LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1184 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 décembre 2011), que Mme X... a conclu le 28 juin 2005 avec les époux Y... un « compromis de vente » portant sur une maison d'habitation ; qu'après avoir accepté un premier report de la signature de l'acte authentique du 3 octobre 2005 au 3 janvier 2006 les époux Y... ont refusé un second report du 3 janvier 2006 au 13 février 2006 et ont déclaré se « désister » de l'acquisition au motif que les lieux étaient occupés ; que Mme X... les a assignés en résolution de la vente à leurs torts et en paiement d'une somme au titre de la clause pénale ;
Attendu que pour accueillir les demandes, l'arrêt retient que « le compromis » ne contenait pas de clause de caducité en l'absence de signature au 3 janvier 2006, que le « désistement » à la vente des époux Y... résultant de leur lettre du 29 décembre 2005, alors que la vente était parfaite, ne se trouve pas justifié par les circonstances, et qu'ils pouvaient, par leur refus de reporter la vente, exiger le départ des époux X... ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait pour Mme X... de ne pas libérer les lieux à la date convenue et de solliciter un nouveau report de la date de signature ne constituait pas un manquement de nature à justifier la résolution du contrat de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour les époux Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la demande de Madame X... recevable et d'avoir, en conséquence, dit résolu aux torts des époux Y... le contrat de vente qui les liaient et condamné ces derniers à payer à Madame X... la somme de 30.000 ¿ au titre de la clause pénale ;
ALORS QUE le juge, tenu de faire respecter la loyauté des débats, doit s'assurer, lorsqu'il dispose d'éléments suffisants en ce sens, qu'une partie ne se contredit pas au détriment d'autrui ; qu'en ne déclarant pas d'office irrecevable la demande de Madame X... tendant, d'une part, à la résolution judiciaire de la vente et, d'autre part, au paiement de la clause pénale, quand il était constant qu'elle avait, un an avant l'introduction de son action, d'ores et déjà vendu le bien en cause, et après avoir constaté qu'elle avait fait savoir, par courrier du 4 janvier 2006 émanant de Maître Z..., qu'elle serait d'accord pour accepter un désistement sans indemnité, ce dont il résultait que l'action de Madame X... constituait un changement de position en droit de nature à induire les époux Y... sur ses intentions, constitutif d'un estoppel, la Cour d'appel a violé le principe de loyauté des débats et son corollaire le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit résolu aux torts des époux Y... le contrat de vente qui les liaient et d'avoir, en conséquence, condamné ces derniers à payer à Madame X... la somme de 30.000 ¿ au titre de la clause pénale,
AUX MOTIFS QUE « Il a été mis fin au contrat par le courrier du 29 décembre 2005 de Monsieur Y... ; qu'à l'appui de cette résiliation du contrat il était invoqué l'absence de libération des lieux au 3 janvier 2006 ; Que le compromis signé ne contenait pas de clause de caducité en l'absence de signature au 3 janvier 2006 ; qu'il était seulement prévu que l'absence de signature au 3 janvier 2006 constituait le point de départ pour les parties pour contraindre l'autre partie à signer ; qu'en conséquence, le « désistement » à la vente des époux Y... résultant de leur lettre du 29 décembre 2005, alors que la vente était parfaite, ne se trouve pas justifié par les circonstances ; qu'ils pouvaient, par leur refus de reporter la vente, exiger le départ des époux X... ; Qu'il convient de constater la résolution aux torts des époux Y... du contrat de vente qui n'était plus soumis à aucune condition suspensive » ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en retenant que le contrat de vente du 28 juin 2005 prévoyait seulement que l'absence de signature au 3 janvier 2006 constituait le point de départ pour les parties pour contraindre l'autre partie à signer, de sorte que les époux Y... pouvaient seulement, par leur refus de reporter la vente, exiger le départ des époux X..., quand le contrat de vente prévoyait, dans la stipulation intitulée « Clause pénale » qu'« au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti (¿) elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit » mais que « la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat », dont il ressortait que les époux Y... avaient le choix, à défaut de réitération à la date prévue, entre contraindre les époux X... à exécuter la promesse ou à invoquer la résolution, la Cour d'appel a dénaturé par omission cet acte, en méconnaissance de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; que le contrat de vente prévoyait qu'au jour de l'entrée en jouissance, dont la date était fixée au jour de la réitération, le bien sera « libre de toute location, occupation ou réquisition » ; qu'en retenant que les époux Y... pouvaient seulement, par leur refus de reporter la vente, exiger le départ des époux X... et qu'en conséquence leur .désistement. se trouvait injustifié, là où les époux pouvaient valablement, en raison de l'absence de libération des lieux à la date prévue pour la signature de l'acte authentique, invoquer la résolution du contrat de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil, par refus d'application ;
ALORS, ENFIN, QU'un contractant est fondé à rompre unilatéralement et immédiatement un contrat en l'état d'un comportement de son cocontractant d'une gravité telle qu'elle rend impossible la poursuite de leurs relations contractuelles ; qu'en se bornant à retenir que les époux Y... pouvaient seulement, par leur refus de reporter la vente, exiger le départ des époux X... et qu'en conséquence leur .désistement. se trouvait injustifié, sans rechercher, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 5 et s.), si le fait pour Madame X... de ne pas avoir libéré les lieux à la date convenue et de solliciter un nouveau report de la date de signature ne constituait pas un manquement suffisant pour justifier la résolution du contrat de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les époux Y... à payer à Madame X... la somme de 30.000 ¿ au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE « En application de la clause pénale prévue au contrat, Monsieur Alain Y... et Madame Muriel A... épouse Y... doivent régler à Madame X... la somme de 30.000 euros prévue à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice subi » ;
ALORS QUE la résolution, entraînant l'anéantissement rétroactif du contrat, empêche les parties au contrat de se prévaloir des clauses qui y été contenues, en ce compris la clause pénale ; qu'en condamnant les époux Y... sur le fondement de la clause pénale, après avoir constaté que le contrat avait été résolu et que par suite les parties devaient être remises dans l'état antérieur à la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1226 du Code civil, par fausse application, et l'article 1184 du même Code, par refus d'application.
