LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mars 2011, n° RG 08/00185), que la commune de Bussy-Saint-Léger a instauré un droit de préemption urbain par délibération du 30 juin 1987 ; que le plan d'occupation des sols modifié le 18 mars 2002 a classé les parcelles Y 26 et Y 2 appartenant à M. et Mme X... en zone NA ; qu'un plan local d'urbanisme classant la parcelle Y 26 par parties en zones UX, AUA a, AUA b et Nbb et la parcelle Y 2 en zones AUA a, AUA b et Nbb, a été approuvé le 24 septembre 2007 ; que par arrêté préfectoral du 9 juillet 2003, suivant une enquête publique ouverte le 10 mars 2003, la création sur le territoire de cette d'une réserve foncière a été déclarée d'utilité publique ; que l'Etablissement public d'aménagement de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée (Epamarne) a été autorisé à acquérir les terrains nécessaires à cette opération ; que la cour d'appel a fixé le montant des indemnités revenant à M. et Mme X... au titre de l'expropriation ;
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Attendu que l'Epamarne fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme X... diverses sommes à titre d'indemnité principale et d'indemnité de remploi, en fixant la date de référence au 24 septembre 2007, alors, selon le moyen, que la disparition du plan d'occupation des sols en vigueur lors de l'adoption de la délibération instituant le droit de préemption urbain entraîne de plein droit la caducité de cette délibération ; qu'il en va notamment ainsi lorsque la commune adopte un nouveau plan local d'urbanisme venant se substituer au plan d'occupation des sols antérieurement en vigueur, une nouvelle délibération étant alors nécessaire pour instituer le droit de préemption sur les zones nouvellement définies par le plan local d'urbanisme ; qu'en affirmant que la délibération du 30 juin 1987, instituant le droit de préemption urbain sur toutes les zones urbaines ou à urbaniser couvertes par le plan d'occupation des sols, n'avait pas cessé de produire ses effets avec l'adoption, le 24 septembre 2007, du plan local d'urbanisme appelé à se substituer au plan d'occupation des sols antérieur, et en retenant que l'immeuble exproprié était dès lors, à la date de l'ordonnance d'expropriation, soumis au droit de préemption urbain, la cour d'appel a violé les articles L. 211-1 et L. 213-6 du code de l'urbanisme ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le code de l'urbanisme ne prévoyait pas expressément la caducité de la délibération instituant le droit de préemption urbain au passage du plan d'occupation des sols au plan local d'urbanisme et que les documents graphiques joints à ce dernier plan faisaient expressément référence au droit de préemption urbain précédemment institué, la cour d'appel a exactement retenu que la date de référence devait, en application de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, être fixée au 24 septembre 2007, date à laquelle le plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle les biens étaient situés avait été approuvé et était devenu opposable aux tiers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'Epamarne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Epamarne, le condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour l'Etablissement public d'aménagement de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée (Epamarne).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'Epamarne à payer à M. et Mme X... la somme de 2.011.167 € à titre d'indemnité principale, la somme de 202.116 € à titre d'indemnité de remploi, et une indemnité équivalent aux intérêts sur la somme de 320.274 € depuis le 1er janvier 2005 dans la limite de 53.379 € assortie des intérêts depuis le 1er janvier 2005,
AUX MOTIFS QUE par délibération du 30 juin 1987, le conseil municipal de Bussy-Saint-Georges a instauré un droit de préemption urbain sur l'ensemble de la commune ; que le POS alors en vigueur a été remplacé par un PLU le 24 septembre 2007 ; que le jugement d'expropriation est intervenu le 24 juillet 2008 ; que l'exproprié demande en application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que la date de référence soit fixée au 24 septembre 2007, date d'approbation du PLU classant les parcelles litigieuses en zone AUA urbanisable ; que l'expropriant, le commissaire du gouvernement et le premier juge considèrent que la délibération du conseil municipal du 30 juin 1987, prise en conformité avec le POS, ne peut s'étendre au-delà de la date d'approbation du PLU prise en remplacement du POS et que la date de référence à prendre en compte est celle de la révision du POS du 18 mars 2002 classant la parcelle expropriée en zone NA et NA2 ; que cette position repose sur le texte de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme qui prévoit que les communes dotées d'un POS rendu public ou d'un PLU peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation futures délimitées par ce plan ; qu'elle implique que l'approbation du PLU rende caduque la délibération instaurant le droit de préemption ; mais que, contrairement à ce que soutiennent à titre principal l'expropriant et le commissaire du gouvernement, cette caducité devrait entraîner un retour au droit commun, c'est à dire à la fixation de la date de référence un an avant le début de l'enquête d'utilité publique ; que, pour maintenir sa position, le commissaire du gouvernement fait état d'un accord des parties sur le principe de la détermination de la date de référence par application des dispositions de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme ; que cet accord ne résulte pas des écritures des parties, d'ailleurs, à titre subsidiaire, l'expropriant fixe la date de référence un an avant le début de l'enquête d'utilité publique ; que le code de l'urbanisme ne prévoit pas expressément la caducité de la délibération instituant un droit de préemption urbain au passage du POS au PLU ; que s'il exact que la plupart des communes ont profité de ce passage pour prendre une nouvelle délibération, celle-ci était commandée par des aménagements tenant à la modification des perspectives urbanistiques de la commune ; qu'au cas d'espèce, il ne semble pas qu'il y ait eu de modification à ce moment et les documents graphiques joints au PLU font expressément référence au droit de préemption urbain précédemment institué ; que l'application de l'article L. 211-1 est subordonnée à l'adoption d'une délibération instituant un droit de préemption urbain dont l'existence n'est pas contestable ; que cette délibération n'a pas été révoquée et qu'elle n'est pas devenue caduque au passage du POS au PLU ; qu'il convient donc d'appliquer l'article L. 211-1 et de fixer la date de référence au 24 septembre 2007, date d'approbation du PLU puisque c'est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le document d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé ;
1° ALORS QUE l'usage effectif des immeubles faisant l'objet d'une expropriation doit être apprécié au plus tard un an avant l'ouverture de l'enquête peu important que sa situation soit ultérieurement modifiée au regard du droit de préemption urbain ; qu'en prenant pour date de référence le 24 septembre 2007, motif pris que le bien était soumis au droit de préemption urbain, tout en constatant que l'utilité publique de son expropriation avait été déclarée le 9 juillet 2003, la cour d'appel a violé les articles L. 13-15 du expropriation, par refus d'application, L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, par fausse application ;
2° ALORS QUE lorsque la dernière modification apportée au plan d'urbanisme n'affecte pas la propriété en cause au regard du droit de préemption urbain, seule doit être prise en compte la date à laquelle cette propriété a été incluse dans une zone soumise au droit de préemption urbain ; qu'en prenant pour date de référence le 24 septembre 2007, date d'approbation du dernier plan local d'urbanisme, tout en constatant qu'une délibération en date du 30 juin 1987 avait rendu le droit de préemption urbain applicable à la zone dans laquelle se situait la propriété, et que le plan local d'urbanisme n'avait rien modifié à cet égard, la cour d'appel a violé l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme par fausse interprétation ;
3° ALORS subsidiairement QUE la disparition du plan d'occupation des sols en vigueur lors de l'adoption de la délibération instituant le droit de préemption urbain entraîne de plein droit la caducité de cette délibération ; qu'il en va notamment ainsi lorsque la commune adopte un nouveau plan local d'urbanisme venant se substituer au plan d'occupation des sols antérieurement en vigueur, une nouvelle délibération étant alors nécessaire pour instituer le droit de préemption sur les zones nouvellement définies par le PLU ; qu'en affirmant que la délibération du 30 juin 1987, instituant le domaine public sur toutes les zones urbaines ou à urbaniser couvertes par le plan d'occupation des sols, n'avait pas cessé de produire ses effets avec l'adoption, le 24 septembre 2007, du plan local d'urbanisme appelé à se substituer au plan d'occupation des sols antérieur, et en retenant que l'immeuble exproprié était dès lors, à la date de l'ordonnance d'expropriation, soumis au droit de préemption urbain, la cour d'appel a violé les articles L. 211-1 et L. 213-6 du code de l'urbanisme ;
4° ALORS QUE l'Epamarne faisait valoir, dans ses conclusions (pages 6-7), que la délibération du conseil municipal de Bussy-Saint-Georges du 30 juin 1987 était irrégulière en tant qu'elle avait institué un droit de préemption « sur l'ensemble de la commune », et non sur les seules zones urbaines et d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols, et qu'en conséquence la date de référence devait être fixée sans tenir compte d'un quelconque droit de préemption ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'Epamarne à payer à M. et Mme X... la somme de 2.011.167 € à titre d'indemnité principale, la somme de 202.116 € à titre d'indemnité de remploi, et une indemnité équivalent aux intérêts sur la somme de 320.274 € depuis le 1er janvier 2005 dans la limite de 53.379 € assortie des intérêts depuis le 1er janvier 2005,
AUX MOTIFS QU'à la date de référence retenue par la cour, la parcelle YE 26 est classée en zone UXc pour 11.862 m², en zone AUAa pour 44.760 m², en zone AUAb pour 29.039 m², en zone NBb pour 800 m² ; que la parcelle YE 2 est classée en zone AUAa pour 7.150 m², en zone AUAb pour 7.414 m², en zone NBb pour 11.912 m² ; que la zone UX est destinée à l'artisanat, à l'industrie et à l'installation d'entrepôt ; que pour y être constructibles les terrains doivent avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation et être desservie par les réseaux d'eau potable et d'assainissement ; que la zone AUA est destinée à permettre l'extension de l'agglomération à l'est de la ville ; que le secteur AUAa correspond à la zone urbaine du projet de ZAC Sycomore, la zone AUAb à une zone d'urbanisation à caractère paysager ; que d'une façon générale, c'est une zone à urbaniser où les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement existant en périphérie immédiate ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à y implanter ; que pour y être constructibles, les terrains doivent avoir un accès suffisant à la voie publique, au réseau d'eau potable et à l'assainissement ; qu'à défaut, toutes les eaux usées devront être dirigées sur des dispositifs autonomes de traitement et d'évacuation ; que les terrains doivent enfin disposer d'une desserte électrique et téléphonique ; que la zone NB est une zone inconstructible ; qu'à la date de référence, les parcelles YE 2 et YE 26 sont séparées l'une de l'autre par la route départementale 406 ; qu'elles disposent des réseaux d'électricité et d'eau potable existant sous la RD 406 ainsi que, pour la parcelle YE 26, des aménagements de la ZAC de Bussy-Sud ; que le réseau d'assainissement passe sur le côté Est de la parcelle YE 2 ; que par contre, les collecteurs du réseau d'assainissement des eaux usées sont distants d'une centaine de mètres de la parcelle YE 26, considération qui n'est pas exclusive de la qualification de terrain à bâtir pour la partie de la parcelle située en zone AUA ; que l'exproprié considère ces équipements comme suffisants eu égard au fait que la partie sud de la parcelle YE 26 est incluse dans la ZAC de Bussy-Sud et la partie nord dans la ZAC Le Sycomore, ainsi que la parcelle YE 2 pour la partie sous emprise ; que l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone » ; que la ZAC de Bussy-Sud a été créée le 1er juillet 2003 ; que les équipements ont été réalisés depuis lors, on doit donc considérer que les parcelles qu'elle regroupe bénéficient des éléments de constructibilité nécessaires ; que par contre, la ZAC le Sycomore n'a pas encore été approuvée et il n'est pas établi que les équipements desservant les terrains qu'elle regroupe soient d'une capacité suffisante ; que cela concerne 74.599 m² de la parcelle YE 26 ; que doivent être considérés comme terrains à bâtir 14.564 m² de la parcelle YE 2 et 11.862 m² de la parcelle YE 26, et comme terrains en valeur d'usage en raison du classement ou de l'insuffisance des équipements 11.912 m² de la parcelle YE 2 et 74.599 m² de la parcelle YE 26 ;
1° ALORS QUE peuvent seuls être regardés comme terrains à bâtir les terrains qui, à la date de référence, non seulement sont suffisamment desservis par les réseaux publics mais encore sont désignés comme constructibles par le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que l'autorité expropriante faisait valoir que les parcelles litigieuse était comprises pour partie dans le secteur AUAa réservé à la future ZAC Le Sycomore et pour partie dans le secteur AUAb insusceptible de faire l'objet de constructions tant que ne seraient pas réalisés les aménagements prévus dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble . que la cour d'appel a elle-même constaté que les parcelles YE 26 et YE 2 étaient en partie classées en zone AUAa destinée à permettre l'extension de l'agglomération dans le cadre du projet de zone d'aménagement concerté le Sycomore, que cette ZAC n'avait pas encore été approuvée et qu'il n'était pas établi que les équipements desservant les terrains inclus dans le périmètre de cette ZAC étaient d'une capacité suffisante ; qu'en retenant néanmoins la qualification de terrain à bâtir à l'égard des terrains situés dans le périmètre de cette future ZAC, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
2° ALORS au surplus QU'en décidant q'une partie des terrains situés dans la zone AUAab pouvait être qualifiée de terrain à bâtir sans rechercher si elle était située dans une zone que le plan local d'urbanisme désignait comme susceptible d'être construite en dehors d'une opération d'aménagement d'ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15-II du code de l'expropriation.
