LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine des éléments soumis à son appréciation, que tout en autorisant M. X... et Mme Y..., dans le cadre d'une entraide de voisinage à faire paître temporairement quelques moutons sur la parcelle AB 122, M. Z... avait conservé ses droits sur cette parcelle qu'il continuait d'entretenir, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune cession partielle de bail n'était intervenue relativement à cette parcelle ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la société du Domaine d'Ordon ne démontrait pas que l'épouse du locataire exerçait, dans la maison à usage d'habitation dépendant du domaine loué, une activité libérale autre que celle de l'association autorisée par la bailleresse à y établir son siège et qu'il était établi par M. Z... que cette maison n'avait pas été aménagée pour l'exercice d'une activité étrangère à l'exploitation de la ferme ou à la vie de la famille, la cour d'appel, sans statuer par des motifs hypothétiques ou dubitatifs, a pu en déduire que le preneur n'avait ni modifié la destination de cette maison, ni cédé partiellement son bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société du Domaine d'Ordon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du Domaine d'Ordon à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société du Domaine d'Ordon ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour la société du Domaine d'Ordon.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI DOMAINE D'ORDON de sa demande en résiliation du bail consenti à M. Z... le 13 décembre 2003 ;
AUX MOTIFS QU'il est également constant que le preneur a autorisé un tiers, M. Michael X..., à faire paître quatre moutons dans cette parcelle, ainsi que cela résulte de l'attestation produite par celui-ci, qui précise bien qu'aucune contrepartie n'a été convenue ; qu'en conséquence, cette autorisation ne peut être analysée comme constituant une sous-location illicite ; que la SCAI DOMAINE D'ORDON, qui prétend toutefois que la mise à disposition d'un tiers de certains des biens loués constitue une cession prohibée, devait prouver que M. Z... avait abandonné au profit de ce tiers, et de façon définitive, tout ou partie des droits qu'il tenait du bail ; que l'attestation de Monsieur X..., qui précise d'ailleurs que c'est sur la suggestion de M. de A... que cet arrangement a eu lieu, ne contient pas les éléments suffisants pour affirmer que M. Z... avait perdu la possibilité d'exploiter cette parcelle ; que le procès-verbal de constat dressé le 14 février 2011 ne fait qu'établir la présence des ovins sur la parcelle litigieuse ;
qu'au contraire, M. Z... produit deux attestations de professionnels du monde agricole, Messieurs B... et C..., qui affirment que le preneur a, pendant la présence des moutons de M. X..., poursuivi l'entretien de cette parcelle A B 122, en procédant au désherbage (destruction des mauvaises herbes) et en y mettant de l'engrais ; que la SCAI DOMAINE D'ORDON, qui soutient que ces attestations pourraient avoir été établies par complaisance, ne produit cependant aucune pièce pouvant faire douter de la sincérité et de l'impartialité des témoins ; que M. Z... produit de plus deux attestations rédigées par Mme Annie Y... qui affirme qu'elle a, elle aussi, obtenu l'autorisation, pendant les étés 2007 et 2008, de mettre ses six moutons au pacage dans cette même prairie, alors que les animaux de M. X... s'y trouvaient aussi ; que le contenu de son témoignage fait clairement apparaître qu'elle n'a obtenu ce droit que du chef de M. Z... ; qu'il en résulte que celui-ci, malgré l'autorisation qu'il avait donnée à M. X..., avait conservé ses droits sur la parcelle litigieuse et a pu ainsi, de manière précaire et sans contrepartie, accorder une même autorisation à une autre propriétaire d'ovins ; que dans ces conditions, l'autorisation accordée à M. X..., tout autant que celle consentie à Mme Y..., qui s'inscrivent dans une entraide de voisinage, ne peuvent être considérées comme une cession partielle du bail rural dont bénéficie M. Z... ; qu'il s'ensuit que le premier grief formulé à l'encontre du preneur par la SCAI DOMAINE D'ORDON doit être écarté ;
ET ENCORE AUX MOTIFS QUE par acte du 7 juin 2006, M. Hervé A..., gérant de la SCAI DOMAINE D'ORDON, a autorisé l'association QUI NAIT VIT à avoir son siège dans la ferme du château, qui est la dénomination du logement du preneur ; que cette autorisation a nécessairement été donnée en connaissance de l'activité de cette association ; qu'il ressort des statuts de cette association qu'elle a certes pour objet, comme le souligne la bailleresse, " d'étudier, transmettre et faciliter l'accès à ses membres et au public des méthodes visant à développer ses facultés cérébrales afin d'acquérir les nouvelles technologies (informatique, langues étrangères, nouveaux sports etc.) " mais aussi, " acquérir des méthodes contribuant à maintenir la santé physique et morale, réaliser ses potentiels à l'aide d'entretiens individuels adultes et enfants... " étant précisé que " les séances individuelles sont systématiquement orientées vers les méthodes de pédagogie ayant pour objectif l'intégration des fonctions cérébrales à travers la coordination et la synchronisation des hémisphères cérébraux et l'harmonisation des cerveaux antérieur et postérieur (édu-kinésiologie) " et que " parmi les méthodes actuelles sont citées : la kinésiologie, le yoga, la respiration, la relaxation, les eaux florales, les conseils alimentaires... " ; que cette description des activités de l'association QUI NAIT VIT fait apparaître clairement qu'elle a pour vocation, notamment, de proposer à ses adhérents et au public des séances individuelles ou collectives, des cours particuliers de relaxation, dispensés selon des méthodes nouvelles ; qu'il appartenait à la SCAI DOMAINE D'ORDON d'établir que Mme Z... aurait exercé, dans la maison d'habitation louée, une pratique professionnelle extérieure à l'activité de cette association ; qu'il convient d'abord d'écarter, comme sans aucune portée, l'extrait d'un site Internet qui mentionne l'existence d'un cabinet vétérinaire dans les locaux ce la ferme du château, alors que M. Z... produit une attestation du président de l'Ordre des vétérinaires établissant que son épouse n'a jamais exercé ce métier à titre libéral, effectuant seulement des remplacements dans les cabinets de ses confrères ; que la SCAI DOMAINE D'ORDON produit un extrait du répertoire SIRENE mentionnant que Mme Z... s'est inscrite pour l'exercice, dans le cadre d'une profession libérale, d'une " activité de santé humaine non classée ailleurs ", et un prospectus publicitaire citant le nom de Mme Z... et son domicile, et proposant les services d'une technique douce, la kinésiologie pour le soin de divers petits maux ; qu'elle produit aussi le témoignage de Mme Caroline E... qui affirme avoir consulté à deux reprises Mme Z..., kinésiologue, à son domicile sis à la ferme du château ; qu'elle verse enfin aux débats une attestation de Monsieur X..., son salarié, gardien du domaine, qui précise avoir constaté des circulations anormales de véhicules vers le domicile des époux Z..., à raison de cinq à six par semaine ; que cependant l'inscription au répertoire SIRENE ne prouve pas la réalité de l'exercice de l'activité déclarée, et que le prospectus publicitaire contient la mention, en caractères très apparents, au-dessus du nom de Mme Z..., de l'association QUI NAIT VIT ; que l'information donnée par M. X... sur la fréquentation de la ferme du château par des tiers ne permet pas de faire la distinction entre les visiteurs se rendant au domicile des époux Z... dans le cadre de relations de voisinage, amicales ou parentales et ceux qui viennent pour y recevoir des soins ou des conseils de kinésiologie ; qu'en outre, la notion " d'allées et venues d'un nombre de voitures anormal " contenue dans l'attestation du gardien est éminemment subjective et ne permet pas de caractériser une réelle fréquentation d'une clientèle d'un praticien dans le domaine de la santé humaine ; que Mme E... n'a pas précisé dans son attestation que Mme Z... lui aurait prodigué des soins en qualité de professionnel exerçant à titre libéral ; que les éléments ainsi produits ne sont pas suffisants pour prouver de façon certaine que l'activité qu'a pu avoir Mme Z... dans la maison d'habitation qu'elle occupait avec son époux excédait ou même pouvait être distinguée du fonctionnement normal, tel qu'expressément prévu dans ses statuts, de l'association QUI NAIT VIT ; qu'en conséquence, l'existence de la cession prétendue d'une partie des locaux de cette maison d'habitation aux fins d'une activité de profession libérale, ne se trouve aucunement établie ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'abandon de l'exploitation d'une partie des terres louées au profit d'un tiers constitue une cession de bail prohibée par l'article L. 411-35 du code rural, justifiant la résiliation du bail ; que la cession du bail, même partielle, ne suppose pas que le preneur ait totalement transféré son droit d'exploiter ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que malgré l'autorisation donnée à un tiers pour qu'il fasse paître ses ovins sur certaines des parcelles prises à bail, M. Z... avait conservé ses droits sur les parcelles litigieuses, et avait pu, en outre, accorder une même autorisation à un autre propriétaire d'ovins, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la mise à disposition par le preneur d'un des bâtiments loués au profit d'un tiers pour l'exercice de sa profession constitue une cession prohibée, justifiant la résiliation ; que dès lors en statuant comme elle l'a fait cependant qu'il résultait des pièces versées aux débats, en particulier de l'inscription au répertoire SIRENE et de diverses attestations, que l'épouse du preneur exerçait à titre onéreux dans les locaux de la maison d'habitation donnés à bail une activité libérale de kinésiologie, sans aucun rapport avec l'objet social de l'Association " Qui naît vit " dont le siège avait été fixé, avec l'autorisation du bailleur, dans ladite maison d'habitation, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, le preneur ne peut employer la chose louée à un usage autre que celui auquel elle est destinée ; qu'au surplus, le juge ne peut écarter une demande en se fondant sur des motifs hypothétiques ou dubitatifs ; que dès lors en retenant, pour statuer comme l'a fait, que les éléments produits n'étaient pas suffisants pour établir de façon certaine, la réalité et l'existence d'une activité libérale exercée par Mme Z... dans la maison d'habitation comprise dans le bail, cependant que ces éléments révélaient que M. Z..., preneur, avait détourné la destination d'une partie des biens faisant l'objet du bail en laissant son épouse exercer ses activités professionnelles dans la maison d'habitation, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des textes ci-dessus visés, de l'article 1766 du code civil et de l'article 455 du code de procédure civile.
