LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que les consorts X... ont formé un pourvoi contre l'arrêt du 22 mars 2012 par lequel la cour d'appel de Paris a fixé l'indemnité due par la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris au titre des lots expropriés leur appartenant ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'expropriation due à la somme de 2 981,10 euros au titre des caves, dont 1 381,70 euros au titre de la cave du lot n° 1 et 1 600 euros au titre de la cave du lot n° 51, plus 10 % du chef de remploi, alors, selon le moyen :
1°/ que l'indemnité d'expropriation est fixée par le juge d'après la consistance réelle du bien exproprié, à la suite d'une visite des lieux permettant d'en constater l'état d'entretien ; qu'en écartant en l'espèce, pour déterminer la valeur de la cave du lot n° 51, l'application du coefficient pondérateur de 0,5, considérée comme excessif, au profit d'un taux plus réduit de 0,1 et en jugeant que ce bien devait être évalué à la somme 1 600 euros, quand elle relevait elle-même que la cave du lot n° 51 n'avait pas été visitée, la cour d'appel, qui a ainsi procédé à une estimation in abstracto malgré l'absence de toute visite de ce bien, a violé les articles L. 13-13, L. 13-14, R. 13-26 et R. 13-27 du code de l'expropriation ;
2°/ que le juge doit réparer l'intégralité du préjudice subi par les expropriés ; qu'en évaluant en l'espèce l'indemnité d'expropriation due au titre de la cave du lot n° 51 à la somme de 1 600 euros seulement, quand elle constatait elle-même que le lot n° 51 devait être estimé à la valeur de 2 000 euros le m² et qu'il y avait lieu d'appliquer un coefficient pondérateur de 0,1, soit 8 m², de sorte que l'indemnité due à ce titre aux expropriés devait s'élever à la somme de 16 000 euros (8 m² x 2 000 euros/m²), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
3°/ que le juge doit réparer l'intégralité du préjudice subi par les expropriés ; qu'en évaluant en l'espèce l'indemnité d'expropriation due au titre de la cave du lot n° 1 à la somme de 1 381,70 euros seulement, quand elle énonçait elle-même que la cave de ce lot devait être revalorisée sur la base du prix au m² du fonds de commerce dont elle était l'accessoire, lui-même estimé à une valeur 3 370 euros le m², et qu'il y avait lieu d'appliquer un coefficient pondérateur de 0,1, soit 4,7 m², de sorte que l'indemnité due à ce titre aux expropriés devait se chiffrer à la somme de 15 839 euros (4,7 m² x 3 370 euros/m²), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé à nouveau l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;
Mais attendu, d'une part, que les consorts X... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la visite des lieux n'était pas régulière, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que le grief qui, sous couvert d'une violation de la loi, tend à dénoncer des erreurs matérielles pouvant être réparées selon la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
Pris de ce que l'arrêt attaqué a fixé l'indemnité d'expropriation due aux consorts X... à la somme de 2.981, 10 euros au titre des caves, dont 1.381, 70 euros au titre de la cave du lot n°1 et 1.600 euros au titre de la cave du lot n°51, plus 10 % du chef de remploi ;
AUX MOTIFS QUE « la famille X... rappelle qu'elle dispose de caves de 47 m2 sous les commerces et de 80 m2 sous l'hôtel dont la taille exceptionnelle justifierait une indemnisation de 79.195 € hors remploi pour le commerce et de 80.000 € pour l'hôtel; qu'elle conteste le prix au m2 de 3000 € en valeur libre pour demander qu'il soit fixé à 4.820 € en ce qui concerne le volume situé au premier étage du lot 1 ; qu'elle demande que le lot 51 soit indemnisé sur la base de 360 m2 en prenant en considération la cave avec un coefficient de pondération de 0,5 et un prix au m2 de 2.900 € ; que le sol de la cave sous le lot 1 est trempé par les infiltrations d'eau et contient les conduites d'eau de toutes les chambres de l'hôtel en fond de cour ; qu'elle est aérée par des soupiraux sur le boulevard de la Chapelle ; que la cave sous le lot 51 ne parait pas avoir été visitée ; que, s'il est courant d'évaluer les lots principaux, caves et dépendances comprises, l'ampleur des caves constitue un facteur de plus value de ces lots qu'il convient de valoriser ; que le coefficient 0,5 retenu par les expropriés est toutefois très excessif ; qu'il convient de lui préférer un coefficient de 0,1, soit 4,7 m2 pour le lot n°1 et 8 m2 pour le lot n° 51 ; que le premier juge a fixé l'indemnité pour le fonds de commerce à 3.370 € le m2 en valeur occupée, l'indemnité pour le premier étage du lot 1 à la somme de 3.000 € le m2 en valeur libre et celle pour le lot 51 à la somme de 2.000 € le m2 occupé ; que les expropriés demandent que l'indemnité pour le 1er étage du lot 1 soit fixée à 4.820 € et subsidiairement à 3.550 € le m2; qu'ils demandent que l'indemnité pour le lot n° 51 soit fixée à la somme de 2.900 € le m2 et subsidiairement de 2.700 € ; qu'ils acceptent l'évaluation du rez-de-chaussée du lot 1 ; que la cave du lot 1 sera valorisée sur la base du prix au m2 du fonds de commerce dont elle a vocation a être l'accessoire ; que lors de son transport sur les lieux le juge a relevé qu'on accède aux locaux du 1er étage par une porte à droite dans le passage sous le bâtiment A ; que cette porte ouvre sur un petit vestibule qui contient un escalier ; que cet escalier aux marches trop étroites, mal carrelées, éclairé par une fenêtre donnant sur la cour, mène au premier étage, soit à un dégagement d'une douzaine de mètres carrés sur lequel ouvrent cinq portes ; que ce dégagement peut servir de séjour mais qu'il n'est pas éclairé naturellement ; que le juge a relevé qu' à droite, trois de ces portes ouvrent, l'une sur une cuisine pourvue d'une fenêtre donnant sur la cour, l'autre sur une salle de bains, la troisième sur un water-closets ; qu'il précise qu'en face, deux portes ouvrent chacune sur une petite pièce d'à peine 2 mètres de large, pourvue d'une fenêtre donnant sur le boulevard ; que le juge a constaté que ce premier étage avait fait l'objet de travaux mais que l'ensemble restait très modeste et ne correspond pas aux standards des logements d'autant que le règlement de copropriété lui donne la nature de dégagement et de réserves du fonds de commerce ; que, pour le lot n° 1, nonobstant la discussion sur le point de savoir si le dégagement bénéficie d'un éclairage naturel, que la moyenne des termes de comparaison des mutations portant sur des immeubles d'habitation proches fait apparaître une moyenne de 3.123 € le m2 ; que le premier juge a, à juste titre, retenu une valeur de 3.000 € le m2 en retenant que le volume est dédié par le règlement de copropriété au fonds de commerce et que des travaux restent à faire bien qu'il soit en bon état pour en faire un appartement confortable ; que, pour le lot n° 51, la moyenne des termes de comparaison ressortit à 2.275 € le m2 ; Que c'est à juste titre que le premier juge a retenu une valeur au m2 de 2.000 €, la vétusté générale des installations justifiant amplement une évaluation inférieure à la moyenne obtenue ; qu'il convient donc d'ajouter à l'indemnité 41 x 33,7 = 1.381,70 €du chef de la cave du lot n°1, plus 80 X 20 = 1.600 € pour la cave de l'hôtel, soit 2.981,10 € plus 10% pour le remploi » (arrêt, p. 3-4) ;
1./ ALORS QUE l'indemnité d'expropriation est fixée par le juge d'après la consistance réelle du bien exproprié, à la suite d'une visite des lieux permettant d'en constater l'état d'entretien ; qu'en écartant en l'espèce, pour déterminer la valeur de la cave du lot n°51, l'application du coefficient pondérateur de 0,5, considérée comme excessif, au profit d'un taux plus réduit de 0,1 et en jugeant que ce bien devait être évalué à la somme 1.600 euros, quand elle relevait elle-même que la cave du lot n°51 n'avait pas été visitée, la Cour d'appel, qui a ainsi procédé à une estimation in abstracto malgré l'absence de tout visite de ce bien, a violé les articles L. 13-13, L. 13-14, R. 13-26 et R. 13-27 du Code de l'expropriation ;
2./ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge doit réparer l'intégralité du préjudice subi par les expropriés ; qu'en évaluant en l'espèce l'indemnité d'expropriation due au titre de la cave du lot n°51 à la somme de 1.600 euros seulement, quand elle constatait elle-même que le lot n°51 devait être estimé à la valeur de 2.000 euros le m² et qu'il y avait lieu d'appliquer un coefficient pondérateur de 0,1, soit 8 m², de sorte que l'indemnité due à ce titre aux expropriés devait s'élever à la somme de 16.000 euros (8 m² x 2.000 €/m²), la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation ;
3./ ALORS, ENFIN, QUE le juge doit réparer l'intégralité du préjudice subi par les expropriés ; qu'en évaluant en l'espèce l'indemnité d'expropriation due au titre de la cave du lot n° 1 à la somme de 1.381, 70 euros seulement, quand elle énonçait elle-même que la cave de ce lot devait être revalorisée sur la base du prix au m² du fonds de commerce dont elle était l'accessoire, lui-même estimé à une valeur 3.370 euros le m², et qu'il y avait lieu d'appliquer un coefficient pondérateur de 0,1, soit 4,7 m², de sorte que l'indemnité due à ce titre aux expropriés devait se chiffrer à la somme de 15.839 euros (4,7 m² x 3.370 €/m²), la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé à nouveau l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation ;
