LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 2012), que, devenu titulaire d'un bail commercial par acte du 31 juillet 2002, M. X... a consenti, le même jour, une sous-location à la société Jardinerie Marius X... dont il était associé avec la société Marius X... locations ; que, le 10 avril 2007, M. X... a conclu avec la société Finabella un protocole, assorti de conditions suspensives, portant sur la cession de la totalité des parts de la société Jardinerie Marius X..., à laquelle il s'était engagé à faire apport de son droit au bail avant la cession définitive qui devait intervenir au plus tard le 30 juin 2007 ; que le 31 octobre 2007, la société Finabella, estimant que la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière lui assurant un droit direct à l'égard du propriétaire avait défailli, a notifié à M. X... son abandon du projet d'acquisition ; que le 16 janvier 2008, M. X... et les sociétés Marius X... locations et Jardinerie Marius X... ont assigné la société Finabella en paiement de dommages-intérêts pour refus abusif de régulariser la promesse de cession ;
Attendu que M. X... et les sociétés Marius X... locations et Jardinerie Marius X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le bail du 31 juillet 1992 stipule que « le preneur est autorisé à sous-louer totalement ou partiellement les biens objets du présent bail » ; qu'en retenant que ce bail subordonnait la sous-location à une autorisation écrite préalable du bailleur, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et, partant, a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'à la supposer irrégulière, la sous-location consentie par M. X... n'autorisait pas la société Jardiland à tenir pour défaillie la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière dès lors que selon les constatations mêmes de l'arrêt, il avait été mis fin à cette sous-location le 28 juin 2007, date à laquelle le droit au bail avait été apporté à la société Jardinerie Marius X... ainsi que l'exigeait la promesse de cession ; que, dès lors, en se fondant, pour dire que la société Jardiland avait pu légitimement tenir pour défaillie la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière, sur la circonstance que la sous-location était irrégulière, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil ;
3°/ que si la société Jardiland soutenait que l'apport du droit au bail était irrégulier, c'était uniquement parce que, selon elle, cet apport aurait dû être réalisé par acte authentique avec concours du bailleur ; qu'en se fondant, pour juger irrégulier l'apport du droit au bail, sur la circonstance qu'il n'était pas établi qu'il avait été signifié à la bailleresse, sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°/ qu'il appartient à celui qui se prévaut de la défaillance d'une condition suspensive stipulée en sa faveur d'en rapporter la preuve ; qu'en se fondant, pour dire que la société Jardiland avait pu légitimement tenir pour défaillie la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière, sur la circonstance que le cédant n'établissait pas avoir signifié à la bailleresse l'apport de son droit au bail, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé ainsi l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail stipulait que toute cession ou sous-location devait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur serait appelé et retenu que M. X... avait fait apport de son bail à la société Jardinerie Marius X... à l'occasion d'une simple assemblée générale, sans que soit établi un acte authentique, la cour d'appel , qui ne s'est pas fondée seulement sur une irrégularité de la sous-location et sur une absence de signification ou de notification de l'apport du bail , a pu déduire de ces seuls motifs, sans violer le principe de la contradiction ni inverser la charte de la preuve, que la société Jardiland avait considéré à bon droit que la condition suspensive relative à la présentation par le cédant d'une situation locative régulière avait défailli ;
D'où il suit que le premier moyen est inopérant en chacune de ses branches ;
Sur le second moyen , ci-après annexé :
Attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions que la renonciation de la société Jardiland à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière ait été invoquée devant la cour d'appel ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et les sociétés Marius X... locations et Jardinerie Marius X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et les sociétés Marius X... locations et Jardinerie Marius X... à payer à la société Jardiland la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et des sociétés Marius X... locations et Jardinerie Marius X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X..., la société Marius X... locations et la société Jardinerie Marius X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et les sociétés Marius X... Locations et Jardinerie Marius X... de leur demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le bail authentique désigne comme locataire Marius X... et autorise ce dernier à l'apporter à toute société civile ou commerciale dont il est le représentant légal ; qu'il soumet par ailleurs la cession ou la sous-location au consentement écrit du bailleur et à la régularisation par un acte authentique auquel ce dernier doit être appelé ; que le protocole d'accord du 10 avril 2007 impose au cédant la présentation d'une situation locative régulière assurant à la société Jardinerie Marius X... un droit direct à l'égard du propriétaire et comporte la clause suivante : « à titre de condition essentielle et déterminante, le cédant s'engage à procéder avant la cession des titres objet des présentes à l'apport de son droit au bail à la société Marius X... selon les conditions du bail principal… le tout de manière à ce que la société Marius X..., préalablement à la cession et sans modification des conditions du bail, soit bien et légitimement propriétaire de son fonds de commerce et du droit au renouvellement de son bail et que cette situation juridique lui ouvre le cas échéant le droit au paiement de l'indemnité d'éviction… » ; que le bail comportant l'autorisation d'apport à une société dont Marius X... serait le représentant légal, la clause soumettant la cession ou la sous-location à une autorisation écrite préalable déjà acquise n'est à l'évidence pas applicable à l'apport du 28 juin 2007 ; qu'elle l'était cependant à la sous-location du 31 juillet 2002, juridiquement distincte d'un apport et cependant réalisée par un acte sous seing privé dont, au surplus, malgré l'affirmation contraire contenue dans le protocole du 10 avril 2007, aucune preuve concrète d'une notification à la bailleresse n'est rapportée ; que par ailleurs, et alors que l'apport du 28 juin 2007 – abstraction faite de sa forme et de son support – n'était opposable à la bailleresse que moyennant signification ou notification, la preuve de l'exécution de ces formalités n'est pas davantage rapportée ;
1°) ALORS QUE le bail du 31 juillet 1992 stipule que « le preneur est autorisé à sous-louer totalement ou partiellement les biens objets du présent bail » ; qu'en retenant que ce bail subordonnait la sous-location à une autorisation écrite préalable du bailleur, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et, partant, a violé l'article 1134 du code civil.
2°) ALORS en tout état de cause QU'à la supposer irrégulière, la sous-location consentie par M. X... n'autorisait pas la société Jardiland à tenir pour défaillie la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière dès lors que selon les constatations mêmes de l'arrêt, il avait été mis fin à cette sous-location le 28 juin 2007, date à laquelle le droit au bail avait été apporté à la société Jardinerie Marius X... ainsi que l'exigeait la promesse de cession ; que, dès lors, en se fondant, pour dire que la société Jardiland avait pu légitimement tenir pour défaillie la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière, sur la circonstance que la sous-location était irrégulière, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil.
3°) ALORS QUE si la société Jardiland soutenait que l'apport du droit au bail était irrégulier, c'était uniquement parce que, selon elle, cet apport aurait dû être réalisé par acte authentique avec concours du bailleur (cf. p. 11 de ses conclusions d'appel) ; qu'en se fondant, pour juger irrégulier l'apport du droit au bail, sur la circonstance qu'il n'était pas établi qu'il avait été signifié à la bailleresse, sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
4°) ALORS en tout état de cause QU'il appartient à celui qui se prévaut de la défaillance d'une condition suspensive stipulée en sa faveur d'en rapporter la preuve ; qu'en se fondant, pour dire que la société Jardiland avait pu légitimement tenir pour défaillie la condition suspensive relative à la présentation d'une situation locative régulière, sur la circonstance que le cédant n'établissait pas avoir signifié à la bailleresse l'apport de son droit au bail, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé ainsi l'article 1315 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et les sociétés Marius X... Locations et Jardinerie Marius X... de leur demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le protocole d'accord du 10 avril 2007 impose au cédant la présentation d'une situation locative régulière assurant à la société Jardinerie Marius X... un droit direct à l'égard du propriétaire et comporte la clause suivante : « à titre de condition essentielle et déterminante, le cédant s'engage à procéder avant la cession des titres objet des présentes à l'apport de son droit au bail à la société Marius X... selon les conditions du bail principal… le tout de manière à ce que la société Marius X..., préalablement à la cession et sans modification des conditions du bail, soit bien et légitimement propriétaire de son fonds de commerce et du droit au renouvellement de son bail et que cette situation juridique lui ouvre le cas échéant le droit au paiement de l'indemnité d'éviction… » ; que des courriers échangés par les avocats des parties il ressort que jusqu'à la renonciation définitive à l'opération notifiée le 31 octobre 2007, la société Jardiland a maintenu les contacts avec Marius X..., d'une part, les portes parole de la bailleresse d'autre part, se disant prête à plusieurs reprises à acquérir après l'obtention d'assurances suffisantes quant à la situation locative ; qu'elle ne peut en conséquence se prévaloir de l'expiration du délai contractuel de réalisation des conditions suspensives du 31 mai 2007 ; que cependant, alors que la situation locative était viciée par l'irrégularité de la sous-location du 31 juillet 2002 et l'absence de signification de l'apport du 28 juin 2007, elle n'a obtenu de la bailleresse aucune assurance définitive et certaine de renonciation à s'en prévaloir avant la date du 31 octobre 2007 ; qu'une agence immobilière et un notaire, portes parole de la bailleresse, ont en effet exposé dans des courriers et télécopies des 6 et 26 octobre 2007 que la bailleresse s'engageait à signer un nouveau bail dans les termes non précisés évoqués lors d'un rendezvous du 22 octobre 2007 dans l'unique hypothèse où la cession des parts de Marius X... serait préalablement régularisée ; que dans ces conditions, la cessionnaire a légitimement refusé d'investir plus de 8 millions d'euros dans l'opération et considéré que la condition suspensive de présentation préalable d'une situation locative indiscutable avait défailli ;
ALORS QUE renonce sans équivoque à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive stipulée en sa faveur la partie qui, après l'expiration du délai convenu pour la réalisation de cette condition, manifeste sa volonté de poursuivre l'opération convenue ; qu'en retenant que la société Jardiland avait pu légitimement refuser d'acquérir les parts de la société Jardinerie Marius X... en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive à la présentation par le cédant d'une situation locative régulière tout en constatant que postérieurement au délai convenu pour la réalisation de cette condition suspensive, elle avait confirmé sa volonté d'acquérir, ce dont il résultait qu'elle avait renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
