LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, après avoir relevé que les constats d'huissier versés par Mme X... avaient été effectués de manière ponctuelle et que les locaux étaient, selon un rapport d'expertise, luxueux, propres et les parties communes normalement entretenues, qu'aucun défaut d'entretien ne pouvait être reproché au bailleur, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Foncière lyonnaise la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR, confirmant le jugement entrepris, débouté Mme X... épouse Y... de sa demande tendant à voir constater que la SFL a commis des fautes génératrices d'une baisse de son chiffre d'affaires et à condamner la SFL à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués en respectant sous astreinte son obligation de sécurité, son obligation d'entretien, son obligation de promotion et de publicité, ainsi que celle de communiquer l'avis de son architecte sur les délais et nuisances engendrés par les travaux de rénovation en cours,
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE il est constant que devant le vieillissement du centre ouvert il y a plus de trente ans, la bailleresse a fait le choix de procéder à la suppression des locations en sous-sol, dans lequel était implanté le ..., souhaitant concentrer l'ensemble des commerces sur les deus seuls niveaux du rez-de-chaussée et du premier étage. Que cette volonté de restructuration annoncée dans ses échanges avec l'association des commerçants présents dans le centre a été concrétisée par la signification de congés avec refus de renouvellement et offre de paiement de l'indemnité d'éviction à l'ensemble des locataires de magasins en sous-sol. Que c'est dans ce cadre que Mme X... épouse Y... s'est vue signifier des congés, qu'à la suite de ces congés un expert a été désigné pour donner un avis sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, que la présente instance a donc été introduite alors que la locataire avait connaissance depuis deux ans de la volonté de la bailleresse de ne pas renouveler les baux arrivés à leur terme ; que les demandes d'injonction à la bailleresse de respecter ses engagements locatifs doivent être examinées à la lumière de cette situation de fait particulière, que bien que Mme X... épouse Y... n'ait pas été partie à ces opérations d'expertise, le rapport de M. Z...peut servir d'élément sur la situation objective dans ce centre commercial ; que ce rapport a permis de constater que les dépenses engagées au titre des charges par la bailleresse dépassaient largement les sommes forfaitaires fixées par les baux pour ces postes, qu'il ne peut donc être reproché globalement à la bailleresse de délaisser l'entretien général du centre, l'impression désagréable de désert commercial qui résulte à l'évidence des différents constats dressés par Mme Martine X... épouse Y... ne résultant en réalité que du départ de la plupart des commerçants du sous-sol, laissant les galeries de ce niveau vides en quasi-totalité, la propriétaire n'envisageant pas de les relouer, que la plupart des commerçants qui exerçaient leur activité en sous-sol ont, soit négocié le paiement de l'indemnité d'éviction, soit accepté de se déplacer vers des emplacements libres au rez-de-chaussée ou au premier étage. Que l'effet de délaissement qui en résulte au sous-sol et qui est rappelé par les attestations produites par la locataire, qui, même si elles ne respectent pas les prescriptions du code de procédure civile, démontrent toutes le sentiment commun de la clientèle d'assister à une mort lente de ..., ne semble pas résulter d'une abstention du bailleur de son obligation d'entretien des parties communes mais être plutôt la conséquence d'une politique de restructuration menée depuis plusieurs années et étant en phase d'aboutissement, qu'il convient cependant de vérifier pour chacun des chefs de demandes, sir la SA SFL a ou non rempli ses obligations contractuelles et légales. Sur l'obligation de sécurité : Qu'outre le fait que les baux contiennent une clause licite de renonciation à recours, il résulte des observations de l'expert Z...et du récapitulatif des effectifs de personnels de sécurité présents dans le centre qu'une surveillance régulières des lieux est effectuée, que la Sté SFL a sollicité des services de police des rondes de personnel en tenue afin de prévenir des incidents, que l'obligation de la bailleresse est assurée au-delà même des termes des contrats qui la lient à la locataire. Sur l'obligation d'entretien : Que la multiplicité des plaintes de Mme X... ne saurait démontrer l'absence d'entretien du centre, qui est une obligation de moyens et non de résultat permanent et constant. Qu'il résulte du contrat de maintenance que la bailleresse a choisi de recourir à une prestation dont l'expert souligne « l'exceptionnelle qualité et le coût élevé », que l'expert a relevé que « la situation de maintenance est satisfaisante » ; que si les nombreux constats faits à le requête de Mme Martine X... épouse Y... font tous état d'ampoules manquantes ou dévissées et de divers détails d'entretien insuffisants, il est manifeste que ces quelques détails ne peuvent être directement reprochés à la bailleresse qui ne peut que déléguer l'entretien à une entreprise spécialisée, que l'existence d'incivilités ponctuelles ne peut être reprochée à la bailleresse, de même que celle-ci ne saurait être tenue responsable de la présence de mendiants installés aux alentours des entrées du Centre. Sur l'obligation de promotion : Que les seules plaintes de Mme X... ou les observations d'un huissier ne sauraient suffire à démonter l'absence totale d'animation sonore et musicale dans les lieux, que les obligations contractuelles ne sont pas précises sur ce point, que la SA SFL justifie engager un budget annuel important et régulier d'environ 200 000 euros, et avoir organisé un site internet, qu'une salle de réunion est à la disposition des commerçants. Sur l'obligation de réparation : Que s'il est vrai que l'expert judiciaire a constaté que la signalétique était vieillissante et mal remise à jour, il est manifeste qu'alors qu'elle n'est que maintenue dans les lieux dans le cadre de son éviction, Mme Martine X... épouse Y... ne justifie pas d'un intérêt suffisant à cette réfection qui sera menée lorsque l'ensemble des niveaux sera restructuré. Sur l'obligation de jouissance paisible : Que les divers constats de Mme X... font état de nuisances liées aux différents travaux de rénovation ou de ravalement entrepris dans le pâté de maison dans lequel est situé le Louvre des antiquaires, que, outre le fait que les baux contiennent des clauses dites de « souffrance » interdisant au preneur toute réclamation pour la gêne que les travaux pourraient lui causer, il est manifeste que les travaux dont il est fait état n'ont pas entraîné de nuisances particulières, excédant les contraintes usuelles en cette matière. Sur la demande d'extension de la mission de l'expert : Que la visite faite par l'expert dans les lieux l'a nécessairement alerté de la situation particulière du sous sol du Louvre des Antiquaires et de ses répercussions possibles sur le chiffre d'affaires de l'intéressée ; que l'évaluation des indemnités d'éviction et d'occupation inclut nécessairement l'appréciation de la qualité de l'emplacement au regard des conditions effectives d'exploitation à la date d'appréciation de ces indemnités, que Mme Martine X... épouse Y... sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes (jugement p 3 à 7)
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE il résulte des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce que la contrepartie du droit au renouvellement dont bénéficie le locataire est le droit pour le bailleur de donner congé en offrant de payer une indemnité d'éviction. C'est ainsi que se trouve actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Paris l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation faisant suite au congé et exercice du droit d'option notifiés par les bailleurs en 2005 et 2006. C'est en période de fixation de cette indemnité d'éviction que la présente instance a été initiée, étant précisé que l'expert M. A...écrivait le 5 février 2009 au conseil de Mme Y... qu'il restait toujours dans l'attente des documents comptables nécessaires à l'exercice de sa mission. Ceci étant, le locataire se maintient dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction aux clauses et conditions du bail et le bailleur doit continuer à remplir à l'égard de son locataire ses obligations. Mme Y... reproche à cet égard à son bailleur de ne pas lui assurer une jouissance paisible de son local en raison d'une part de troubles engendrés par les travaux effectués dans le bâtiment (article 1719-3 du code civil), d'un défaut d'entretien et de réparation des locaux (articles 1719-2 et 1720 du code civil), d'un non-respect volontaire des droits et obligations résultant des contrats liant les parties (article 1134 du code civil) et enfin des dispositions de l'article 1724 du code civil. Or, il doit être souligné que les diverses attestations versées aux débats par Mme Y... laissent apparaître que cette dernière n'accepte pas la décision du bailleur de restructurer son immeuble et notamment de vouloir transférer les activités du sous-sol consacrées au ... au rez-de-chaussée et premier étage alors même que dans une lettre du 22 octobre 2007, l'association des commerçants du Louvre des antiquaires donnait un accord de principe sur la fermeture du sous-sol sous réserve de compensation par le bailleur, ce dernier répliquant par courrier que les demandes formulées retenaient son attention. Le jugement dont appel a fondé sa décision principalement sur le rapport de M. Z..., expert désigné le 28 juin 2007 dans une procédure opposant le bailleur à un autre locataire du ... mais régulièrement versé aux débats et qui répond aux même doléances que celles présentées par Mme Y... pour la même période et les mêmes lieux en sous-sol. Ainsi, concernant la jouissance des locaux, les pièces versées aux débats et le rapport susvisé font apparaître que le Louvre des antiquaires est un ensemble de bâtiments couvrant la quasi-totalité du quartier, est en constante rénovation, y compris dans les étages qui sont loués à des sociétés et il n'est nullement démontré que les travaux de rénovation excèdent les troubles normaux que doit supporter Mme Y... qui se trouve au demeurant être la seule à s'en plaindre. Concernant la sécurité, outre l'existence dans les baux liant les parties d'une clause de renonciation contre le bailleur, le rapport de M. Z...du 16 janvier 2008 détaille l'existence d'un poste de sécurité permanent comprenant un agent accompagné d'un chien de 11 H à 19 H du mardi au dimanche, le lundi jour de fermeture du centre, étant réservé au nettoyage approfondi des locaux et le passage de policiers en tenue de manière aléatoire, ce qui rend vaines les doléances de Mme Y... concernant le refus du bailleur d'assurer la sécurité des lieux. Concernant l'entretien des locaux, l'expert a souligné qu'un contrat a été passé depuis 2004 avec la société OPTIMEJ dont les obligations sont claires, précises et de qualité tant au niveau du personnel, de l'existence d'un PC de sécurité permanent doté de moyens techniques et informatiques ; en effet se trouve sur les lieux tous les jours y compris les dimanches et jours fériés un technicien de maintenance, le lundi étant destiné au nettoyage complet des locaux et la moyenne d'intervention est rapide. L'expert Z...souligne que les locaux sont luxueux, propres, que les parties communes sont normalement entretenues, même s'il existe un nombre important de locaux vacants, le sous-sol se vidant progressivement par transfert au premier étage et rez-de-chaussée ; les coûts d'entretien effectivement supportés par le bailleur pour 2004, 2005 et 2006 étant largement supérieurs à ceux prévus dans les contrats liant les parties. Dès lors aucun défaut d'entretien ne saurait être reproché au bailleur, les procès-verbaux versés par Mme Y..., effectués de manière ponctuelle et les différentes plaintes de Mme Y..., qui ne peut se constituer des preuves à elle-même, ne pouvant à eux seuls justifier ses doléances. La promotion pour l'ensemble du Louvre des Antiquaires, correspond pour les années 2007, 2008 et 2009 à un budget qui varie de 200 000 à 220 000 euros HT et est assuré par l'agence de communication culturelle en application d'un contrat établi le 3 janvier 2005, étant précisé que la redevance de ce chef concernant les locaux fermés est supportée par le bailleur. Les budgets prévisionnels et les pièces versées aux débats par le bailleur font apparaître que cette agence de communication culturelle s'occupe en outre de la communication événementielle pour 2006, 2007 et 2008. Enfin, il convient de préciser qu'une salle d'exposition existe au premier étage et que l'animation sonore de l'ensemble du centre est assurée par la société OPTIMEJ. Il convient dès lors de confirmer le jugement de première instance qui a débouté Mme Y... de l'ensemble de ses demandes y compris celle concernant l'extension de la mission d'expert qui est actuellement dépourvue de fondement, seul le tribunal pouvant apprécier ultérieurement lors de la fixation de l'indemnité d'occupation si les circonstances de l'exploitation du commerce pendant la période de maintien dans les lieux justifient de pratiquer un abattement de précarité supérieur à celui habituellement pratiqué (arrêt p 4, 5) ;
1°) ALORS QU'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue et que jusqu'au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, que l'arrêt attaqué, qui pour rejeter l'action en responsabilité de la SFL formée par Mme X...
Y... s'est borné à relever qu'il ne peut être reproché à la SFL de délaisser l'entretien général du centre et que l'effet de délaissement du sous-sol est le résultat d'une politique de restructuration menée depuis plusieurs années par la bailleresse en phase d'aboutissement, et s'est abstenu de rechercher si les défauts d'entretien du centre commercial dont Mme X...
Y... rapportait la preuve au moyen de plusieurs constats d'huissiers ne privaient pas cette dernière de la jouissance paisible qu'elle était en droit d'attendre, aprivé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil, ensemble l'article L 145-28 du code de commerce,
2°) ALORS QUE le locataire qui ne peut être tenu de quitter les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est en droit d'attendre du bailleur jusqu'à cette date, le respect des clauses et conditions du bail, que les juges du fond ayant reconnu en son principe l'existence du préjudice subi par Mme X...-Y...consistant en la suppression des lots du sous-sol et en la disparition du « ... » décidée par le bailleur, il leur appartenait d'en tirer toute conséquence quant à la demande de Mme X...-Y...en extension de la mission de l'expert, qu'en décidant que cette demande est dépourvue de fondement, seul le tribunal pouvant apprécier ultérieurement lors de la fixation de l'indemnité d'occupation si les circonstances de l'exploitation durant la période de maintien justifient de pratiquer un abattement de précarité supérieur à celui habituellement pratiqué, l'arrêt attaqué a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile,
3°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure ; que Mme X...-Y...rapportait la preuve au moyen de plusieurs constats d'huissiers échelonnés dans le temps que le bailleur ne satisfaisait pas correctement à ses obligations normales d'entretien notamment en ce qui concerne les éclairages défaillants en quantité très importante et la signalétique dissimulée ou obsolète, qu'en se bornant à relever que selon un rapport d'expertise déposé dans une autre affaire dans laquelle les commerçants se plaignaient des mêmes défaillances de la part de la SFL que celles attestées par les constats d'huissier fournis par Mme X...-Y..., un contrat a été passé avec la société OPTIMEJ dont les prestations sont précises et de qualité et que selon l'expert les locaux sont luxueux et les parties communes normalement entretenues, pour juger que dès lors aucun défaut d'entretien ne peut être reproché au bailleur, sans relever aucune circonstance de force majeure ayant pour effet d'exonérer la SFL de son obligation d'entretien, l'arrêt attaqué a violé l'article 1719 du code civil,
4°) ALORS QUE si durant le bail, les réparations urgentes durent pendant plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur a été privé, que l'arrêt attaqué qui pour débouter Mme X...-Y...de sa demande en condamnation sous astreinte de la SFL à communiquer l'avis de son architecte sur les nuisances et délais engendrés par les travaux de rénovation, a relevé qu'il résulte des pièces versées aux débats que le Louvre des Antiquaires est en constante rénovation, y compris dans les étages loués aux sociétés et qu'il n'est pas démontré que les troubles excèdent les troubles normaux que doit supporter Mme X...-Y..., et s'est ainsi abstenu de rechercher si ces travaux dont il relevait l'existence ne duraient pas depuis plus de quarante jours, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1724 du code civil.
