LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 février 2012), que Mme X..., propriétaire de deux appartements situés dans les bâtiments A et B d'un groupe d'immeubles en copropriété, a acquis du syndicat des copropriétaires SCOP... (le syndicat) des parties communes constituées en un lot 113 d'une superficie de 26, 80 m ² dans le bâtiment B et consistant en des combles ; que Mme X... ayant transformé le lot en local d'habitation, l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2009 a, par une décision n° 15, autorisé le syndic à agir en justice en vue de la remise du lot en son état initial ; que Mme X... a assigné le syndicat en nullité de cette décision d'assemblée générale et que le syndicat a demandé reconventionnellement la remise des lieux en état de grenier à usage de local d'archivage ou bibliothèque ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande d'annulation, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un copropriétaire qui s'abstient de voter sur une résolution lors d'une assemblée générale et qui avait, avant cette réunion, émis des réserves, a la qualité d'opposant et est partant recevable à agir en nullité contre cette décision ; qu'en énonçant, pour juger irrecevable l'action en nullité de la quinzième résolution de l'assemblée générale du 27 mars 2009 formée par Mme X..., qu'elle s'était abstenue lors du vote de cette résolution et qu'il résulte des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale peu important qu'ils aient effectué des réserves, et que le juge qui constate l'abstention n'a pas à l'interpréter pour rechercher si elle peut ou non être assimilée à une opposition, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que la qualité d'opposant n'est pas subordonnée à ce que sa contestation ait porté sur la régularité de la décision contre laquelle il entend former une action en nullité ; qu'en outre, des réserves formulées avant la tenue de l'assemblée générale peuvent conférer à un abstentionniste la qualité d'opposant ; qu'en énonçant, pour juger irrecevable l'action en nullité de la quinzième résolution de l'assemblée générale du 27 mars 2009 formée par Mme X... que « les seules réserves à mentionner sur le procès-verbal d'assemblées et comme telles susceptibles de produire un effet juridique sont celles formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions » la cour d'appel qui a subordonné la qualité d'opposant à l'existence de réserves portées sur le procès verbal et portant sur la seule régularité des résolutions attaquées, a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que Mme X... s'était abstenue lors du vote de la décision et exactement relevé qu'en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions d'assemblée générale, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, a retenu, à bon droit, que Mme X... était irrecevable en son action en nullité de cette décision d'assemblée générale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à remettre le lot 113 en état de grenier à usage de local d'archivage ou bibliothèque, alors, selon le moyen :
1°/ que le règlement de copropriété ou une décision d'une assemblée générale ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que lorsque le règlement de copropriété ou une décision d'une assemblée générale imposent une affectation à un lot privatif, les juges du fond doivent rechercher, quand ils y sont invités, si cette clause d'affectation est requise par la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant à énoncer, pour considérer que Mme X... ne pouvait transformer son lot constitué par des combles en local à usage d'habitation sans décision de l'assemblée générale et par suite la condamner à une remise en état, que le règlement de copropriété modifié ainsi qu'une résolution de l'assemblée générale du 27 mai 2004 prévoyaient une affectation de ce local de grenier ou de local d'archive et de bibliothèque, sans rechercher, comme elle y était invitée, en quoi l'affectation du lot à usage d'habitation porterait atteinte à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que l'état descriptif de division ne constitue pas un document contractuel ; qu'en s'appuyant sur l'état descriptif de division de l'immeuble en cause pour décider que les travaux de Mme X... avaient modifié la destination de son lot prévue par le règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;
3°/ que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que cette règle est d'ordre public et ne peut être contredite par une clause d'affectation d'un acte de vente d'un lot conclu entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire, non justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en énonçant, pour considérer que Mme X... ne pouvait transformer son lot constitué par des combles en local à usage d'habitation sans décision de l'assemblée générale et par suite la condamner à une remise en état, que l'acte du vente du lot 113 conclu entre le syndicat des copropriétaires et Mme X... prévoyait une affectation à usage de local d'archivage ou de bibliothèque, sans préciser en quoi la destination de l'immeuble interdisait l'aménagement de ce local en un appartement d'habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du code civil ;
4°/ que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que le changement de destination d'un lot auparavant affecté à un usage de grenier ou de rangement à un usage d'habitation est seulement de nature à modifier les tantièmes de charges ; que de tels aménagements n'entraînent donc pas en eux-mêmes une atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en énonçant, pour considérer que Mme X... ne pouvait transformer son lot constitué par des combles en local à usage d'habitation sans décision de l'assemblée générale et par suite la condamner à une remise en état, que le changement de destination du lot affecté à un usage de bibliothèque en usage d'habitation portait atteinte aux droits des copropriétaires « notamment au regard de la répartition des charges », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'atteinte aux droits des copropriétaires, a violé les articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... avait réalisé des transformations dans le lot dont certaines comportaient des travaux affectant les parties communes au sens de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant des prises d'air, de la toiture, de la suppression de sorties de canalisations et de conduit dans le local des raccordements d'appareils sanitaires sur des canalisations et exactement retenu que de tels travaux nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel en a exactement déduit que le syndicat était fondé au regard des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 à poursuivre la remise en état des lieux et a, par ces seuls motifs non critiqués, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires SCOP... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR déclaré irrecevable la demande d'annulation de la 15e résolution formée par Madame X... ;
AUX MOTIFS QUE « c'est par de justes motifs adoptés par la Cour que les premiers juges ont retenu que Madame Marie-Josette X..., qui s'était abstenue lors du vote de la 15e résolution de ladite assemblée, était irrecevable en son action en nullité de cette décision, sans qu'il importe qu'elle ait émis des réserves ; il sera ajouté que les seules réserves à mentionner sur le procès-verbal d'assemblée et comme telles susceptibles de produire un effet juridique sont celles formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ; que le juge qui constate l'abstention n'a pas à l'interpréter pour rechercher si elle peut ou non être assimilée à une opposition ; que dans l'hypothèse où un vote à l'unanimité des copropriétaires serait exigé l'abstention ne serait pas une cause de nullité de la décision puisque dans un tel cas la décision n'aurait pas été prise, faute d'unanimité ; qu'à titre surabondant, la décision d'autorisation du syndic à agir contre un copropriétaire pour faire cesser une infraction au règlement de copropriété à la loi du 10 juillet 1965 ou à une décision d'assemblée générale est soumise à un vote pris à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale peu important qu'ils aient effectué des réserves ; qu'il résulte du procès-verbal que Madame X... s'est abstenue lors du vote de la 15e résolution ; que dès lors la demande de Madame X... doit être déclarée irrecevable » ;
1°) ALORS QU'un copropriétaire qui s'abstient de voter sur une résolution lors d'une assemblée générale et qui avait, avant cette réunion, émis des réserves, a la qualité d'opposant et est partant recevable à agir en nullité contre cette décision ; qu'en énonçant, pour juger irrecevable l'action en nullité de la 15e résolution de l'assemblée générale du 27 mars 2009 formée par Madame X..., qu'elle s'était abstenue lors du vote de cette résolution et qu'il résulte des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale peu important qu'ils aient effectué des réserves, et que le juge qui constate l'abstention n'a pas à l'interpréter pour rechercher si elle peut ou non être assimilée à une opposition, la Cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE la qualité d'opposant n'est pas subordonnée à ce que sa contestation ait porté sur la régularité de la décision contre laquelle il entend former une action en nullité ; qu'en outre, des réserves formulées avant la tenue de l'assemblée générale peuvent conférer à un abstentionniste la qualité d'opposant ; qu'en énonçant, pour juger irrecevable l'action en nullité de la 15e résolution de l'assemblée générale du 27 mars 2009 formée par Madame X..., que « les seules réserves à mentionner sur le procès-verbal d'assemblée et comme telles susceptibles de produire un effet juridique sont celles formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions », la Cour d'appel qui a subordonné la qualité d'opposant à l'existence de réserves portées sur le procès-verbal et portant sur la seule régularité des résolutions attaquées, a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné Madame X... à remettre le lot 113 en état de grenier à usage de local d'archivage ou bibliothèque sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE « la Cour, rejetant comme inopérantes et injustifiées toutes prétentions contraires, retiendra que Madame Marie-Josette X... a méconnu les obligations mises à sa charge par l'acte de vente du 8 juin 2005 au titre de la destination du lot vendu qui est l'annexe d'habitation en réalisant des travaux qui, par leur nature et leur ampleur exactement décrites dans le jugement entrepris (aménagement du grenier en appartement comprenant cuisine, baignoire, lavabo et WC) consistent en la création d'une habitation annexe alors que la commune intention des parties ayant présidé à l'autorisation de la vente de la partie commune dont s'agit était son affectation à usage de local d'archivage ou de bibliothèque ; que les transformations réalisées par Madame Marie-Josette X... comportent, pour certaines d'entre elles, des travaux affectant les parties communes au sens de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant des prises d'air et de la toiture (conduits de ventilation bouchés) de la suppression de sorties de canalisations et de conduit dans le local, des raccordements d'appareils sanitaires sur des canalisations alors que de tels travaux nécessitaient l'autorisation préalable de l'assemblée générale ; que Madame Marie-Josette X... a ainsi modifié son projet d'aménagement du lot 113 et réalisé des travaux affectant les parties communes sans requérir de l'assemblée générale les autorisations requises ; le syndicat des copropriétaires est fondé, au regard notamment de l'acte de vente du lot n° 113, des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de la 14e résolution de l'assemblée générale du 27 mai 2004 à poursuivre la remise des lieux en leur état d'annexe d'appartement dans les termes du dispositif du jugement entrepris sans qu'ils soit besoin pour lui de prouver l'existence d'un préjudice, les seules infractions commises à la loi précitée et aux documents contractuels justifiant la demande » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut solliciter la remise en état des lieux dans l'hypothèse de travaux non autorisés par lui affectant des parties communes ou portant atteinte aux droits des copropriétaires ; qu'il est constant que les combles achetés par Madame X... ont été aménagés en appartement autonome, comprenant une cuisine, une baignoire et un lavabo ainsi que des w.- c ; que la résolution de l'assemblée générale du 27 mai 2004 a autorisé Madame X... à acheter les combles du bâtiment B pour un montant de 100. 000 euros sous la garantie que des travaux d'insonorisation devront être effectués sous une garantie en terme d'usage de l'espace après rachat de combles, Madame X... ayant indiqué dans son courrier du 5 mars 2003 qu'elle souhaitait acquérir les combles pour y faire un local d'archive et d bibliothèque, cet usage devra être précisé dans le nouveau règlement de copropriété et sous la garantie contre la suppression des prises d'air situées dans les combles ; qu'il résulte du modificatif du règlement de copropriété au dossier que le lot numéro 113 objet de la présente procédure et nouvellement créé est qualifié de grenier dans l'état descriptif de division ; que l'acte de vente du 8 juin 2005 comprend une clause (page 17) selon laquelle l'affectation des biens objet de la transaction est l'annexe d'habitation ; que contrairement à ce que soutient la demanderesse, le terme « annexe d'habitation » ne peut être assimilé à une habitation annexe mais correspond aux termes de l'assemblée générale du 27 mai 2004 selon laquelle le lot devait être à l'usage de rangements en lien avec une habitation principale ; qu'il y a lieu de constater que Madame X... a modifié la destination des lieux fixée par l'acte de vente et le règlement de copropriété sans autorisation du syndicat des copropriétaires ; qu'il en résulte une atteinte aux droits des copropriétaires notamment au regard de la répartition des charges ; que par ailleurs il ressort des pièces du dossier que des conduits de ventilation parties communes selon l'article 7 du règlement de copropriété ont été supprimés, des gaines souples d'un diamètre nettement inférieur les ayant remplacées ; que par ailleurs, l'isolement acoustique et coupe-feu par rapport aux tiers n'est pas assuré au niveau de la traversée du plancher ; qu'il est constant que ces modifications, qui affectent des parties communes et portent atteinte à des droits, ont été effectuées sans autorisation du syndicat des copropriétaires ; qu'il convient dès lors de faire droit à la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires ; qu'au vu des termes de l'état descriptif de division modifié, Madame X... sera condamnée à remettre le lot 113 en état de grenier destiné à être utilisé comme local d'archivage ou de bibliothèque sous astreinte ainsi que précisé au dispositif » ;
1°) ALORS QUE le règlement de copropriété ou une décision d'une assemblée générale ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que lorsque le règlement de copropriété ou une décision d'une assemblée générale imposent une affectation à un lot privatif, les juges du fond doivent rechercher, quand ils y sont invités, si cette clause d'affectation est requise par la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant à énoncer, pour considérer que Madame X... ne pouvait transformer son lot constitué par des combles en local à usage d'habitation sans décision de l'assemblée générale et par suite la condamner à une remise en état, que le règlement de copropriété modifié ainsi qu'une résolution de l'assemblée générale du 27 mai 2004 prévoyaient une affectation de ce local de grenier ou de local d'archive et de bibliothèque, sans rechercher, comme elle y était invitée, en quoi l'affectation du lot à usage d'habitation porterait atteinte à la destination de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE l'état descriptif de division ne constitue pas un document contractuel ; qu'en s'appuyant sur l'état descriptif de division de l'immeuble en cause pour décider que les travaux de Madame X... avaient modifiée la destination de son lot prévue par le règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;
3°) ALORS QUE chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que cette règle est d'ordre public et ne peut être contredite par une clause d'affectation d'un acte de vente d'un lot conclu entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire, non justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en énonçant, pour considérer que Madame X... ne pouvait transformer son lot constitué par des combles en local à usage d'habitation sans décision de l'assemblée générale et par suite la condamner à une remise en état, que l'acte de vente du lot 113 conclu entre le syndicat des copropriétaires et Madame X... prévoyait une affectation à usage de local d'archivage ou de bibliothèque, sans préciser en quoi la destination de l'immeuble interdisait l'aménagement de ce local en un appartement d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du Code civil ;
4°) ALORS QUE chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que le changement de destination d'un lot auparavant affecté à un usage de grenier ou de rangement à un usage d'habitation est seulement de nature à modifier les tantièmes de charges ; que de tels aménagements n'entraînent donc pas en eux-mêmes atteinte aux droits des copropriétaires ; qu'en énonçant, pour considérer que Madame X... ne pouvait transformer son lot constitué par des combles en local à usage d'habitation sans décision de l'assemblée générale et par suite la condamner à une remise en état, que le changement de destination du lot affecté à un usage de bibliothèque en usage d'habitation portait atteinte aux droits des copropriétaires « notamment au regard de la répartition des charges », la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'atteinte aux droits des copropriétaires, a violé les articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
