LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu d'une part, qu'ayant relevé que l'état descriptif de division, seul document applicable à l'immeuble, prévoyait que le 2e étage comprenait quatre lots numérotés 9 à 12 correspondant à une ou deux pièces et un cinquième lot numéroté 13 désigné comme étant un « Water-closet commun à l'étage », la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que le WC constituait une propriété privative indivise entre les propriétaires des autres lots situés au 2e étage ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la fermeture de l'accès aux WC était le fait d'un autre copropriétaire, que M. X... n'avait pas saisi l'assemblée générale de cette question, et que les procès verbaux d'assemblée générale produits n'évoquaient la question de l'accès aux WC qu'au titre des questions d'administration courante et qu'aucun vote n'était jamais intervenu, y compris sur le pouvoir à donner au syndic d'agir en justice au nom du syndicat, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir que le syndicat n'avait pas à intervenir dans la gestion d'un lot privatif indivis et n'avait commis aucune faute engageant sa responsabilité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires 25 avenue maréchal Foch à Beausoleil la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. X....
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes.
- AU MOTIF QUE la demande de Monsieur X... s'analyse en une action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires ; que dans la mesure où elle ne peut être fondée sur les articles 1384 et suivants du Code civil, elle exige la preuve d'une faute dudit syndicat et celle d'un préjudice en relation de causalité avec cette faute ; qu'en l'espèce, Monsieur X... reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas lui avoir permis de jouir d'un WC et d'un point d'eau situés à l'étage de son appartement ; qu'au terme de l'état descriptif de division en date du 4 mai 1960, celui-ci est élevé de trois étages sur rez-de-chaussée ; il est constitué de 15 lots (ultérieurement complété par un 16ème lot), désignés comme étant soit des appartements soit "une ou deux pièces" ; le deuxième étage supporte cinq lots ; les lots 9/ 10/11/12 y sont désignés comme étant constitués d'une ou deux pièces et le lot 13 y est désigné comme étant un "water-closet commun à l'étage" ; qu'en l'état de ce document qui est le seul applicable à l'immeuble, le water-closet qui a donc été constitué un lot doit, en conséquence, s'entendre comme constituant une propriété privative, indivise entre les copropriétaires des autres lots situés au deuxième étage ; que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas à intervenir pour la gestion d'un lot privatif indivis, aucune faute ne peut donc lui être reprochée ; que par ailleurs et quand bien même il serait fait droit à la thèse de Monsieur X... selon laquelle il s'agirait d'une partie commune, il sera relevé que dans la mesure où il n'est pas contesté que la privation de jouissance invoquée par Monsieur X... est la conséquence du comportement d'un voisin, Monsieur Y... qui a fermé l'accès à ce WC en faisant édifier dans le couloir y conduisant un mur avec une porte équipée d'un verrou se fermant de l'intérieur, de telle sorte que l'accès n'était plus possible, la responsabilité du syndicat des propriétaires ne saurait non plus être retenue ; que la situation préjudiciable invoquée par Monsieur X... est, en effet, la conséquence directe de ce comportement et dans la mesure où Monsieur X... ne démontre en outre pas qu'il a saisi l'assemblée générale d'une délibération sur cette difficulté, et que le syndicat ou son syndic (qui au demeurant n'a pas été appelé aux débats) a commis une quelconque faute dans la prise d'une décision ou dans son exécution, les demandes de Monsieur X... dirigées contre le syndicat des copropriétaires sont, de toutes façons, mal fondées ; qu'à cet égard, il sera relevé que les procès-verbaux d'assemblée produits de ce point de vue n'évoquent, en effet, la question de l'accès au WC qu'au titre des questions d'administration courante sans qu'aucun vote ne soit jamais pris, y compris le procès verbal de l'assemblée générale du 12 novembre 2002 qui prévoit encore, au titre des questions d'administration courante et sans vote, que dans le cas où il n'y aurait pas d'accord entre Monsieur X... et les locataires pour l'accès au WC commun, l'assemblée donne pouvoir au syndic d'ester en justice ; que le jugement déféré sera, par suite, infirmé.
- ALORS QUE D'UNE PART commet une faute le syndicat des copropriétaires qui, après avoir contribué à persuader un copropriétaire pendant plusieurs années qu'il agirait notamment en justice pour lui permettre d'accéder au WC commun à l'étage dont il n'avait plus la jouissance du fait du comportement d'un copropriétaire ayant fermé l'accès à ce WC en faisant édifier dans le couloir y conduisant un mur avec une porte équipée d'un verrou fermant de l'intérieur, n'a rien fait et a laissé par son inertie la situation perdurer pendant de nombreuses années ; qu'en l'espèce, Monsieur X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (notamment p 5, 6, 7 et 8) et offrait de prouver (cf procès-verbaux d'Assemblée Générale de copropriété figurant dans le bordereau de communication de pièce annexées auxdites conclusions) que le syndicat des copropriétaires lors des questions posées aux Assemblées Générales de copropriétaires lui avait donné l'assurance qu'il interviendrait pour faire cesser cette voie de fait ; qu'ainsi le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 6 septembre 1995 indiquait que « Monsieur X... a droit d'accès au WC commun et le syndic fera le nécessaire pour qu'il puisse l'exercer » ; que de même, le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 23 septembre 1998 précisait « occupation des parties communes dernier étage : le syndic se rendra sur place et confirmera aux personnes concernées que cela est interdit » ; que de même, le procès-verbal d'Assemblée Générale du 12 novembre 2002 indiquait « porte WC commun : à plusieurs reprises, l'assemblée a demandé que cette porte soit fermée de telle sorte que Monsieur X... puisse avoir l'accès au WC qui est commun à l'étage. Monsieur X... et les locataires devront s'entendre pour cet accès. Dans le cas où il n'y aurait pas d'accord, l'assemblée donne pouvoir au syndic d'ester en justice » ; qu'en excluant toute faute du syndicat des copropriétaires en l'absence de vote de l'assemblée générale, quand il lui appartenait de rechercher s'il n'existait pas des indices précis et concordants établissant une faute du syndicat des copropriétaires ayant consisté à laisser se créer lors des questions administratives courantes au détriment de Monsieur X... l'apparence trompeuse qu'il serait rétabli dans ses droits par une action du syndicat des copropriétaires concernant l'usage du WC commun à l'étage dont il avait été privé par la faute d'un voisin, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil ;
- ALORS QUE D'AUTRE PART et subsidiairement, aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965« sont privatives les parties de bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » ; qu'aux termes de l'article 3 de ladite loi « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » l'article 4 précisant que « les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement » ; qu'en décidant que le wc constitué en un lot n° 13 devait s'entendre comme une propriété privative indivise entre les copropriétaires des autres lots situés au deuxième étage tout en constatant qu'il n'était pas affecté à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.
- ALORS QUE D'AUTRE PART et subsidiairement dans ses conclusions d'appel signifiées le 4 février 2011 (p 5 § 7 et 8), Monsieur X... avait fait valoir qu'il avait été informé que depuis le décès de Monsieur Y..., c'était bien la copropriété qui était devenu propriétaire du bien de telle sorte que l'action avait été correctement engagée ; qu'à cet égard, en première instance, il avait été fait sommation au syndicat des copropriétaires d'avoir à justifier de sa propriété sur le n° 13 ; que dès lors en se bornant à énoncer que la privation de jouissance invoquée par Monsieur X... étant la conséquence du comportement d'un voisin, Monsieur Y... qui a fermé l'accès à ce WC en faisant édifier dans le couloir y conduisant un mur avec une porte équipée d'un verrou se fermant de l'intérieur, de telle sorte que l'accès n'était plus possible, la responsabilité du syndicat des propriétaires, qui n'avait jamais voulu lui donner les coordonnées de Monsieur Y... (cf conclusions p 6 dernier § et jugement p 4) ne saurait non plus être retenue sans rechercher, comme elle y était invitée, si à la suite du décès de Monsieur Y... le syndicat des copropriétaires n'était pas devenu propriétaire du lot, la cour n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1382 et 1383 du code civil.
