LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 janvier 2012), que Mme X..., reprochant à la société Fudicimo, agence immobilière titulaire de la carte professionnelle " Gestion immobilière " (le mandataire), à laquelle elle avait confié la gestion d'un appartement, d'avoir permis le renouvellement tacite du bail en cours alors qu'elle avait reçu consigne de délivrer un congé, de n'avoir pas vérifié la solvabilité réelle des preneurs lors de la conclusion du bail ni contrôlé son évolution ultérieure, et d'avoir commis des erreurs de gestion en lui faisant supporter des réparations locatives, a, après qu'elle eut révoqué le mandat de gestion à compter du 1er juin 2007 et obtenu la résiliation du bail pour défaut de payement des loyers sans parvenir à reprendre possession de son bien avant le décès du preneur en place, survenu au mois d'août 2008, assigné le mandataire en réparation des préjudices financiers, matériels et moral ayant résulté des fautes cumulées qu'elle lui imputait ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en réparation des conséquences dommageables de l'absence de délivrance d'un congé, alors, selon le moyen :
1°/ que l'agent immobilier titulaire d'un mandat de gestion est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de son mandant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par un courrier électronique du 15 décembre 2006, la société Fiducimo a sollicité de Mme X... qu'elle lui fasse parvenir un courrier officiel pour lui permettre de donner congé au locataire, lui indiquant que « le délai de congé est de 3 mois et l'échéance du bail est le 23 avril » ; que la cour d'appel a constaté qu'en réponse, Mme X... a indiqué à la société Fiducimo « qu'il était inutile de faire un courrier au locataire car elle attendrait l'échéance du bail » ; qu'il ressortait manifestement des termes de cette lettre que Mme X... ignorait le principe de la reconduction tacite du bail arrivé à échéance et qu'elle pensait alors que l'arrivée du terme mettait fin automatiquement audit bail sans qu'il soit nécessaire de donner congé au locataire, erreur qu'il appartenait à la société Fiducimo de dissiper ; qu'en retenant que la société Fiducimo n'avait pas commis de faute dans l'exécution de son mandat de gestion dès lors qu'elle avait expressément sollicité de sa cliente un courrier officiel afin de donner congé au locataire après l'avoir informée des délais et formes que devait revêtir ce congé, tout en constatant que cette information n'avait, au moins dans un premier temps, pas été comprise par Mme X... sans que la société Fiducimo ne dissipe ce malentendu, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1991 du code civil ;
2°/ que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes de sa lettre recommandée du 16 décembre 2006 adressée à la société Fiducimo, Mme X... avait exposé son projet de vente de son studio et avait expressément indiqué qu'« il est préférable d'attendre le 20 juin 2007 pour réaliser la vente, ce qui est réalisable compte tenu du congé à donner aux locataires (21 avril 2007) » ; qu'en jugeant néanmoins que Mme X... n'avait pas clairement exprimé sa volonté de donner congé au locataire, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1991 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'il ne ressort ni des conclusions des parties, ni des mentions de l'arrêt que Mme X..., qui se prévalait exclusivement du non-respect par le mandataire des consignes données, ait imputé l'absence de délivrance du congé et la reconduction du bail qui s'en est suivie à un défaut de conseil de ce professionnel ; qu'ensuite, ayant relevé que la mandante, qui venait d'exprimer à la société Fudicimo l'intention de vendre son appartement, avait, une fois informée de l'urgente nécessité de donner congé aux preneurs et de régulariser un mandat de vente afin de justifier de la cause effective de ce congé, donné des instructions confuses et ambiguës sur la poursuite de ce projet, la cour d'appel, estimant que le mandataire n'avait pas reçu la consigne claire et expresse de donner congé au locataire occupant, a pu en déduire qu'il n'avait pas défailli dans l'exécution de sa mission ; que le moyen qui, nouveau et mélangé de fait et, partant, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé en son second grief ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches, tel que reproduit en annexe :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les locataires s'étaient acquittés régulièrement de leurs obligations durant les deux premières années du bail, ne cessant de régler les loyers qu'à compter du mois de juillet 2007, alors qu'ils entretenaient déjà avec la bailleresse, qui avait repris la gestion directe de son bien, des relations manifestement difficiles, ce dont il résultait que la société Fudicimo n'avait disposé, avant que son mandat ne soit résilié, d'aucun élément de nature à faire naître un doute sur la solvabilité des preneurs, la cour d'appel a pu en déduire que le mandataire n'avait pas manqué à son devoir de conseil ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ;
Et sur le troisième moyen :
Attendu que Mme X... fait encore grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en remboursement des frais de remplacement de matériels électroménagers mis à sa charge en méconnaissance des stipulations du bail, alors, selon le moyen, que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion ; qu'il appartient ainsi à l'agent immobilier de démontrer le bien-fondé des dépenses effectuées au nom et pour le compte de son mandant ; qu'en l'espèce, Mme X... soutenait qu'elle n'était pas tenue du coût de remplacement de divers biens mobiliers que la société Fudicimo avait mis à sa charge, ces frais incombant au locataire ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande, au motif qu'elle ne démontrait pas le caractère non justifié des dépenses engagées par l'agence dans son appartement, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'en vertu des dispositions impératives des articles 6- I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 66, alinéa 1er, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'intermédiaire immobilier, titulaire d'un mandat de gestion, est tenu de rendre compte de sa gestion au moins tous les ans ; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les frais en lien avec les diligences accomplies par le mandataire avaient été dûment acceptées par Mme X..., ce dont il résultait que celle-ci ayant approuvé les comptes de gestion annuels dans lesquels s'inscrivaient les dépenses litigieuses, ne demandait pas la reddition des comptes mais contestait l'exactitude ou de la véracité des comptes de gestion annuels remis par son mandataire, c'est sans inverser la charge de la preuve que la cour d'appel a retenu, pour rejeter une telle contestation, que son auteur ne démontrait pas que ces dépenses eussent été injustifiées ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu les articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifiée et 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les demandes de Madame X... sont fondées sur l'exécution fautive de ses obligations de mandataire par la société FIDUCIMO. Madame X... lui reproche ainsi de ne pas avoir dénoncé le bail de ses locataires de sorte que celui-ci s'est trouvé reconduit pour un an, alors qu'elle prétend lui avoir donné l'injonction de délivrer congé. La société FIDUCIMO lui oppose qu'elle n'a jamais reçu de consigne claire à cet égard. Madame X... lui fait également divers griefs sur la gestion de son bien. Il ressort des pièces versées aux débats :- que le bail litigieux a été conclu, le 22 avril 2005, pour une durée d'une année,- que Madame X... ayant informé la société FIDUCIMO de son souhait de vendre le bien loué, la société FIDUCIMO lui a adressé, le 15 décembre 2006, un courriel précisant qu'elle était prête à établir un mandat de vente, qu'elle avait besoin, pour cela, de la copie de son titre de propriété, qu'elle devait donc lui faire parvenir, et elle sollicitait en même temps un courrier officiel de Madame X... afin qu'elle puisse « donner congé très rapidement » au locataire (« par fax pour aller vite, et envoi par courrier pour avoir une signature originale ») ;- que le 16 décembre 2006, Madame X... répondait par courriel à ce message qu'elle allait rechercher le titre de propriété et qu'il était inutile de faire un courrier au locataire car elle attendrait l'échéance du bail : qu'à cette même date, Madame X... écrivait aussi à la société FIDUCIMO une lettre recommandée que la cour analysera en ses 3 pages manuscrites étant précisé que la page 2, prétendument occultée par l'intimée, figure bien dans la pièce communiquée par l'agence immobilière comme le verso de la 1ère page et que d'ailleurs le tribunal en a examiné l'entier contenu, ce qui rend vain les observations de Madame X... sur le caractère incomplet de ce document. Or, dans ce courrier, Madame X... commence par préciser qu'elle joint son titre de propriété et demande qu'il lui soit adressé un mandat de vente. Puis elle aborde longuement le problème des plus-values en évoquant le congé à donner, sans cependant préciser sa date d'effet et de surcroît, dans une phrase interrogative. Enfin, à la suite de ses observations sur le régime fiscal, elle précise encore : « en tout état de cause il est préférable d'attendre le 20 juin 2007 pour réaliser la vente, ce qui est réalisable compte tenu du congé à donner aux locataires (21 avril 2007) et des délais de vente (visites, compromis, signature) et toutefois le délai de cinq ans n'est pas exigé lorsque la cession est motivée par des événements tenant à la situation personnelle, familiale ou professionnelle du contribuable ¿ ». La lettre se termine par de nouvelles considérations sur les plus-values et Madame X... la conclut par le paragraphe suivant : « Je vous remercie néanmoins d'examiner les points ci-dessus pour me confirmer mon analyse en vous en remerciant par avance. Dans l'attente de vous lire ¿ » En l'état de ces développements, incontestablement confus, contenus au courrier, et dont ne saurait être déduite une quelconque volonté clairement exprimée de Madame X... de donner congé, alors pourtant que son mandataire l'avait, de son côté, expressément sollicité à cet effet, et que le régime particulier du congé pour vendre un bien loué exige la manifestation d'une volonté expressément exprimée par le mandant, c'est donc à bon droit, que le tribunal a considéré qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à la société FIDUCIMO quant à la non-délivrance d'un congé au locataire en place » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Danièle X... a confié à la SARL FIDUCIMO la gérance de son studio meublé sis à Cavalaire sur Mer, ce qui incluait notamment d'administrer les biens du mandant, de rédiger et signer tous baux, donner et accepter tous congés. Elle fait valoir que, dans le cadre de son projet de vente de son studio et malgré son injonction de « donner congé aux locataires », la société FIDUCIMO n'a pas dénoncé le bail aux locataires avant la date butoir, soit le 21 avril 2007, en sorte que celui a été reconduit pour une même durée d'un an ; et, qu'en agissant ainsi, cette société a failli aux termes de son contrat de gestion et a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. La société FIDUCIMO soutient de son côté qu'elle n'a jamais reçu de consignes claires et non contestables de délivrer un tel congé ; et que, tout au contraire, il lui a été indiqué « l'inutilité de faire un courrier aux locataires ». Il ressort des pièces et documents versés au débat dont le mandat de gérance n° 155 du 19 septembre 2002, le contrat de bail du 22 avril 2005 conclu pour une durée d'un an, le courriel de FIDUCIMO du 15 décembre 2006, du courriel de Danièle X... du 16 décembre 2006, de la lettre recommandée avec AR de Danièle X... du 16 décembre 2006, des divers courriers échangés entre les parties, de la lettre recommandée avec AR de Danièle X... du 28 mai 2007 que :- En 2005, FIDUCIMO a trouvé comme locataires pour ce bien, M. Raphaël Y...et Mme Patricia Z..., lesquels se sont engagés pour une durée d'un an selon contrat du 22 avril 2005.- En décembre 2006, Danièle X... informait FIDUCIMO de son souhait de vendre son bien.- Le 15 décembre 2006, FIDUCIMO adressait par courriel ce message urgent à Danièle X... : « ¿ 1) Christiane est prête à établir le mandat de vente : cela nécessite que vous lui fassiez parvenir au préalable une copie de votre titre de propriété. 2) Pouvez-vous me faire parvenir un courrier officiel afin que je donne congé très rapidement à votre locataire (par fax pour aller vite et envoi par courrier pour avoir une signature originale) : le délai de congé est de 3 mois et l'échéance du bail est le 23 avril. Il faut donc envoyer la lettre recommandée au locataire très rapidement (¿) »- Le 16 décembre 2006, Danièle X... adressait par courriel ce message urgent à FIDUCIMO : « ¿ je vais rechercher le titre officiel de propriété. Il est inutile de faire un courrier aux locataires, j'attendrais l'échéance de leur bail (¿)- A cette même date, Danièle X... écrivait une lettre, portant mention « TRES CONFIDENTIEL » à FIDUCIMO aux termes de laquelle, outre qu'elle y annexait une copie de son titre de propriété, elle s'expliquait sur sa situation fiscale en attirant l'attention de l'agence sur le régime des plus values et particulièrement de l'article 150 c-1 du CGI en lui demandant d'examiner les points s'y référant et en indiquant : « EN TOUT ETAT DE CAUSE IL EST PREFERABLE D'ATTENDRE LE 20. 06. 07 POUR REALISER LA VENTE, ce qui est réalisable compte tenu du congé à donner aux locataires (21. 4. 07) et des délais de vente (¿) et toutefois le délai de 5 ans n'est pas exigé lorsque la cession est motivée par des événements tenant à la situation personnelle, familiale ou professionnelle du contribuable (¿) ». Sous ces circonstances et contrairement à ce que suggère Danièle X..., rien ne permet de retenir qu'elle a enjoint la Sarl FIDUCIMO de délivrer congé aux locataires, alors que cette société lui avait demandé des instructions formelles dans ce sens en informant bien sa mandante des formes et délais dans lesquels le congé devait être réalisé (courriel du 15. 12. 2006). La lettre recommandée du 16 décembre 2006 ne fait qu'exposer la situation du bien comme Danièle X... l'envisage, notamment vis-à -vis de son régime fiscal ; et elle ne permet pas d'y découvrir l'existence d'un mandat clair et exprès pour donner congé aux locataires dans la mesure où elle ne tend qu'à solliciter de FIDUCIMO un examen des points développés. Cette situation est en outre corroborée par la teneur du courriel adressé par Danièle X..., ce même jour soit le 16 décembre 2006 à FIDUCIMO aux termes duquel elle répondait à la demande urgente visée au point 2) par l'agence dans son courriel explicite de la veille et écrivait sans laisser place à aucune ambiguïté : « il est inutile de faire un courrier aux locataires, j'attendrais l'échéance de leur bail ». Sous ces circonstances, faute d'instruction claire et précise à elle donnée, il ne peut être reproché à FIDUCIMO d'avoir manqué à ses obligations, ce d'autant moins que, préalablement et au vu de l'hypothèse émise par Danièle X... d'une éventuelle vente, ladite agence l'avait informée et avertie des démarches urgentes à réaliser vis-à -vis des locataires » ;
1°/ ALORS QUE l'agent immobilier titulaire d'un mandat de gestion est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de son mandant ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que par un courrier électronique du 15 décembre 2006, la société FIDUCIMO a sollicité de Madame X... qu'elle lui fasse parvenir un courrier officiel pour lui permettre de donner congé au locataire, lui indiquant que « le délai de congé est de 3 mois et l'échéance du bail est le 23 avril » ; que la Cour d'appel a constaté qu'en réponse, Madame X... a indiqué à la société FIDUCIMO « qu'il était inutile de faire un courrier au locataire car elle attendrait l'échéance du bail » ; qu'il ressortait manifestement des termes de cette lettre que Madame X... ignorait le principe de la reconduction tacite du bail arrivé à échéance et qu'elle pensait alors que l'arrivée du terme mettait fin automatiquement audit bail sans qu'il soit nécessaire de donner congé au locataire, erreur qu'il appartenait à la société FIDUCIMO de dissiper ; qu'en retenant que la société FIDUCIMO n'avait pas commis de faute dans l'exécution de son mandat de gestion dès lors qu'elle avait expressément sollicité de sa cliente un courrier officiel afin de donner congé au locataire après l'avoir informée des délais et formes que devait revêtir ce congé, tout en constatant que cette information n'avait, au moins dans un premier temps, pas été comprise par Madame X... sans que la société FIDUCIMO ne dissipe ce malentendu, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1991 du Code civil ;
2°/ ET ALORS QUE le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté qu'aux termes de sa lettre recommandée du 16 décembre 2006 adressée à la société FIDUCIMO, Madame X... avait exposé son projet de vente de son studio et avait expressément indiqué qu'« il est préférable d'attendre le 20 juin 2007 pour réaliser la vente, ce qui est réalisable compte tenu du congé à donner aux locataires (21 avril 2007) » ; qu'en jugeant néanmoins que Madame X... n'avait pas clairement exprimé sa volonté de donner congé au locataire, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1147 et 1991 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il est par ailleurs établi que Madame X... a résilié le contrat de mandat à la date du 1er juin 2007, qu'elle a alors repris la gestion de la location de son bien, et que la défaillance de son locataire n'est intervenue que postérieurement à cette date alors que le mandat ne s'exécutait donc plus, étant, en outre, considéré que les griefs développés sur le choix d'un locataire non suffisamment solvable au regard de ses ressources, comparées au montant du loyer, ne sauraient être retenus comme une faute causale du préjudice consistant dans la non-perception du loyer dès lors que pendant 2 années, le locataire s'en est régulièrement acquitté, la véracité des allégations de Madame X... sur le paiement de ce loyer par un crédit revolving n'étant, de surcroît, nullement établie. Madame X... ne peut donc, non plus, se prévaloir à l'encontre de la société FIDUCIMO d'aucun des préjudices invoqués relativement à la procédure d'expulsion et aux dégradations dont elle prétend que le bien loué a été victime lorsqu'elle l'a récupéré dans l'été 2008, compte tenu des observations ci-dessus et alors que l'expulsion a été diligentée par Madame X... seule, et suite à la défaillance de son locataire, en tout hypothèse postérieure à l'expiration du mandat de gestion » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « par ailleurs, il sera ajouté qu'aucune autre faute de gestion ne peut être caractérisée à l'encontre de cette société dans la mesure où les locataires en place ont toujours respecté leurs obligations et notamment dûment payé à FIDUCIMO les loyers et taxes contractuellement prévus. A cet égard, la décision, désormais définitive, du Tribunal d'instance de SAINT TROPEZ du 03 mars 2008 qui a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, permet de confirmer et d'établir que les locataires ont cessé de régler régulièrement leurs loyers à partir du mois de juillet 2007, soit juste après que Danièle X... ait révoqué le mandat de FIDUCIMO et qu'elle ait commencé à avoir des relations directes et manifestement difficiles avec ceux-ci » ;
1°/ ALORS QUE l'agent immobilier auquel est confiée la gérance d'un immeuble est tenu, en tant que mandataire salarié, de s'assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur ; qu'en l'espèce, Madame X... rapportait la preuve de ce que Monsieur A..., locataire, ne percevait qu'une pension d'invalidité mensuelle d'un montant de 465, 87 ¿ (cf. prod.), quand le montant du loyer mensuel était de 458, 53 ¿ ; qu'en énonçant que la société FIDUCIMO n'avait pas commis de faute dans la recherche du locataire aux motifs inopérants que la défaillance de Monsieur Y...dans le paiement des loyers n'était apparue qu'après résiliation du contrat de mandat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1991 et 1992 du Code civil ;
2°/ QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QUE Madame X... démontrait en outre que le loyer avait été payé en espèces pendant toute la durée du mandat confié à la société FIDUCIMO (cf. prod.), mode de paiement très inhabituel pour un bail d'habitation qui aurait dû éveiller l'attention de la société FIDUCIMO et la conduire à renforcer le contrôle de solvabilité du locataire ; qu'en énonçant néanmoins que la société FIDUCIMO n'avait pas commis de faute dans la recherche du locataire aux motifs inopérants que la défaillance de Monsieur Y...dans le paiement des loyers n'était apparue qu'après résiliation du contrat de mandat, la Cour d'appel a de plus fort privé sa décision de base légale au regard des articles 1991 et 1992 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
AUX MOTIFS QUE « Madame X... ne démontre pas le caractère non justifié du coût des dépenses mobilières engagées par l'agence dans son appartement » ;
ALORS QUE tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion ; qu'il appartient ainsi à l'agent immobilier de démontrer le bien-fondé des dépenses effectuées au nom et pour le compte de son mandant ; qu'en l'espèce, Madame X... soutenait qu'elle n'était pas tenue du coût de remplacement de divers biens mobiliers que la société FIDUCIMO avait mis à sa charge, ces frais incombant au locataire ; qu'en déboutant Madame X... de sa demande, au motif qu'elle ne démontrait pas le caractère non justifié des dépenses engagées par l'agence dans son appartement, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil.
