LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1354 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que l' aveu extrajudiciaire n'est admissible que s'il porte sur des points de fait et non sur des points de droit ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er décembre 2011), que les consorts X..., propriétaires de locaux donnés à bail à la société Le Temple d'Adonis, ont délivré à la société Robin Fouille, occupante de ces locaux, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, produire un justificatif d'assurance et faire cesser l'occupation du local à titre d'habitation ; que par un arrêt devenu définitif, la cour d'appel, statuant en référé, a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des occupants ; qu'après avoir libéré les lieux, la société Robin Fouille a assigné les consorts X... en nullité du commandement, reconnaissance du bénéfice du statut des baux commerciaux et indemnisation ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que si l'arrêt du 13 novembre 2007 n'a pas au principal autorité de la chose jugée et ne s'impose pas au juge saisi au fond aux mêmes fins, elle fait toutefois obstacle à ce que la société Robin Fouille, qui avait expressément reconnu dans ses conclusions d'appel sa qualité de locataire en vertu du bail conclu le 20 avril 2000, puisse, postérieurement à la décision intervenue dans le cadre de cette procédure, revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux sur le fondement de l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce et soutenir que la clause résolutoire contenue dans ce même bail ne lui est pas opposable ;
Qu'en se fondant ainsi sur l'aveu d'un droit, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Robin Fouille la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Robin Fouille.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL Robin Fouille de sa demande tendant à faire confirmer le jugement ayant dit que, par application des dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, il s'était formé à compter du 2 janvier 2005, entre elle et les consorts X..., un nouveau bail soumis aux statuts des baux commerciaux et que le commandement du 8 juin 2006 était inopposable à la société Robin Fouille ;
AUX MOTIFS QUE, par ordonnance du 7 septembre 2006, confirmée par arrêt de la Cour du 13 novembre 2007 devenu définitif, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Tarascon a constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 20 avril 2000, condamné la SARL Robin Fouille à quitter les lieux loués et, à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ; que si cette décision n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne s'impose pas au juge saisi au fond aux mêmes fins, elle fait toutefois obstacle à ce que la SARL Robin Fouille, qui avait expressément reconnu dans ses conclusions d'appel du 5 avril 2007 sa qualité de locataire en vertu du bail conclu le 20 avril 2000, puisse, postérieurement à la décision intervenue dans le cadre de cette procédure et devenue définitive, revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux sur le fondement de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce et soutenir que la clause résolutoire contenue au bail du 20 avril 2000 ne lui est pas opposable ;
1°) ALORS QUE l'aveu ne peut porter que sur un point de fait et non sur la qualification juridique d'une situation de fait ; que dès lors, en considérant que le fait que la société Robin Fouille ait, dans des conclusions d'appel du 5 avril 2007, fait référence à sa qualité de locataire en vertu d'un contrat de bail conclu le 20 avril 2000 avec la société Le Temple d'Adonis, lui interdisait de revendiquer le bénéfice d'un nouveau bail commercial à compter du 2 janvier 2005 en application de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, la cour d'appel, qui a ainsi retenu un aveu portant sur une qualification juridique, a violé l'article 1356 du code civil ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'aveu fait au cours d'une instance précédente, même opposant les mêmes parties, n'a pas le caractère d'aveu judiciaire et n'en produit pas les effets, de telle sorte que l'aveu fait devant le juge des référés ne s'impose pas au juge du fond ; qu'en considérant que le fait que la société Robin Fouille ait, dans des conclusions d'appel du 5 avril 2007 déposé devant la cour d'appel statuant en référé, affirmé à tort sa qualité de locataire en vertu d'un contrat de bail conclu le 20 avril 2000 avec la société Le Temple d'Adonis, lui interdisait de revendiquer le bénéfice d'un nouveau bail commercial à compter du 2 janvier 2005, en application de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 1356 du code civil ;
3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'est de mauvaise foi le propriétaire qui se prévaut de la clause résolutoire insérée dans un bail dont il a refusé le bénéfice à l'occupant des lieux ; qu'en l'espèce, la société Robin Fouille faisait valoir, dans ses écritures d'appel régulièrement signifiées le 22 juin 2011 (p. 5), que les consorts X..., qui avaient eux-mêmes affirmé dans plusieurs courriers en dates des 17 janvier 2006, 6 avril 2006 et 26 octobre 2006, ainsi dans leurs écrits du 17 janvier 2006, que la société Robin Fouille était occupante des lieux sans droits ni titre et qu'elle ne bénéficiait donc pas du bail conclu le 20 avril 2000 avec la société Le Temple d'Adonis, ne pouvaient, en toute bonne foi et sans se contredire, se prévaloir à son encontre de la clause résolutoire insérée dans ce bail ; qu'en faisant droit à la demande des consorts X... tendant à mettre en oeuvre, à l'encontre de la société Robin Fouille, la clause résolutoire contenue dans le bail 20 avril 2000, ce qui aboutissait à en reconnaître l'opposabilité à la société Robin Fouille, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, si cette position n'était pas en contradiction avec celle soutenue jusqu'alors par les consorts X..., ce qui était de nature à établir leur mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble le principe selon lequel on ne peut se contredire au détriment d'autrui.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Robin Fouille de sa demande tendant à faire juger nul et de nul effet le commandement du 8 juin 2006 ;
AUX MOTIFS QUE au fond, les infractions reprochées sont établies en ce qui concerne le défaut de production du justificatif de la souscription d'une assurance garantissant à la date du commandement les biens donnés à bail et l'occupation à titre de logement d'une partie du local commercial transformé à l'insu des bailleurs en local d'habitation, et qu'une régularisation n'est intervenue dans le délai d'un mois à compter du commandement délivré le 8 juin 2006, le constat du 12 juillet 2006 établissant au contraire qu'une partie des lieux loués était encore à cette date affectée au logement de Monsieur René Y..., beau-frère de Monsieur Robin Z..., responsable du magasin ; que la société locataire a contrevenu à ses obligations prévues au bail de jouir des lieux suivant leur destination et de solliciter l'autorisation préalable et écrite du bailleur pour y effectuer des travaux emportant percement des gros murs ou changeant leur aspect extérieur ; qu'en l'état de ces éléments les consorts X... ont pu, sans mauvaise foi de leur part, mettre en oeuvre la clause résolutoire inscrite au bail susvisé ;
1°) ALORS QUE seules les infractions au bail expressément visées dans le commandement de payer peuvent être retenues pour justifier la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au bail ; que dès lors, en considérant que les consorts X... étaient en droit de mettre en oeuvre la clause résolutoire figurant dans le contrat du 20 avril 2000, motif pris que la société locataire avait contrevenu à l'obligation de solliciter une autorisation préalable et écrite du bailleur pour effectuer des travaux emportant percement des gros murs ou changement de l'aspect extérieur, après avoir pourtant constaté que les seules infractions visées dans le commandement du 8 juin 2006 était le défaut de production du justificatif de la souscription d'une assurance et l'occupation d'une partie des lieux à titre de logement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-41 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE la société Robin Fouille faisait valoir, dans ses dernières conclusions d'appel régulièrement signifiées le 22 juin 2011 (p. 6, § 2-3), que si le bail précisait que les biens formaient un tout considéré comme commercial pour sa totalité, aucune clause du bail n'interdisait d'installer dans les lieux une personne dont le rôle était d'assurer le gardiennage pendant les horaires de fermeture, de sorte que la présence de M. René Y..., le beau-frère du gérant du magasin, dans les locaux, ne constituait pas une infraction aux stipulations contractuelles susceptible de justifier la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; qu'en se bornant à énoncer que M. Y... était toujours logé dans les lieux plus d'un mois après le commandement, pour considérer que la société Robin Fouille avait contrevenu à son obligation de jouir des lieux suivant leur affectation, sans répondre au moyen opérant précité, pourtant de nature à exclure toute méconnaissance de la destination des lieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile;
3°) ALORS, ENFIN, QUE la société Robin Fouille faisait valoir, dans ses dernières conclusions d'appel régulièrement signifiées le 22 juin 2011 (p. 6, § 5), que des documents de nature à justifier que les locaux étaient assurés pour l'année 2006 avaient été remis à l'huissier à l'occasion du procès-verbal de constat du 5 avril 2006, de telle sorte que l'exigence des consorts X... relative à la remise d'une attestation d'assurance pour cette même année était dénuée de tout fondement et démontrait, en réalité, leur mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; que dès lors, en se contentant d'affirmer, pour considérer que les consorts X... avaient pu, sans mauvaise foi de leur part, mettre en oeuvre la clause résolutoire, qu'était établi le défaut de justificatif de la souscription d'une assurance garantissant les biens donnés à bail à la date du commandement, sans répondre aux conclusions opérantes susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
