LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 décembre 2011), que par acte du 15 janvier 2003, la société Aida a pris à bail commercial des locaux appartenant à Jamel, Kamel, Karim et Mourad X... (les consorts X...), moyennant paiement d'un droit d'entrée de 22 570 euros, d'un loyer annuel de 27 440 euros et de provisions sur charge de 120 euros par mois, et à charge d'exécuter un certain nombre de travaux dans un délai de deux ans ; qu'arguant du non-respect par la société Aida de ses obligations, les consorts X... l'ont assignée en résiliation du bail et en paiement d'un arriéré de loyers et de charges ; que la société Aida a sollicité reconventionnellement la diminution du montant du loyer du fait des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance, et le remboursement de la somme de 30 489,80 euros qu'elle a versée au moment de la signature d'une promesse de bail ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Aida fait grief à l'arrêt de, rejetant ses demandes, la condamner à payer aux bailleurs les sommes de 10 670,52 euros au titre du complément de loyers de mars 2008 à mai 2009, de 7 522 euros au titre des charges pour la période de 2003 à 2007, de 3 810,90 euros à titre de solde de loyers dû au 31 mai 2010 et de 9 237 euros de charges, alors, selon le moyen :
1°/ que, rappelant que les parties étaient liées par un contrat de bail et non par une cession de fonds de commerce, la société Aida faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, les locaux étant partiellement occupés sans que cette information ait été portée à sa connaissance lors de la conclusion du contrat, la société Aida précisant qu'eu égard à l'incertitude sur le titre d'occupation des locaux, les occupants ne pouvaient faire l'objet d'une expulsion ; qu'ayant relevé que l'inexécution partielle par les bailleurs de leurs obligations de délivrance s'avère caractérisée quant à l'occupation des locaux, que l'inexécution résulte non de la présence constante d'occupants mais du caractère incertain de leur qualité ou titre d'occupation qui n'était pas sûrement celle de clients de l'hôtel ou contrat hôtelier, certains soutenant une présence depuis 1993 et 1999, la qualité de locataire et le paiement de loyers, qu'aucune activité régulière d'hôtellerie n'était antérieurement exercée par les bailleurs, pour en déduire que la société Aida ne justifie pas du caractère concrètement préjudiciable de ces occupations toujours en cours en 2008, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'en évinçaient, c'est-à-dire que cette inexécution, qui s'est poursuivie jusqu'en 2008, a causé un préjudice au preneur, mis de ce fait dans l'impossibilité d'exploiter normalement les locaux loués, et elle a violé les articles 1714 et suivants du code civil, ensemble l'article 1719 et les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
2°/ que, rappelant que les parties étaient liées par un contrat de bail et non par une cession de fonds de commerce, la société Aida faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, les locaux étant partiellement occupés sans que cette information ait été portée à sa connaissance lors de la conclusion du contrat, la société Aida précisant qu'eu égard à l'incertitude sur le titre d'occupation des locaux, les occupants ne pouvaient faire l'objet d'une expulsion ; qu'ayant relevé que l'inexécution partielle par les bailleurs de leurs obligations de délivrance s'avère caractérisée quant à l'occupation des locaux, que l'inexécution résulte non de la présence constante d'occupants mais du caractère incertain de leur qualité ou titre d'occupation qui n'était pas sûrement celle de clients de l'hôtel ou contrat hôtelier, certains soutenant une présence depuis 1993 et 1999, la qualité de locataire et le paiement de loyers, qu'aucune activité régulière d'hôtellerie n'était antérieurement exercée par les bailleurs, puis affirmé que l'exposante ne justifie pas du caractère concrètement préjudiciable de ces occupations toujours en cours en 2008 sans rechercher si les retards dans l'exécution des travaux, compte tenu de l'occupation des locaux et de la grave perturbation que cela a entraîné avec obligation d'attendre le départ de chaque occupant pour procéder aux travaux ne caractérisait pas le préjudice subi par l'exposante, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1714 et suivants du code civil, ensemble l'article 1719 et les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
3°/ que la société Aida faisait valoir que, contrairement à ce qui était stipulé, les locaux n'étaient pas constitués de vingt-et-une chambres mais de dix-neuf ainsi qu'en avait attesté l'architecte qu'elle avait mandaté pour suivre les travaux, lequel relatait qu'il existait dix-huit chambres plus un logement de fonction au mois de septembre 2003, ainsi que du constat d'huissier du 1er février 2003 ; qu'en retenant que le bail vise par référence au titre de propriété vingt-et-une chambres qui, existantes lors du constat du 15 janvier 2008 après l'exécution des travaux par la locataire, apparaissent n'avoir pas existé en ce nombre à la délivrance, que le constat d'huissier du 1er février 2003 compte dix-huit chambres dont deux comportant une deuxième pièce se présentant comme une cuisine mais susceptible d'avoir été modifiée à cette fin, en sorte qu'il y avait au plus vingt chambres, que l'annonce précitée du 6 octobre 2001 cite treize chambres et sept T1, que dans le constat du 15 janvier 2008, la déclaration de l'architecte énonce dix-huit chambres et un logement de fonction, lequel dans son plan, produit, se situe au premier étage et a une cuisine annexe, pour en déduire que ce manquement s'avère mineur, les vingt-et-une chambres ayant pu être constituées par les travaux exécutés dont le projet en contenait d'ailleurs vingt-quatre, la cour d'appel, tenue de se placer à la date à laquelle l'obligation de délivrance devait être exécutée, a violé les articles 1714 et suivants du code civil, ensemble l'article 1719 et les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant accueilli la demande de la société Aida en diminution des loyers pour la période antérieure à décembre 2009 en rejetant la demande des consorts X... en paiement du solde des loyers échus à cette date, le moyen manque en fait en sa première branche ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, pour la période postérieure à décembre 2009, que les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance ne persistaient plus, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'existence d'un préjudice que ses constatations rendaient inopérante, a pu condamner la société Aida à payer l'intégralité des loyers contractuellement prévus à compter du 1er janvier 2010 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la société Aida reproche à l'arrêt attaqué de, rejetant ses demandes, la condamner à payer aux bailleurs la somme de 10 670,52 euros au titre du complément de loyers de mars 2008 à mai 2009, de 7 522 euros au titre des charges pour la période de 2003 à 2007, de 3 810,90 euros à titre de solde de loyers dû au 31 mai 2010 et 9 237 euros de charges, alors, selon le moyen, que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a alloué au bailleur la somme de 3 810,90 euros au titre des soldes de janvier à mai 2010 incluses dans la demande globale, de 1 715 euros et de 7 522 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2003 à 2008 par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
Mais attendu que le premier moyen étant rejeté, ce moyen est sans portée ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande en remboursement par la société Aida de la somme de 30 489,80 euros, l'arrêt retient que la demande n'est pas fondée sur la base de l'enrichissement sans cause, dès lors que cette somme a été versée à titre d'acompte sur un droit d'entrée fixé à 53 357,15 euros par la promesse de bail, ainsi qualifiée malgré l'annonce visant la vente d'un fonds de commerce, et 22 870 euros figurant au titre du pas de porte dans le bail ultérieur, la somme des deux versements correspondant quasiment au droit d'entrée précité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat de bail prévoyait le seul versement d'un droit d'entrée de 22 870 euros, sans aucune référence ni à la promesse de bail, ni à un versement antérieur de 30 489,80 euros qui s'y ajouterait, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Aida la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Aida.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR, rejetant ses demandes, condamné la société exposante à payer aux bailleurs la somme de 10 670,52 ¿ au titre du complément de loyers de mars 2008 à mai 2009, 7 522 ¿ au titre des charges pour la période de 2003 à 2007, 3 810,90 ¿ à titre de solde de loyers dû au 31 mai 2010 et 9 237 ¿ de charges ;
AUX MOTIFS QUE l'inexécution partielle par les bailleurs de leurs obligations de délivrance s'avère caractérisée quant à l'occupation des locaux, au nombre de chambres et à l'impossibilité d'une exploitation hôtelière régulière ; qu'elle ressort de cette circonstance, commune, que la délivrance a été postérieure à la conclusion du bail visant l'entrée en jouissance et l'état des lieux à intervenir dans le futur ainsi que des éléments et considérations particuliers suivants ; que, quant à l'occupation des locaux, l'inexécution résulte non de la présence constante d'occupants mais du caractère incertain de leur qualité ou titre d'occupation qui n'était pas sûrement celle de clients de l'hôtel ou contrat hôtelier, certains soutenaient une présence depuis 1993 et 1999, la qualité de locataires et le paiement de loyers (constat du 1er février 2003 et rapport de Me Y... du 15 janvier 2008) et, d'autre part, qu'aucune activité régulière d'hôtellerie n'était antérieurement exercée par les bailleurs (extrait Kbis du 24 novembre 2009) ; que la société AIDA ne justifie pas du caractère concrètement préjudiciable de ses occupations toujours en cours en 2008 ; que, quant au nombre de chambres le bail vise, par référence au titre de propriété, vingt et une chambres qui, existantes lors du constat du 15 janvier 2008 après l'exécution des travaux par la locataire, apparaissent n'avoir pas existé en ce nombre à la délivrance ; que le constat d'huissier du 1er février 2003, effectivement entaché d'une erreur sur la deuxième page pour citer six chambres et n'en dénombrer que quatre, compte dix huit chambres (respectivement par niveau trois, quatre, cinq, six) dont deux (chambre n° 1 du premier étage et chambre n° 8 du troisième étage) comportant une deuxième pièce se présentant comme une cuisine mais susceptible d'avoir été modifiée à cette dernière fin, en sorte qu'il y avait au plus vingt chambres ; que l'annonce précitée du 6 octobre 2001 cite d'ailleurs treize chambres et sept T1 ; que dans le constat du 15 janvier 2008, la déclaration de l'architecte énonce dix huit chambres et un logement de fonction lequel, dans son plan, produit, se situe au premier étage et a une cuisine annexe ; qu'en toute hypothèse ce manquement s'avère mineur, les vingt et une chambres ayant pu être constituées par les travaux exécutés dont le projet en contenait d'ailleurs vingt quatre ;
ALORS D'UNE PART QUE, rappelant que les parties étaient liées par un contrat de bail et non par une cession de fonds de commerce, l'exposante faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, les locaux étant partiellement occupés sans que cette information ait été portée à sa connaissance lors de la conclusion du contrat, l'exposante précisant qu'eu égard à l'incertitude sur le titre d'occupation des locaux, les occupants ne pouvaient faire l'objet d'une expulsion ; qu'ayant relevé que l'inexécution partielle par les bailleurs de leurs obligations de délivrance s'avère caractérisée quant à l'occupation des locaux, que l'inexécution résulte non de la présence constante d'occupants mais du caractère incertain de leur qualité ou titre d'occupation qui n'était pas sûrement celle de clients de l'hôtel ou contrat hôtelier, certains soutenant une présence depuis 1993 et 1999, la qualité de locataire et le paiement de loyers, qu'aucune activité régulière d'hôtellerie n'était antérieurement exercée par les bailleurs, pour en déduire que l'exposante ne justifie pas du caractère concrètement préjudiciable de ces occupations toujours en cours en 2008, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'en évinçaient, c'est-à-dire que cette inexécution, qui s'est poursuivie jusqu'en 2008, a causé un préjudice au preneur, mis de ce fait dans l'impossibilité d'exploiter normalement les locaux loués et elle a violé les articles 1714 et ss du Code civil, ensemble l'article 1719 et les articles L. 145-1 et ss du Code de commerce ;
ALORS D'AUTRE PART QUE rappelant que les parties étaient liées par un contrat de bail et non par une cession de fonds de commerce, l'exposante faisait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, les locaux étant partiellement occupés sans que cette information ait été portée à sa connaissance lors de la conclusion du contrat, l'exposante précisant qu'eu égard à l'incertitude sur le titre d'occupation des locaux, les occupants ne pouvaient faire l'objet d'une expulsion ; qu'ayant relevé que l'inexécution partielle par les bailleurs de leurs obligations de délivrance s'avère caractérisée quant à l'occupation des locaux, que l'inexécution résulte non de la présence constante d'occupants mais du caractère incertain de leur qualité ou titre d'occupation qui n'était pas sûrement celle de clients de l'hôtel ou contrat hôtelier, certains soutenant une présence depuis 1993 et 1999, la qualité de locataire et le paiement de loyers, qu'aucune activité régulière d'hôtellerie n'était antérieurement exercée par les bailleurs, puis affirmé que l'exposante ne justifie pas du caractère concrètement préjudiciable de ces occupations toujours en cours en 2008 sans rechercher si les retards dans l'exécution des travaux, compte tenu de l'occupation des locaux et de la grave perturbation que cela a entraîné avec obligation d'attendre le départ de chaque occupant pour procéder aux travaux ne caractérisait pas le préjudice subi par l'exposante, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1714 et ss du Code civil, ensemble l'article 1719 et les articles L 145-1 et ss du Code de commerce ;
ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir que, contrairement à ce qui était stipulé, les locaux n'étaient pas constitués de vingt et une chambres mais de dix neuf ainsi qu'en avait attesté l'architecte qu'elle avait mandaté pour suivre les travaux, lequel relatait qu'il existait dix huit chambres plus un logement de fonction au mois de septembre 2003, ainsi que du constat d'huissier du 1er février 2003 ; qu'en retenant que le bail vise par référence au titre de propriété vingt et une chambres qui, existantes lors du constat du 15 janvier 2008 après l'exécution des travaux par la locataire, apparaissent n'avoir pas existé en ce nombre à la délivrance, que le constat d'huissier du 1er février 2003 compte dix huit chambres dont deux comportant une deuxième pièce se présentant comme une cuisine mais susceptible d'avoir été modifiée à cette fin, en sorte qu'il y avait au plus vingt chambres, que l'annonce précitée du 6 octobre 2001 cite treize chambres et sept T1, que dans le constat du 15 janvier 2008, la déclaration de l'architecte énonce dix huit chambres et un logement de fonction lequel dans son plan, produit, se situe au premier étage et a une cuisine annexe, pour en déduire que ce manquement s'avère mineur, les vingt et une chambres ayant pu être constituées par les travaux exécutés dont le projet en contenait d'ailleurs vingt quatre, la Cour d'appel, tenue de se placer à la date à laquelle l'obligation de délivrance devait être exécutée, a violé les articles 1714 et ss du Code civil, ensemble l'article 1719 et les articles L. 145-1 et ss du Code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR, rejetant ses demandes, condamné la société exposante à payer aux bailleurs la somme de 10 670,52 ¿ au titre du complément de loyers de mars 2008 à mai 2009, 7 522 ¿ au titre des charges pour la période de 2003 à 2007, 3 810,90 ¿ à titre de solde de loyers dû au 31 mai 2010 et 9 237 ¿ de charges ;
AUX MOTIFS QUE, malgré les termes du constat précité du 15 janvier 2008 sur la déclaration de la société Marseille Aménagement de l'archivage du dossier de l'immeuble et d'absence de décret de fermeture actuelle, la société AIDA justifie d'une fermeture administrative de cet hôtel meublé du 8 avril 1979 jusqu'au 19 décembre 2009 ; qu'il ressort en effet de l'avis de la commission communale de sécurité du 4 avril 2003, de l'arrêté municipal du 1er avril 2003 joint et de l'arrêté municipal du 18 décembre 2009 que la fermeture au public de l'hôtel a été prescrite le 9 avril 1979, maintenue le 1er avril 2003 après avis défavorable de la commission précitée du 28 mars 2003 et l'ouverture autorisée le 18 décembre 2009 après avis favorable de la commission du 4 décembre 2009 ; que les bailleurs ne justifient pas avoir informé le locataire de cette fermeture qui n'est pas évoquée dans le cadre même des travaux mis à la charge de cette dernière, le bail se cantonnant à une référence et une décharge, inopérante, relative au cahier des charges de la restauration immobilière, et dont l'objet n'englobait pas, suivant le devis HDM annexé, l'entière mise en sécurité requise ; qu'en effet ce devis, examiné par rapport à la notice de sécurité établie par l'architecte précité, ne contient aucune rubrique de cette qualification spécifique et comprend seulement certains travaux y afférents (VMC, extracteur) alors que la notice prévoit une installation complète incluant notamment une centrale incendie, une alarme sonore, un éclairage de sécurité, une trappe de désenfumage et des extincteurs ; qu'une telle délivrance des locaux affectés à l'exploitation de tout commerce et concrètement à l'hôtellerie contrevient à l'obligation incombant légalement et contractuellement au bailleur ; que compte tenu de la privation de jouissance qu'elle a causée à la société AIDA, elle justifie, en réparation, une réduction du loyer mensuel à 1 524,49 ¿ de janvier 2003 à fin décembre 2009, somme effectivement payée par la société AIDA qui ne justifie pas de l'accord prétendu non formalisé sur la sommation du 31 février 2003 (sic) ; que la demande de 30 489,80 ¿ n'apparaît pas fondée sur la base avancée de l'enrichissement sans cause, ayant été versés à titre d'acompte sur un droit d'entrée de 53 357,15 ¿ dans le cadre de la promesse de bail, ainsi qualifiée malgré l'annonce visant la vente d'un fonds de commerce, et 22 870 ¿ figurant au titre du pas-de-porte dans le bail ultérieur, la somme des deux versements correspondant quasiment aux droits d'entrée précités ;
ALORS QUE le contrat de bail stipulait clairement et précisément que « pour tenir compte du préjudice patrimonial résultant pour le bailleur de la dépréciation de l'immeuble par l'octroi au preneur de la propriété commerciale, le versement par le preneur à l'instant même, en-dehors de la comptabilité de l'office notarial, au bailleur qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance d'une somme de 22 870 ¿ à titre de pas-de-porte » (p. 16), l'acte précisant que ce versement a le caractère d'une indemnité et reste définitivement acquis au bailleur même en cas de résiliation de bail et ce, pour quelque cause que ce soit, sans qu'il n'y soit fait aucune référence à la promesse de bail et aux sommes alors versées ; que l'exposant faisait valoir que la somme de 30 489 ¿ versée lors de la conclusion de la promesse de bail était dénuée de cause ; qu'en décidant que la demande de 30 489,80 ¿ n'apparaît pas fondée sur la base avancée de l'enrichissement sans cause, ayant été versée à titre d'acompte sur un droit d'entrée de 53 357,15 ¿ dans le cadre de la promesse de bail ainsi qualifiée malgré l'annonce visant la vente d'un fonds de commerce et 22 870 ¿ figurant au titre du pas-de-porte dans le bail ultérieur, la somme des deux versements correspondant quasiment au droit d'entrée précité, quand elle devait prendre en considération les seules énonciations du contrat de bail, lequel ne faisait aucune référence à la promesse de bail et aux sommes antérieurement versées, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR, rejetant ses demandes, condamné la société exposante à payer aux bailleurs la somme de 10 670,52 ¿ au titre du complément de loyers de mars 2008 à mai 2009, 7 522 ¿ au titre des charges pour la période de 2003 à 2007, 3 810,90 ¿ à titre de solde de loyers dû au 31 mai 2010 et 9 237 ¿ de charges ;
AUX MOTIFS QUE, quant aux travaux, aucune des parties n'établit la situation actuelle des lieux, et notamment pas la société AIDA, l'exécution de tous les travaux ayant fait l'objet d'un devis de 125 038,61 ¿ mais qu'il apparaît constant qu'ils ont été pour l'essentiel exécutés, au regard notamment de l'arrêté précité du 18 décembre 2009, mais avec retard ; que les sommations des 23 juillet et 17 août 2003 n'ont pu faire jouer la clause résolutoire comme délivrée de manière prématurée ; que le prononcé de la résiliation judiciaire ne se justifie pas à défaut de manquement suffisamment grave à cet effet compte tenu des éléments et considérations qui précèdent sur la délivrance ; que, quant aux loyers et charges, le commandement de payer du 21 février 2005 n'a pu lui-même faire jouer la clause résolutoire, la société AIDA étant fondée à y opposer, compte tenu de la gravité des manquements retenus contre son contractant, avec réduction du loyer, exception d'une exécution ; que de même, la demande relative au solde de loyers pour la période courant jusqu'à fin décembre 2009 n'est pas fondée ; que seule sera allouée la somme de 3 810,90 ¿ au titre des soldes de janvier à mai 2010 incluse dans sa demande globale ; que les taxes foncières sont dues conformément au bail et les consorts X... justifient de leur demande additionnelle de 1 715 ¿ au titre de l'année 2008 à rajouter à celle de 7 522 ¿ retenue au titre des années 2003 à 2007 incluse par le premier juge ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a alloué au bailleur la somme de 3 810,90 ¿ au titre des soldes de janvier à mai 2010 incluses dans la demande globale, de 1 715 ¿ et de 7 522 ¿ au titre de la taxe foncière pour les années 2003 à 2008 par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
