LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2011), rendu sur renvoi après cassation (civ. 3ème, 7 juillet 2010, pourvoi n 09-14.579), que, par acte du 23 novembre 1981, la société Relix, aux droits de laquelle se trouve Mme X..., a conclu avec la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP), un bail à construction par lequel la société Relix, propriétaire d'un terrain le donnait en location à la SIEMP qui s'engageait à y édifier, à ses frais, après démolition des existants, un bâtiment de cinq étages pour partie à usage commercial et pour partie à usage d'habitation ou professionnel ; que le bail était consenti pour une durée de vingt- trois ans commençant à courir le 1er janvier 1982 et au prix annuel de 58 540 francs payable par trimestre ; que le bailleur promettait de vendre le terrain à la SIEMP, à charge pour celle-ci de notifier son acceptation dans les six mois précédant le dernier trimestre du bail soit entre le 1er avril et le 30 septembre 2004, le prix de la vente, si elle se réalisait, étant fixé à dix années de loyer tel que ce loyer sera dû en fonction de la clause de révision pour chacune des deux dernières années du bail ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 27 septembre 2004, reçue par Mme X... le 29 septembre 2004, la SIEMP a notifié son intention d'acquérir aux clauses et conditions prévues à l'acte du 23 novembre 1981 ; que Mme X... a refusé la vente en se prévalant du caractère lésionnaire du prix ; que la SIEMP a assigné Mme X... en réalisation forcée de la vente ;
Attendu que la SIEMP fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en rescision pour lésion et d'ordonner une expertise, alors, selon le moyen :
1°/ que deux conventions doivent être considérées comme indivisibles, quelles que soient leurs stipulations, dès lors que l'une est au moins pour partie la cause de l'autre ; qu'en s'abstenant de rechercher si la promesse unilatérale de vente n'avait pas été la cause de l'existence ou de la mesure de l'engagement souscrit par la SIEMP dans le cadre du bail, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1217 du code civil, ensemble les articles 1674 et 1675 du même code ;
2°/ qu'à défaut d'avoir recherché si le bail et la promesse unilatérale de vente ne s'inséraient pas, dans l'esprit des parties, dans une même opération économique répondant à son équilibre propre, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1217 du code civil, ensemble les articles 1674 et 1675 du même code ;
3°/ que l'indivisibilité existe dès lors qu'elle a été voulue par les parties, peu important que celles-ci ne l'ait pas formellement stipulée ; qu'il est indifférent à cet égard que, cette indivisibilité étant formellement prévue entre le bail et le pacte de préférence, elle ne le soit pas aussi formellement entre le bail et la promesse unilatérale de vente ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 et 1217 du code civil, ainsi que des articles 1674 et 1675 du même code ;
4°/ que l'indivisibilité peut lier un bail et une promesse unilatérale de vente, peu important que le preneur dispose, en application de cette promesse, de la liberté de lever ou non son option ; qu'en se prononçant sur le motif inopérant selon lequel le fait que le preneur se fût réservé le droit d'acquérir ou non empêcherait de constater le caractère indissociable des deux conventions, quand l'indivisibilité concernait non la vente à intervenir mais la promesse de vente elle-même, les juges du fond ont à nouveau violé les articles 1134 et 1217 du code civil, ainsi que des articles 1674 et 1675 du même code ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'indivisibilité entre le bail à construction et la promesse de vente n'avait pas été stipulée dans l'acte, alors que les parties avaient expressément prévu l'indivisibilité du bail à construction et du pacte de préférence organisés par la même convention, ce dont elle a souverainement déduit qu'elles avaient entendu traiter différemment les rapports entre les diverses conventions, et relevé que les parties avaient conclu un bail à construction assorti d'une promesse unilatérale de vente conférant une option au preneur, lequel s'était donc réservé le droit d'acquérir ou non, que la SIEMP ne rapportait pas la preuve que le loyer stipulé était supérieur à celui qu'elle aurait payé si elle avait seulement contracté un bail sur le terrain et inclurait une partie du prix de vente et que les deux conventions existaient et pouvaient être exécutées indépendamment l'une de l'autre, la cour d'appel a pu en déduire que le bail à construction et la promesse de vente n'étaient pas indivisibles et que l'action en rescision pour lésion de Mme X... était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SIEMP à payer la somme de 2 500 euros à Mme X... ; rejette la demande de la SIEMP ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la Société immobilière d'économie mixte de la Ville de Paris.
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a décidé que le bail assorti d'un bail de préférence, d'une part, et la promesse unilatérale de vente, d'autre part, n'étaient pas indivisibles ;et qu'il a déclaré en conséquence recevable l'action en rescision pour lésion de Madame X..., puis prescrit une expertise confiée à un collège d'experts en application des règles gouvernant la lésion ;
AUX MOTIFS QUE « la SIEMP soutient que le bail à construction et la promesse de vente sont, dans la commune intention des parties, indivisibles, cette indivisibilité, qui, selon elle, se déduit également de la finalité économique de l'opération voulue par les parties, excluant l'application des articles 1674 et suivants du code civil ; qu'il est exposé en page 2 de l'acte du 23 novembre 1981, en préambule, qu'ayant décidé de mettre en valeur le terrain dont il est propriétaire, le bailleur a proposé au preneur de lui en concéder pour une période de longue durée la jouissance exclusive avec promesse de vente, à charge d'y édifier ou faire édifier après démolition des constructions actuellement existantes, un bâtiment à usage d'habitation et de commerce, étant précisé que pour réaliser cette opération, les parties sont convenues de retenir comme moyen juridique le bail à construction tel qu'il est défini par les articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, puis suivent ensuite successivement la convention relative au bail à construction et celle relative à la promesse de vente ; qu'il ne peut être déduit de cet exposé ni de ce que les deux conventions sont incluses dans le même instrumentum l'intention des parties de traiter indivisément ces deux conventions, leur indivisibilité n'ayant pas été stipulée dans l'acte, alors que ailleurs, les parties ont expressément prévu l'indivisibilité du bail à construction et du pacte de préférence organisé par la même convention (page 18 et 19), ce dont il convient de déduire qu'elles ont entendu traiter différemment les rapports entre les diverses conventions ; que selon l'article L 251-1 du code de la construction et de l'habitation auquel se sont référées les parties, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail, l'obligation du preneur étant l'élément déterminant du bail à construction ; que l'article L 251-2 du même code précise que « les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations » ; qu'il s'ensuit que les parties peuvent stipuler que le preneur, grâce à l'insertion d'une clause emportant vente du terrain à son profit, deviendra propriétaire de celui-ci et des constructions édifiées à l'expiration du bail, la vente étant alors indissociable du bail à construction ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, les parties ayant conclu un bail à construction assorti d'une promesse unilatérale de vente conférant une option au preneur, lequel s'est donc réservé le droit d'acquérir ou non ; que les deux conventions, qui peuvent exister indépendamment l'un de l'autre, ne sont pas indivisibles, peu important que la vente du bien immobilier soit envisagée à un prix faisant référence aux loyers versés avant la levée d'option, étant observé que le bail à construction envisage en fin du bail le sort des constructions édifiées dan s les deux hypothèses de réalisation et non-réalisation de la vente, le bailleur devant verser au preneur une indemnité correspondant à la valeur des constructions en cas de non-réalisation de la promesse de vente (page 12), que les parties ont également envisagé différemment tient le sort des locations consenties par le preneur selon qu'il exerce ou non son option d'achat (page -10) et que le sort des loyers versés n'est pas lié à la réalisation de la promesse de vente puisque dans les deux cas, les loyers versés restent acquis au bailleur (page 1 ) ; que la Siemp ne rapporte pas la preuve que le loyer stipulé (58 540 F soit 8 924 € par an) est supérieur à celui qu'elle aurait payé si elle avait seulement contracté un bail sur le terrain et inclurait une partie du prix de vente, étant observé que le prix fixé en cas de réalisation de la vente à un montant égal à dix années de loyer du bail révisé n'est pas dérisoire et ne peut constituer une soulte du prix de venté, Mme X... produisant une estimation de M. Y... en date du 14 septembre 2011 selon laquelle la valeur locative du terrain était en 1981 de 28 000 € par an et sa valeur vénale de 560 000 € ; qu'il s'ensuit que les deux conventions, qui existent indépendamment l'une de l'autre et peuvent être exécutées indépendamment l'une de l'autre, ne sont pas indivisibles ; que Mme X... est donc recevable à poursuivre la nullité pour lésion de la vente réalisée par la levée d'option le 27 septembre 2004 » (arrêt, p. 5-6) ;
ALORS QUE, premièrement, deux conventions doivent être considérées comme indivisibles, quelles que soient leurs stipulations, dès lors que l'une est au moins pour partie la cause de l'autre ; qu'en s'abstenant de rechercher si la promesse unilatérale de vente n'avait pas été la cause de l'existence ou de la mesure de l'engagement souscrit par la SIEMP dans le cadre du bail, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1217 du code civil, ensemble les articles 1674 et 1675 du même code ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, à défaut d'avoir recherché si le bail et la promesse unilatérale de vente ne s'inséraient pas, dans l'esprit des parties, dans une même opération économique répondant à son équilibre propre, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1217 du code civil, ensemble les articles 1674 et 1675 du même code ;
ALORS QUE, troisièmement, l'indivisibilité existe dès lors qu'elle a été voulue par les parties, peu important que celles-ci ne l'ait pas formellement stipulée ; qu'il est indifférent à cet égard que, cette indivisibilité étant formellement prévue entre le bail et le pacte de préférence, elle ne le soit pas aussi formellement entre le bail et la promesse unilatérale de vente ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 et 1217 du code civil, ainsi que des articles 1674 et 1675 du même code ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, l'indivisibilité peut lier un bail et une promesse unilatérale de vente, peu important que le preneur dispose, en application de cette promesse, de la liberté de lever ou non son option ; qu'en se prononçant sur le motif inopérant selon lequel le fait que le preneur se fût réservé le droit d'acquérir ou non empêcherait de constater le caractère indissociable des deux conventions, quand l'indivisibilité concernait non la vente à intervenir mais la promesse de vente elle-même, les juges du fond ont à nouveau violé les articles 1134 et 1217 du Code civil, ainsi que des articles 1674 et 1675 du même code.
