LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 octobre 2011), que époux X..., propriétaires d'un local commercial donné à bail aux époux Y..., après avoir délivré à ceux-ci un commandement visant la clause résolutoire, les ont assignés en résiliation de bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'à titre reconventionnel, les époux Y... ont demandé l'annulation du commandement et la restitution de loyers et charges indûment versés ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 2 du code civil, ensemble l'article 2277 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 ;
Attendu que pour déclarer prescrite la demande en paiement des sommes indûment versées et accueillir la demande de résiliation de bail, la cour d'appel retient que les charges de l'exercice 1999 étaient exigibles à compter du 1er janvier 2000, que la demande en paiement d'un trop versé de charges n'a été formée que le 24 mars 2006, de sorte qu'à cette date la demande était prescrite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour les époux Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré ayant condamné les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 8. 032, 62 € pour loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2008, ce règlement devant intervenir dans un délai de deux mois à compter du jour du jugement, et d'AVOIR, ajoutant au jugement déféré, condamné les époux Y... à payer aux époux X... au titre de l'actualisation des loyers la somme de 1. 294, 09 €, outre celle de 61, 50 €, avec intérêts de droit à compter du 29 septembre 2009, date du jugement,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement du 22 janvier 2008, après avoir constaté que les bailleurs n'invoquaient plus que deux griefs à l'appui de leur demande de résiliation judiciaire-le défaut d'entretien et le défaut de paiement des loyers-les a déboutés de leur demande au titre du défaut d'entretien et, faute d'élément suffisants, a désigné Me Z... aux fins de faire les comptes entre les parties ; qu'il indiquait dans ses motifs que, suite au congé avec offre de renouvellement délivré par les bailleurs le 29 mai 2000 pour le 31 décembre 2000 et, faute d'accord entre les parties ou de procédure judiciaire, le bail s'était renouvelé aux clauses et conditions antérieures précisant en outre que, par suite de la demande de révision (conformément aux dispositions de l'article L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce) adressée par les bailleurs le 4 janvier 2004 et acceptée par les époux Y... dans un courrier du 25 mai 2004, le loyer révisé exigible à compter du 7 janvier 2004 résultait de la variation de l'indice du coût de la construction, chargeait Me Z... d'en déterminer le montant ; que la demande des époux Y... de voir le bail renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 mai 2000 pour le 31 décembre 2000 ne se heurte à aucune contestation des bailleurs, seule demeurant litigieuse la question de la révision du loyer ; qu'or, ainsi que l'a relevé le premier juge, la révision du loyer à compter du 1er janvier 2004, telle que sollicitée par les bailleurs, a été acceptée de manière non équivoque par les preneurs dans leur courrier du 25 mai 2004 dans lequel il sollicitait les actes de révision ; qu'elle doit donc s'appliquer ; que les époux Y... soulignent par ailleurs que l'huissier s'est trompé au terme de son rapport à la fois sur la somme réellement réglée par eux qui est de 36. 702, 48 € et non 36. 182, 41 € et sur le montant des loyers dus pour la période du 3° trimestre 1999 au 4° trimestre 2003, indiquant que le loyer était de 893, 72 € et non 859, 51 € ; que ce faisant, ces sommes rectifiées n'étant pas contestées par les bailleurs, les époux Y... estiment ainsi eux-mêmes être redevables d'une somme de 61, 50 € envers les bailleurs ; que le rapport de Me Z... souligne que les époux Y... ont en revanche trop payé au titre des appels de loyers et charges en 1999 une somme de 1099, 28 € ayant versé une somme de 5157, 48 € alors qu'il était du une somme de 4058, 20 € ; que les époux Y... estiment que leur demande en restitution d'un trop versé n'est pas prescrite, que l'instance judiciaire intentée par les époux X... a interrompu la prescription quinquennale instituée par la loi du 18 janvier 2005 ; qu'or les charges de l'exercice 1999 étaient exigibles à compter du 1er janvier 2000 et les époux Y... conviennent dans leurs écritures n'avoir formé de demande en paiement d'un trop versé de charges que par conclusions signifiées le 24 mars 2006 de sorte qu'à cette date, leur demande de remboursement d'un trop perçu était prescrite, l'assignation en justice des bailleurs tendant à la résiliation du bail ne pouvant avoir pour effet d'interrompre la prescription opposée aux locataires en restitution d'un trop versé de charges ; que vainement soutiennent ils encore que leur demande dépendait d'éléments qui n'étaient pas en leur possession alors que ayant formé cette demande en mars 2006, ils n'en possédaient pas davantage à cette date, ayant au moins en mains les sommes dont ils s'étaient acquittées et qu'ils pouvaient parfaitement contester devoir ; qu'ainsi que l'ont jugé les premiers juges, les dépenses d'entretien et de réparation qui ne relèvent pas de l'article 606 du code civil incombent au terme du bail aux locataires de sorte que les travaux de réfection d'une corniche et d'un balcon pour un montant total de 913 € 03 doivent être supportés par eux au prorata de la surface du lot qui leur est donné à bail ; que les époux Y... sont donc redevables d'un arriéré de loyers et charges de 8. 033, 62 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2007, somme à laquelle s'ajoute celle de 61 € 50 ; qu'il convient d'accueillir en outre la demande d'actualisation concernant le premier trimestre 2008 pour un montant de 1. 294, 09 €, cette somme portant intérêts de droit à compter du jugement confirmé,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il apparaît que l'éventuel trop-perçu antérieur à janvier 2000 est prescrit, aucune demande en remboursement de ce trop-versé n'ayant été présentée par M. et Mme Y... antérieurement à la mise en vigueur de la loi du 18 janvier 2005 ayant modifié l'article 2277 ancien du Code civil ; qu'il résulte toutefois du décompte opéré par Me Z... qu'il a été trop-versé pour cette période une somme de 1. 099, 28 euros, M. et Mme Y... revendiquant à ce titre une somme de 1. 592, 96 euros, et que les réclamations des bailleurs étaient donc alors excessives ; que ces derniers, qui acceptent les conclusions du consultant, réclament le paiement de la somme de 8. 032, 62 euros arrêtée au 31 décembre 2007 ; que M. et Mme Y... ont, par lettre du 25 mai 2004, à la suite de la demande de révision du loyer au 1er janvier 2004, demandé que leur soient adressés les actes de révision, révision dont ils ont accepté le principe, et qu'ils doivent en conséquence régler le loyer correspondant ; que par ailleurs, le bail prévoyant que le bailleur ne conserve à sa charge que les réparations prévues à l'article 606 du Code civil, le preneur est tenu de tous autres réparations et travaux, y compris les travaux de peinture exécutés en 2001 et de réfection de balcon et corniche exécutés en 2005 par la copropriété, travaux qui ne correspondent pas à ceux résultant de l'article 606, et sont donc bien à la charge du locataire ; que M. et Mme Y... seront, en conséquence, condamnés au paiement de la somme de 8. 033, 62 euros retenue par l'huissier et réclamée par M. et Mme X... au titre des arriérés au 31 décembre 2007,
1- ALORS QUE le technicien chargé de la mesure d'instruction doit soumettre aux parties tous les éléments sur lesquels il se fonde, afin de leur permettre d'être à même d'en débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport ; qu'en s'abstenant de vérifier, comme cela lui était demandé, si l'huissier de justice n'avait pas en l'espèce omis de soumettre aux exposants les éléments que lui avait adressés Monsieur X..., avant de déposer son rapport se fondant sur ces éléments, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 16 du Code de procédure civile.
2- ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les pièces produites devant lui ; qu'en l'espèce, en réponse au courrier des bailleurs en date du 1er janvier 2004, qui proposait de porter le loyer annuel à la somme de 4. 503, 96 €, les preneurs leur avaient demandé, par lettre en date du 25 mai 2004, « de nous adresser les actes de révision » ; qu'il s'agissait là d'une invitation à rentrer en pourparlers sur les termes du contrat révisé, et nullement d'une acceptation pure et simple du loyer proposé par les bailleurs, de sorte qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé la lettre du 25 mai 2004, en méconnaissance de l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause.
3- ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître la loi des parties ; qu'en l'espèce si le bail interdisait au preneur de réclamer au bailleur qu'il procède aux autres réparations que celles prévues à l'article 606 du Code civil, il disposait expressément que le preneur n'était tenu d'une obligation d'entretien que de la devanture et des lieux loués ; qu'il s'en évinçait que lorsque le bailleur avait financé, sans être sollicité par le preneur, des travaux ne portant pas sur la devanture ou les lieux loués, il ne pouvait pas en demander remboursement au preneur ; qu'en jugeant pourtant que les preneurs devaient prendre en charge les travaux de peinture et de réfection d'une corniche et d'un balcon exécutés par la copropriété et financés par les bailleurs, sans constater que ces travaux portaient sur la devanture ou les lieux loués ou qu'ils avaient été réclamés par les preneurs, ce qui était contesté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
4- ALORS QUE lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure ; que la demande en remboursement d'un trop payé de charges étant soumise à la prescription trentenaire, jusqu'à la loi du 18 janvier 2005 y ayant substitué une prescription quinquennale, cette demande concernant des charges exigibles au 1er janvier 2000 ne pouvait être prescrite avant le 18 janvier 2010 ; qu'en jugeant pourtant, en l'espèce, qu'une telle demande formée le 24 mars 2006 était prescrite par application de la loi du 18 janvier 2005, la Cour d'appel a violé les articles 2 du Code civil et 2277 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 et antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.
5- ALORS, subsidiairement, QUE la prescription quinquennale n'atteint les créances que si elles sont déterminées, et qu'il n'en est plus ainsi lorsque leur fixation fait l'objet d'un litige entre les parties ; qu'en l'espèce, les bailleurs ayant intenté une action portant sur le paiement d'un arriéré de loyers et de charges, litige dans lequel les preneurs opposaient avoir indûment versé certaines charges, cette créance de restitution des preneurs faisait l'objet d'un litige et n'était pas déterminée ; qu'en jugeant pourtant cette demande prescrite par application de l'article 2277 Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 et antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, la Cour d'appel a violé ce texte par fausse application.
6- ALORS, tout aussi subsidiairement, QUE la prescription quinquennale ne s'applique pas lorsque la créance, même périodique, dépend d'éléments qui ne sont pas connus du cocontractant, ce qui est le cas, pour le preneur, du montant exact des charges dont il appartient au bailleur de justifier ; qu'en l'espèce, pour faire application de la prescription quinquennale à l'action exercée par les preneurs en répétition de charges locatives, la Cour d'appel s'est bornée à constater que ces preneurs avaient formé la demande en mars 2006, alors qu'ils n'avaient aucun élément de régularisation, de sorte qu'ils auraient pu l'exercer plus tôt, puisqu'ils pouvaient contester toutes les sommes qu'ils avaient versées ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, sans constater que les bailleurs avaient justifié du montant des charges dues plus de cinq ans avant la demande des preneurs, ce qui était contesté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2277 Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 et antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.
7- ALORS, en tout état de cause, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions, les preneurs avaient soutenu que les bailleurs avaient renoncé à la prescription frappant la créance de restitution des charges indûment versées, par accord exprès formalisé notamment par un document écrit remis le 5 mars 2008 ; qu'en jugeant l'action prescrite sans répondre à ce moyen péremptoire tiré d'une renonciation des bailleurs à la prescription, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
8- ALORS QUE le juge ne peut pas s'affranchir de l'objet du litige ; qu'en l'espèce, les époux X... n'avaient pas demandé à ce que les époux Y... soient condamnés à leur verser la somme de 61, 50 €, suite à une erreur dans les calculs de l'huissier constatant, et s'étaient contentés de demander leur condamnation au compte exact fixé par l'huissier ; qu'en prononçant cette condamnation supplémentaire qui n'était pas demandée, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail liant les parties, d'AVOIR ordonné l'expulsion de M. et Mme Y... ainsi que celle de toute personne de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, d'AVOIR dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 et d'AVOIR condamné M. et Mme Y... à compter du prononcé du jugement à payer à M. et Mme X... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisé, charges et taxes en sus, jusqu'à libération des lieux par remise des clés,
AUX MOTIFS QUE le jugement a condamné les preneurs à exécuter le montant des condamnations prononcées à leur encontre dans un délai de deux mois à compter du jugement ; qu'il s'ensuit, alors que le jugement est confirmé et que les preneurs ne justifient pas s'être acquittés du montant des condamnations prononcées à leur encontre qui représentent le montant figurant au commandement délivré en juin 2008, qu'ils ne sollicitent aucun délai pour ce faire fut-ce à titre subsidiaire, alors qu'il s'agit de sommes dues depuis plusieurs années, qu'il y a lieu de dire que Monsieur et Madame Y... ont manqué à leur obligation essentielle et de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion des preneurs qui paieront une indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux d'un montant équivalent au montant actualisé du loyer et des charges ; que les époux Y..., appelants qui succombent supporteront les dépens d'appel, la décision de première instance étant confirmée de ce chef, ainsi que les frais irrépétibles générés par l'appel, la décision de première instance étant réformée en ce qui concerne la condamnation des époux X... à payer aux époux Y... une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
1- ALORS QUE pour prononcer la résiliation judiciaire, la Cour d'appel a constaté que les preneurs avaient manqué à leur obligation de payer les 8. 032, 62 € mis à leur charge par le jugement du 29 septembre 2009 ; que le premier moyen a montré que cette somme n'était pas due aux bailleurs ; que par conséquent, la cassation à intervenir sur le fondement de ce premier moyen justifie la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, par application de l'article 624 du Code de procédure civile.
2- ALORS, en tout état de cause, QU'en raison de l'effet suspensif de l'appel, la partie condamnée en première instance n'est pas tenue d'exécuter le jugement qui n'est pas assorti de l'exécution provisoire ; qu'en l'espèce, le jugement du 29 septembre 2009 n'étant pas assorti de l'exécution provisoire, il ne pouvait être fait grief aux preneurs de ne pas l'avoir exécuté ; qu'en leur reprochant pourtant, pour prononcer la résolution judiciaire du bail, de ne pas avoir exécuté ce jugement, la Cour d'appel a violé les articles 1184 du Code civil et 539 du Code de procédure civile.
3- ALORS QUE l'indemnité d'occupation n'est due qu'à compter de la fin du bail ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a prononcé la résiliation judiciaire du bail, laquelle n'est donc intervenue qu'à la date de l'arrêt, le 5 octobre 2011, et a condamné les preneurs à payer des loyers jusqu'au 1er trimestre 2011 inclus ; qu'en faisant pourtant courir l'indemnité d'occupation à compter du prononcé du jugement, c'est à dire du 29 septembre 2009, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
