LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 31 août 2011), que la commune de Bastia a formé appel du jugement ayant fixé le prix de la parcelle cadastrée AZ n° 508 appartenant à M. X..., sur laquelle elle a exercé son droit de préemption ; qu'elle a déposé son mémoire d'appel le 14 décembre 2006 ; que le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions le 23 janvier 2007 ; que l'intimé a déposé un mémoire en réponse le 9 janvier 2008 ; que l'appelante a déposé un mémoire récapitulatif le 14 janvier 2008 ; que, par un arrêt du 16 septembre 2008 la cour d'appel a sursis à statuer dans l'attente de l'issue du recours administratif formé par M. X... ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article R. 13-49, alinéa 2 et 3, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que l'arrêt attaqué fixe le prix de la parcelle au vu des conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 23 janvier 2007, et du mémoire en réponse de l'intimé déposé le 9 janvier 2008, après dépôt du mémoire de l'appelante le 14 décembre 2006 ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher d'office si ces conclusions et ce mémoire en réponse avaient été déposés ou adressés au greffe de la chambre des expropriations dans le mois de la notification du mémoire de l'appelante, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 août 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia (chambre des expropriations), autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la commune de Bastia la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la commune de Bastia
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 46.200 €le prix d'acquisition par la Commune de BASTIA de la parcelle bâtie cadastrée AZ n°508 d'une superficie de 148 m², sise route du front de mer à BASTIA et appartenant à Monsieur Paul X... ;
Aux motifs que : « la Commune de BASTIA a relevé appel de cette décision le 20 octobre 2006 ; (..) que, dans son mémoire récapitulatif et responsif, déposé le 14 janvier 2008, la Commune de BASTIA demande à la Cour : (..) ; que Monsieur Paul X... a conclu, le 9 janvier 2008, à la confirmation de la décision déférée (..) ; que le commissaire du gouvernement a, pour sa part, sollicité, le 23 janvier 2007, la fixation de la valeur du bien à 30.000 € » ;
Alors, d'une part, que l'intimé doit, à peine d'irrecevabilité, déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt avant-dire droit du 16 septembre 2008, auquel renvoie l'arrêt attaqué, que celui-ci fixe le prix d'acquisition de l'immeuble soumis au droit de préemption au vu des mémoires déposés par l'intimé les 28 mai 2007 et 9 janvier 2008 en réponse au mémoire de l'appelante notifié le 14 décembre 2006 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article R.13-49 alinéa 2 du code de l'expropriation ;
Alors, d'autre part, que le commissaire du gouvernement doit, à peine d'irrecevabilité, déposer ou adresser ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt avant-dire droit du 16 septembre 2008, auquel renvoie l'arrêt attaqué, que celui-ci fixe le prix d'acquisition de l'immeuble soumis au droit de préemption au vu des conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 23 janvier 2007 en réponse au mémoire de l'appelante notifié le 14 décembre 2006 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article R.13-49 alinéa 3 du code de l'expropriation ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 46.200 €le prix d'acquisition par la Commune de BASTIA de la parcelle bâtie cadastrée AZ n° 508 d'une superficie de 148 m², sise route du front de mer à BASTIA et appartenant à Monsieur Paul X... ;
Aux motifs qu' : « en l'espèce, la date de référence est celle à laquelle la révision du POS approuvée par une délibération du conseil municipal de BASTIA est devenue opposable, soit le 3 octobre 1994 ; qu'à cette date, le bien concerné était situé en zone 2NA du POS, l'article 2 NA 1-2 autorisant l'aménagement et l'extension des constructions d'habitation existantes ; qu'il est constitué d'une parcelle de terre de 148 m², entièrement clôturée par des murs, située entre la route du front de mer et un chemin communal en contrebas de la voie ferrée ; que, sur cette parcelle, est édifiée une ancienne bâtisse, de 33 m², en cours de rénovation (toiture de lauzes en bon état, murs en pierres ou enduits comme le plafond à la chaux, à l'état neuf) mais nécessitant la poursuite d'une rénovation intérieure complète (sol en terre battue, électricité, huisseries, sanitaires..) ; que, devant l'entrée de l'habitation, un dégagement permet le stationnement de deux véhicules ; que l'ensemble n'a pas de vue sur la mer mais est situé à environ 150 mètres de la plage de l'Arinella ; qu'il existe à l'intérieur de la bâtisse une cheminée ancienne ; que la valeur du bien doit être estimée à la date du jugement en fonction de son usage effectif ; que si le juge doit fixer cette valeur par référence aux prix pratiqués sur le marché tels qu'il résulte des mutations portant sur des biens comparables, il n'a pas été produit par les parties d'éléments de comparaison représentatifs du marché se rapportant au cas d'espèce ; que la méthode proposée d'évaluation du bâti intégré peut être appliquée au cas d'espèce ; que le commissaire du gouvernement se réfère à des ventes de studios de construction récente et en bon état avec cave et parking desquelles il tire un prix moyen de 909 euros le m², soit une valeur de 33 m² x 909 = 29997 euros (30000 euros) ; que toutefois et même si les ventes de studios visés présentent un niveau de finition et d'équipement supérieur au bâti en question, ce dernier présente le caractère d'un bien isolé sur une assiette de terrain de 148 m² d'une valeur certaine ; qu'en outre, les ventes de studios précitées datent toutes de l'année 2002 et ne prennent pas en compte l'évolution des coûts du marché ; qu'il est dès lors justifié de porter à 1.400 € le prix du m² du bâti intégré du bien en question correspondant à une valeur vénale de l'ensemble de 46.200 euros » ;
Alors, d'une part, que la valeur du bien soumis au droit de préemption doit être estimée en fonction de son usage effectif à la date de référence ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans tenir compte, comme elle y était pourtant invitée, de l'absence de vocation à l'habitation de l'immeuble à la date de référence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.213-4 du code de l'urbanisme et L.13-15 du code de l'expropriation ;
Alors, d'autre part, qu'en se bornant à reprendre à son compte la surface de la construction édifiée sur la parcelle préemptée mentionnée dans les conclusions du commissaire du gouvernement, soit 33 m², sans assortir sa décision, de ce chef, de motifs de nature à la justifier, cependant que les différentes pièces versées aux débats par les deux parties faisaient état d'une surface de 23,30 m², le Premier juge ayant également relevé, par des motifs non critiqués par l'exproprié, que « le relevé des mesures non contesté, tel que figurant suivant attestation de Monsieur Y..., agent immobilier, laisse apparaître une surface habitable de 23,30 m² », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.213-4 du code de l'urbanisme et L.13-15 du code de l'expropriation ;
Alors, enfin et en tout état de cause, que, dans ses mémoires d'appel (mémoire d'appel du 14 décembre 2006 p.6 et 9, et mémoire récapitulatif du 14 janvier 2008 p.5 et 14), la Commune de BASTIA faisait valoir, pièces à l'appui, que la surface de la bâtisse édifiée sur le terrain litigieux était de 23 m² ; qu'en se bornant à reprendre à son compte la surface de la construction édifiée sur la parcelle préemptée mentionnée dans les conclusions du commissaire du gouvernement, soit 33 m², sans répondre au chef précité des écritures d'appel de la Commune de BASTIA, pourtant essentiel à la solution du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
