LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X..., aux époux Y... et aux époux Z... du désistement pur et simple de leur pourvoi ;
Donne acte aux époux A... et aux époux B... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux C..., les époux D..., les époux E... et les époux F... ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134 du code civil, L. 111-5 du code de l'urbanisme et 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 2011), que les époux G... ont, après division du lot n° 15 du lotissement « La Cabro d'Or » dont ils étaient propriétaires, vendu, par le ministère de M. H... notaire, la partie A de ce lot cadastrée BW N° 506 aux consorts I... qui ont entrepris l'édification d'une maison d'habitation ; que plusieurs colotis se sont opposés à cette construction en invoquant une clause du cahier des charges du lotissement limitant les possibilités de construction à une par lot et ont assigné les consorts I... et les époux G... en démolition de la construction entreprise, que les consorts I... ont sollicité, à titre subsidiaire, la nullité de la vente et ont appelé en garantie M. H... ;
Attendu que pour débouter les époux A... et les époux B... de leurs demandes, les renvoyer à saisir la juridiction administrative pour faire annuler le permis de construire délivré aux consorts I..., et mettre hors de cause les époux G... et M. H..., l'arrêt retient que la règle contenue dans l'article 3-02 du cahier des charges est par essence une règle d'urbanisme qu'elle figure dans le titre I « constitution du lotissement » article III « description du lotissement » et non dans le titre II « conditions générales des ventes » ou titre III « Servitudes » de ce cahier, que les colotis ne l'ont pas considérée comme s'imposant toujours à eux et qu'un autre lot a déjà fait l'objet de plusieurs constructions avant division ;
Qu'en statuant ainsi sans relever qu'une règle d'urbanisme préexistante identifiée ou une disposition particulière du règlement du lotissement avait été mentionnée ou reproduite dans l'article 3-02 du cahier des charges et sans inviter les parties à s'expliquer sur le moyen, relevé d'office, tiré de l'existence antérieure de constructions multiples sur un lot sans opposition des colotis, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux K...et les époux B... de leurs demandes ; met hors de cause M. H... et les époux G... et renvoie les demandeurs à saisir la juridiction administrative pour faire annuler le permis de construire, l'arrêt rendu le 16 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne les époux G... et M. H... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux G... et M. H..., ensemble, à payer aux époux A... et aux époux B... la somme globale de 2 500 euros ;
Rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrénois et Lévis, avocat aux Conseils pour les époux A... et les époux B...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement en ce qu'il avait dit que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement avait une valeur contractuelle, ainsi que des chefs de la nullité de la vente, de ses conséquences de droit, de la responsabilité de Maître H..., et des condamnations mises à la charge de M. et Mme G... et de Maître H... au titre des frais irrépétibles et des dépens, et statuant à nouveau, d'AVOIR débouté les consorts, A... et B... de leurs demandes à ces titres, d'AVOIR mis M. et Mme G... et Maître H... hors de cause et d'AVOIR condamné les consorts A... et B..., in solidum entre eux et avec les consorts Z..., X..., Y..., D..., E..., F... et C... à payer à M. et Madame G... la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, avant dire droit sur le sort de la construction édifiée par M. Juanico et Mademoiselle Casta et sur les autres demandes entre les consorts E..., X..., F..., C..., Y..., A..., D..., Z... et B... et eux, d'AVOIR renvoyé les consorts A... et B..., outre les consorts Z..., X..., Y..., E..., D..., F... et C... à saisir la juridiction administrative pour faire annuler le permis de construire et d'AVOIR ordonné la radiation ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que les règles d'urbanisme contenues dans le règlement du lotissement ont cessé de s'appliquer ; que la discussion porte seulement sur le point de savoir si la clause du cahier des charges selon laquelle " Les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de I ou plusieurs logement " a une valeur contractuelle ; qu'or cette règle est par essence une règle d'urbanisme, et en vertu de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; qu'il convient donc de déterminer si le rédacteur du cahier des charges a entendu la contractualiser ; qu'à cet égard force est de constater : d'une part que la clause du cahier des charges selon laquelle " Les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de I ou plusieurs logement " figure dans le Titre I " Constitution du lotissement ", Article III " Description du lotissement ", et non dans le Titre II " Conditions générales des ventes ", ou le Titre III " Servitudes " ; que d'autre part et surtout que les co-lotis eux-mêmes ne l'ont pas considérée comme s'imposant toujours à eux dans leur pratique antérieure ; qu'en effet il n'est pas contesté que d'autres lots ont déjà fait l'objet d'une division, que d'autres " sous-lots " ont déjà été vendus comme terrains à bâtir, et qu'un autre lot a déjà fait l'objet de plusieurs constructions à usage d'habitation avant d'être divisé, sans opposition de quiconque, au motif pernicieux que " quelques divisions ou constructions supplémentaires pouvaient ne pas être gênantes ", alors que celles en cause ne pourraient " plus être tolérées " (cf. les conclusions des consorts E..., X..., F..., C..., Y..., A..., D..., Z... et B...) ; que c'est donc à tort que le tribunal a dit que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle (arrêt, p. 8) ;
1/ ALORS QUE le cahier des charges quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en application de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, seules les mentions ou reproductions des documents d'urbanisme définis par l'autorité administrative, ou du règlement du lotissement, échappent au caractère contractuel d'un cahier des charges dans la mesure où les co-lotis n'ont pas entendu clairement les intégrer au titre des clauses contractuelles ; qu'en jugeant que la disposition de l'article 3-02 du cahier des charges constituait une règle d'urbanisme dépourvue de toute valeur contractuelle en l'absence de volonté de la contractualiser, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil par refus d'application et L. 111-5 du code de l'urbanisme par fausse application ;
ET AUX MOTIFS QU'au demeurant si l'article 3-02 du cahier des charges avait valeur contractuelle, cela n'aurait aucune conséquence ; qu'en effet nul ne demande l'annulation de la division du lot n° 15 en trois nouveaux lots A, B et C, laquelle résulte nécessairement d'un acte authentique antérieur régulièrement publié au Bureau des hypothèques, et de ce fait opposable à tous, puisque le lot C, cadastré BW n° 505, et déjà bâti, a lui été vendu le 25 mai 2007 à M. et Madame M..., dont l'acquisition n'est pas remise en cause ; qu'en l'état la clause du cahier des charges selon laquelle " Les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de I ou plusieurs logement " se trouve parfaitement respectée (arrêt, p. 8) ;
2/ ALORS QUE le juge doit en toute circonstance respecter le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que pour juger que la clause du cahier des charges interdisant l'édification de plus d'une construction par lot avait en l'espèce été respectée, la cour d'appel a retenu que nul n'avait demandé l'annulation de la division du lot n° 15 en trois nouveaux lots, résultant d'un acte authentique publié et opposable à tous dès lors que l'un de ces lots, déjà bâti, avait été vendu sans que cette acquisition soit remise en cause ; qu'en statuant ainsi sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3/ Et ALORS, en tout état de cause, QUE les colotis n'ont pas qualité pour agir en nullité d'un acte juridique auquel ils ne sont pas partie et qui ne peut leur être opposé en ce qu'il est contraire au cahier des charges ; que par ailleurs les clauses du cahier des charges d'un lotissement engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente ; qu'en retenant, pour juger que la clause du cahier des charges interdisant l'édification de plus d'une construction par lot avait en l'espèce été respectée, que nul n'avait demandé l'annulation de la division du lot n° 15 en trois nouveaux lots, résultant d'un acte authentique publié et opposable à tous dès lors que l'un de ces lots, déjà bâti, avait été vendu sans que cette acquisition soit remise en cause, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
