LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi formé contre le syndicat des copropriétaires du ... ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il n'était pas établi que Mme X... ait demandé au propriétaire la mise en conformité des locaux avec les normes prévues par l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 et que le bail conclu au visa de l'article 3 sexiès n'avait pas été précédé de celui conclu au visa de l'article 3 quinquiès, la cour d'appel, a, par ces seuls motifs substitués à ceux des premiers juges, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail de Mme X... sur les locaux sis ... a pris effet au 1er octobre 1998 et d'AVOIR, en conséquence, condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 35.139,41 € au titre des loyers et charges arriérés au 1er février 2007 et débouté Mme X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il apparaît que Mme X... n'est pas recevable en sa demande de déclarer le bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que dans ces conditions, la demande en restitution de sommes faite par Mme X... doit être rejetée et qu'il doit être fait droit à celles de Mme Y... à hauteur de la somme fixée par le premier juge au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte du rapport de l'expert que les travaux sur les parties communes ont été effectués de 1990 à 2000 selon le calendrier suivant : 1990 : Réfection hall. Porte d'entrée ; 1991-1993 : Réfection des souches de l'immeuble ; 1993 : Réfection chaufferie ; 1994 : Ravalement de la grande cour ; 1995 Ravalement de la cour passerelle ; 1996 : Ravalement de la cour arrière (poubelles) 1998 : Peinture et vitrification de l'escalier ; Que par ailleurs, l'appartement se compose d'une entrée, coin cuisine, séjour, chambre et salle de bains, le coin cuisine aménagé dans l'entrée étant équipé d'un évier, hotte, meuble, eau chaude et froide et ne possédant ni fenêtre, ni ventilation, la salle de bain étant située à droite de l'entrée et étant équipée d'un WC, baignoire, lavabo, ballon d'eau chaude et fenêtre et chacune des deux pièces principales étant équipée d'une fenêtre en bon état, le tout avec chauffage collectif. Il souligne que cet appartement est en bon état et possède un confort confirme aux obligations réglementaires et que si le coin cuisine ne possède ni ventilation ni fenêtre, c'est du fait de la locataire qui a aménagé cette cuisine dans l'entrée après coup et qu'il lui incombe de mettre les lieux en conformité ; Qu'il en conclut que les locaux litigieux répondent désormais aux prescriptions légales ; Attendu que les documents produits par Mme X... sont inopérants à établir la preuve contraire, seuls devant être retenus en l'état les pièces régulièrement communiquées ; Attendu qu'il résulte de ces éléments que les travaux de mise en conformité remédiant aux désordres décrits dans le jugement du 13 janvier 1983 ont été exécutés à effet de l'année 1998 ; Qu'il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale et de l'attestation du syndic qu'au 1er octobre 1998, ces travaux étaient achevés ; Que, dès lors, le bail doit être réputé avoir pris effet à compte de l'achèvement des travaux, soit au 1er octobre 1998 ; Qu'en conséquence, Madame Y... est bien fondée à solliciter la condamnation de Madame X... au paiement des loyers dus sur les bases contractuellement fixées entre les parties (jugement pages 5 et 6) ;
1) ALORS QUE la cour d'appel ne peut se contenter de se référer aux motifs des premiers juges dès lors qu'elle est saisie de conclusions contestant la motivation du jugement et que l'appelant annexe à ses écritures de nouveaux éléments de preuve qui n'avaient pas été versés aux débats de première instance ; que dans ses conclusions signifiées le 6 septembre 2010 (p. 3 et 4), Mme X... faisait valoir que le tribunal avait considéré à tort que le coin cuisine avait été aménagé par la locataire alors que le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 9 octobre 1981, seulement 8 jours après la prise d'effet du contrat, établissait au contraire que les lieux loués étaient dès l'origine dans cette disposition ; qu'en se contentant d'adopter les motifs des premiers juges sans examiner le constat d'huissier produit pour la première fois en appel par Mme X..., la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ;
2) ALORS subsidiairement QUE lorsque l'immeuble loué ne remplit pas les conditions d'habitabilité définies par les articles 2 et 3 du décret n°78-924 du 22 août 1978, le bail ne prend effet qu'après exécution par le bailleur des travaux de mise en conformité et à compter de la date du constat de l'état du local et de l'immeuble, établi soit par huissier, soit contradictoirement par les parties ; que jusqu'à cette date, les dispositions du titre Ier de la loi du 1er septembre 1948 régissent les rapports entre le bailleur et le locataire ; qu'en fixant au 1er octobre 1998, la date de reprise des effets du bail du 22 septembre 1981, suspendu par jugement du 13 janvier 1983, sans vérifier si les travaux de conformité prescrits par ce jugement avaient fait l'objet d'un constat établi par huissier ou contradictoirement par les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 4, alinéa 2, du décret du 22 août 1978 ;
3) ALORS en toute hypothèse QUE lorsque l'immeuble loué ne remplit pas les conditions d'habitabilité définies par les articles 2 et 3 du décret n°78-924 du 22 août 1978, le bail ne prend effet qu'après exécution par le bailleur des travaux de mise en conformité et à compter de la date du constat de l'état du local et de l'immeuble, établi soit par huissier, soit contradictoirement par les parties ; que dans ses conclusions signifiées le 6 septembre 2010 (p. 3 et 4), Mme X... faisant valoir qu'à défaut de constat établi par huissier ou contradictoirement par les parties, les effets du bail ne pouvaient reprendre, au plus tôt, qu'à compter du 1er avril 2006, l'expert judiciaire ayant déposé son rapport le 24 mars 2006 ; qu'en se fondant sur ce rapport d'expertise judiciaire du 24 mars 2006, pour fixer au 1er octobre 1998 la date de reprise des effets du bail du 22 septembre 1981, la cour d'appel a violé l'article 4, alinéa 2, du décret du 22 août 1978.
