LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'acte du 2 mai 1980, en vertu duquel l'auteur de Mme X... avait acquis la parcelle AO n° 88, mentionnait le seul bâtiment à usage industriel et non l'atelier litigieux élevé postérieurement, la cour d'appel, qui a pu en déduire que Mme X... ne justifiait pas, à l'égard de cet atelier, d'un juste titre l'autorisant à invoquer le délai de prescription abrégé, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que Mme X... reconnaissait que M. François Y..., membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble élevé sur la parcelle AO n° 87, disposait des clefs de l'atelier construit pour partie sur la parcelle de terrain revendiquée, qu'il ressortait de plusieurs attestations que M. Y... possédait ces clefs depuis près de vingt années et que Mme Z..., auteur de Mme X..., avait toléré, entre 1990 au moins et le 21 août 2001, que M. Y... occupe l'atelier comme elle-même, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la possession exercée par Mme X... sur le terrain litigieux était équivoque, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux consorts Y... et au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour Mme X... épouse A....
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir, confirmant le jugement entrepris, débouté Madame X..., épouse A..., de sa demande tendant à voir juger qu'elle avait acquis par prescription la propriété du sol formant assiette d'un atelier partie du bâtiment industriel lui appartenant, qui empièterait sur le fonds du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... sur Mer,
AUX MOTIFS QUE « Il résulte des photographies produites qu'il existe sur le terrain de Monique X..., d'une part, un bâtiment à usage industriel élevé de trois niveaux décalés, d'autre part un atelier accolé à ce bâtiment et légèrement décalé vers le sud ; Que l'expert B... a notamment annexé à son rapport :- un extrait du plan du cadastre rénové de 1935,- un extrait du plan du cadastre remanié pour 1986,- la photocopie d'un plan établi le 2 avril 1965 par M. C... désigné en qualité d'expert dans le cadre d'une instance en bornage des parcelles F1090 et 1803, d'une part, et d'un fonds situé à l'ouest, d'autre part ; Que l'examen de ces documents permet de constater que l'atelier n'est pas représenté sur le plan cadastral rénové de 1935, mais qu'il est représenté sur le plan cadastral remanié pour 1986 et qu'il est partiellement représenté sur le plan du 2 avril 1965 ; qu'ainsi, l'expert B... indique en page 14 de son rapport : « La construction, séparée en deux par la limite proposée entre les points J2 et K de l'annexe 7, figure en jaune sur le plan établi par M. C..., géomètre-expert, datant de 1965 (…) il est contesté qu'il y ait eu démolition de la construction puis reconstruction de celle-ci. En tout état de cause, s'il y a eu démolition, il résulte de la situation graphique de 1965 que la construction s'est opérée (à l'erreur d'interprétation près résultant des plans) sur les bases de l'ancienne construction » ; Que Monique X... produisant une photographie aérienne de l'IGN prise en 1965 sur laquelle l'atelier litigieux apparaît, il est établi que cet ouvrage existait à cette date ; qu'en revanche, la preuve de son existence avant 1965 n'est pas rapportée ; qu'en effet rien ne permet d'établir que le permis de construire daté de 1953 dont il est fait état dans l'acte du 2 mai 1980 se rapporte à un autre bâtiment que celui à usage industriel élevé de trois niveaux décalés qui figurait à cet époque sur le plan cadastral, dès lors qu'il résulte des mentions de cet acte que les époux D... étaient propriétaires des constructions pour les avoir fait édifier de leurs deniers personnels et du terrain pour en avoir fait l'acquisition par acte notarié des 2 et 14 septembre 1953 ; Que cet acte du 2 mai 1980, considéré en soi, ne serait pas de nature à transférer la propriété de l'atelier litigieux, puisque seul le bâtiment à usage industriel élevé de trois niveaux décalés, construit avant l'atelier, ainsi que cela résulte des représentations cadastrales successives, y est mentionné dans la désignation du bien vendu ; que Monique X... ne justifie donc pas d'un juste titre au sens de l'article 2265 (ancien) du Code civil ; Que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; Que Monique X... reconnaît que Frédéric Y... disposait des clés de l'atelier ; que dans une attestation établie le 28 juillet 2003, Danielle E..., née le 24 mai 1962, déclare qu'elle connaît Frédéric Y... depuis 1990, qu'elle a vécu avec lui pendant un an environ, qu'ils ont eu un enfant ensemble et que depuis 1990 elle l'a toujours vu avoir les clés de l'atelier et en disposer librement ; que dans une attestation établie le 20 novembre 2004, Hervé I..., né le 29 décembre 1964, déclare qu'il connaît Frédéric Y... depuis vingt six ans, qu'il est allé souvent lui rendre visite, qu'il appréciait la bonne ambiance familiale et les très bons rapports qu'il avait avec son oncle Monsieur X... et que dès cette époque il possédait les clés de l'atelier de mécanique ; qu'il résulte de ces attestations dont la teneur n'est pas contestée par Monique X..., qu'entre 1990 au moins et le 21 août 2001, Raymonde Z... a toléré que Frédéric Y... occupe, comme elle le faisait elle-même, l'atelier litigieux, construit en partie sur le terrain des parents de ce dernier, ce qui rend équivoque la possession qu'elle a exercée sur ce terrain » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Pour prescrire Madame Monique X..., épouse A... doit établir qu'elle a acquis de bonne foi, et par juste titre l'immeuble en litige. D'autre part, il lui appartient de prouver que sa possession a été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. (…) Il ressort à l'évidence que Madame Monique X..., épouse A... dispose d'un juste titre sur la propriété sur laquelle était édifiée, au moment de l'acquisition effectuée par sa mère, un bâtiment industriel de trois niveaux. Quant aux époux Y..., ils ont acquis un bien immobilier sur lequel aucune construction n'était édifiée. Madame Monique X..., épouse A..., a donc un juste titre relatif au bâtiment industriel dont l'existence est attesté par son titre de propriété. En revanche, il apparaît que la partie de l'immeuble en litige est constituée d'un atelier. (…) Dans ses motivations, le juge d'instance a écrit qu'« il résulte de l'acte notarié établi par Maître F..., le 15 décembre 1999, que Madame Raymonde Z..., veuve de Monsieur François X..., a fait l'acquisition le 2 mai 1980 selon acte authentique passé devant Maître G..., de la parcelle cadastrée section AO 88 ; qu'il est encore constant que peu après cette acquisition, Monsieur François X... a fait édifier sur le fonds cadastré section AO 88 mais également sur le fonds voisin cadastré AO 87 un hangar ; qu'il n'est pas contestable que depuis cette date, et pendant plus d'un an avant le trouble, les consorts Y... jouissaient paisiblement de cette construction, aucun contentieux à caractère judiciaire ne s'étant élevé entre les parties, avant la date de l'assignation en date du 20 janvier 2003, et les consorts Y... détenant les clefs de la construction ». Cette situation est d'ailleurs conforme à celle qu'avancent les consorts Y... qui indiquent que le bâtiment d'origine a été intégralement détruit au début des années 1980, et reconstruit par Monsieur François X..., père de Madame Monique X... épouse A..., et ils ajoutent que ce dernier savait que l'atelier, nouvellement édifié, empiétait sur le fonds leur appartenant. Pour s'en convaincre, il convient de se référer aux attestations fournies par les consorts Y... qui viennent étayer le fait que le bâtiment qui a pu exister auparavant, à l'emplacement de l'atelier n'est pas le bâtiment qui existe aujourd'hui. En effet, Monsieur J... indique qu'il a construit la charpente métallique de l'atelier de mécanique, et qu'à cet endroit il n'y avait rien à cette époque et qu'il a fallu creuser la terre pour implanter la charpente métallique du côté de chez Monsieur Y.... (…) Un autre témoignage est versé aux débats. Il s'agit en fait d'une attestation de Monsieur H..., communiquée par Madame Monique X..., épouse A..., elle-même dans le cadre de la procédure en bornage. Ce témoin déclare avoir aidé à la construction du nouvel atelier en 1980. Dès lors il apparaît bien que la possession dont Monique X... épouse A... entend se prévaloir ne présente pas de caractère continu, et a été équivoque » ;
ALORS QUE, d'une part, l'article 2265 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la Cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; que le juste titre, dont l'article 2265 du Code civil fait une condition d'application de la prescription acquisitive abrégée, est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; que pour rejeter la demande de Madame A..., la Cour d'appel a estimé que l'acte notarié du 2 mai 1980 ne constituait pas un juste titre au regard de l'article 2265 du Code civil, puisque seul le bâtiment à usage industriel élevé de trois niveaux décalés, construit avant l'atelier y était mentionné dans la désignation du bien vendu, cependant que l'acte notarié visait au paragraphe « origine de propriété » plusieurs constructions et que l'existence de l'atelier a été constatée dès 1980 ; qu'en ne recherchant pas si la désignation dans l'acte notarié du bâtiment industriel ne visait pas tout à la fois le corps principal du bâtiment et l'atelier qui lui était accolé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2265 ancien du Code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, il résulte de l'article 2229 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, que pour pouvoir prescrire il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; que le caractère non équivoque suppose de rechercher si, pris en eux-mêmes, les actes du possesseur révélaient sans ambiguïté son intention de se comporter en propriétaire dans des circonstances qui n'étaient pas de nature à faire douter de sa qualité ; que pour rejeter la demande de Madame A..., la Cour d'appel a jugé sa possession équivoque au seul motif que Frédéric Y... disposait d'un jeu de clés ; qu'en statuant de la sorte sans rechercher si les actes de Madame A... ne révélaient pas sans ambiguïté son intention de se comporter en propriétaire dans des circonstances qui n'étaient pas de nature à faire douter de sa qualité et si la détention d'un jeu de clés par Frédéric Y... ne relevait pas de la simple tolérance s'expliquant par les liens familiaux existant entre les propriétaires originels des deux fonds, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du Code civil.
