LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la société BCE avait vendu à la société Prophal un ensemble immobilier sous conditions suspensives de l'acquisition par le vendeur des parcelles BH n 389 et 673 et de l'absence de pollution du sol et du sous-sol, que la condition suspensive de non-pollution du sol était stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, qu'aucune obligation n'était mise à la charge de la société Prophal d'informer la société BCE du résultat d'une étude de l'état du sol, qu'aucun délai n'était prévu pour la réalisation des conditions suspensives et que la date à laquelle la vente devait être réitérée n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, et relevé qu'à la date à laquelle la société Prophal avait été sommée de se présenter chez le notaire pour régulariser la vente, la société BCE n'était pas en mesure de régulariser la vente, n'étant pas propriétaire de deux des parcelles faisant l'objet de la vente et les conditions suspensives relatives à l'acquisition des parcelles et à l'absence de pollution du sol n'étaient pas réalisées, la cour d'appel, a pu, par ces seuls motifs et sans dénaturation, en déduire que l'acquéreur avait pu, sans faute, signer l'avenant prorogeant la date de réitération de la vente et bénéficier ainsi d'un nouveau délai de réflexion, que le défaut de réalisation des conditions suspensives n'était pas imputable à la société Prophal et que la caducité de l'acte du 19 décembre 2006 avait pour cause la non réalisation des conditions suspensives relatives à l'acquisition par le vendeur de deux parcelles et à l'absence de pollution des sols ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société BCE aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société BCE à payer la somme de 3 000 euros à la société Prophal ; rejette la demande de la société BCE ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société BCE
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la caducité de l'acte sous seing privé de vente du 19 décembre 2006 avait notamment pour cause la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'acquisition par le vendeur de deux parcelles, d'AVOIR constaté l'absence de faute de la société PROPHAL et dit que, par suite, la caution bancaire correspondant à l'indemnité d'immobilisation était devenue sans objet et d'AVOIR débouté la société BCE de sa demande fondée sur le dol ;
AUX MOTIFS QUE le jugement du 17 novembre 2009 est définitif en ce qu'il a constaté la caducité de la convention du 19 décembre 2006, la Cour n'étant saisie que de l'appel du jugement du 28 septembre 2010 qui a statué sur les responsabilités de cette caducité et les conséquences à en tirer ; que l'acte sous seing privé de vente du 19 décembre 2006 était conclu sous plusieurs conditions suspensives, dont la numéro 1 relative à l'acquisition par la société BCE des parcelles BH n° 389 et 673, lesquelles étaient incluses dans l'ensemble immobilier objet de la vente, étant précisé qu'au cas où par fait extraordinaire, le vendeur ne pourrait donner suite à son projet, aucune indemnité ne serait due à l'acheteur pour quelque cause que ce soit et la condition n° 5 relative à la qualité du sol et du sous-sol qui devait être exempte de pollution ; qu'il est justifié et non contesté que la société BCE n'a procédé à l'acquisition des parcelles BH n° 389 et 673 que par acte authentique du 10 juillet 2009, ce dont il résulte que tant à la date fixée pour la réitération de la vente par l'avenant du 8 février 2008, soit le 30 octobre 2008, qu'à la date à laquelle la société PROPHAL était sommée de se présenter chez le notaire pour régulariser la vente, soit le 23 février 2009, la société BCE n'était pas elle-même en mesure de régulariser la dite vente, n'étant pas propriétaire de deux des parcelles faisant l'objet de la vente mais seulement bénéficiaire d'une promesse de vente en date du 21 janvier 2009, ainsi qu'attesté par le notaire ; que s'il n'est pas prévu de délai pour la réalisation de la condition suspensive et que si l'acte sous seing privé du 19 décembre 2006 énonce que la date à laquelle doit être réitérée la vente n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, il ne peut qu'être constaté que la société BCE a exigé que la vente soit régularisée le 23 février 2009, fixant ainsi la date ultime de réalisation des conditions suspensives et qu'à cette date, la condition suspensive relative à l'acquisition par elle des parcelles BH 389 et 673 n'était pas réalisée ; que la société BCE soutient vainement, et sans en justifier qu'il avait été envisagé la possibilité d'une vente directe à la société PROPHAL des parcelles visées à la promesse de vente dont elle était bénéficiaire et qui prévoyait une clause de substitution étant observé qu'elle ne justifie pas, ni même prétend, que le promettant était également convoqué devant le notaire le 23 février et que cette vente pouvait être régularisée le même jour ; que la société BCE reconnaît en outre que la condition suspensive relative à l'absence de pollution du sol n'était pas réalisée ; qu'il s'ensuit que le 23 février 2008, date fixée par la société BCE pour la réitération de la vente, ladite vente ne pouvait pas être constatée par acte authentique puisque deux conditions suspensives n'étaient pas réalisées ; que le défaut de réalisation des conditions n° 1 et n'étant pas imputable à la société PROPHAL, il doit donc être fait application à son profit de la convention du 19 décembre 2006 qui prévoit que si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la caution bancaire correspondant à l'indemnité d'immobilisation sera automatiquement sans objet et que chacune des parties reprendra alors son entière liberté de disposition de part et d'autre ; qu'en outre, bien que la non-réalisation de la condition suspensive n° 1 soit imputable à la société BCE, la société PROPHAL ne peut lui réclamer de ce chef une indemnisation puisqu'il est expressément prévu qu'au cas où le vendeur ne pourrait donner suite à son projet, aucune indemnité ne serait due à l'acheteur pour quelque cause que ce soit ; que la société BCE soutient que le compromis de vente était devenu caduc dès le 10 janvier 2008, date de réception par la société PROPHAL du rapport X... qui a révélé la défaillance de la condition suspensive relative à l'absence de pollution et que la société PROPHAL ne peut donc se prévaloir de la défaillance, postérieurement, de la condition suspensive relative à l'acquisition par l'acquéreur de deux parcelles, figurant dans un acte n'existant plus ; qu'il n'est donc pas contesté devant la Cour qu'il résulte du rapport X..., effectué à la demande de la société PROPHAL, que la condition suspensive relative à l'absence de pollution a défailli ; que toutefois cette condition étant rédigée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, celui-ci avait la faculté d'y renoncer jusqu'à la date d'expiration du compromis de vente, aucun délai n'ayant été stipulé dans l'acte pour la réalisation de cette condition suspensive ; que le compromis de vente a donc continué de produire son plein effet jusqu'au 23 février 2009, date à laquelle la société PROPHAL était en demeure de régulariser la vente ou à tout le moins jusqu'au 25 novembre 2008, date à laquelle la société PROPHAL s'est prévalue de la non-réalisation des conditions suspensives, précisant que la signature de l'acte authentique était irréalisable, peu important qu'elle fasse état d'une proposition faite le 7 novembre, laquelle a été reprise par lettre du 2 décembre 2008, s'agissant d'une offre nouvelle à des conditions, notamment de prix, différentes ; que bien qu'ayant connaissance de la pollution du sol, la société PROPHAL a pu, sans faute de sa part, signer l'avenant du 8 février 2008, prorogeant la date de réitération de la vente, toutes les autres causes étant maintenues, dont la condition suspensive relative à la pollution, et bénéficier ainsi d'un nouveau délai de réflexion, étant observé, qu'aucune obligation n'était mise à la charge de la société PROPHAL d'informer la société BCE du résultat d'une étude de l'état du sol, l'obligation d'une telle étude n'étant d'ailleurs pas non plus à sa charge ; que surabondamment, il convient d'observer qu'à la date à laquelle le notaire a, pour la première fois, invité la société PROPHAL à réitérer la vente, soit le 20 novembre 2008, la société BCE n'était pas propriétaire des deux parcelles faisant l'objet de la condition suspensive ni même bénéficiaire d'une promesse de vente et qu'elle n'était donc pas en mesure de signer l'acte authentique de vente ; qu'elle ne justifie donc pas d'un préjudice du fait de l'indisponibilité du bien lequel, même en l'absence d'un compromis de vente, n'aurait pas pu être vendu avant le 10 juillet 2009, date à laquelle la société BCE est devenue propriétaire de toutes les parcelles ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions concernant les rapports entre les sociétés PROPHAL et BCE, la Cour constatant la caducité du compromis de vente pour non-réalisation des conditions suspensives relatives à l'acquisition par le vendeur de deux parcelles et à l'absence de pollution du sol (conditions 1 et 5) et l'absence de faute des parties, la caution bancaire correspondant à l'indemnité d'immobilisation étant automatiquement devenue sans objet ;
1°) ALORS QUE le débiteur engagé sous condition est tenu de coopérer loyalement à la dissipation de l'incertitude ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la société PROPHAL qui s'était engagée à acquérir l'ensemble immobilier litigieux sous la condition suspensive que les sols ne fassent pas l'objet de pollutions de nature à entraîner un surcoût aux constructions qu'elle projetait (condition n° 5) a eu connaissance de la défaillance de cette condition le 10 janvier 2008, date à laquelle lui sont parvenues les conclusions d'un rapport d'expertise établi à sa demande ; qu'en décidant néanmoins qu'elle avait pu, sans faute, s'abstenir d'en informer son cocontractant et signer postérieurement, soit le 8 février 2008, un avenant prorogeant la date de réitération de la vente pour se ménager un délai supplémentaire de réflexion, au détriment de son cocontractant dont le bien était immobilisé, pour finalement ne se prévaloir de cette défaillance qu'au jour où elle a été assignée en justice, par conclusions du 19 octobre 2009, soit plus de 21 mois après, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même Code ;
2°) ALORS QU'est la cause d'un dommage toute faute sans laquelle il ne se serait pas produit ; qu'en relevant néanmoins pour écarter l'existence d'un préjudice causé par la faute imputée à la société PROPHAL que la société BCE n'était pas propriétaire des parcelles dont l'acquisition était érigée en condition suspensive, de sorte qu'elle n'aurait pu réitérer la vente prévue par le compromis, quand de tels motifs n'étaient pas de nature à exclure que sans la mauvaise foi de la société PROPHAL l'indisponibilité du bien, invoquée comme dommage, aurait pu être plus limitée, notamment si cette société avait entendu se prévaloir de la défaillance de la condition relative à l'absence de pollution, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le débiteur engagé sous condition est tenu de coopérer loyalement à la dissipation de l'incertitude ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la société PROPHAL qui s'était engagée à acquérir l'ensemble immobilier litigieux sous la condition suspensive que les sols ne fassent pas l'objet de pollutions de nature à entraîner un surcoût aux constructions qu'elle projetait (condition n° 5) a eu connaissance de la défaillance de cette condition, le 10 janvier 2008, date à laquelle lui sont parvenues les conclusions d'un rapport d'expertise établi à sa demande ; qu'en décidant néanmoins qu'elle avait pu, sans faute, s'abstenir d'en informer son cocontractant et signer postérieurement, soit le 8 février 2008, un avenant prorogeant la date de réitération de la vente pour se ménager un délai supplémentaire de réflexion, au détriment de son cocontractant dont le bien était immobilisé, pour finalement ne se prévaloir de cette défaillance qu'au jour où elle a été assignée en justice, par conclusions du 19 octobre 2009, soit plus de 21 mois après, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, est la cause d'un dommage toute faute sans laquelle il ne se serait pas produit ; qu'en relevant néanmoins pour écarter l'existence d'un préjudice causé par la faute imputée à la société PROPHAL que la société BCE n'était pas propriétaire des parcelles dont l'acquisition était érigée en condition suspensive, de sorte qu'elle n'aurait pu réitérer la vente prévue par le compromis, quand de tels motifs n'étaient pas de nature à exclure que sans la mauvaise foi de la société PROPHAL l'indisponibilité du bien, invoquée comme dommage, aurait pu être plus limitée, notamment si cette société avait entendu se prévaloir de la défaillance de la condition relative à l'absence de pollution, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la société BCE demandait réparation du préjudice qu'elle avait subi du fait de l'indisponibilité des parcelles dont elle était propriétaire, ayant fait l'objet du compromis du 19 décembre 2006 ; qu'en affirmant que la société BCE n'aurait subi aucun préjudice dès lors qu'elle n'avait acquis les parcelles devant être cédées avec celles dont elle était propriétaire que le 10 juillet 2009, quand le préjudice dont réparation était demandée ne résultait pas de la perte du bénéfice de ce contrat du 19 décembre 2006, ni de l'indisponibilité de ces parcelles mais de celles dont elle était propriétaire depuis l'origine, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse la société BCE soutenait dans ses conclusions que l'acquisition des parcelles n° 389 et 673, objet de l'une des conditions suspensives stipulées dans l'acte du 19 décembre 2006, avait été suspendue dans la perspective d'une vente directe à la société PROPHAL, produisait une attestation d'un notaire qui constatait qu'il avait enregistré, le 21 janvier 2009, une promesse de vente portant sur ces parcelles et conclue entre la société NOMBLOT BOURGOGNE et la société BCE avec faculté de substitution et qu'une telle substitution permettant la vente directe de ces parcelles à la société PROPHAL ; qu'elle soulignait dans ces conclusions que ladite promesse ne prévoyait aucune faculté de rétractation et la produisait ; qu'en jugeant néanmoins pour en déduire que cette condition suspensive avait défailli, que c'est vainement et sans en justifier que la société BCE soutenait un tel moyen, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société BCE et les pièces versées aux débats, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
7°) ALORS QU'en relevant que la société BCE ne justifiait pas que la société NOMBLOT BOURGOGNE qui s'était engagée à vendre les parcelles dont l'acquisition était érigée en condition suspensive était également convoqué devant le notaire 23 février 2009 et que cette vente pouvait être régularisée le même jour, bien que la société PROPHAL n'ait jamais prétendu que ledit promettant ait été absent au rendez-vous de signature, la Cour d'appel qui a soulevé ce moyen sans inviter les parties à en discuter contradictoirement, ce qui aurait permis à la BCE de s'en expliquer, a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
