LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que les sociétés Réside études, Résidence Val d'Europe et Résidences services gestion n'ayant pas invoqué dans leurs conclusions devant la cour d'appel l'alinéa 3 de l'article II du contrat de bail, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que, si le point de départ du bail commercial dont la durée n'était pas modifiée avait seulement été différé, les époux X... avaient subi, en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés Réside études et Résidence Val d'Europe, une perte financière correspondant aux loyers non perçus et n'avaient pas pu recueillir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels ils comptaient pour le rembourser alors que le bail avait vocation à être renouvelé à son échéance et que l'intérêt de ce type de placement était de s'inscrire dans la durée, la cour d'appel, qui a répondu par motifs propres et adoptés aux conclusions prétendument délaissées, a pu en déduire, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale du préjudice, que la demande des époux X... devait être accueillie ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Réside études, Résidence Val d'Europe et Résidences services gestion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Réside études Réside études, Résidence Val d'Europe et Résidences services gestion ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour les sociétés Reside études, Résidence Val d'Europe et Résidences services gestion
Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, condamné in solidum sociétés RESIDENCE VAL D'EUROPE, RESIDE ETUDES et RESIDENCES SERVICES GESTION à payer aux époux X... la somme de « 9.675,41 € au titre de la perte de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2007 et capitalisation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ; que si les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent toutefois des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers ; que les moyens développés par les sociétés Résidence Val d'Europe, Réside Etudes et Résidences Services Gestion au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs il convient d'ajouter que : - le retard de livraison de plus de deux années, alors que la livraison était censée intervenir sans délai particulier et qui n'est motivé par aucune cause légitime de report, est uniquement imputable aux décisions unilatéralement prises par la société venderesse, la SNC Résidence Val d'Europe, et sa gérante, la SA Réside Etudes, dans le cadre du déroulement des travaux de construction, ce qui constitue de leur part un manquement aux obligations contractuelles souscrites ; - le contrat de bail commercial conclu entre les époux X... et la société Résidences Services gestion filiale du groupe Réside Etudes au même titre que la SNC Résidence Val d'Europe, stipulait quant à lui que le bail prendrait effet le premier jour suivant la mise en exploitation de la résidence ; - contrairement à ce que soutiennent les sociétés Réside Etudes et Résidence Val d'Europe, les dates d'achèvement de l'immeuble et de mise en exploitation de la résidence par la société Résidences Services étaient liées, ne serait-ce, ainsi que les sociétés appelantes le rappellent en préambule de leurs écritures, parce que l'acquisition immobilière en cause s'inscrivait dans le cadre du dispositif « Demessine » accordant en contrepartie d'un engagement de location pendant une durée de neuf années prenant effet dans le mois qui suit l'achèvement de l'immeuble, divers avantages fiscaux et le fait que les premières n'aient pas été parties au contrat de bail ne les exonère pas de leur obligation de réparer le préjudice découlant de l'absence de perception de loyers consécutive au retard de livraison, étant observé que l'existence du bail commercial et sa prise d'effet étaient rappelés au contrat de vente et participaient de l'économie de l'opération considérée dans sa globalité ; - si le point de départ du bail commercial, dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux X..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, ont subi une perte financière en relation avec la perte de loyers, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital, ayant été obligés de débloquer leur prêt, sauf à en perdre le bénéfice compte tenu de la date butoir d'utilisation du prêt stipulée au contrat et sur lesquels ils comptaient pour le rembourser, étant encore observé, d'une part, qu'un bail a vocation à être renouvelé à son échéance, ce qu'au demeurant prévoyait expressément le bail souscrit : « à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat conformément à l'article 1738 du Code civil » et d'autre part, que l'intérêt d'un placement immobilier réside dans sa durée ; - ce préjudice n'est pas constitutif d'une simple perte de chance dès lors que le bail commercial étant conclu concomitamment à l'acte de vente, le preneur, en l'occurrence la société Résidences Services Gestion, était tenu au paiement des loyers dès la mise en exploitation de la résidence qui correspondait à la date de livraison effective ; - l'économie du contrat de vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement du prix est réalisé en fonction de l'avancement du chantier, a donc été bouleversée, non seulement par la privation des loyers et de l'indexation annuelle, mais aussi par l'obligation en relation avec le retard de livraison et non prévue au montage bancaire d'origine, de devoir acquitter des intérêts intermédiaires entre la date de livraison qui devait correspondre au départ de la perception des loyers et la livraison effective dont M. et Mme X... doivent également obtenir indemnisation en ce qu'il s'agit d'un préjudice distinct de la perte de loyers ; - la réparation de ces deux chefs de préjudice n'est pas de nature à procurer aux époux Y... un gain supérieur à la valeur de leur préjudice mais y est strictement équivalent, de plus il s'agit d'un préjudice parfaitement prévisible en ce que le contrat de vente mentionnait que l'acquisition était faite avec l'aide d'un prêt et que le montage fiscal qui constituait l'un des attraits de l'acquisition et un argument prépondérant de vente, imposait la souscription de manière simultanée d'un bail commercial ; dans ces conditions, la décision des premiers juges qui, au vu des relevés et documents bancaires versés aux débats non sérieusement critiqués, ont justement fixé à 9.274,15 € avec intérêt légal à compter du 20 janvier 2007 la perte de loyers et à 6.396,24 € le montant des intérêts intercalaires versés imputables aux carences con jugées de la SNC Résidence Val d'Europe et de la SA Réside études mérite confirmation ; que mérite également confirmation la condamnation des sociétés précitées au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par les époux X... » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « en application de l'article 1601-1 du Code civil, le vendeur en l'état futur d'achèvement s'oblige à édifier l'immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; cette date de livraison constitue pour lui une obligation de résultat ; en l'espèce, l'acte authentique de vente a fixé la livraison des biens immobiliers, sauf cas de force majeure, intempéries, grève ou redressement judiciaire, à la fin du 4ème trimestre 2004, soit le 31 décembre 2004 au plus tard ; il n'est pas contesté que les biens n'ont été livrés qu'en janvier 2007 après plusieurs reports et que la mise en exploitation de la résidence est intervenue le 6 février 2007 ;ce retard de livraison n'apparaît motivé ni par la force majeure, ni par aucune autre cause légitime mais uniquement par les décisions prises sur le niveau des prestations par les sociétés Réside études et Résidence Val d'Europe, lesquelles ont ainsi manqué à leur obligation contractuelle d'achever l'immeuble dans le délai convenu ; le contrat de bail prévoyait qu'il prendrait effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence ; en indiquant dans on courrier daté du 13 octobre 2005 que « dans l'état actuel des travaux de la Résidence (…) nous vous informons que l'achèvement et la mise en exploitation sont prévus au mois de septembre 2006 », la société Réside études a reconnu que ces deux dates devaient normalement coïncider et que la mise en exploitation de la résidence devait intervenir au moment de la livraison du bien ; la SNC Résidence Val d'Europe et la SA Réside études ne peuvent valablement soutenir qu'étant tiers aux contrat de bail conclus entre les époux X... et la SA Résidences Services Gestion, elles ne sauraient être tenues de les indemniser de la perte des loyers qu'ils auraient dû percevoir de la SA Résidences Services Gestion depuis le 1er janvier 2005 ; en effet, si les conventions n'ont en principe d'effets qu'à l'égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers ; un cocontractant peut ainsi se prévaloir d'un contrat afin de caractériser l'existence d'un préjudice causé par l'intervention d'un tiers à cette convention ; qu'en l'espèce, la non exécution du contrat de location signé le 6 août 2002 par la SA Résidences Services Gestion au profit des époux X... caractérise l'existence du préjudice financier résultant de la perte des loyers consécutive au retard de livraison ; au demeurant, l'acte de vente du 31 décembre 2003 mentionne expressément l'existence du contrat de bail commercial qui est donc entré dans le champ contractuel ; enfin, la mise en exploitation de la résidence étant incontestablement subordonnée à l'achèvement et à la livraison de l'immeuble, la survenance du terme fixé dans le contrat de bail commercial était indissociablement liée aux diligences de la Société Résidence Val d'Europe et de la Sa Réside études dans les opérations de construction ; le fait que le contrat de bail commercial ne prévoit aucune date calendaire pour sa prise d'effet est donc inopérant ; les sociétés Résidence val d'Europe et Réside études ne peuvent non plus prétendre sérieusement que ; le bail commercial signé avec la Société Résidences Services Gestion étant souscrit pour une durée de neuf ans, il prendra fin le dernier jour du mois de février 2016 au lieu de s'achever en décembre 2013 et que les époux X..., qui sont ainsi assurés de recevoir autant de revenus locatifs, quelle que soit la date de début d'exécution des baux, ne peuvent faire état d'aucune perte ou de manque à gagner au sens de l'article 1149 du Code civil ; le différé d'exploitation de deux années ne modifie pas le préjudice actuel subi par les demandeurs, qui ne peut être compensé par des revenus futurs et incertains ; en effet, le contrat de bail commercial signé la Société Résidences Services Gestion prévoit une faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale ; par ailleurs, les société défenderesses indiquant elles-mêmes que la mise en exploitation de la résidence n'est intervenue que le 6 février 2007,les biens ne pouvaient être loués dès le mois de janvier 2007 ; le relevé des écritures passées par le groupe Réside études sur le compte des époux X... du 1er juin 2000 au 31 décembre 2008 mentionne, d'une part, un crédit de 401,26 € pour « indemnités retard décembre 2006 »), d'autre part, le versement du premier trimestre de loyers pour l'année 2007 ; ce relevé d'écritures, qui n'est corroboré par aucun autre justificatif, est insuffisant à ,rapporter la preuve du versement effectif de l'indemnité au titre du mois de décembre 2006 ; en revanche il apparait que les époux X... ont bien touché un trimestre de revenus locatifs pour la période du 1er janvier au 31 mars 2007 ; les époux X... sont donc en droit de prétendre à la somme de 9.274,15 € au titre de la perte des loyers entre la date d'achèvement contractuellement fixée dans l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, à savoir le 4ème trimestre 2004 et le 1er janvier 2007 (…) »,
ALORS QUE 1°), il ressort de l'article II du contrat de bail que, si ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » (alinéa 1), les parties sont convenues que, « dans le cas d'un paiement « à terme » du prix d'acquisition des biens immobiliers loués, « le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix » (alinéa 3) ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 5) que l'acquéreur n'avait versé que « la majeure partie du capital » ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que la SA RESIDE ETUDES et la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE « n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble » (p. 5), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 2°), au surplus, il ressort de l'alinéa 1 de l'article II du contrat de bail que ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 3) que « les travaux ont finalement été achevés le 6 février 2007 », de sorte que « le point de départ de la perception des loyers a nécessairement été retardée d'autant » ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que la société SA RESIDE ETUDES et la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE « n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble » (p. 5), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 3°), en outre, en condamnant in solidum les SA RESIDE ETUDES, SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE et SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à verser aux époux folio une somme égale au montant des loyers correspondant à la période courue entre la date de livraison convenue et celle de la livraison effective, aux motifs que (arrêt attaqué, p. 5) « (…) si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a simplement été différé, il n'en demeure pas moins que les époux X..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, a subi une perte financière, correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont il avait libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour les rembourser », quand le report du point de départ du contrat de bail étant resté sans incidence sur la durée de neuf années de celui-ci, dont le terme a simplement été reporté d'autant, « le seul préjudice réparable ne pouvait être causé que par les conséquences de ce retard de perception de revenus locatifs et correspondant, en réalité, aux éventuelles difficultés de trésorerie rencontrées par les époux X... pour assumer l'amortissement de leur emprunt » (conclusions des sociétés exposantes, p. 11) et ne pouvait donc être égal au montant cumulé des loyers révisés que si les époux X... en faisaient la preuve, la Cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil, ensemble l'article 1315 du même Code.
ALORS QUE 4°), en tout état de cause, en fixant le préjudice des époux X... à la somme de « 9.274,15 € « (arrêt attaqué, p. 5), sans répondre au moyen pertinent des conclusions (p. 13) des sociétés exposantes faisant valoir que les époux X... « ont perçu à titre commercial l'équivalent d'un mois de loyer soit un montant de 401,26 € et la totalité des loyers du premier trimestre 2007 soit la somme de 1.190,94 € », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
