LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1604 et 1134 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 2011), que M. X..., preneur à bail d'un local à usage commercial appartenant à M. et Mme Y..., a cédé, après avoir obtenu l'agrément des bailleurs, son droit au bail à la société MNC ; que la cessionnaire, arguant de ce que la chose délivrée n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et que le cédant n'avait pas respecté l'obligation de délivrance, l'a assignée en paiement de diverses sommes ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la cession porte sur le droit au bail d'un local commercial d'environ 20 mètres carrés représentant les 28/10 000e des parties communes générales de l'immeuble, qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le même jour que le local litigieux a une superficie de seulement 12 mètres carrés et que le manquement de M. X... à son obligation de délivrance conforme est ainsi établi ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle y était invitée, si la société cessionnaire n'avait pas conclu l'acte de cession en parfaite connaissance de la superficie réelle du local, objet du bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société MNC aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société MNC, la condamne à payer à M. X... la somme de 2 800 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Jean Marc X... à payer à la SARL MNC la somme de 26 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts et les frais irrépétibles de l'instance ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte du 9 octobre 2007, la cession porte sur le droit au bail des locaux dépendant d'un immeuble appartenant à Monsieur et Madame Y... situé ... à savoir un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble d'environ 20 m² représentant les 28/10000èmes des parties communes générales de l'immeuble ; qu'il ressort du constat d'huissier établi le même jour à la requête de la SARL MNC, qui constitue un élément probant soumis à la discussion des parties et n'est contredit par aucune autre pièce, que le local litigieux a une superficie de seulement 12 m² environ ; que le manquement de Monsieur Jean Marc X... à son obligation de délivrance conforme est ainsi établi ; qu'il importe peu à cet égard que la société cessionnaire qui connaissait le local ait été informée de ce qu'une mezzanine qui équipait les lieux initialement avait été démontée par le cédant ;
ET AUX MOTIFS, adoptés du jugement, QUE l'article 2 alinéa 1 du contrat de cession de bail du 9 octobre 2007 stipule que le « cessionnaire (la Société MNC) déclare parfaitement connaître les locaux, pour les avoir vus et visités et avoir connaissance du bail en cours¿ » ; que la Société MNC est donc réputée connaître le bail en cours et les locaux pris en location ; que le bail commercial en cours du 25 juillet 2007 stipule en son article « VI Dépôt de garantie » que « le dépôt de garantie ne sera restitué que sous réserve de restitution des lieux dans leur état d'origine et notamment l'escalier qui mène à la mezzanine, où se trouvent sanitaire, lavabo » ; que cet article est repris à l'article 2 alinéa 7 de l'acte de cession de bail ; que la Société MNC est réputée avoir eu connaissance de cette clause ; que l'autorisation de cession de droit au bail donnée par Monsieur et Madame Y... à Monsieur Jean Marc X... le 8 octobre 2007 stipule en son article 8 que « le local loué a fait l'objet de travaux de la part de Monsieur Jean Marc X..., ayant abouti à la suppression de la mezzanine mentionnée dans le bail d'origine et que cette transformation ne pourra être invoquée à l'encontre de la Société MNC afin d'obtenir la résiliation du bail » ; que, conformément à l'article 2 alinéa 11 de l'acte de cession, cette autorisation était annexée audit acte de cession ; que la Société MNC est donc réputée avoir eu connaissance de ce document ;
1/ ALORS QUE Monsieur Jean-Marc X... avait fait valoir dans ses conclusions que la SARL MNC avait contracté en parfaite connaissance de la superficie réelle des lieux objet du bail, puisque, comme l'avait constaté le jugement (p. 7), le contrat de cession de droit au bail mentionnait que la cessionnaire déclarait « parfaitement connaître les locaux », qui étaient de surface réduite (12 m²), et précisait expressément que le local loué avait fait l'objet de travaux ayant abouti à la suppression de la mezzanine visée au bail, ce qui expliquait la différence de superficie, si bien que la SARL MNC avait contracté en pleine connaissance de cause et consenti à la différence de superficie ; que les juges du fond qui ont retenu qu'une inexactitude dans les mentions non obligatoires du contrat de cession de droit au bail ouvrirait automatiquement à action en diminution du prix de cession, sans rechercher, en réfutation des conclusions de l'exposant, si la cessionnaire établissait n'avoir pas été pleinement au courant de la modification de la contenance des lieux, en dépit des termes de la cession, et avoir ainsi subi un préjudice, n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article L. 141-3 du Code de commerce ;
2/ ALORS QUE Monsieur Jean-Marc X... avait fait valoir dans ses conclusions que la SARL MNC avait contracté en parfaite connaissance de la superficie réelle des lieux objet du bail, puisque, comme l'avait constaté le jugement (p. 7), le contrat de cession de droit au bail mentionnait que la cessionnaire déclarait « parfaitement connaître les locaux », qui étaient de surface réduite (12 m²), et précisait expressément que le local loué avait fait l'objet de travaux ayant abouti à la suppression de la mezzanine visée au bail, ce qui expliquait la différence de superficie, si bien que la SARL MNC avait contracté en pleine connaissance de cause et consenti à la différence de superficie ; que les juges du fond qui ont retenu que la différence de superficie entre la chose mentionnée à l'acte de cession et la superficie de la chose délivrée ouvrirait automatiquement à action en diminution du prix de cession, sans rechercher, en réfutation des conclusions de l'exposant, si la cessionnaire n'avait pas conclu en parfaite connaissance de la superficie réelle des lieux objet de la cession, et donné ainsi sans équivoque son accord à la contenance de la chose délivrée, n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1134 et 1604 du Code civil.
