LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que M. X... n'avait pas reçu le pouvoir d'engager son mandant pour la vente envisagée faute de stipulation d'une clause expresse telle que prévue par l'article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, et qu'il n'était chargé que d'une mission d'entremise, la cour d'appel a retenu à bon droit, abstraction faite d'un motif surabondant, que la simple offre d'achat du bien figurant dans le mandat de vente ne pouvait conduire à considérer la vente comme étant parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que Mme Y... ne s'était pas présentée comme acquéreur mais comme intermédiaire, et relevé que l'accord exprimé par les consorts Z... pour signer une promesse de vente ne comportait la désignation d'aucun bénéficiaire, la cour d'appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que par son action tendant à se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire de la vente du bien des consorts Z..., alors qu'elle n'entendait intervenir qu'en tant qu'intermédiaire, Mme Y... avait dissuadé ces derniers de procéder par eux-mêmes à la vente effective de leur bien, ce qui avait entraîné son immobilisation pendant presque cinq ans, la cour d'appel, qui a suffisamment caractérisé une faute commise par Mme Y... dans l'exercice de son droit d'agir, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer aux consorts Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté la demande de Madame Y... tendant à voir prononcer la réalisation forcée de la vente et de l'avoir condamnée, in solidum avec Monsieur X..., à payer aux consorts Z... la somme de euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par mandat de vente sans exclusivité en date du 25 juillet 2002, Messieurs Joseph et Jacques Z... et Mmes Catherine et Marie-Louise Z... ont confié à M. Emmanuel X... (fils de Mme Marie-Françoise Y...), la vente d'une propriété foncière désignée de la façon suivante : n° ... - propriété foncière 17'000 m2 comprenant des bâtiments à usage agricole et d'habitation. Le prix de vente stipulé était de 800 francs/m2, soit 121,96 euros/m2 ; que le 17 juillet 2003, Mme Y... adressait à Messieurs Joseph et Jacques Z... et à Mmes Catherine et Marie-Louise Z... une offre d'achat visant le mandat de vente du 25 juillet 2002 portant sur les parcelles cadastrées O K n° 24,25, 26,30, 45,47, d'une surface totale de 16'069 m2, pour un prix de 1000 fr./m2, soit 16'509'000 fr. ou 2'516'780,80 euros qui devait être versé à la signature de l'acte notarié, lequel devait être signé et les lieux libérés au plus tard le 31 décembre 2003 ; que par la suite Mme Marie-Françoise Y... se faisait autoriser, par un accord écrit du 3 janvier 2005 de Joseph, Jacques et Catherine Z..., à installer un panneau publicitaire de vente ainsi qu'un bureau de vente ; que le 18 janvier 2005 Mme Marie-Françoise Y... obtenait, sur papier à en-tête de son enseigne commerciale «Immobilier Welt World », un accord écrit de la part de Marie-Louise, Catherine, Joseph et Jacques Z..., dans lequel ils confirmaient être d'accord 'pour signer une promesse de vente par devant maître Jean Allegret pour les 16'509 m2 de terrain indivis, parcelles OK 24/25/26/30/45/ 47 Iscles des Arboras', pour un prix de 'E 167,69 (F 1 100) net vendeur par m2 de terrain + E10,16 /m2 (intermédiaires Marie-Françoise Y... et Emmanuel X... es-qualité), soit E 176,08 hors taxes, le m2' ; que la signature d'une promesse de vente devait intervenir au plus tard le 31 mars 2005 ; qu'il était prévu qu'après signature de la promesse de vente, les consorts Z... percevraient une indemnité de 4 euro annuelle par m2 de terrain, et que cette somme resterait acquise au vendeur en cas d'abandon du projet de village automobile par les acquéreurs avant le mars 2007 ; que Mme Marie-Françoise Y... ne peut valablement invoquer les dispositions de l'article 1583 du Code civil pour soutenir que la vente des terrains des consorts Z... est parfaite à la suite de la proposition d'achat du 17 juillet 2003 qui a suivi le mandat de vente du 25 juillet 2002 ; qu'on relèvera tout d'abord que le bien à vendre par les consorts Z... n'est pas précisément déterminé, tant dans sa composition que dans sa contenance, dans le mandat de vente du 25 juillet 2002 ; que par ailleurs si l'agent immobilier Emmanuel X... avait reçu mandat de proposer, présenter et faire visiter les biens, et notamment établir tous actes sous-seing privés et recueillir la signature de l'acquéreur, il n'avait pas reçu le pouvoir d'engager son mandant pour la vente envisagée faute de stipulation d'une clause expresse telle que prévue par l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972, M. Emmanuel X... n'étant chargé que d'une mission d'entremise ; que dès lors la simple offre d'achat du bien figurant dans le mandat de vente ne peut conduire à considérer la vente comme étant parfaite ; que certes dans le mandat de vente il est prévu que le mandant s'engage à signer au prix, charges et conditions convenus, toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d'une demande de prêts immobiliers, avec tout acquéreur présenté par le mandataire, et qu'en cas de non-respect de cette obligation il s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue, mais cette stipulation n'engage le mandant qu'à l'égard de l'agent immobilier au cas il se refuserait, sans motif légitime, de contracter avec l'acheteur présenté par l'intermédiaire ; qu'au demeurant il n'apparaît pas qu'Emmanuel X... ait présenté aux consorts Z..., Mme Marie-Françoise Y... en qualité d'acquéreur ; que cette dernière ne se présente d'ailleurs pas en cette qualité, puisque dans le courrier accompagnant l'offre d'achat du 17 juillet 2003, elle indique qu'elle « lève l'option du mandat de vente du 25.07.2007", et qu'elle 'dénonce le nom du client Peugeot » ; que de même l'acte sous-seing privé du18 janvier 2005, rédigé sous l'en-tête «Immobilier Welt World » enseigne commerciale de Mme Marie-Françoise Y..., par lequel les consorts Z... confirment être d'accord pour signer une promesse de vente par devant Maître Jean Allegret (leur conseil) pour les 16'509 m² de terrain indivis au prix de 176,0 8 euro hors-taxes le m², dont 10,16 euros/m² pour les intermédiaires Marie-Françoise Y... et Emmanuel X..., ne constitue pas en lui-même une promesse de vente, tout au plus une obligation de faire ; que l'accord exprimé par les consorts Z..., pour signer une promesse de vente, ne comporte la désignation d'aucun bénéficiaire, et en aucun cas Mme Marie-Françoise Y..., puisque celle-ci se présente comme intermédiaire, ayant pris le soin de préciser que son établissement «Immobilier Welt World » suivrait les négociations jusqu'à leur aboutissement ; que cet accord des consorts Z..., obtenue par Mme Marie-Françoise Y..., s'analyse en réalité en un mandat de vente puisque cette dernière n'apparaît nullement comme bénéficiaire de la promesse de vente qui doit être signée avant le 31 mars 2005, étant observé que Mme Marie-Françoise Y... n'a pas la qualité d'agent immobilier, et que son fils Emmanuel X... avait été radié du registre du commerce pour une cessation d'activité au 30 septembre 2003 ; qu'au surplus l'accord du 18 janvier 2005 ne peut en aucun cas être considéré comme une promesse unilatérale de vente valide, puisque non enregistrée, elle devrait être considérée comme nulle en vertu des dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts, lequel était applicable jusqu'au 1er janvier 2006 ; qu'en conséquence Mme Marie-Françoise Y... est mal fondée en sa demande de voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier des consorts Z... et elle doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes ; que par son action introduite en mars 2006, tendant à se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire de la vente du bien des consorts Z..., alors qu'elle n'entendait intervenir qu'en tant qu'intermédiaire, elle a dissuadé ces derniers de procéder par eux-mêmes à la vente effective de leur bien, ce qui a entraîné une immobilisation de presque 5 ans de celui-ci ; qu'il en est résulté pour les consorts Z... un préjudice qui sera indemnisé par l'octroi d'une somme qui tiendra compte de la valeur du bien immobilisé, à savoir un prix de 167,69 euros/m² hors taxes, net vendeur, selon le prix proposé par Mme Marie-Françoise Y... elle-même le 18 janvier 2005, soit pour 16'509 m², un montant total de 2'768'394 euro, montant dont n'ont pu disposer les propriétaires indivis pendant presque 5 ans ; que compte tenu des taux d'intérêts pratiqués, mais aussi du fait qu'un tel placement aurait été soumis à imposition, la somme de 100 000 euros constitue une juste indemnisation du préjudice subi ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en l'espèce, il convient de constater que si Madame Y... a formulé une offre d'achat, les consorts Z... n'ont jamais accepté cette offre de sorte qu'il n'y a pas eu échange de volontés sur la chose et le prix ; qu'en effet, malgré la transmission de l'offre d'achat aux consorts Z..., ces derniers n'ont pas donné suite alors que l'acceptation de l'offre par les vendeurs constituait un préalable nécessaire à la réalisation de la vente ; qu'en outre, il convient de rappeler qu'un mandat non exclusif de vendre ne confère pas à l'agent immobilier le pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente et qu'en tout état de cause, aucune promesse de vente ou compromis n'a été soumise aux consorts Z... par le mandataire ; qu'en conséquence, il convient de constater que Madame Y... ne peut se prévaloir de l'existence d'une vente à son profit sur la base de l'offre de l'achat datée du 17 juillet 2003 ;
1°) ALORS QUE l'acte du 25 juillet 2002 précisait que les biens objet du mandat de vente étaient situés au « n° ... 06 NICE » et qu'il s'agissait d'une « propriété foncière » de « 17.000 m² comprenant des bâtiments à usage agricole et d'habitation » ; qu'en jugeant pourtant que le bien à vendre par les consorts Z... n'était pas précisément déterminé, tant dans sa composition que dans sa contenance dans cet acte, la Cour d'appel l'a dénaturé, et, partant, a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la vente est formée par un accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en relevant, pour écarter l'existence d'une vente, que les consorts Z... n'avaient pas conféré à l'agent le pouvoir de contracter la vente en leur nom, sans rechercher cependant si ce mandat ne manifestait pas la volonté des propriétaires de céder leur bien, de sorte que l'offre d'achat vaudrait acceptation et aurait concouru à la formation de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Y... de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre des consorts Z... pour rupture abusive des pourparlers ;
AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il y a lieu de considérer que le document en date du 18 janvier 2005 ne constitue, en réalité qu'un accord cadre ou projet de contrat fixant les conditions particulières d'un contrat de vente à venir qui n'a jamais été concrétisé ; que Madame Y... n'ayant jamais détenu aucun droit sur le bien immobilier propriété des consorts Z..., ces derniers n'étaient, par conséquent, tenus à aucune obligation de nature contractuelle à son égard ; que le refus de contracter allégué est un fait de nature à engager, éventuellement, la responsabilité délictuelle des consorts Z... tout comme la rupture abusive des pourparlers et/ou la prolongation fautive des pourparlers ; que dans ces conditions, Madame Y... ne peut prétendre à aucune indemnisation de ce chef sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun ; qu'en tout état de cause et même sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, il est de jurisprudence constante, que la faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers ne saurait être la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser les gains espérés de la conclusion du contrat ; et qu'en conséquence, Madame Y... sera déboutée de ses demandes en dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE Madame Y... soutenait dans ses conclusions que la rupture abusive des pourparlers par les consorts Z... était « de nature à engager leur responsabilité délictuelle » (conclusions d'appel, p. 13, antépénultième al.) ; qu'en retenant que Madame Y... sollicitait une indemnisation sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil, la Cour d'appel a dénaturé ses conclusions et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE celui qui rompt de manière abusive des pourparlers avancés doit indemniser les frais matériels engagés au cours de la négociation ; qu'en se bornant à relever que la faute commise dans la rupture des pourparlers ne saurait être la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de ne pas contracter, sans examiner la demande d'indemnisation des frais matériels engagés par Madame Y..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Y..., in solidum avec Monsieur X..., à payer aux consorts Z... la somme de euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE par son action introduite en mars 2006, tendant à se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire de la vente du bien des consorts Z..., alors qu'elle n'entendait intervenir qu'en tant qu'intermédiaire, Madame Y... a dissuadé ces derniers de procéder par eux-mêmes à la vente effective de leur bien, ce qui a entraîné une immobilisation de presque 5 ans de celui-ci ; qu'il en est résulté pour les consorts Z... un préjudice qui sera indemnisé par l'octroi d'une somme qui tiendra compte de la valeur du bien immobilisé, à savoir un prix de 167,69 euros/m2 hors taxes, net vendeur, selon le prix proposé par Mme Marie-Françoise Y... elle-même le 18 janvier 2005, soit pour 16'509 m2, un montant total de 2'768'394 euro, montant dont n'ont pu disposer les propriétaires indivis pendant presque 5 ans ; que compte tenu des taux d'intérêts pratiqués, mais aussi du fait qu'un tel placement aurait été soumis à imposition, la somme de 100 000 euros constitue une juste indemnisation du préjudice subi ;
ALORS QU'en absence d'abus du droit d'agir, une partie ne saurait être tenue à réparer les conséquences de son action en justice ; qu'en relevant, pour condamner Madame Y... à payer in solidum avec Monsieur X... des dommages et intérêts aux consorts Z..., que l'action en justice de Madame Y... avait eu pour effet d'immobiliser le bien pendant cinq ans et d'en empêcher la vente, sans caractériser un abus du droit d'agir, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
