LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X...de sa reprise d'instance à l'encontre des héritiers de M. Y..., et de Mme Uriana Y..., régulièrement cités dans les conditions prévues par l'article 688 de code de procédure civile ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X...revendiquait un droit de propriété indivise sur la parcelle AR169, qu'il prétendait tirer immédiatement d'un acte de notoriété acquisitive dressé le 30 décembre 2002 sur les témoignages de Mmes Z...et D..., aux termes desquels M. Lionel Y... et Mme Uriana Y... avaient possédé ce bien depuis plus de trente ans à titre de propriétaire, la cour d'appel, qui a constaté par ce motif que cet acte de notoriété n'indiquait pas que Mme Anne Y... fut l'auteur de M. Lionel Y... et de Mme Uriana Y..., en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que le titre n'était pas inopposable à M. X...pour défaut d'accomplissement de la formalité de publication prévue par l'article 3 de la loi du 23 mars 1855 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il n'était rapporté aucun élément de preuve qui établirait que l'acte sous seing privé du 20 février 1939 n'aurait pas été rédigé par Mme Anne Y... et constituerait un faux, la cour d'appel, qui a estimé, par une appréciation souveraine des faits qui lui étaient soumis, disposer d'éléments de conviction suffisants, n'était pas tenue de recourir à la procédure de vérification d'écriture ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu, qu'ayant relevé que la teneur de l'acte sous seing privé du 20 février 1939 était confortée par les relevés postérieurs de propriété du cadastre rénové qui mentionnaient M. A...comme propriétaire de la parcelle en cause, la cour d'appel, qui a ainsi procédé à la recherche prétendument omise, et en a déduit que, par cet acte, Mme Anne Y... abandonnait à son créancier sa part de propriété sur la dite parcelle, a ainsi légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'acte de notoriété du 30 décembre 2002 n'indiquait pas que M. Lionel Y... tenait ses droits sur la parcelle litigieuse de Mme Anne Y..., mais se bornait à invoquer une possession trentenaire, sans caractériser des actes matériels de possession précis, circonstanciés et probants, la cour d'appel, qui a effectué la recherche qui lui était demandée, et a rejeté la demande de M. X...qui revendiquait l'usucapion acquise à ses auteurs, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer aux consorts A...et à Mme Uriana Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir dit que Madame Anne-Marie A..., Monsieur Robert Edmond A...et Monsieur Joseph Raymond A...étaient propriétaires de la parcelle de terrain sise à SAINT-BARTHELEMY, lieu-dit « Petite Saline », d'une superficie de 39 a et 63 ca, cadastrée section AR, n° 169, d'avoir constaté la nullité de l'acte notarié du 30 décembre 2002 portant donation entre vifs par Monsieur Lionel Y... à Monsieur Luc X...de sa moitié indivise de ladite parcelle, et d'avoir, en conséquence, condamné Monsieur X...à payer une indemnité de 8. 000 € au titre de l'occupation du terrain ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'action en revendication, les parties ne contestent pas l'identification de la parcelle qui fait l'objet d'un conflit de propriété, cette parcelle d'une superficie de 39 à 63 ca étant située à SAINT-BARTHELEMY sous la référence cadastrale section AR n° 169 ; que les juges doivent vérifier qu'il est apporté par l'auteur de l'action en revendication immobilière une preuve positive de son droit de propriété sur l'immeuble qu'il revendique ; que les consorts A...produisent pour justifier de leur qualité de propriétaire de la totalité de la parcelle un acte sous seing privé établi par Anne Y..., alors propriétaire de la parcelle, qui reconnaît avoir reçu 250 dollars américains de la part de leur aïeul, Gaston A..., et lui avoir remis, pour couvrir une partie de cette dette, sa part d'héritage de terre et de maison reçue de ses parents ; que Monsieur X...revendique un droit de propriété de la moitié indivise de cette parcelle qu'il prétend tirer d'un acte de notoriété acquisitive dressé le 30 décembre 2002 par Maître B..., notaire à BASSE-TERRE, au profit de M. Lionel Y... et de sa soeur, Madame Urania Y..., et d'un acte de donation consenti à son profit le même jour par Monsieur Lionel Y... ; que Monsieur X...avance comme principal moyen pour faire échec à l'action en revendication que le titre des consorts A...lui est inopposable faute d'avoir été publié à la conservation des hypothèques en application de l'article 3 de la loi du 23 mars 1855, alors applicable, en vertu duquel, jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en conformant aux lois ; que cependant Monsieur X...soutient à tort que l'accomplissement de la formalité de la publication permet de faire prévaloir l'acte de notoriété acquisitive sur l'acte non publié produit par les revendiquant dès lors que la preuve recherchée étant celle du droit de propriété, non celle de la régularité du transfert de propriété, il en résulte que l'accomplissement de cette formalité est inopérant pour départager les parties lorsque, comme ne l'espèce, l'une oppose un titre d'acquisition à l'usucapion invoquée par l'autre ; que s'agissant du titre produit par les consorts A..., il n'est rapporté aucun élément de preuve qui établirait que l'acte sous seing privé du 20 février 1939, n'aurait pas été rédigé par Anne Y... et constituerait un faux, la seule circonstance qu'il ait été rédigé sur un papier timbré ancien de plus de trois ans ne suffisant pas à priver l'acte de sa force probante ; que la teneur de cet acte est confortée, si besoin en était, par les relevés de propriété du cadastre rénové qui mentionnent Monsieur Gaston A...comme propriétaire de la parcelle cadastrée section AR n° 169 ; que, s'agissant de l'acte de notoriété produit par Monsieur X..., il convient qu'un tel acte n'est pas créateur du droit de propriété dès lors qu'il vise seulement à collecter des éléments de preuve d'actes matériels de nature à caractériser la possession trentenaire et dont la valeur probante reste en tout état de cause soumise à l'appréciation des juges ; que l'acte de notoriété acquisitive produit par Monsieur X...est fondé sur les témoignages de Madame Marie Françoise Valérie Z..., retraitée, et de Madame Marie Lucienne Alice D... qui, devant le notaire, ont déclaré connaître parfaitement Monsieur Lionel Y... et Madame Urania Y... et ont attesté « pour vérité comme étant à leur connaissance personnelle et d'ailleurs de notoriété publique que depuis plusieurs années, notamment depuis plus de trente ans, M. Lionel Y... et Mme Urania Y... ont bien possédé à titre de propriétaire de parcelle … » ; que ces témoignages ne peuvent être pris en considération dès lors qu'ils n'évoquent aucun fait précis et circonstancié qui illustrerait l'accomplissement par les intéressés d'actes matériels de possession permettant l'acquisition par prescription trentenaire ; que, d'ailleurs, sur sommation interpellative délivrée le 18 octobre 2004, Madame D... a reconnu qu'elle ne connaissait ni Monsieur Lionel Y... ni Madame Urania Y..., lesquels étaient domiciliés, depuis de nombreuses années, respectivement à PORTO RICO et à SAINT THOMAS, ce dont il résulte qu'elle ne pouvait rapporter aucun élément de fait propre à caractériser une possession trentenaire ; que la lettre adressée au notaire le 11 juillet 2002 par le représentant de Madame Urania Y... pour l'informer que celle-ci ne donnerait pas son accord pour vendre la parcelle à Monsieur X...sans avoir reçu par écrit le titre de propriété disant qui est le propriétaire légal de cette parcelle démontre que l'intéressée, étant dans l'ignorance de l'existence de cette parcelle, n'a pu accomplir aucun acte de possession ; que les démarches effectuées par l'intéressée pour s'enquérir de renseignements sur la propriété du terrain, notamment auprès de la mairie de SAINT-BARTHELEMY qui l'a été informée que la parcelle était enregistrée au nom de A...Gaston demeurant à NEW-YORK, contredisent toute affirmation quant à l'accomplissement par elle d'actes de possession pouvant établir l'usucapion ; qu'enfin, il convient de relever que Madame Urania Y..., qui ne s'est pas associée à la demande d'établissement d'un acte de notoriété, en conteste la sincérité en se joignant à l'action des consorts A...; qu'ainsi, en l'absence d'autre élément de preuve palliant l'absence de valeur probante des témoignages relatés par l'acte, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu la validité du titre des consorts A...et leur qualité de propriétaire de la parcelle AR n° 169 et a constaté, par voie de conséquence, la nullité de l'acte de donation du 30 décembre 2002 ; que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation doit être accueillie dès lors que l'exécution de travaux de défrichage et le dépôt de matériaux de coffrage sur le terrain, qui ont été constatés par un huissier de justice le 11 novembre 2006, démontrent qu'en dépit de la décision de première instance qui lui était défavorable, Monsieur X...avait l'intention de construire et occuper durablement la parcelle et que cette occupation cause un préjudice aux propriétaires qui sont, dès lors, fondés à en demander la réparation par l'octroi d'une indemnité d'occupation ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE les actes soumis à publicité par application de l'article 3 de la loi du 23 mars 1855, applicable en l'espèce, dont les dispositions ont été reprises par les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, sont, jusqu'à leur transcription à la Conservation des hypothèques, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'un acte régulièrement publié ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations du jugement confirmé que l'acte unilatéral sous seing privé du 20 février 1939, prétendument établi par Madame Anne Florence Y... et dont se prévalait les consorts A...pour se prétendre propriétaires de la parcelle AR 169 litigieuse, n'avait jamais été publié ; qu'il était également constant que par acte authentique du 20 décembre 2002, régulièrement publié, Monsieur Luc X...avait acquis de Monsieur Lionel Y..., héritier de Madame Anne Florence Y..., la moitié indivise de la parcelle AR 169 ; que dès lors, comme le soutenait Monsieur X...(cf. ses conclusions d'appel, p. 7-1 à p. 9), qui tenait son droit de propriété de l'acte de donation entre vifs du 20 décembre 2002, faute d'avoir été publié, l'acte sous seing privé antérieur litigieux lui était inopposable ; qu'en décidant pourtant le contraire, au motif erroné que l'accomplissement de la formalité de publicité exigée par la loi est inopérante pour départager les parties lorsque l'une oppose un titre d'acquisition à l'usucapion invoquée par l'autre, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE lorsque l'écriture et la signature d'un acte sous seing privé sont déniées ou méconnues, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté ; qu'en l'espèce, Monsieur X...soutenait dans ses conclusions d'appel (cf. p. 9. 2 et p. 10) que l'acte unilatéral du 20 février 1939 était un faux, le corps du texte et la mention « Y... Anne » servant de signature n'étant manifestement pas écrites de la même main et l'encre du corps du texte n'étant pas la même que l'encre de la signature, et sollicitait, en conséquence, que soit ordonnée une mesure d'expertise graphologique ; qu'en retenant, pour écarter cette contestation, que « s'agissant du titre produit par les consorts A..., il n'est rapporté aucun élément de preuve qui établirait que l'acte sous seing privé du 20 février 1939, n'aurait pas été rédigé par Anne Y... et constituerait un faux », bien qu'il lui appartenait, avant de trancher la contestation, d'enjoindre aux parties de produire d'autres documents et, au besoin, d'ordonner une expertise, la Cour d'appel a violé l'article 1324 du Code civil ;
3) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge est tenu d'interpréter l'acte ambigu conformément à l'intention de son auteur lors de sa conclusion ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 13, § 2 et 3), Monsieur X...soutenait qu'à le supposer valable et non entaché de faux, l'acte unilatéral du 20 février 1939 était rédigé en termes ambigus, la référence à une dette, l'emploi du verbe « remettre », qui pouvait signifier aussi bien « remise en propriété » que « remise en garantie », et l'expression « sous toute garantie » étant autant d'éléments d'interprétation permettant de retenir la qualification de remise du bien immobilier litigieux en garantie de la dette (depuis lors prescrite) contractée par Anne Florence Y... à l'égard de Gaston A...; que cette interprétation était d'autant plus pertinente, qu'il était établi par les propres pièces produites aux débats par les consorts A...que Madame Anne Florence Y... avait ensuite vécu sur la parcelle AR 169 jusqu'à son décès, le 26 août 1969, soit pendant plus de trente ans, manifestant ainsi sa volonté d'en demeurer propriétaire ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, au besoin au vu d'éléments postérieurs à la date de l'acte litigieux, si l'intention de Madame Anne Florence Y... n'avait pas seulement été de remettre en garantie le bien immobilier dont elle était alors propriétaire indivise, plutôt que d'abandonner à son créancier sa part d'héritage sur ladite parcelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
4) ALORS EN OUTRE QUE la propriété s'acquiert aussi par prescription et qu'il est toujours possible de prescrire contre un titre ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 11, § 4 à 10 et p. 13-6°), Monsieur X...soutenait que Monsieur Lionel Y..., qui lui avait cédé sa part indivise de la parcelle AR 169 par acte authentique du 30 décembre 2002, tenait son droit de propriété de son auteur, Madame Anne Florence Y..., elle-même devenue propriétaire de cette parcelle par prescription acquisitive trentenaire, pour y être demeurée jusqu'à son décès, survenu le 26 août 1969, plus de trente ans après la date du titre sous seing privé unilatéral produit par les consorts A...au soutien de leur action en revendication ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si, postérieurement à l'acte unilatéral du 20 février 1939, Madame Anne Florence Y... n'était pas devenue propriétaire de la parcelle litigieuse par prescription trentenaire, de sorte que les consorts A...n'établissaient pas leur droit de propriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 712 du Code civil.
