LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 février 2012), qu'un incendie s'étant déclaré dans les parties privatives d'un immeuble en copropriété puis étendu aux parties communes de celui-ci, qui n'était pas assuré à la date du sinistre, le syndicat des copropriétaires a assigné en responsabilité et indemnisation de son préjudice la société Dionysienne de copropriété, syndic jusqu'au 26 octobre 2005 et M. X..., nommé administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du 8 juin 2005 ; qu'il a été statué sur cette action par arrêt du 16 novembre 2011 ; que la société ..., copropriétaire, et la société Les Jardins de Franciade, preneur à bail commercial de locaux appartenant à la première (les sociétés), ont assigné M. X... et la société Dionysienne de copropriété en indemnisation de leur préjudice ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, qu'ayant constaté que les sociétés demandaient l'indemnisation de leurs préjudices financiers liés à la perte de loyers et aux pertes d'exploitation consécutifs à l'incendie et relevé que l'arrêt du 16 novembre 2011 avait jugé que M. X... n'avait pas commis de faute en relation causale avec le défaut d'assurance de l'immeuble, la cour d'appel a pu retenir, sans violer l'article 5 du code de procédure civile ni l'article 4 du code civil et sans dénaturation, que cet arrêt était opposable à la société ... en ce qu'elle faisait partie du syndicat des copropriétaires ainsi qu'à la société Les Jardins de Franciade en tant que fait juridique et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour débouter les sociétés de leurs demandes à l'encontre de la société Dionysienne de copropriété, l'arrêt retient que le syndic a commis des fautes dans la gestion de l'immeuble mais que le contrat d'assurance de celui-ci n'est pas produit, de sorte que la juridiction d'appel n'est pas en situation de se prononcer sur les garanties perdues par suite des fautes commises ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les sociétés avaient produit les conditions générales et particulières du contrat d'assurance de la copropriété conclu avec la société Azur assurances, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions des sociétés, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il déboute les sociétés ... Jardins de Franciade de leur demande à l'encontre de la société Dionysienne de copropriété, l'arrêt rendu le 7 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les sociétés ... Jardins de Franciade et la société Dionysienne de copropriété aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés ... Jardins de Franciade à payer à M. X... la somme de 2 500 euros, condamne la société Dionysienne de copropriété à payer aux sociétés ... Jardins de Franciade la somme globale de 2 500 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société ...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre M. Philippe X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il n'est pas contesté ni que l'incendie qui n'a pas été indemnisé s'est déclaré dans des parties privatives de l'immeuble pour s'étendre ensuite à des parties communes ni que cet immeuble n'était plus assuré, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas réglé les primes afférentes, malgré les diligences de M. X... désigné le 8 juin 2005 ; / considérant que, depuis le jugement querellé, qui s'appuyait sur un jugement du 10 novembre 2009 rendu sur assignation du syndicat des copropriétaires pour débouter la Sci et la Sarl en considération du fait qu'elles avaient déjà été indemnisées, en tant que membres du syndicat, pour la partie du préjudice concernant les travaux et qu'elles ne justifiaient pas que les chefs de préjudice dont elles réclament réparation, soit leurs pertes de loyers et d'exploitation, soient prévus par le contrat d'assurance dans la mesure où le règlement de copropriété ne prévoit rien à ce sujet, ce jugement a été en partie infirmé par arrêt du 16 novembre 2011 quant aux responsabilités encourues, notamment en considérant que M. X... n'avait pas commis de faute en relation causale avec le défaut d'assurance ; / qu'il en résulte que la Sci du ... Sarl Les jardins de Franciade ne peuvent désormais soutenir que celui-ci a commis une faute dans l'exercice de sa mission en ce qu'il n'a pas réglé à temps les assurances ni opéré les appels de fonds utiles, cette décision leur étant opposable, la Sci faisant partie du syndicat des copropriétaires et la Sarl en tant que fait ; que ne peut donc rester, le cas échéant, en discussion que sa responsabilité au motif qu'il aurait excédé le cadre de la mission qui lui était impartie ; que, toutefois, de ce point de vue, la seule conséquence qu'en retirent ces sociétés tient au fait qu'il aurait dû appeler les primes ou les payer plus tôt, pour que l'immeuble soit assuré, ce qui a été écarté par l'arrêt sus-visé ; / considérant que si la société Dyonisienne de copropriété a fait preuve d'une carence notoire dans la gestion de la copropriété en question, motivant la demande du syndicat en référé de voir désigner un administrateur, et si elle ne peut s'abriter derrière cette nomination en la personne de M. X... qui ne l'a été que pour une mission précise et limitée, convoquer et tenir une assemblée générale, pour éluder ses propres responsabilités, au demeurant consacrées par l'arrêt ci-avant cité, encore faut-il que la Sci du ... Sarl Les jardins de Franciade rapportent la preuve que le préjudice qu'elles invoquent, tenant à la non indemnisation de leurs préjudices financiers liés aux loyers perdus pour l'une et à la perte d'exploitation pour l'autre, soit en lien de causalité avec cette carence ; / considérant à cet égard que, pas plus que devant les premiers juges qui les ont déboutées par des motifs ici approuvés, ni la Sci ni la Sarl ne démontrent ce lien ; qu'en effet, si elles produisant désormais les conditions particulières du contrat d'assurance de la Sarl, rien ne permet, à sa lecture, d'affirmer que l'assurance aurait couvert le sinistre alors que l'immeuble était vétuste et souffrait d'un grave défaut d'entretien, constaté par l'expert, ce qui relève des exclusions de la garantie ; que de même Sci ... elles ne démontrent pas que l'assurance aurait couvert les conséquences de l'incendie qui a été volontaire ; qu'en outre ce contrat, qui prend en compte les pertes d'exploitation, a fait l'objet d'une procédure entre cette société et l'assureur Gan qui déniait sa garantie, aboutissant à un arrêt du 25 octobre 2006 donnant gain de cause à la Sarl concernant son indemnisation ; qu'il en résulte que la Sarl Les jardins de Franciade ne peut demander à être indemnisée deux fois des dommages qu'elle affirme avoir subis ; / considérant enfin que le contrat d'assurance de la copropriété n'est, pas plus qu'en première instance, produit, de sorte que les appelantes ne mettent par la juridiction d'appel en situation de se prononcer sur les garanties qu'elles ont perdues par la faute qu'elles reprochent aux intimés ; que c'est donc justement que les intimés font valoir qu'elles ont, au mieux, perdu une chance d'être indemnisées, dont la preuve de la matérialité et du lien avec les fautes reprochées n'est pas rapportée ; / considérant dans ces conditions que, pour ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, la décision dont appel ne peut qu'être confirmée » (cf., arrêt attaqué, p. 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « par ordonnance du 8 juin 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par un copropriétaire, a, sur le fondement des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967, désigné Maître Philippe X... en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du ..., avec pour mission limitée de convoquer et présider une assemblée générale des copropriétaires ; / que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, Maître Philippe X..., aux termes de cette décision, n'a pas été désigné en remplacement de la société Dyonisienne de copropriété qui conservait sa mission de gérer la copropriété en sa qualité de syndic ; / que cependant cette dernière, feignant d'ignorer qu'elle était toujours syndic de copropriété, a remis à Maître Philippe X... le 24 juin 2005 l'ensemble des archives et documents du syndicat excédant ceux dont ce dernier avait besoin pour convoquer une assemblée générale ; / que Maître Philippe X..., bien qu'il rappelle aujourd'hui les limites strictes de sa mission, s'est comporté et présenté comme administrateur provisoire de l'immeuble ; qu'il a reçu l'ensemble des pièces remises le 24 juin 2005 sans faire d'observations, qu'il a mis en demeure la société Dyonisienne de copropriété de lui restituer l'ensemble des fonds de la copropriété et l'entière comptabilité, lui faisant en outre observer que l'assurance de l'immeuble n'avait pas été réglée au 1er mars 2005 ; qu'il a, le 29 juin 2005, après que la société Dyonisienne de copropriété lui a transmis la mise en demeure de la compagnie Azur assurances, reçue le 29 juin 2005, pour paiement de la somme de 1 570, 48 euros correspondant à l'avis d'échéance du 12 février 2005, procédé, en se présentant comme l'administrateur provisoire de la copropriété, à un appel de fonds exceptionnel de 4 000 euros destiné au paiement de la prime d'assurance en informant les copropriétaires du risque de résiliation encouru ; / attendu que si Maître Philippe X... a acquitté, le 8 août 2005, la somme de 1 570, 48 euros correspondant à l'échéance du 12 février 2005, la prime complémentaire de 1 125, 86 euros due en exécution du contrat 22179785ZM compte tenu d'une sinistralité élevée, et pour laquelle une réclamation du service contentieux a été adressée le 11 août 2005 à la société Dyonisienne de copropriété, n'a été réglée que tardivement le 22 septembre 2005 par Maître Philippe X... ; que ce dernier avait, dès le 12 août 2005, adressé un courrier aux copropriétaires pour les informer de son incapacité à régler cette prime faute de fonds et leur rappeler l'urgence à procéder au paiement de l'appel de fonds qu'il avait effectué ; / attendu que le 30 août 2005, un incendie s'est déclenché dans une partie privative située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ..., et a gravement endommagé l'immeuble, justifiant un arrêté de péril pris le 10 octobre Sci ... ; / attendu qu'il est acquis aux débats que l'immeuble n'était pas assuré lors de la survenue de ce sinistre, en raison du paiement tardif de la prime d'assurance ; / attendu que la mise en oeuvre de la responsabilité de la société Dyonisienne de copropriété et de Maître Philippe X..., recherchée dans le cadre de la présente instance, suppose que la Sci ... Sarl Les jardins de Franciade rapportent la preuve d'une faute, mais démontrent également le lien de causalité avec les préjudices allégués, lesquels doivent être certains, directs et actuels ; / attendu qu'en l'espèce, les demanderesses doivent donc établir que les préjudices qu'elles invoquent résultent de l'absence d'assurance de l'immeuble qu'elles imputent aux fautes des défendeurs et que si le contrat d'assurance avait été en cours, elles auraient été indemnisées ; / attendu que par jugement du 10 novembre 2009, produit aux débats lors de l'audience du 27 janvier 2010 sans observations des parties, le tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre) saisi par le syndicat des copropriétaires du ... en indemnisation à hauteur de 292 958, 11 euros représentant le coût des travaux réalisés ou à réaliser à la suite de l'incendie, a dit que la société Dyonisienne de copropriété, Maître Philippe X... et le syndicat des copropriétaires étaient respectivement responsables à hauteur de 65 %, de 10 % et de 25 % du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, a ordonné une expertise aux fins de déterminer les travaux que ce dernier devra réaliser en conséquence de l'incendie survenu le 30 août 2005 et a condamné la société Dyonisienne de copropriété et Maître Philippe X... à lui verser à titre de provision les sommes respectives de 40 000 euros et de 6 000 euros ; que le tribunal a par ailleurs rejeté les demandes de Madame Z..., copropriétaire, aux motifs qu'elle ne démontrait pas que la souscription par le syndicat d'une assurance conforme aux stipulations du règlement de copropriété lui aurait permis d'être indemnisée des préjudices invoqués ; / qu'ainsi, dans le cadre de cette autre instance, dont toutes les parties au présent litige avaient connaissance, y compris les demanderesses qui sont représentées par le même avocat que le syndicat des copropriétaires, ce dernier va être indemnisé du coût des travaux de réfection de l'immeuble, déduction faite du montant correspondant à sa part de responsabilité ; / que la Sci ... Sarl Les jardins de Franciade sont par conséquent mal fondées à solliciter des défendeurs le paiement de leur quote-part dans ces travaux de réfection, dont elles seront remboursées par le biais de l'indemnité allouée au syndicat des copropriétaires, leur demande aboutissant, s'il y était fait droit, à un enrichissement sans cause ; / attendu que par ailleurs, ces dernières ne justifient pas que le contrat d'assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie Azur assurances était susceptible de garantir leurs préjudices personnels relatifs aux pertes de loyers et d'exploitation ; qu'en effet, en l'absence de production de la police et compte tenu des termes du règlement de copropriété qui ne prévoit rien sur ce point, et dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas engagée en raison de l'incendie en cause, il ne peut être retenu que l'assurance de l'immeuble aurait garanti les dommages consécutifs subis par les deux copropriétaires demandeurs en raison de l'inhabitabilité des lieux ; / que la Sci ... Sarl Les jardins de Franciade seront par conséquent déboutées de leurs demandes, faute de rapporter la preuve d'un lien de causalité entre l'absence d'assurance de l'immeuble et les préjudices invoqués » (cf., jugement entrepris, p. 5 à 7) ;
ALORS QUE, de première part, l'autorité de la chose jugée n'a lieu que si la demande a été présentée entre les mêmes parties et a été formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en considérant, pour débouter la société civile immobilière ... contre M. Philippe X..., que l'arrêt du 16 novembre 2011, rendu dans l'instance opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à M. Philippe X..., par lequel la cour d'appel de Paris avait débouté le premier des demandes qu'il avait formées à l'encontre du second, au motif que M. Philippe X... n'avait pas commis de faute en relation causale avec le préjudice subi, était opposable à la société civile immobilière ..., puisque celle-ci faisait partie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., qu'il résultait de cet arrêt que la société civile immobilière ... ne pouvait désormais soutenir que M. Philippe X... avait commis une faute dans l'exercice de sa mission en ne réglant pas à temps les primes d'assurance et en n'opérant pas les appels de fonds utiles et que la responsabilité de M. Philippe X... tenant à ce que celui-ci avait excédé le cadre de sa mission n'était pas engagée, puisque la cour d'appel de Paris avait écarté, par ce même arrêt du 16 novembre 2011, les fautes invoquées par la société civile immobilière ..., la cour d'appel a retenu que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 novembre 2011 était doté et produisait les effets de l'autorité de la chose jugée dans les rapports entre la société civile immobilière ... ; qu'en se déterminant de la sorte, quand la société civile immobilière ... n'était ni partie, ni représentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., à l'instance ayant abouti au prononcé de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 novembre 2011, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1351 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, l'autorité de la chose jugée n'a lieu que si la demande a été présentée entre les mêmes parties et a été formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'en considérant, pour débouter la société Les jardins de Franciade de ses demandes dirigées contre M. Philippe X..., que l'arrêt du 16 novembre 2011, rendu dans l'instance opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à M. Philippe X..., par lequel la cour d'appel de Paris avait débouté le premier des demandes qu'il avait formées à l'encontre du second, au motif que M. Philippe X... n'avait pas commis de faute en relation causale avec le préjudice subi, était opposable à la société Les jardins de Franciade en tant que fait, qu'il résultait de cet arrêt que la société Les jardins de Franciade ne pouvait désormais soutenir que M. Philippe X... avait commis une faute dans l'exercice de sa mission en ne réglant pas à temps les primes d'assurance et en n'opérant pas les appels de fonds utiles et que la responsabilité de M. Philippe X... tenant à ce que celui-ci avait excédé le cadre de sa mission n'était pas engagée, puisque la cour d'appel de Paris avait écarté, par ce même arrêt du 16 novembre 2011, les fautes invoquées par la société Les jardins de Franciade, la cour d'appel a retenu que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 novembre 2011 était doté et produisait les effets de l'autorité de la chose jugée dans les rapports entre la société Les jardins de Franciade et M. Philippe X... ; qu'en se déterminant de la sorte, quand la société Les jardins de Franciade n'était ni partie, ni représentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., à l'instance ayant abouti au prononcé de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 novembre 2011, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1351 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en considérant, pour débouter la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre M. Philippe X..., que l'arrêt du 16 novembre 2011, rendu dans l'instance opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à M. Philippe X..., par lequel la cour d'appel de Paris avait débouté le premier des demandes qu'il avait formées à l'encontre du second, au motif que M. Philippe X... n'avait pas commis de faute en relation causale avec le préjudice subi, était opposable à la société civile immobilière ..., puisque celle-ci faisait partie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., et à la société Les jardins de Franciade en tant que fait, qu'il résultait de cet arrêt que la société civile immobilière ... jardins de Franciade ne pouvaient désormais soutenir que M. Philippe X... avait commis une faute dans l'exercice de sa mission en ne réglant pas à temps les primes d'assurance et en n'opérant pas les appels de fonds utiles et que la responsabilité de M. Philippe X... tenant à ce que celui-ci avait excédé le cadre de sa mission n'était pas engagée, puisque la cour d'appel de Paris avait écarté, par ce même arrêt du 16 novembre 2011, les fautes invoquées par la société civile immobilière ... jardins de Franciade, la cour d'appel a retenu que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 novembre 2011 était doté et produisait les effets de l'autorité de la chose jugée dans les rapports entre la société civile immobilière ... dans les rapports entre la société Les jardins de Franciade et M. Philippe X... ; qu'en se déterminant de la sorte, quand, dans le dispositif de son arrêt du 16 novembre 2011, la cour d'appel de Paris n'avait pas retenu que M. Philippe X... n'avait pas commis de faute, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1351 du code civil et de l'article 480 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part et à titre subsidiaire, le juge est tenu de statuer sur les prétentions des parties et ne peut se dispenser de le faire au motif qu'un précédent jugement ou arrêt, dépourvu de l'autorité de la chose jugée à l'égard de toutes les parties au litige qui lui est soumis, a été rendu et est opposable à ces parties ; que, dès lors, dans l'hypothèse où il serait retenu que la cour d'appel n'a pas considéré que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du novembre 2011 était doté et produisait les effets de l'autorité de la chose jugée dans les rapports entre la société civile immobilière ... dans les rapports entre la société Les jardins de Franciade et M. Philippe X..., en énonçant, pour débouter la société civile immobilière ... jardins de Franciade de ses demandes dirigées contre M. Philippe X..., que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 novembre 2011 était opposable à la société civile immobilière ..., puisque celle-ci faisait partie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., et à la société Les jardins de Franciade en tant que fait, qu'il résultait de cet arrêt que la société civile immobilière ... jardins de Franciade ne pouvaient désormais soutenir que M. Philippe X... avait commis une faute dans l'exercice de sa mission en ne réglant pas à temps les primes d'assurance et en n'opérant pas les appels de fonds utiles et que la responsabilité de M. Philippe X... tenant à ce que celui-ci avait excédé le cadre de sa mission n'était pas engagée, puisque la cour d'appel de Paris avait écarté, par ce même arrêt du 16 novembre 2011, les fautes invoquées par la société civile immobilière ... jardins de Franciade, quand il lui appartenait de se prononcer elle-même sur l'existence des fautes invoquées par ces dernières à l'encontre de M. Philippe X..., la cour d'appel a méconnu son office et a violé les dispositions de l'article 5 du code de procédure civile et de l'article 4 du code civil ;
ALORS QUE, de cinquième part, le syndic de copropriété, et, partant, l'administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires exerçant, en droit ou en fait, les missions et les attributions du syndic de copropriété, ont l'obligation d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et de pourvoir au mieux aux intérêts du syndicat des copropriétaires et de le préserver de tout risque connu et ont, en conséquence, notamment l'obligation de tenir l'immeuble toujours régulièrement assuré contre le risque d'incendie et, partant, l'obligation de souscrire un contrat d'assurance garantissant les dommages subis par le syndicat des copropriétaires et par les copropriétaires en cas d'incendie ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre M. Philippe X..., que la société civile immobilière ... jardins de Franciade n'apportaient pas la preuve que l'assurance aurait couvert l'incendie survenu le 30 août 2005 et ses conséquences et aurait garanti les dommages personnels, consistant en des pertes de loyers et en des pertes d'exploitation, qu'elles ont subis du fait de l'inhabitabilité des lieux, que le contrat d'assurance de la copropriété n'était, pas plus qu'en première instance, produit et qu'en conséquence, la société civile immobilière ... jardins de Franciade ne la mettaient pas en situation de se prononcer sur les garanties qu'elles avaient perdues par la faute qu'elles reprochaient à M. Philippe X... et que c'était donc justement que ce dernier faisait valoir que la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient, au mieux, perdu une chance d'être indemnisées, dont la preuve de la matérialité et du lien avec les fautes reprochées n'était pas rapportée, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de sixième part, en énonçant, pour débouter la société civile immobilière rue de la République et la société Les jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre M. Philippe X..., que, dans le cadre de l'instance opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à la société Dyonisienne de copropriété et à M. Philippe X..., le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... va être indemnisé du coût des travaux de réfection de l'immeuble, déduction faite du montant correspondant à sa part de responsabilité, que la société civile immobilière ... jardins de Franciade sont par conséquent mal fondées à solliciter de la société Dyonisienne de copropriété et de M. Philippe X... le paiement de leur quote-part dans ces travaux de réfection, dont elles seront remboursées par le biais de l'indemnité allouée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et que leurs demandes aboutirait, s'il y était fait droit, à un enrichissement sans cause, quand, en se déterminant de la sorte, elle se fondait sur des circonstances qui ne caractérisaient pas que la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient été, d'ores et déjà, été intégralement indemnisées de leur préjudice tenant aux sommes qu'elles avaient dû payer au titre de leur quote-part des charges destinées à financer les travaux de remise en état de l'immeuble et qui étaient, dès lors, inopérantes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de septième part, les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre M. Philippe X..., que le contrat d'assurance de la copropriété n'était, pas plus qu'en première instance, produit et qu'en conséquence, la société civile immobilière ... jardins de Franciade ne la mettaient pas en situation de se prononcer sur les garanties qu'elles avaient perdues par la faute qu'elles reprochaient à M. Philippe X... et que c'était donc justement que ce dernier faisait valoir que la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient, au mieux, perdu une chance d'être indemnisées, dont la preuve de la matérialité et du lien avec les fautes reprochées n'était pas rapportée, quand la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient produit, à l'appui de leurs conclusions d'appel du 21 novembre 2011, les conditions particulières et générales du contrat d'assurance qui avait été conclu entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et la compagnie Azur assurances (pièce mentionnée au n° 38 du bordereau de pièces communiquées annexé aux conclusions d'appel de la société civile immobilière ... jardins de Franciade du 21 novembre 2011), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la société civile immobilière ... jardins de Franciade et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de huitième part, en énonçant, pour débouter la société Les jardins de Franciade de ses demandes dirigées contre M. Philippe X..., que le contrat d'assurance conclu entre la société Les jardins de Franciade et la compagnie d'assurance Gan, qui prenait en compte les pertes d'exploitation, avait fait l'objet d'une procédure entre la société Les jardins de Franciade et la compagnie d'assurance Gan qui avait abouti à un arrêt du 25 octobre 2006 donnant gain de cause à la société Les jardins de Franciade concernant son indemnisation et qu'il en résultait que la société Les jardins de Franciade ne pouvait demander à être indemnisée deux fois des dommages qu'elle affirme avoir subis, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société Les jardins de Franciade, si l'indemnité d'assurance reçue par cette dernière de son assureur n'avait pas été prise en compte dans l'évaluation du préjudice dont elle demandait la réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre la société Dyonisienne de copropriété ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « si la société Dyonisienne de copropriété a fait preuve d'une carence notoire dans la gestion de la copropriété en question, motivant la demande du syndicat en référé de voir désigner un administrateur, et si elle ne peut s'abriter derrière cette nomination en la personne de M. X... qui ne l'a été que pour une mission précise et limitée, convoquer et tenir une assemblée générale, pour éluder ses propres responsabilités, au demeurant consacrées par l'arrêt ci-avant cité, encore faut-il que la Sci du ... Sarl Les jardins de Franciade rapportent la preuve que le préjudice qu'elles invoquent, tenant à la non indemnisation de leurs préjudices financiers liés aux loyers perdus pour l'une et à la perte d'exploitation pour l'autre, soit en lien de causalité avec cette carence ; / considérant à cet égard que, pas plus que devant les premiers juges qui les ont déboutées par des motifs ici approuvés, ni la Sci ni la Sarl ne démontrent ce lien ; qu'en effet, si elles produisant désormais les conditions particulières du contrat d'assurance de la Sarl, rien ne permet, à sa lecture, d'affirmer que l'assurance aurait couvert le sinistre alors que l'immeuble était vétuste et souffrait d'un grave défaut d'entretien, constaté par l'expert, ce qui relève des exclusions de la garantie ; que de même elles ne démontrent pas que l'assurance aurait couvert les conséquences de l'incendie qui a été volontaire ; qu'en outre ce contrat, qui prend en compte les pertes d'exploitation, a fait l'objet d'une procédure entre cette société et l'assureur Gan qui déniait sa garantie, aboutissant à un arrêt du 25 octobre 2006 donnant gain de cause à la Sarl concernant son indemnisation ; qu'il en résulte que la Sarl Les jardins de Franciade ne peut demander à être indemnisée deux fois des dommages qu'elle affirme avoir subis ; / considérant enfin que le contrat d'assurance de la copropriété n'est, pas plus qu'en première instance, produit, de sorte que les appelantes ne mettent par la juridiction d'appel en situation de se prononcer sur les garanties qu'elles ont perdues par la faute qu'elles reprochent aux intimés ; que c'est donc justement que les intimés font valoir qu'elles ont, au mieux, perdu une chance d'être indemnisées, dont la preuve de la matérialité et du lien avec les fautes reprochées n'est pas rapportée ; / considérant dans ces conditions que, pour ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, la décision dont appel ne peut qu'être confirmée » (cf., arrêt attaqué, p. 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « par ordonnance du 8 juin 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par un copropriétaire, a, sur le fondement des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967, désigné Maître Philippe X... en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du ..., avec pour mission limitée de convoquer et présider une assemblée générale des copropriétaires ; / que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, Maître Philippe X..., aux termes de cette décision, n'a pas été désigné en remplacement de la société Dyonisienne de copropriété qui conservait sa mission de gérer la copropriété en sa qualité de syndic ; / que cependant cette dernière, feignant d'ignorer qu'elle était toujours syndic de copropriété, a remis à Maître Philippe X... le 24 juin 2005 l'ensemble des archives et documents du syndicat excédant ceux dont ce dernier avait besoin pour convoquer une assemblée générale ; / que Maître Philippe X..., bien qu'il rappelle aujourd'hui les limites strictes de sa mission, s'est comporté et présenté comme administrateur provisoire de l'immeuble ; qu'il a reçu l'ensemble des pièces remises le 24 juin 2005 sans faire d'observations, qu'il a mis en demeure la société Dyonisienne de copropriété de lui restituer l'ensemble des fonds de la copropriété et l'entière comptabilité, lui faisant en outre observer que l'assurance de l'immeuble n'avait pas été réglée au 1er mars 2005 ; qu'il a, le 29 juin 2005, après que la société Dyonisienne de copropriété lui a transmis la mise en demeure de la compagnie Azur assurances, reçue le 29 juin 2005, pour paiement de la somme de 1 570, 48 euros correspondant à l'avis d'échéance du 12 février 2005, procédé, en se présentant comme l'administrateur provisoire de la copropriété, à un appel de fonds exceptionnel de 4 000 euros destiné au paiement de la prime d'assurance en informant les copropriétaires du risque de résiliation encouru ; / attendu que si Maître Philippe X... a acquitté, le 8 août 2005, la somme de 1 570, 48 euros correspondant à l'échéance du 12 février 2005, la prime complémentaire de 1 125, 86 euros due en exécution du contrat 22179785ZM compte tenu d'une sinistralité élevée, et pour laquelle une réclamation du service contentieux a été adressée le 11 août 2005 à la société Dyonisienne de copropriété, n'a été réglée que tardivement le 22 septembre 2005 par Maître Philippe X... ; que ce dernier avait, dès le 12 août 2005, adressé un courrier aux copropriétaires pour les informer de son incapacité à régler cette prime faute de fonds et leur rappeler l'urgence à procéder au paiement de l'appel de fonds qu'il avait effectué ; / attendu que le 30 août 2005, un incendie s'est déclenché dans une partie privative située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ..., et a gravement endommagé l'immeuble, justifiant un arrêté de péril pris le 10 octobre 2005 ; / attendu qu'il est acquis aux débats que l'immeuble n'était pas assuré lors de la survenue de ce sinistre, en raison du paiement tardif de la prime d'assurance ; / attendu que la mise en oeuvre de la responsabilité de la société Dyonisienne de copropriété et de Maître Philippe X..., recherchée dans le cadre de la présente instance, suppose que la Sci ... Sarl Les jardins de Franciade rapportent la preuve d'une faute, mais démontrent également le lien de causalité avec les préjudices allégués, lesquels doivent être certains, directs et actuels ; / attendu qu'en l'espèce, les demanderesses doivent donc établir que les préjudices qu'elles invoquent résultent de l'absence d'assurance de l'immeuble qu'elles imputent aux fautes des défendeurs et que si le contrat d'assurance avait été en cours, elles auraient été indemnisées ; / attendu que par jugement du 10 novembre 2009, produit aux débats lors de l'audience du 27 janvier 2010 sans observations des parties, le tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre) saisi par le syndicat des copropriétaires du ... en indemnisation à hauteur de 292 958, 11 euros représentant le coût des travaux réalisés ou à réaliser à la suite de l'incendie, a dit que la société Dyonisienne de copropriété, Maître Philippe X... et le syndicat des copropriétaires étaient respectivement responsables à hauteur de 65 %, de 10 % et de 25 % du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, a ordonné une expertise aux fins de déterminer les travaux que ce dernier devra réaliser en conséquence de l'incendie survenu le 30 août 2005 et a condamné la société Dyonisienne de copropriété et Maître Philippe X... à lui verser à titre de provision les sommes respectives de 40 000 euros et de 6 000 euros ; que le tribunal a par ailleurs rejeté les demandes de Madame Z..., copropriétaire, aux motifs qu'elle ne démontrait pas que la souscription par le syndicat d'une assurance conforme aux stipulations du règlement de copropriété lui aurait permis d'être indemnisée des préjudices invoqués ; / qu'ainsi, dans le cadre de cette autre instance, dont toutes les parties au présent litige avaient connaissance, y compris les demanderesses qui sont représentées par le même avocat que le syndicat des copropriétaires, ce dernier va être indemnisé du coût des travaux de réfection de l'immeuble, déduction faite du montant correspondant à sa part de responsabilité ; / que la Sci ... Sarl Les jardins de Franciade sont par conséquent mal fondées à solliciter des défendeurs le paiement de leur quote-part dans ces travaux de réfection, dont elles seront remboursées par le biais de l'indemnité allouée au syndicat des copropriétaires, leur demande aboutissant, s'il y était fait droit, à un enrichissement sans cause ; / attendu que par ailleurs, ces dernières ne justifient pas que le contrat d'assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie Azur assurances était susceptible de garantir leurs préjudices personnels relatifs aux pertes de loyers et d'exploitation ; qu'en effet, en l'absence de production de la police et compte tenu des termes du règlement de copropriété qui ne prévoit rien sur ce point, et dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas engagée en raison de l'incendie en cause, il ne peut être retenu que l'assurance de l'immeuble aurait garanti les dommages consécutifs subis par les deux copropriétaires demandeurs en raison de l'inhabitabilité des lieux ; / que la Sci ... Sarl Les jardins de Franciade seront par conséquent déboutées de leurs demandes, faute de rapporter la preuve d'un lien de causalité entre l'absence d'assurance de l'immeuble et les préjudices invoqués » (cf., jugement entrepris, p. 5 à 7) ;
ALORS QUE, de première part, le syndic de copropriété a l'obligation d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et de pourvoir au mieux aux intérêts du syndicat des copropriétaires et de le préserver de tout risque connu et a, en conséquence, notamment l'obligation de tenir l'immeuble toujours régulièrement assuré contre le risque d'incendie et, partant, l'obligation de souscrire un contrat d'assurance garantissant les dommages subis par le syndicat des copropriétaires et par les copropriétaires en cas d'incendie ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre la société Dyonisienne de copropriété, que la société civile immobilière ... jardins de Franciade n'apportaient pas la preuve d'un lien de causalité entre la carence de la société Dyonisienne de copropriété et les préjudices qu'elles invoquaient, dès lors qu'elles n'apportaient pas la preuve que l'assurance aurait couvert l'incendie survenu le 30 août 2005 et ses conséquences et aurait garanti les dommages personnels, consistant en des pertes de loyers et en des pertes d'exploitation, qu'elles ont subis du fait de l'inhabitabilité des lieux, que le contrat d'assurance de la copropriété n'était, pas plus qu'en première instance, produit et qu'en conséquence, la société civile immobilière ... jardins de Franciade ne la mettaient pas en situation de se prononcer sur les garanties qu'elles avaient perdues par la faute qu'elles reprochaient à la société Dyonisienne de copropriété et que c'était donc justement que cette dernière faisait valoir que la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient, au mieux, perdu une chance d'être indemnisées, dont la preuve de la matérialité et du lien avec les fautes reprochées n'était pas rapportée, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, en énonçant, pour débouter la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre la société Dyonisienne de copropriété, que, dans le cadre de l'instance opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à la société Dyonisienne de copropriété et à M. Philippe X..., le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... va être indemnisé du coût des travaux de réfection de l'immeuble, déduction faite du montant correspondant à sa part de responsabilité, que la société civile immobilière ... jardins de Franciade sont par conséquent mal fondées à solliciter de la société Dyonisienne de copropriété et de M. Philippe X... le paiement de leur quote-part dans ces travaux de réfection, dont elles seront remboursées par le biais de l'indemnité allouée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et que leurs demandes aboutirait, s'il y était fait droit, à un enrichissement sans cause, quand, en se déterminant de la sorte, elle se fondait sur des circonstances qui ne caractérisaient pas que la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient été, d'ores et déjà, été intégralement indemnisées de leur préjudice tenant aux sommes qu'elles avaient dû payer au titre de leur quote-part des charges destinées à financer les travaux de remise en état de l'immeuble et qui étaient, dès lors, inopérantes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la société civile immobilière ... jardins de Franciade de leurs demandes dirigées contre la société Dyonisienne de copropriété, que le contrat d'assurance de la copropriété n'était, pas plus qu'en première instance, produit et qu'en conséquence, la société civile immobilière ... jardins de Franciade ne la mettaient pas en situation de se prononcer sur les garanties qu'elles avaient perdues par la faute qu'elles reprochaient à la société Dyonisienne de copropriété et que c'était donc justement que cette dernier faisait valoir que la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient, au mieux, perdu une chance d'être indemnisées, dont la preuve de la matérialité et du lien avec les fautes reprochées n'était pas rapportée, quand la société civile immobilière ... jardins de Franciade avaient produit, à l'appui de leurs conclusions d'appel du 21 novembre 2011, les conditions particulières et générales du contrat d'assurance qui avait été conclu entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... et la compagnie Azur assurances (pièce mentionnée au n° 38 du bordereau de pièces communiquées annexé aux conclusions d'appel de la société civile immobilière ... jardins de Franciade du 21 novembre 2011), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la société civile immobilière ... jardins de Franciade et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part, en énonçant, pour débouter la société Les jardins de Franciade de ses demandes dirigées contre la société Dyonisienne de copropriété, que le contrat d'assurance conclu entre la société Les jardins de Franciade et la compagnie d'assurance Gan, qui prenait en compte les pertes d'exploitation, avait fait l'objet d'une procédure entre la société Les jardins de Franciade et la compagnie d'assurance Gan qui avait abouti à un arrêt du 25 octobre 2006 donnant gain de cause à la société Les jardins de Franciade concernant son indemnisation et qu'il en résultait que la société Les jardins de Franciade ne pouvait demander à être indemnisée deux fois des dommages qu'elle affirme avoir subis, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société Les jardins de Franciade, si l'indemnité d'assurance reçue par cette dernière de son assureur n'avait pas été prise en compte dans l'évaluation du préjudice dont elle demandait la réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil.
