LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que les biens objet de la vente avaient fait l'objet de l'inscription d'une hypothèque ce qui ne permettait pas à la société Locagère et à M. X..., acquéreurs, d'effectuer un paiement libératoire entre les mains de Mme Y..., et relevé qu'il ne pouvait être reproché aux acquéreurs l'inexécution de leur obligation de paiement alors qu'ils avaient procédé à toutes les diligences nécessaires pour se libérer de leur obligation et de l'inscription hypothécaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la procédure de purge et au caractère parfait de la vente, en a déduit à bon droit que la consignation de la somme effectuée par les acquéreurs était régulière et que la demande de Mme Y... en résolution de la vente pour non paiement du prix de vente devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et Mme Z... à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Locagère et M. X... ; rejette la demande de Mme Y... et Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et autre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que la consignation du prix de vente valait paiement entre les mains de madame Y..., divorcée A... ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE contrairement à ce qui est soutenu par madame Juliette Claudia Y..., divorcée A..., et madame Monique Josette B..., l'hypothèque prise par le Crédit mutuel couvre la totalité des biens dont moitié a été vendue à la société Locagere et monsieur X..., faute de publication du compromis du 21 octobre 2004 ; que la vente intervenue le 21 octobre 2004 est inopposable au Crédit mutuel qui dispose d'une hypothèque sur la totalité des biens grevés ; qu'eu égard à l'inscription prise sur la totalité des biens, les dispositions de l'article 1257 du code civil sont sans application, madame Juliette Y..., divorcée A..., n'ayant pas la capacité de recevoir le prix de vente de la moitié indivise et de libérer le débiteur, faute pour cette dernière de rapporter mainlevée de l'hypothèque du Crédit mutuel ; que le paiement entre les mains de madame Juliette Y... divorcée A... n'aurait aucun caractère libératoire à l'égard du créancier inscrit ; que dès lors la consignation indispensable du fait de la carence de madame Juliette Y... divorcée A... à rapporter mainlevée de l'inscription n'avait pas à être précédée d'offres réelles ; qu'en conséquence la consignation effectuée par la société Locagere et monsieur X... vaut paiement à madame Juliette Y... divorcée A... et que les demandes sont recevables, les demandeurs ayant la qualité d'indivisaires et la demande de résolution judiciaire est mal fondée, le prix de vente ayant été versé du fait de la consignation de celui-ci ; que madame Juliette Y... divorcée A..., compte tenu de la vente de la moitié indivise à la société Locagere et monsieur X... puis de la donation de l'autre moitié indivise n'a plus la qualité d'indivisaire, l'indivision existant entre la société Locagere et monsieur X... et madame Monique B... ; qu'il y a lieu d'ordonner le partage et la liquidation de l'indivision et préalablement aux opérations d'ordonner une expertise aux fins d'évaluer les dits biens et de composer les lots en vue d'un tirage au sort, le partage en nature ne pouvant être exclu ; que la procédure de purge ne peut entraîner division de l'hypothèque et libérer la moitié indivise vendue du gage du créancier inscrit en raison du caractère indivisible de l'hypothèque ; que, par application des dispositions de l'article 2393 du code civil, la division d'un immeuble par suite d'un partage n'entraîne pas division de l'hypothèque ; que le Crédit mutuel conserve son inscription sur la totalité des biens initialement grevés (jugement, p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Locagere et monsieur X... indiquent qu'ils ont, conformément à l'article 2481 du code civil, consigné la somme de 200.000 euros après avoir notifié la procédure de purge au créancier inscrit, le Crédit mutuel ; qu'ils font valoir qu'aucune offre de paiement préalable n'était nécessaire et que la consignation effectuée était régulière ; que Juliette Y... soutient pour sa part que les acquéreurs ont renoncé à acquérir le bien libre de toute inscription en ne mettant pas en oeuvre la condition suspensive de délivrance d'un état hypothécaire vierge, et qu'il ne peuvent donc pas refuser de payer le prix entre ses mains au motif que le bien serait grevé d'une hypothèque ; qu'elle estime que les acquéreurs ne pouvaient pas procéder à une purge alors qu'elle n'était pas prévue conventionnellement ; que conformément aux articles 2475 et suivants du code civil, à défaut d'accord entre les créanciers inscrits et le débiteur, l'acquéreur d'un bien hypothéqué peut procéder aux formalités de purge afin de sa garantir de l'effet des poursuites offertes au créancier hypothécaire ; que cependant, l'acquéreur de biens indivis ne peut demander la purge des inscriptions existantes sur le bien qu'il a acquis seulement après que l'indivision ait cessé ; qu'en l'espèce, l'inscription d'une hypothèque sur les biens objets de la vente ne permet pas à la société Locagere et à Marcel X... d'effectuer un paiement libératoire entre les mains de Juliette Y... ; que conformément à l'article 2481 du code civil, la société Locagere et Marcel X... ont donc consigné la somme après avoir notifié la procédure de purge au créancier inscrit, aucune surenchère n'ayant eu lieu ; que cependant, la procédure de purge ne peut s'effectuer, la moitié indivise acquise par la société Locagere et Marcel X... n'étant pas identifiée tant que le partage de l'indivision n'est pas intervenu ; que le seul obstacle à la purge des inscriptions hypothécaires est donc l'absence de liquidation et de partage, et ce malgré l'arrêt de la cour d'appel du 4 octobre 2007 confirmant le jugement du 22 novembre 2006 rendant la vente parfaite, arrêt définitif qui aurait donc dû être exécuté ; que Juliette Y... demande la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1184 du code civil, en estimant que la société Locagere et monsieur X... n'ont pas exécuté leur obligation de paiement ; qu'elle ne peut cependant reprocher aux acquéreurs l'inexécution de leur obligation de paiement, alors qu'ils ont procédé à toutes les diligences nécessaires pour se libérer de leur obligation et de l'inscription hypothécaire ; que la consignation de la somme qu'ils ont effectuée est régulière, dès lors qu'un paiement entre les mains de Juliette Y... n'aurait pas été libératoire du fait de l'inscription hypothécaire ; que sa demande en résolution de la vente au motif du non-paiement du prix de vente doit donc être rejetée, vente qui a par ailleurs été déclarée parfaite dans un jugement confirmé par un arrêt de la cour d'appel et qui ne peut donc plus être contestée, l'autorité de la chose jugée étant attachée à la décision définitive ; qu'à titre subsidiaire, la société Locagere et Marcel X... contestent la qualité de co-indivisaire de Juliette Y... ; qu'ils indiquent qu'après être devenue propriétaire de l'ensemble des biens indivis, elle a transféré la moitié de ces biens aux acquéreurs, avant de faire donation à Monique B... de l'autre moitié indivise ; qu'ainsi ils soutiennent que l'indivision est aujourd'hui composée pour moitié de la société Locagere et de Marcel X... et pour l'autre moitié de Monique B... ; que Juliette Y..., pour sa part, indique qu'elle a donné à sa fille, Monique B..., la moitié des droits qu'elle détenait sur les immeubles litigieux, soit un quart des biens indivis pris dans leur ensemble ; que l'arrêt de la cour d'appel du 4 octobre 2007, confirmant le jugement du 22 novembre 2006, a déclaré parfaite la vente portant sur la moitié indivise des biens et droits immobiliers désignés dans le jugement entre la société Locagere et Marcel X... d'une part et Juliette Y... d'autre part ; que dans l'acte de donation du 4 octobre 2007, Juliette Y... a donné à sa fille Monique B... la moitié en pleine propriété du même ensemble immobilier que celui décrit dans le compromis de vente et le jugement en faveur de la société Locagere et de Marcel X... ; qu'ainsi, la société Locagere et Marcel X... en ont, à juste titre, déduit que l'indivision était aujourd'hui composée d'eux-mêmes pour la moitié et de Monique B... pour l'autre moitié, et de depuis le 4 octobre 2007, date de la donation effectuée en faveur de Monique B... (arrêt, p. 5 et 6);
ALORS, D'UNE PART, QUE la consignation du prix de vente d'un bien par l'acquéreur ne peut en principe valoir paiement entre les mains du vendeur que si elle est précédée d'offres réelles ; que si l'acquéreur peut exceptionnellement être dispensé de procéder aux offres réelles lorsque le créancier n'a pas le pouvoir de recevoir le prix et de libérer en recevant, il en est autrement lorsque, ayant acquis un bien grevé d'une hypothèque, il a renoncé à invoquer l'absence de caractère libératoire du paiement fait entre les mains du vendeur ; qu'en jugeant néanmoins que la consignation du prix à laquelle avaient procédé la société Locagere et monsieur X..., acquéreurs de l'ensemble immobilier grevé d'une hypothèque, sans la faire précéder d'offres réelles, valait paiement entre les mains de madame Y..., venderesse, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions de celle-ci (p. 6, alinéas 1er et suivants), si en renonçant à la condition suspensive de délivrance d'un état hypothécaire vierge de toute inscription lourde, la société Locagere et monsieur X... n'avaient pas entendu faire leur affaire personnelle de l'hypothèque inscrite sur le bien litigieux et s'ils n'avaient pas, en conséquence, nécessairement renoncé à se prévaloir du caractère non libératoire d'une paiement entre les mains de la venderesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1257 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE si la consignation du prix de vente d'un bien grevé d'une sûreté, non précédée d'offres réelles, est également valable en cas de procédure de purge, c'est à la condition que ladite procédure soit possible ; que tel n'est précisément pas le cas lorsque la sûreté à purger grève un bien indivis ; qu'en jugeant pourtant que les acquéreurs d'une quote-part indivise du bien litigieux avaient pu consigner le prix, après avoir notifié la procédure de purge au créancier inscrit, cependant qu'elle avait constaté que la procédure de purge ne pouvait s'effectuer tant que le partage du bien indivis n'était pas intervenu, la cour d'appel a violé les articles 1257 et 2481 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que les demandes de cessation d'indivision et en partage formées par la société Locagere et monsieur X... étaient recevables, débouté madame Y..., divorcée A..., de sa demande de résolution judiciaire de la vente pour non paiement du prix, dit que madame Y..., divorcée A..., n'avait plus la qualité d'indivisaire, ordonné le partage de l'indivision existant entre la société Locagere et monsieur X..., d'une part, et madame B..., d'autre part, et commis un notaire pour procéder aux opération de liquidation et de partage ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la consignation indispensable du fait de la carence de madame Juliette Y... divorcée A... à rapporter mainlevée de l'inscription n'avait pas à être précédée d'offres réelles ; qu'en conséquence la consignation effectuée par la société Locagere et monsieur X... vaut paiement à madame Juliette Y... divorcée A... et que les demandes sont recevables, les demandeurs ayant la qualité d'indivisaires et la demande de résolution judiciaire est mal fondée, le prix de vente ayant été versé du fait de la consignation de celui-ci ; que madame Juliette Y... divorcée A..., compte tenu de la vente de la moitié indivise à la société Locagere et monsieur X... puis de la donation de l'autre moitié indivise n'a plus la qualité d'indivisaire, l'indivision existant entre la société Locagere et monsieur X... et madame Monique B... ; qu'il y a lieu d'ordonner le partage et la liquidation de l'indivision et préalablement aux opérations d'ordonner une expertise aux fins d'évaluer les dits biens et de composer les lots en vue d'un tirage au sort, le partage en nature ne pouvant être exclu ; que la procédure de purge ne peut entraîner division de l'hypothèque et libérer la moitié indivise vendue du gage du créancier inscrit en raison du caractère indivisible de l'hypothèque ; que, par application des dispositions de l'article 2393 du code civil, la division d'un immeuble par suite d'un partage n'entraîne pas division de l'hypothèque ; que le Crédit mutuel conserve son inscription sur la totalité des biens initialement grevés (jugement, p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la consignation de la somme qu'ils ont effectuée est régulière, dès lors qu'un paiement entre les mains de Juliette Y... n'aurait pas été libératoire du fait de l'inscription hypothécaire ; que sa demande en résolution de la vente au motif du non-paiement du prix de vente doit donc être rejetée, vente qui a par ailleurs été déclarée parfaite dans un jugement confirmé par un arrêt de la cour d'appel et qui ne peut donc plus être contestée, l'autorité de la chose jugée étant attachée à la décision définitive ; qu'à titre subsidiaire, la société Locagere et Marcel X... contestent la qualité de co-indivisaire de Juliette Y... ; qu'ils indiquent qu'après être devenue propriétaire de l'ensemble des biens indivis, elle a transféré la moitié de ces biens aux acquéreurs, avant de faire donation à Monique B... de l'autre moitié indivise ; qu'ainsi ils soutiennent que l'indivision est aujourd'hui composée pour moitié de la société Locagere et de Marcel X... et pour l'autre moitié de Monique B... ; que Juliette Y..., pour sa part, indique qu'elle a donné à sa fille, Monique B..., la moitié des droits qu'elle détenait sur les immeubles litigieux, soit un quart des biens indivis pris dans leur ensemble ; que l'arrêt de la cour d'appel du 4 octobre 2007, confirmant le jugement du 22 novembre 2006, a déclaré parfaite la vente portant sur la moitié indivise des biens et droits immobiliers désignés dans le jugement entre la société Locagere et Marcel X... d'une part et Juliette Y... d'autre part ; que dans l'acte de donation du 4 octobre 2007, Juliette Y... a donné à sa fille Monique B... la moitié en pleine propriété du même ensemble immobilier que celui décrit dans le compromis de vente et le jugement en faveur de la société Locagere et de Marcel X... ; qu'ainsi, la société Locagere et Marcel X... en ont, à juste titre déduit que l'indivision était aujourd'hui composée d'eux-mêmes pour la moitié et de Monique B... pour l'autre moitié, et de depuis le 4 octobre 2007, date de la donation effectuée en faveur de Monique B... (arrêt, p. 5 et 6);
ALORS QU'en l'état du lien de dépendance nécessaire existant entre le chef de dispositif par lequel la cour d'appel a dit que la consignation du prix de vente valait paiement entre les mains de madame Juliette Claudia Y..., divorcée A..., et ceux par lesquels elle a dit que les demandes de cessation d'indivision et en partage formées par la société Locagere et monsieur X... étaient recevables, débouté madame Y... de sa demande de résolution judiciaire de la vente pour non paiement du prix, dit que madame Y... n'avait plus la qualité d'indivisaire, ordonné le partage de l'indivision existant entre la société Locagere et monsieur X..., d'une part, et madame B..., d'autre part, et commis un notaire pour procéder aux opération de liquidation et de partage, la cassation à intervenir sur le premier moyen du présent pourvoi entraînera par voie de conséquence l'annulation des chefs de dispositif de l'arrêt visés par le présent moyen, conformément à l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le caractère parfait d'une vente ne fait pas obstacle à une demande en résolution pour défaut de paiement du prix ; qu'en retenant que la demande en résolution de la vente devait d'autant plus être rejetée que ladite vente avait été irrévocablement déclarée parfaite par une décision juridictionnelle, la cour d'appel s'est déterminée par une considération inopérante et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
