LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Douai, 14 juin 2010 et 29 septembre 2011) , que la société civile immobilière Les Salicornes (la société) a acquis, par acte du 9 novembre 1982, deux terrains afin d'y réaliser un groupe d'immeubles composé de trois bâtiments dont l'un a été édifié et vendu par lots en état futur d'achèvement ; qu'elle a fait établir un "règlement de copropriété général" et un "règlement de copropriété du bâtiment A" applicable à un syndicat secondaire pour la gestion interne de ce bâtiment ; que le permis de construire obtenu le 12 mars 1981 a été annulé par arrêt du Conseil d'Etat du 22 avril 2005 ; que l'ordonnance désignant un administrateur provisoire a été rétractée par arrêt du 6 décembre 2006 ; que le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2007 aux motifs que la création du syndicat secondaire et celle du syndicat principal étant subordonnées à l'édification du second bâtiment, il n'existait qu'un seul syndicat de copropriétaires ; qu'après mise en demeure de remettre en état le terrain d'assiette sur lequel elle avait commencé à édifier les bâtiments B et C, la société a, par acte du 10 octobre 2005, assigné le syndicat secondaire "syndicat des copropriétaires du bâtiment A", neuf copropriétaires et la société Opale Gestion Immobilière, syndic, en son nom personnel en paiement de dommages-intérêts pour inexécution des dispositions du règlement de copropriété et abus de droit ; qu'elle a, en cause d'appel, par acte du 10 décembre 2009, assigné sur le fondement de l'article 908 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes (le syndicat) ; que ce dernier et la société Opale Gestion Immobilière ont soulevé l'irrecevabilité de l'appel ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de dire l'action de la société recevable, alors, selon le moyen :
1°/ qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que cette situation n'est pas susceptible d'être régularisée lorsque la prétention est émise par ou contre une partie dépourvue de personnalité juridique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le syndicat secondaire, syndicat des copropriétaires du bâtiment A d'habitation de l'ensemble immobilier Les Salicornes, assigné en première instance par la société civile immobilière Les Salicornes n'avait pas d'existence légale, mais que cette erreur de dénomination avait été rectifiée par les conclusions déposées devant la cour d'appel postérieurement à l'arrêt rendu par la Cour de cassation, ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile ; qu'en statuant ainsi, alors que l'instance ayant été introduite contre une partie dépourvue de la personnalité juridique, cette irrégularité ne pouvait être couverte, la cour d'appel a violé l'article 32 du code de procédure civile ;
2°/ que les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé que la désignation du syndicat secondaire ne pouvait avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de grief causé au syndicat des copropriétaires par la désignation du syndicat secondaire, pour rejeter le fin de non recevoir tirée de son défaut de qualité, la cour d'appel a violé l'article 124 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il avait été jugé qu'aucun autre syndicat des copropriétaires n'avait jamais existé, que l'erreur de dénomination de la personne morale avait été rectifiée dans les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt du 20 novembre 2007, que le syndicat avait été assigné en vertu de l'article 908 du code de procédure civile et que les demandes formées contre celui-ci avaient le même objet et tendaient aux mêmes fins que celles contenues dans l'assignation introductive d'instance, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'erreur de dénomination de la personne morale, ensuite rectifiée, était sans incidence et que l'assignation n'encourait pas la nullité et n'affectait pas la recevabilité de l'appel ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le second moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :
Vu l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour dire que la société est propriétaire du lot 64 de la copropriété constitutif du droit de construire tel que décrit dans le règlement de copropriété, l'arrêt relève que le règlement de copropriété décrit le groupe d'immeubles comme comprenant un terrain, l'emplacement du bâtiment A à construire, un bâtiment B et un bâtiment C, étant précisé que ces deux derniers bâtiments ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 et retient qu'en affectant 6.000 dix-millièmes des parties communes au lot 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description est contenue dans les documents annexés au règlement de copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la partie privative du lot 64 était constituée du droit de construire les bâtiments B et C, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion Immobilière qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident de la société Opale gestion immobilière :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 14 juin 2010 par la cour d'appel de Douai ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare l'appel recevable, l'arrêt rendu le 29 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne la SCI Les Salicornes aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Salicornes.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 29 septembre 2011 D'AVOIR rejeté la demande de la SCI LES SALICORNES tendant à voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société OPALE GESTION IMMOBILIERE à lui payer les sommes de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 30.000 euros au titre de remboursement des débours irréptibles, outes instances confondues,
AUX MOTIFS QUE sur l'existence d'un lot transitoire : l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété régit « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes¿ » ; que l'alinéa 2 de l'article 1er précise : «¿à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et de services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs¿ » ; qu'il s'ensuit que la loi a prévu la possibilité pour le promoteur immobilier de construire l'ensemble immobilier par tranches successives ; que ces lots réservés ou lots transitoires sont constitués par un droit de jouissance privatif sur une partie de terrain avec droit de construire (l'immeuble préalablement décrit) et des parties communes correspondant aux millièmes affectés à chaque lot par le règlement de copropriété pour la propriété du sol et les parties communes ; que la seule définition de la nature, de la consistance et des millièmes d'un bâtiment par le règlement de copropriété suffit à constituer l'existence de ce bâtiment, indépendamment de sa construction ; qu'ils constituent des lots de copropriété comme les autres, notamment ils doivent participer aux charges de copropriété ; que les lots non encore bâtis doivent être convoqués aux assemblées de la copropriété, dans laquelle ils ont droit de vote comme tous les autres lots, et ce, même si le règlement de copropriété en dispose autrement ; que le droit de construire reconnu au titulaire d'un lot transitoire échappe à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; que contrairement aux travaux portant sur les parties communes qui supposent l'accord de la majorité des copropriétaires, la construction d'un immeuble sur les lots réservés en vertu d'un droit privatif ne requiert pas l'accord de la majorité des copropriétaires ; que la loi n'exige pas que le lot réservé soit intitulé dans le règlement de copropriété par le vocable de « lot transitoire » qui a été retenu postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété général de la Résidence Les Salicornes par les décisions rendues dans les litiges portant sur le droit de construire du promoteur immobilier ; qu'il y a lieu de rechercher si les documents contractuels contiennent les éléments de nature à caractériser suffisamment ce droit invoqué par la SCI Les Salicornes ; que le règlement de copropriété général du 25 mai 1983 reçu par Maître X..., notaire à Berck sur mer, indique que la SCI Les Salicornes a acquis plusieurs parcelles de terrain cadastrées AD 75, 76 et 99 et que l'ensemble immobilier sera composé comme suit : - le terrain sus-désigné, - l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant les caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000èmes des parties communes ; - un bâtiment B ¿ un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 (6.000/10.000èmes des parties communes) ; qu'à la page 2 de ce document, figure la mention : II ¿ Dépôt de pièces : aux termes d'un acte reçu par le notaire soussigné ce jourd'hui même, le comparant a déposé au rang des minutes du notaire soussigné : - une copie du permis de construire de l'immeuble ; - un plan de coupe type et détails de l'ensemble immobilier ; - un plan du rez-de-chaussée, localisation, situation, - un plan du sous-sol et des parkings ¿ un plan des pignons du bâtiment A et B ;- bâtiment A : plan des façades, plan du rez-de-chaussée, plan de l'étage, plans des combles 1er niveau, plans des combles 2ème niveau, - bâtiment B et C : plans des façades ; - la justification de l'accord des Y des colotis du lotissement de la société immobilière Wissant ; la jusification de l'accord u lotisseur ; - une attestation dommages ouvrage du groupe Sprinks ; - les attestations de l'architecte concernant : l'achèvement des fondations, l'achèvement de la dalle basse du 2ème étage, la mise hors d'eau de l'immeuble (bâtiment A), la notice descriptive de l'immeuble, une attestation de couverture du groupe Springks, un exemplaire de la convention SSp avec la BCT MIDLAND BANK concernant la garantie de bonne fin ; que ces pièces et ces plans produits aux débats déposés au rang des minutes du notaire font participent du contrat de vente ; elles ont la même valeur contractuelle que les stipulations de l'acte de vente ; qu'ils caractérisent le projet immobilier relatif à l'édification de trois bâtiments, le premier dénommé A, déjà construit, les seconds dénommés B et C, à construire ; qu'en affectant 6.000 millièmes des parties communes au lot numéro 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description précise avec les cotes et dimensions, l'emplacement, les caractéristiques techniques sont déterminés avec précision et contenus dans des documents visés au règlement et déposés au rang des minutes du Notaire rédacteur qui les tient à disposition pour consultation ; qu'au surplus, les lots du bâtiment A ont été vendus en l'état futur d'achèvement ; que le contrat préliminaire reprend précisément en page 2 différents paragraphes relatifs respectivement pour le premier, au projet de construction de la société « Les Salicornes », pour le deuxième, à la description générales des constructions projetées comportant la description des trois immeubles A - B et C, le nombre de logements pour chacun d'entre eux, l'affectation des différents étages et sous-sol ; que cette description précise que les travaux sont prévus en trois phases.: A - B et C ; que la prévision de la première phase : démarrage prévu début mars 1982, durée des travaux 15 mois ; le tout édifié en principe conformément à des plans dont la société Les Salicornes a donné connaissance au réservataire ; que le contrat définitif (production aux débats du contrat signé par les époux Y...
Z... le 8 juin 1983) reprend ces différentes descriptions ; qu'il s'en suit que la consistance du droit de construire attaché au lot numéro 64 portant 6.000 / 10.000èmes des parties communes, est suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire ; que par ailleurs, les intimés ne produisent aux débats ni n'invoquent l'existence d'aucun règlement de copropriété qui aurait été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires et aurait modifié la répartition des tantièmes de la copropriété telle que fixée par le règlement du 25 mai 2003 ; que la SCI Les Salicornes dispose par conséquent toujours, outre certaines caves et emplacements de parking à titre privatif, du lot numéro 64 de la copropriété constitutif du droit de construire, le sol étant partie commune ; qu'à ce titre, elle est tenue de participer aux charges de la copropriété ; qu'il ne peut lui être opposé un défaut de participation à ces charges dès lors qu'aucune demande ne lui a été faite à ce titre ; que la SCI Les Salicornes qui devait être convoquée à l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes en sa qualité de propriétaire du lot numéro 64 ne l'a pas été ; que le syndicat des copropriétaires et la société Opale Immobilier en qualité de syndic, ne contestent pas ce fait; que dès lors, les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Salicornes prises alors que le propriétaire du lot numéro 64 n'a pas été convoqué à y participer sont nulles ; que le jugement déféré est réformé sur l'ensemble de ses dispositions ; que les demandes subsidiaires deviennent sans objet ;
la SCI LES SALICORNES recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires, et du syndic la société OPALE GESTION IMMOBILIERE, le premier pour avoir poursuivi l'annulation du permis de construire au mépris des dispositions impératives la loi relative à la copropriété, les seconds pour avoir cherché à la spolier de ses droits, le troisième pour avoir failli dans sa mission de conseil des deux autres ;
que la cour relève qu'au recours den annulation du permis de construire du maire de Wissant déposé le 27 janvier 1999 est annexé une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Les Salicornes à Wissant en date du 23 janvier 1999 qui comporte en annexe la répartition des tantièmes des parties communes de la copropriété ; que cette répartition accorde 165 tantièmes à la SCI Les Salicornes (pour les caves et places de parkings) et obtient à l'issue de la répartition de l'ensemble des tantièmes aux autres copropriétaires la somme de 10.000 tantièmes ; que les 6.000 tantièmes du lot numéro 64 ne figurent plus dans cette répartition ; que Monsieur A..., représentant la SCI Les Salicornes pour 165 tantièmes (correspondant aux caves et parkings conservés par la SCI à titre privatif) a été convoqué à cette assemblée générale mais ne s'est pas présenté ; que la SCI LES SALICORNES qui produit ce document aux débats n'a formé en son temps aucune critique sur cette façon de procéder ; que la SCI Les Salicornes qui produit ce document aux débats n'a formé en son temps aucune critique sur cette façon de procéder ; qu'il ne peut être fait grief aux intimés d'avoir à cette époque, constatant l'absence d'édification des bâtiments B ¿ C , méconnu l'évolution d'un concept juridique sur lequel d'autres professionnels du droit se sont mépris ; qu'il s'en déduit que la SCI LES SALICORNES ne rapporte pas la preuve de la part du syndicat des copropriétaires ni du syndic, d'une quelconque faute, intention de nuire, malignité ou intention de spoliation de la SCI LES SALICORNES ; que la cour déboute la SCI LES SALICORNES de ce chef de demande ;
1°) ALORS QU'il incombe au syndic de copropriété d'assurer la parfaite régularité des assemblées générales et de respecter les règles déterminant les droits de vote de chacun des copropriétaires, quelle que soit la complexité juridique de celles-ci ; qu'il est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire qui s'en prévaut, de toute irrégularité commise dans l'organisation d'une assemblée générale ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a admis que les lots sur lesquels le promoteur (en l'espèce la SCI Les Salicornes) disposait d'un droit de construire constituent « des lots de copropriété comme les autres » qui « doivent être convoqués aux assemblées de la copropriété, dans laquelle ils ont droit de vote » ; qu'elle a relevé que le règlement de copropriété général avait, en l'espèce, affecté 6.000 millièmes des parties communes au lot numéro 64 sur lequel la SCI Les Salicornes disposait d'un droit à construire, ce dont elle a déduit que cette dernière aurait dû être convoquée à ce titre ; qu'en affirmant qu'il ne pouvait être fait grief au syndic de copropriété d'avoir « méconnu l'évolution d'un concept juridique sur lequel d'autres professionnels se sont mépris » en omettant de convoquer la SCI Les Salicornes au titre du lot numéro 64, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE commet une faute et engage sa responsabilité civile le syndic de copropriété qui ne respecte pas le délai minimum de convocation des copropriétaires aux assemblées générales ; qu'en l'espèce, la SCI Les Salicornes faisait encore valoir que le syndic lui avait adressé la convocation pour l'assemblée générale sans respecter le délai minimum de 21 jours fixé par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 1er mars 1967 (cf. convocation) ; qu'en n'examinant à aucun moment ce moyen déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel a manqué aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des irrégularités que commet le syndic dans l'organisation des assemblées générales ; que la cassation à intervenir sur les dispositions ayant rejeté la demande en réparation formée contre le syndic pour faute de gestion entraînera, par application de l'article 624 du Code de procédure civile, celle des dispositions ayant rejeté la demande en réparation formée contre le syndicat des copropriétaires ;
4°) ALORS en outre QUE commet une faute et engage sa responsabilité civile le syndicat des copropriétaires qui statue sur les droits d'un copropriétaire sans respecter les règles conditionnant la validité d'une assemblée générale ; qu'en l'espèce, la SCI Les Salicornes faisait valoir que le syndicat des copropriétaires avait agi avec déloyauté en statuant sur ses droits lors d'une assemblée générale à laquelle elle n'avait pas été convoquée dans le délai légal minimum ; qu'en n'examinant à aucun moment ce moyen, la cour d'appel a manqué aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE les copropriétaires qui prennent part à un vote manifestement irrégulier et commettent un abus de majorité engagent leur responsabilité personnelle à l'égard du copropriétaire lésé ; qu'en l'espèce, la SCI Les Salicornes faisaient valoir que les copropriétaires parties à l'instance avaient tenté de la priver de ses droits en statuant lors d'assemblées générales qui avaient été entachées d'irrégularités manifestes ; qu'en n'examinant à aucun moment ce moyen déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel a manqué aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE le copropriétaire qui n'a pas été régulièrement convoqué à une assemblée générale peut demander à tout moment réparation du préjudice résultant de l'irrégularité commise, peu important qu'il ne l'ait pas antérieurement contestée ; qu'en reprochant à la SCI Les Salicornes de n'avoir « formé en son temps aucune critique » sur l'irrégularité constatée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
7°) ALORS QUE constitue un abus de majorité, ou un acte fautif de déloyauté, l'engagement d'une action en justice aux fins de porter délibérément atteinte au droit à construire qu'un copropriétaire tient du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, la SCI Les Salicornes faisait valoir que le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et le syndic avaient organisé des assemblées générales pour s'opposer à l'exercice de ses droits et avaient agi en démolition des ouvrages que la SCI était incontestablement en droit de construire, « au mépris du règlement de copropriété, de son caractère impératif, et aussi, des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété » (conclusions p. 36) ; que la SCI Les Salicornes soutenait que ces « comportements déloyaux » avaient engagé la responsabilité civile du syndic et du syndicat des copropriétaires (conclusions p. 38) ; qu'en se bornant à relever que les intimés avaient pu se méprendre sur le « concept juridique » de lot transitoire, sans s'interroger sur le point de savoir s'ils n'avaient pas commis une déloyauté en s'opposant à l'exercice de droits qui résultaient, selon ses propres constatations, des termes mêmes du règlement de copropriété, du contrat préliminaire de vente et du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit qu'il serait statué sur les autres demandes dans les affaires respectives qui n'ont pas été jointes et D'AVOIR rejeté en conséquence la demande de la SCI LES SALICORNES tendant à obtenir l'annulation des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008,
AUX MOTIFS QUE les cinq procédures soumises à la cour à l'issue de cinq jugements rendus le même jour par le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer s'organisent autour d'un conflit qui oppose la SCI Les Salicornes d'une part, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Salicornes de seconde part, certains copropriétaires de troisième part, ainsi que l'agence Opale Gestion immobilière à titre personnel, les uns et les autres tantôt en demande, tantôt en défense ; que ces différentes procédures ne concernent pas toutes les parties et ont des objets distincts ; que l'intérêt d'une bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les cinq procédures ou certaines d'entre elles ; que cette demande émanant de la SCI Les Salicornes est rejetée ; (¿)
Que les autres moyens d'appel de la SCI Les Salicornes seront examinés chacun dans le cadre de la procédure les concernant, qui n'ont pas été jointes (arrêt attaqué, dernière page) ;
ALORS QUE les juges du fond doivent statuer sur toutes les demandes qui se rapportent à l'instance dont il est saisi ; qu'en l'espèce, la SCI Les Salicornes demandait à la cour d'appel d'annuler, dans l'instance dont cette dernière était saisie comme dans chacune des autres instances pendantes, « l'intégralité des délibérations prises lors des assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 5 novembre 2005, 24 mars 2007 et 26 avril 2008 » (cf. dispositif des conclusions) ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la jonction des instances pour refuser de statuer sur la demande en annulation des assemblées générales, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes et M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt du 29 septembre 2011 (RG n° 09/03.893) d'avoir déclaré recevable l'appel formé par la SCI Les Salicornes contre le jugement du 31 mars 2009,
AUX MOTIFS QUE, sur la recevabilité de l'appel, suivant acte signifié le 10 octobre 2005, la SCI Les Salicornes a assigné : le syndicat secondaire, «syndicat des copropriétaires du bâtiment «A» de l'ensemble immobilier Les Salicornes» représenté par son syndic la société Opale gestion immobilière à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer; Que dans son arrêt rendu le 6 décembre 2006, la cour d'appel de ce siège a confirmé l'ordonnance rendue le 1er mars 2006 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer sauf à préciser que c'est le syndicat de la copropriété qui est bien représenté par son syndic la société Opale gestion immobilière; Que par arrêt rendu le 20 novembre 2007, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 et a jugé qu'il n'existait qu'un seul syndicat dont la société Opale gestion était le syndic; Que la SCI Les Salicornes a délivré son assignation initiale à comparaître devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes en ce qu'il s'est porté aux côtés de certains copropriétaires agissant à titre personnel, requérant en annulation de l'arrêté du maire de la commune de Wissant autorisant la SCI Les Salicornes à poursuivre son programme immobilier; Que l'arrêté pris par le maire de Wissant du 30 novembre 1998, le second arrêté pris le 20 octobre 1999 en rétractation ainsi que le jugement du tribunal administratif de Lille, l'arrêt de la cour administrative d'appel de Douai et enfin l'arrêt du Conseil d'Etat sont tous rendus entre d'une part la SCI Les Salicornes, d'autre part, certains copropriétaires, ainsi que de troisième part, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes à Wissant; Qu'aucun autre syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes à Wissant n'a jamais existé (ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu par celui-ci) ainsi qu'il a été jugé par la cour d'appel de Douai, dont le pourvoi contre cette décision a été rejeté par la Cour de cassation, de sorte que lorsque la SCI Les Salicornes délivre son assignation initiale en responsabilité du fait de l'annulation du permis de construire délivré par le maire de Wissant le 30 novembre 1998 au syndicat secondaire «syndicat des copropriétaires du bâtiment A», c'est bien contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes en ce qu'il est porté aux côtés de certains copropriétaires agissant à titre personnel en annulation de l'arrêté du maire de la commune de Wissant autorisant la SCI Les Salicornes à poursuivre son programme immobilier, qu'elle s'adresse; Que dans la mesure où il n'existe aucun autre syndicat des copropriétaires pour la Résidence Les Salicornes à Wissant, les indications erronées de la mention : «syndicat secondaire» et «syndicat des copropriétaires du bâtiment A» ne peuvent avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale dont la responsabilité est recherchée dès lors que la formule complète reprise dans l'assignation est libellée comme suit : «syndicat secondaire, «syndicat des copropriétaires du bâtiment A» de l'ensemble immobilier Les Salicornes représenté par son syndic; Qu'étant ajouté par la cour que le procès-verbal de signification de cette assignation daté du 10 octobre 2005 a été remis par l'huissier à la personne de Mme B... Marie Agnès en sa qualité de syndic, qui a déclarée être habilitée à recevoir la copie de l'acte; Qu'il s'en déduit que le syndic a bien considéré que cette assignation était destinée au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes dont elle assurait la fonction de syndic et cela d'autant plus que, dans le même temps, l'huissier a délivré à cette même personne en sa qualité de gérante de la société Opale gestion immobilière la même assignation recherchant la responsabilité du syndic à titre personnel relativement à la procédure d'annulation du permis de construire délivré le 30 novembre 1998 par le maire de Wissant, initiée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes; Que contrairement au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes, cette société a constitué avocat dans le cadre de la procédure de première instance; Que cette erreur dans la dénomination de la personne morale est sans influence dès lors que l'assignation introductive d'instance a été délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Opale gestion immobilière et qu'il ne pouvait exister aucun doute sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible; Que cette erreur ne pouvait laisser planer aucun doute ni au syndicat des copropriétaires, ni aux copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Salicornes, ni au syndic, sur la personnalité morale visée par l'assignation ainsi délivrée; Qu'il s'ensuit que cette erreur de dénomination de la personne morale, rectifiée par les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt rendu par la Cour de cassation ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile est sans incidence; Que le syndicat des copropriétaires a eu les moyens d'organiser sa défense devant les premiers juges puisque la SCI Les Salicornes lui a signifié, au fur et à mesure de l'avancement de la procédure, les conclusions et pièces produites à l'appui de ses prétentions; Que les demandes de la SCI Les Salicornes formées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes ont le même objet et tendent aux mêmes fins que celles contenues dans son assignation introductive d'instance, dans ses conclusions de première instance et devant la cour; Que dès lors, l'assignation délivrée n'encourt pas la nullité et par voie de conséquence n'affecte pas la recevabilité des demandes et de l'appel; Que le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Les Salicornes irrecevable à agir contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Salicornes,
ALORS QUE, D'UNE PART, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir; Que cette situation n'est pas susceptible d'être régularisée lorsque la prétention est émise par ou contre une partie dépourvue de personnalité juridique; Qu'en l'espèce, la cour a constaté que le syndicat secondaire, syndicat des copropriétaires du bâtiment A d'habitation de l'ensemble immobilier Les Salicornes, assigné en première instance par la SCI Les Salicornes n'avait pas d'existence légale, mais que cette erreur de dénomination avait été rectifiée par les conclusions déposées devant la cour postérieurement à l'arrêt rendu par la Cour de cassation, ainsi que par l'assignation du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 908 du code de procédure civile; Qu'en statuant ainsi, alors que l'instance ayant été introduite contre une partie dépourvue de la personnalité juridique, cette irrégularité ne pouvait être couverte, la cour d'appel a violé l'article 32 du code de procédure civile.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief; Qu'en l'espèce, la cour a énoncé que la désignation du syndicat secondaire ne pouvait avoir induit le syndicat des copropriétaires en erreur sur la personne morale visée et ne créait aucune confusion possible; Qu'en se fondant ainsi sur l'absence de grief causé au syndicat des copropriétaires par la désignation du syndicat secondaire, pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité, la cour d'appel a violé l'article 124 du code de procédure civile,
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt du 29 septembre 2011 (RG n° 09/03.893) d'avoir dit que la SCI Les Salicornes est propriétaire du lot numéro 64 de la copropriété de la résidence Les Salicornes à Wissant constitutifs du droit de construire tel que décrit dans le règlement de copropriété reçu le 25 mai 1983 par Me Charles X..., notaire à Berck sur mer,
AUX MOTIFS QUE, sur l'appel principal en reconnaissance de l'existence d'un lot transitoire, la SCI Les Salicornes fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande tendant à voir reconnaître en tant que propriétaire du lot transitoire numéro 64, un droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun, dans les conditions conventionnellement définies dans le règlement de copropriété et dans le permis de construire du 12 mars 1981, ainsi que dans les plans et descriptifs présentés à l'appui de sa demande de permis de construire, sans avoir à recueillir l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, aux motifs erronés que : - rien dans le règlement de copropriété ne consacre l'existence d'un lot transitoire qui serait constitué des terrains non bâtis, privativement réservés au profit de la SCI Les Salicornes à l'exercice d'un droit exclusif de bâtir sur le sol commun, - le terrain d'assiette des bâtiments est propriété du syndicat, et l'autorisation de construire relève nécessairement de la décision de l'assemblée des copropriétaires, - l'arrêt du Conseil d'Etat règle définitivement, à l'égard des parties, les droits afférents au permis de construire, dont la SCI ne dispose plus, arguments et moyens repris par les intimés alors que : - si le Conseil d'Etat est le juge de la régularité du permis de construire au vu de la réglementation administrative, le droit de construire relève du droit privé, - la décision du Conseil d'Etat ne peut avoir autorité de la chose jugé que relativement au dispositif de la décision ainsi qu'il résulte de l'arrêt rendu par l'Assemblée plénière de la Cour de cassation le 13 mars 2009, - il n'y a pas identité d'objet entre le contentieux de l'annulation du permis de construire et la demande de reconnaissance d'un droit de construire issu du règlement de copropriété, - le juge administratif se prononce sur la régularité du permis de construire au vu de la qualité de propriétaire apparent ce qu'il a pu déduire de l'absence de mention précise du règlement de copropriété qui ne prévoyait pas expressément la dispense d'autorisation du syndicat des copropriétaires, - que la décision du juge administratif ne fait pas obstacle à ce que le juge civil interprète les actes qui lient la SCI Les Salicornes au syndicat des copropriétaires; a) sur la portée de la décision du Conseil d'Etat : Que les intimés soutiennent que la décision rendue par le Conseil d'Etat a autorité de la chose jugée qui s'impose à tous et fait ainsi obstacle à l'examen par le juge judiciaire de la demande présentée par la SCI Les Salicornes de son droit de construire sur le sol numéro 64 en vertu d'un lot transitoire dans la mesure où cette question a été tranchée par la négative par cette juridiction; Qu'outre le fait que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au dispositif d'une décision devenue définitive, à savoir en l'espèce l'annulation du permis de construire délivré le 30 novembre 1998 par le maire de la commune de Wissant, le juge administratif n'a pas compétence pour interpréter les actes conclus entre des personnes privées, laquelle s'agissant au surplus du droit de propriété, relève exclusivement du juge judiciaire; Que ce moyen, dénué de pertinence est rejeté; b) sur l'existence d'un lot transitoire : Que l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété régit : ... «tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes»...; Que l'alinéa 2 de l'article 1er précise : ... «à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs»...; Qu'il s'ensuit que la loi a prévu la possibilité pour le promoteur immobilier de construire l'ensemble immobilier par tranches successives; Que ces lots réservés, ou lots transitoires, sont constitués par un droit de jouissance privatif sur une partie de terrain avec droit de construire (l'immeuble préalablement décrit) et des parties communes correspondant aux millièmes affectés à chaque lot par le règlement de copropriété pour la propriété du sol et les parties communes; Que la seule définition de la nature, de la consistance et des millièmes d'un bâtiment par le règlement de copropriété suffit à constituer l'existence de ce bâtiment, indépendamment de sa construction; Qu'ils constituent des lots de copropriété comme les autres, notamment ils doivent participer aux charges de copropriété; Que les lots non encore bâtis doivent être convoqués aux assemblées de la copropriété, dans laquelle ils ont droit de vote comme tous les autres lots, et ce, même si le règlement de copropriété en dispose autrement; Que le droit de construire reconnu au titulaire d'un lot transitoire échappe à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965; Que contrairement aux travaux portant sur les parties communes qui supposent l'accord de la majorité des copropriétaires, la construction d'un immeuble sur les lots réservés en vertu d'un droit privatif ne requiert pas l'accord de la majorité des copropriétaires; Que la loi n'exige pas que le lot réservé soit intitulé dans le règlement de copropriété par le vocable «lot transitoire» qui a été retenu postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété général de la résidence Les Salicornes par les décisions rendues dans les litiges portant sur le droit de construire du promoteur immobilier; Qu'il y a lieu de rechercher si les documents contractuels contiennent les éléments de nature à caractériser suffisamment ce droit invoqué par la SCI Les Salicornes; Que le règlement de copropriété général du 25 mai 1983 reçu par Me X..., notaire à Berck sur mer, indique que la SCI Les Salicornes a acquis plusieurs parcelles de terrain cadastrées AD 75, 76 et 99 et que l'ensemble immobilier sera composé comme suit : - le terrain sus désigné, - l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, parkings et les lots 1 à 63 représentant 4.000/10.000èmes des parties communes, - un bâtiment B, - un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 (6.000000/10.000èmes des parties communes); Qu'à la page 2 de de document figure la mention : ... «II - Dépôt de pièces : Aux termes d'un acte reçu par le notaire soussigné ce jourd'hui même, le comparant a déposé au rang des minutes du notaire soussigné : - une copie du permis de construire de l'immeuble, - un plan de coupe type et détails de l'ensemble immobilier, - un plan du rez-dechaussée, localisation, situation, - un plan du sous-sol et des parkings, - plan des pignons du bâtiment A et B, - Bâtiment A : - Plan des façades, - plan du rez-dechaussée, - plan de l'étage, - plans des combles 1er niveau, - plans des combles 2ème niveau, Bâtiment B et C, - plans des façades, - justification de l'accord des 3/4 des colotis du lotissement de la société immobilière Wissant, - la justification de l'accord du lotisseur, - une attestation dommages ouvrage du groupe Sprinks, -les attestations de l'architecte concernant : a) l'achèvement des fondations, b) l'achèvement de la dalle basse du 2ème étage, c) la mise hors d'eau de l'immeuble (bâtiment A), - la notice descriptive de l'immeuble, - une attestation de couverture du groupe Sprinks, - un exemplaire de la convention SSP avec la BCT Micland Bank concernant la garantie de bonne fin; Que ces pièces et ces plans produits aux débats déposés au rang des minutes du notaire participent du contrat de vente; Qu'elles ont la même valeur contractuelle que les stipulations de l'acte de vente; Qu'ils caractérisent le projet immobilier relatif à l'édification de trois bâtiments, le premier dénommé A, déjà construit, les seconds dénommés B et C, à construire; Qu'en affectant 6.000 dix millièmes des parties communes au lot numéro 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description précise avec les cotes et dimensions, l'emplacement, les caractéristiques techniques, sont déterminés avec précision et contenus dans des documents visés au règlement et déposés au rang des minutes du notaire rédacteur qui les tient à la disposition pour consultation; Qu'au surplus, les lots du bâtiment A ont été vendus en l'état futur d'achèvement; Que le contrat préliminaire reprend précisément en page 2 différents paragraphes relatifs respectivement pour le premier, au projet de construction de la société «Les Salicornes», pour le deuxième, à la description générale des constructions projetées comportant la description des trois immeubles A - B et C, le nombre de logements pour chacun d'entre eux, l'affectation des différents étages et sous-sol; Que cette description précise que les travaux sont prévus en trois phases : A - B et C; Que la prévision de la première phase : démarrage prévu début mars 1982, durée des travaux 15 mois, le tout édifié en principe conformément à des plans dont la société Les Salicornes a donné connaissance au réservataire; Que le contrat définitif (production aux débats du contrat signé par les époux Y...
Z... le 8 juin 1983) reprend ces différentes descriptions; Qu'il s'ensuit que la consistance du droit de construire attaché au lot numéro 64 portant 6.000 / 10.000èmes des parties communes, est suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire; Que par ailleurs, les intimés ne produisent aux débats ni n'invoquent l'existence d'aucun règlement de copropriété qui aurait été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires et aurait modifié la répartition des tantièmes de la copropriété telle que fixée par le règlement du 25 mai 2003; Que la SCI Les Salicornes dispose par conséquent toujours, outre certaines caves et emplacements de parking à titre privatif, du lot numéro 64 de la copropriété constitutif du droit de construire, le sol étant partie commune; Qu'à ce titre, elle est tenue de participer aux charges de copropriété; Qu'il ne peut lui être opposé un défaut de participation à ces charges dès lors qu'aucune demande ne lui a été faite à ce titre; Que le jugement déféré est réformé sur l'ensemble de ses dispositions,
ALORS QUE le droit accordé à un copropriétaire de construire sur des parties communes sans l'accord des autres copropriétaires ne peut lui être conféré que par le règlement de copropriété; Que le règlement de copropriété du 25 mai 1983 prévoit que le lot n° 64 est constitué de deux bâtiments à construire et que les parties communes comprennent la totalité du sol sur lequel sera réalisé l'ensemble du programme prévu et font l'objet d'une propriété indivise entres les copropriétaires, considérées comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun d'eux (Prod. 10 du mémoire ampliatif, p. 9); Qu'ainsi, aucune clause du règlement de copropriété n'attribue à la SCI Les Salicornes le droit exclusif de construire sur le lot n° 64; Qu'en considérant que la SCI Les Salicornes dispose du lot n° 64 constitutif du droit de construire, la cour a violé ensemble les articles 1134 du code civil et 8 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Opale gestion immobilière.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la SCI LES SALICORNES est propriétaire du lot n°64 de la copropriété RESIDENCE LES SALICORNES constitutif du droit de construire tel que décrit dans le règlement de copropriété reçu le 25 mai 1983 par Me X..., notaire à Berck-sur-Mer;
AUX MOTIFS QUE sur l'existence d'un lot transitoire: l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété régit «tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ... »; que l'alinéa 2 de l'article 1er précise: « ... à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et de services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ... »; qu'il s'ensuit que la loi a prévu la possibilité pour le promoteur immobilier de construire l'ensemble immobilier par tranches successives; que ces lots réservés ou lots transitoires sont constitués par un droit de jouissance privatif sur une partie de terrain avec droit de construire (l'immeuble préalablement décrit) et des parties communes correspondant aux millièmes affectés à chaque lot par le règlement de copropriété pour la propriété du sol et les parties communes; que la seule définition de la nature, de la consistance et des millièmes d'un bâtiment par le règlement de copropriété suffit à constituer l'existence de ce bâtiment, indépendamment de sa construction ; qu'ils constituent des lots de copropriété comme les autres, notamment ils doivent participer aux charges de copropriété ; que les lots non encore bâtis doivent être convoqués aux assemblées de la copropriété, dans laquelle ils ont droit de vote comme tous les autres lots, et ce, même si le règlement de copropriété en dispose autrement; que le droit de construire reconnu au titulaire d'un lot transitoire échappe à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; que contrairement aux travaux portant sur les parties communes qui supposent l'accord de la majorité des copropriétaires, la construction d'un immeuble sur les lots réservés en vertu d'un droit privatif ne requiert pas l'accord de la majorité des copropriétaires; que la loi n'exige pas que le lot réservé soit intitulé dans le règlement de copropriété par le vocable de «lot transitoire» qui a été retenu postérieurement à la rédaction du règlement de copropriété général de la Résidence LES SALICORNES par les décisions rendues dans les litiges portant sur le droit de construire du promoteur immobilier; qu'il y a lieu de rechercher si les documents contractuels contiennent les éléments de nature à caractériser suffisamment ce droit invoqué par la SCI LES SALICORNES; que le règlement de copropriété général du 25 mai 1983 reçu par Maître X..., notaire à Berck-sur-Mer, indique que la SCI LES SALICORNES a acquis plusieurs parcelles de terrain cadastrées AD 75, 76 et 99 et que l'ensemble immobilier sera composé comme suit: - le terrain sus-désigné, - l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant les caves, parkings et les lots 1 à 16 représentant 4.000/10.000èmes des parties communes; - un bâtiment B - un bâtiment C étant précisé que les bâtiments B et C ne formeront qu'un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot 64 (6.000/10.000èmes des parties communes); qu'à la page 2 de ce document, figure la mention: : II - Dépôt de pièces : aux termes d'un acte reçu par le notaire soussigné ce jourd'hui même, le comparant a déposé au rang des minutes du notaire soussigné: - une copie du permis de construire de l'immeuble; - un plan de coupe type et détails de l'ensemble immobilier; - un plan du rez-de-chaussée, localisation, situation, - un plan du sous-sol et des parkings - un plan des pignons du bâtiment A et B ;- bâtiment A : plan des façades, plan du rez-de-chaussée, plan de l'étage, plans des combles 1 er niveau, plans des combles 2eme niveau, - bâtiment B et C : plans des façades; - la justification de l'accord des colotis du lotissement de la société immobilière Wissant; la justification de l'accord u lotisseur; - une attestation dommages ouvrage du groupe Sprinks; - les attestations de l'architecte concernant: l'achèvement des fondations, l'achèvement de la dalle basse du 2eme étage, la mise hors d'eau de l'immeuble (bâtiment A), la notice descriptive de l'immeuble, une attestation de couverture du groupe Springs, un exemplaire de la convention SSP avec la BCT MIDLAND BANK concernant la garantie de bonne fin; que ces pièces et ces plans produits aux débats déposés au rang des minutes du notaire font participent du contrat de vente; elles ont la même valeur contractuelle que les stipulations de l'acte de vente; qu'ils caractérisent le projet immobilier relatif à l'édification de trois bâtiments, le premier dénommé A, déjà construit, les seconds dénommés B et C, à construire; qu'en affectant 6.000 millièmes des parties communes au lot numéro 64, le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description précise avec les cotes et dimensions, l'emplacement, les caractéristiques techniques sont déterminés avec précision et contenus dans des documents visés au règlement et déposés au rang des minutes du Notaire rédacteur qui les tient à disposition pour consultation; qu'au surplus, les lots du bâtiment A ont été vendus en l'état futur d'achèvement; que le contrat préliminaire reprend précisément en page 2 différents paragraphes relatifs respectivement pour le premier, au projet de construction de la société « LES SALICORNES », pour le deuxième, à la description générales des constructions projetées comportant la description des trois immeubles A - B et C, le nombre de logements pour chacun d'entre eux, l'affectation des différents étages et sous-sol; que cette description précise que les travaux sont prévus en trois phases.: A - B et C ; que la prévision de la première phase : démarrage prévu début mars 1982, durée des travaux 15 mois ; le tout édifié en principe conformément à des plans dont la société LES SALICORNES a donné connaissance au réservataire ; que le contrat définitif (production aux débats du contrat signé par les époux Y...
Z... le 8 juin 1983) reprend ces différentes descriptions; qu'il s'en suit que la consistance du droit de construire attaché au lot numéro 64 portant 6.000/10.000èmes des parties communes, est suffisamment défini pour pouvoir être exercé par son titulaire ; que par ailleurs, les intimés ne produisent aux débats ni n'invoquent l'existence d'aucun règlement de copropriété qui aurait été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires et aurait modifié la répartition des tantièmes de la copropriété telle que fixée par le règlement du 25 mai 2003 ; que la SCI LES SALICORNES dispose par conséquent toujours, outre certaines caves et emplacements de parking à titre privatif, du lot numéro 64 de la copropriété constitutif du droit de construire, le sol étant partie commune; qu'à ce titre, elle est tenue de participer aux charges de la copropriété; qu'il ne peut lui être opposé un défaut de participation à ces charges dès lors qu'aucune demande ne lui a été faite à ce titre ;
ALORS QU'ainsi que l'avait retenu le Conseil d'État aux termes de son arrêt n°262705 du 22 avril 2005, aucune stipulation du règlement de copropriété ne conférait à la SCI LES SALICORNES le droit exclusif d'édifier des constructions sur le lot n°64 ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a dénaturé ce règlement de copropriété et violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société OPALE GESTION à verser à la SCI LES SALICORNES une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;
AUX MOTIFS QUE les intimés, partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer à la SCI LES SALICORNES la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles;
1°) ALORS QUE la SCI LES SALICORNES n'avait formulé qu'une demande indemnitaire à l'encontre de la société OPALE GESTION, demande dont elle a été déboutée aux termes du dispositif de l'arrêt ; qu'en estimant que la société OPALE GESTION était une partie perdante, ce pour la condamner à verser à la SCI LES SALICORNES une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, la Cour a entaché sa décision d'une contradiction entre son dispositif et ses motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile;
2°) ALORS QU'en condamnant aux dépens la société OPALE GESTION qui n'était pas partie perdante, la Cour a violé l'article 696 du Code de procédure civile;
3°) ALORS QUE le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que la société OPALE GESTION qui n'était pas partie perdante et ne pouvait être tenue aux dépens, ne pouvait être plus tenue de verser à la SCI LES SALICORNES une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, texte que la Cour a violé.
