéficiaire s'engage à effectuer les démarches nécessaires à l'obtention du ou des prêts susvisés dans un délai de quinze jours à compter de la signature des présentes », la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2° ALORS QUE la clause stipulant que la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au rédacteur de la promesse au plus tard dans un délai de deux mois et qu'à défaut, l'acquéreur sera censé avoir renoncé définitivement au bénéfice de la condition suspensive est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation en ce qu'elle conduit à assimiler le défaut de notification du refus du prêt à son obtention ; qu'en faisant application d'une clause stipulant que la « Notification de l'obtention de l'offre (ou des offres) du ou (ou des offres) du (ou des) prêts(s) devra être adressée au notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise contre récépissé et reçue au plus tard dans les deux mois des présentes » et qu' « à défaut pour le bénéficiaire d'avoir procédé à cette notification par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, celui-ci sera censé avoir renoncé définitivement au bénéfice de la condition suspensive d'obtention de prêt », la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;
3° ALORS QU'aux termes de la promesse unilatérale de vente, le versement de l'indemnité d'immobilisation (qui n'était due qu'en cas de réalisation de la condition suspensive) n'était assorti d'aucune sanction autre que la possibilité pour le promettant de constater la nullité de la promesse unilatérale et de retrouver sa liberté avant l'expiration du délai d'option ; qu'en condamnant M. X... à payer cette indemnité d'immobilisation au seul motif que la condition suspensive était supposée réalisée par application de l'article 1178 du Code civil, circonstance qui, aux termes du contrat, n'entraînait aucune sanction en ce qui concerne l'indemnité d'immobilisation, la Cour d'appel a violé la promesse de vente du 31 mai 2007 et l'article 1134 du Code civil.
