LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2012), que par acte du 2 décembre 2004 reçu par M. X..., notaire, la SCI des Billonais a cédé à la société MPS le lot n° 1 dépendant d'un ensemble immobilier situé à Villeneuve-Loubet ; que la société MPS a scindé ce lot en soixante-neuf lots et en a entrepris la commercialisation ; que le 8 juillet 2005, la commune de Villeneuve-Loubet a adressé à M. X... un courrier pour lui indiquer que la transformation d'un hôtel en appartements nécessitait le dépôt d'un permis de construire pour changement de destination ; que M. X... a, après avoir interrogé le Centre de recherche, d'information et de documentation notariales (CRIDON), écrit à la mairie de Villeneuve-Loubet pour lui préciser que le vendeur n'avait pas effectué de travaux dans les lieux et que le changement de destination ne nécessitait pas de permis de construire ; que par acte du 22 février 2006, une promesse synallagmatique de vente portant sur les soixante-neuf lots a été signée entre la société MPS et la société Orion, l'acte de vente ayant été reçu le 1er juin 2006 par M. X... ; que la mairie de Villeneuve-Loubet ayant, le 18 juillet 2006, dressé un procès-verbal d'infraction se fondant sur les dispositions du code de l'urbanisme et pris le 20 août 2006 un arrêté interruptif de travaux à l'encontre de la société Orion, celle-ci a assigné la société MPS pour manquement à son obligation de délivrance et M. X... en responsabilité ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1604 et 1615 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société Orion, l'arrêt retient qu'elle ne démontre pas que la société MPS ait procédé à des travaux modifiant l'état extérieur de l'immeuble, ni qu'elle ait entrepris l'adjonction d'une construction supplémentaire ou des travaux assimilables, que la position de la mairie sur la nécessité d'un permis de construire a varié et que le tribunal administratif de Nice a constaté dans les motifs de son jugement annulant l'arrêté du 20 août 2006 du maire de Villeneuve-Loubet que la vente était intervenue après que la société MPS ait fait « réaliser en octobre 2005 dans les différents logements de simples prestations d'équipement mobilier pour un montant de 698 euros HT/ studio, soit un montant total de 24 209 euros pour les vingt-neuf logements qui devaient être équipés », et que « les seuls travaux toujours en cours d'exécution consistaient en la réalisation par la seule SARL Orion d'un cloisonnement effectué au rez-de-chaussée dans la salle de réception d'environ 30 m ² » ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la délivrance conforme de l'immeuble, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, au moment de la vente, l'immeuble était à usage d'habitation comme cela était mentionné dans la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour débouter la société Orion de sa demande de condamnation de M. X..., l'arrêt retient que la consultation écrite du CRIDON du 22 juillet 2005 et les correspondances échangées avant entre le notaire et la mairie ont fait l'objet d'une mention spéciale dans la promesse de vente du 22 février 2006, ce qui atteste de ce que la question de la nécessité d'un permis de construire a été débattue entre les parties devant le notaire et qu'il apparaît à l'examen de ces pièces que le notaire a procédé aux vérifications qui s'imposaient et qu'il a, dès l'établissement du compromis, tenu les parties informées de l'analyse du CRIDON qui faisait précisément le point de la situation ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire avait éclairé l'acquéreur sur les risques qu'il encourait en s'engageant alors qu'il existait des doutes sur le changement de destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société MPS et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MPS et M. X... à payer à la société Orion la somme de 3 000 euros ; rejette les demandes de la société MPS et de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Orion
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Orion de sa demande aux fins de voir condamner la société MPS, in solidum avec Me X..., au paiement de la somme de 1 321 153 euros, outre les intérêts capitalisés,
Aux motifs que la société Orion reproche à la SARL MPS de lui avoir vendu l'immeuble à usage d'habitation, alors que tel n'était pas le cas, et d'avoir déclaré dans l'acte de vente que la propriété objet de la vente n'avait fait l'objet d'aucune modification de son état extérieur depuis son acquisition, ni d'adjonction, de construction supplémentaire ou de tous travaux assimilables ; que la société Orion ne démontre pas que la SARL MPS ait procédé à des travaux modifiant l'état extérieur de l'immeuble, ni qu'elle ait entrepris l'adjonction d'une construction supplémentaire ou des travaux assimilables ; qu'il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 24 septembre 2004, soit antérieurement à l'acquisition faite par la SARL MPS, que chaque chambre comporte une « salle de bains avec bidet, baignoire et lavabo, wc indépendants, dans l'entrée un placard et un coin kitchenette avec deux tuyaux d'eau bouchonnés et un tuyau d'évacuation en attente » ; que la SARL MPS établit n'avoir procédé qu'à la pose d'équipements mobiliers de cuisine préfabriqués qui ne peuvent être considérés comme des meubles attachés à perpétuelle demeure au sens de l'article 525 du code civil, compte tenu de la nature des prestations réalisées ; que la position de la mairie sur la nécessité d'un permis de construire a varié, puisque, dans un courrier adressé le 1er mars 2006 à la SARL MPS elle indiquait : « A la suite d'un rapport de visite du 19 juillet 2005, les agents de la direction départementale de l'équipement ont constaté qu'aucun travaux relatifs à un quelconque changement de destination n'est actuellement en cours sur les façades et dans l'immeuble en cause. De ce fait, aucune autorisation d'urbanisme ne semblait nécessaire. Par une correspondance en date du 23 février 2006, Me X... nous informait que la société MPS avait signé le 22 février un compromis de vente concernant le bien à usage d'habitation. Afin de m'assurer de l'absence d'évolution du dossier, je vous demande de bien vouloir être présent, ou, à défaut, vous faire représenter le mercredi 15 mars 2006 à votre propriété sise ...-... à Villeneuve-Loubet » ; qu'enfin le tribunal administratif de Nice a constaté dans les motifs de son jugement du 26 novembre 2009 annulant l'arrêté du 20 août 2006 du maire de Villeneuve-Loubet que la vente était intervenue après que la SARL MPS avait fait « réaliser en octobre 2005 dans les différents logements de simples prestations d'équipement mobilier pour un montant de 698 euros HT/ studio, soit un montant total de 24. 209 euros pour les 29 logements qui devaient être équipés », et que « les seuls travaux toujours en cours d'exécution consistaient en la réalisation par la seule SARL Orion d'un cloisonnement effectué au rez-de-chaussée dans la salle de réception d'environ 30 m ² » ; que dans ces conditions, la preuve de l'inexactitude des déclarations invoquées et d'un manquement de la SARL MPS à son obligation de délivrance n'est pas rapportée,
Alors que le vendeur est tenu de délivrer à l'acheteur une chose conforme aux caractéristiques contractuellement convenues entre les parties ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir la société Orion dans ses conclusions déposées le 11 janvier 2012 (p. 2, dernier §), la promesse de vente en date du 22 février 2006 stipulait que « le bien acquis est à usage d'habitation ; à cet égard le vendeur déclare que le bien vendu faisait l'objet auparavant d'une exploitation de motel et que le changement de destination en unités d'habitation ne s'est pas accompagné de travaux, compte tenu de la consistance initiale des biens dont s'agit », de telle sorte qu'en se dispensant de rechercher si la société MPS n'avait pas manqué à son obligation de délivrance dès lors que, contrairement aux engagements du vendeur contenus dans la promesse, la transformation des chambres du motel en appartements dotés de cuisines demeurait subordonnée au jour de la vente à l'obtention d'un permis de construire dans le respect des dispositions du plan d'occupation des sols et du plan local d'urbanisme de la commune de Villeneuve-Loubet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1604 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Orion de sa demande aux fins de voir condamner Me X..., in solidum avec la société MPS, au paiement de la somme de 1 321 153 ¿, outre les intérêts capitalisés,
Aux motifs que sur la responsabilité de Me X..., qui en réponse au courrier précité du 8 juillet 2005 de la mairie de Villeneuve-Loubet lui indiquant que la transformation d'un hôtel en appartement nécessitait le dépôt du permis de construire pour changement de destination, le notaire lui a répondu, après avoir consulté le Cridon, que la vente des unités d'habitation répondait déjà à la définition de logement d'habitation et n'imposait pas de permis de construire ; que ces pièces ont fait l'objet d'une mention spéciale dans l'acte établi le 22 février 2006 par Me X..., ce qui, ainsi que l'a souligné le tribunal, atteste de ce que la question de la nécessité d'un permis de construire avait été débattue entre les parties devant le notaire ; que Me X... a par ailleurs de nouveau consulté le Cridon le 24 novembre 2005 sur la question du droit acquis à reconstruire fondé sur l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, et qu'il a adressé le 23 février 2006, par courrier recommandé avec avis de réception, le compromis de vente à la mairie de Villeneuve-Loubet, sans que cela ne suscite de réaction de la part de la mairie ; que dans le courrier précité du 1er mars 2006, la mairie a précisé qu'aucune autorisation d'urbanisme ne semblait nécessaire ; qu'avant de recevoir l'acte de vente, Me X... a, une nouvelle fois, consulté le Cridon le 10 mars 2006 qui lui a notamment précisé que seuls les travaux ayant pour effet de changer matériellement la destination d'un bâtiment étaient soumis à un permis de construire préalable ; que si le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes auxquels il a apporté son concours, il ne s'agit que d'une obligation de moyen, et qu'il apparaît, à l'examen des pièces ci-dessus analysées, qu'il a procédé aux vérifications qui s'imposaient et qu'aucun manquement ne peut lui être reproché à cet égard ; qu'il a également, dès l'établissement du compromis du 22 février 2006 tenu les parties informées de l'analyse du Cridon qui faisait précisément le point de la situation et qu'il n'apparaît pas qu'il ait en quoi que ce soit, manqué à son obligation d'information et de conseil ;
Alors, en premier lieu, que le notaire, tenu d'un devoir de conseil, a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en énonçant que « la question de la nécessité d'un permis de construire avait été débattue entre les parties devant le notaire qui avait lui-même procédé aux vérifications qui s'imposaient » sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel de la société Orion du 11 janvier 2012 (p. 8, 1er § à p. 10, § 3, p. 11, § 3 et p. 16, § 1 à 8), si cette société avait eu connaissance de la teneur exacte des deux consultations non annexées à l'acte de vente, établies successivement par le Cridon le 22 juillet 2005 puis le 15 mars 2006, aux termes desquelles le Cridon jugeait « inopportun de braver l'autorité publique » et envisageait un « arbitrage du juge à charge de demander un dédommagement à la commune s'il s'avérait que sa position actuelle n'est pas la bonne », le Cridon s'étonnant de ce que le règlement d'une zone U d'un PLU puisse « interdire la transformation d'un bâtiment pour une destination d'habitation » et insistant sur le fait qu'il importait « de s'assurer que les locaux précédemment exploités commercialement répondaient à la définition de logements d'habitation au sens des articles R. 111-1 et suivants du CCH », d'où il résultait qu'aucun changement de destination de l'immeuble ne se trouvait vérifié contrairement aux mentions figurant dans la promesse de vente du 22 février 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,
Alors, en second lieu, que le notaire tenu d'un devoir de conseil, a l'obligation de porter à la connaissance des parties tous les éléments d'information dont il dispose et d'éclairer celles-ci sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions d'appel de la société Orion du 11 janvier 2012 (p. 16, 1er § à p. 17, § 8), si Me X... n'avait pas manqué à son devoir de conseil en n'informant pas ladite société des préoccupations qui étaient les siennes et qui figuraient dans la correspondance adressée le 10 mars 2006 au Cridon aux termes de laquelle le notaire reconnaissait « ignorer si la réglementation d'urbanisme et de sécurité ou autres, propre à l'habitation, est respectée », la commune de Villeneuve-Loubet s'étant dotée, postérieurement à la division de l'immeuble, d'un PLU classant l'immeuble considéré dans une zone UEm où les occupations et utilisations du sol à usage d'habitation sont interdites, et interrogeait de nouveau le Cridon spécialement sur le point de savoir si le changement de destination, accompagné ou non de travaux, fussent-ils de simples travaux d'aménagement, nécessitait une autorisation administrative préalable, d'où il résultait que postérieurement à la conclusion de la promesse de vente, Me X... émettait lui-même des doutes sérieux quant à la destination de l'immeuble vendu par la société MPS, ce qu'ignorait la société Orion, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
