LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 juin 2011) rendu sur renvoi après cassation (chambre commerciale, financière et économique, 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-18.368), que, le 19 décembre 2002, la société SCI Les fabricants réunis de Talange (la SCI Sofaret) a vendu un ensemble immobilier après y avoir fait effectuer des travaux ; qu'elle a alors versé des droits d'enregistrement à taux plein puis a réclamé la restitution de l'excédent versé par rapport aux droits d'enregistrement au taux de 0,60 % dus sur la mutation d'un immeuble soumise à la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'en l'absence de réponse de l'administration fiscale, la SCI Sofaret a saisi le tribunal de grande instance afin d'obtenir restitution de cette somme ;
Attendu que la SCI Sofaret fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que pour l'application de l'article 257-7° du code général des impôts, sont regardées comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, les travaux entrepris sur des immeubles existants lorsqu'ils ont pour effet, soit d'apporter une modification importante à leur gros-oeuvre, soit d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction, soit, encore, de créer de nouveaux locaux, soit, enfin, d'accroître leur volume ou leur surface ; que la SCI Sofaret, après avoir décrit de façon exhaustive les travaux de modification de gros oeuvre, faisait valoir qu'elle avait reconstruit totalement la maçonnerie et la charpente de la zone incendiée, refait intégralement la toiture du centre commercial (entre 1998 et 2000 sur la partie sinistrée puis à compter d'octobre 2001 sur les 15 500 m² restants), supprimé une entrée du bâtiment, démoli et remplacé la façade côté entrée principale, effectué une réfection lourde des deux autres façades, créé un rond point d'accès et reconstruit la quasi-totalité du parking entourant le bâtiment principal sur environ 22 000 m², puis fait construire une cuve d'eau de 7,5 m de hauteur et de près de 50 m² d'emprise au sol et qu'elle avait également créé de nouveaux ouvrages, tels un appartement de fonction sur mezzanine, des jeux d'enfants, des espaces verts, une cuve sprinklage, un rond point et étendu des surfaces de vente des magasins du Mail ; qu'en se bornant à se référer, pour refuser de regarder la mutation litigieuse comme passible de la TVA, aux seuls termes des demandes de permis de construire de la SCI Sofaret, sans rechercher concrètement, comme elle y était invitée, si l'importance des modifications du gros oeuvre du bâtiment et de ses abords n'équivalait pas à une véritable reconstruction concourant à la production d'un immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 257-7° du code général des impôts ;
2°/ que sont regardés comme concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257-7° du code général des impôts, les travaux entrepris sur des immeubles existants lorsqu'ils ont pour effet d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ; que la SCI Sofaret, après avoir décrit de façon exhaustive les travaux afférents à l'aménagement intérieur du bien, faisait observer qu'elle avait totalement repris le second oeuvre du bâtiment, qu'elle avait démoli et reconstruit la quasi-totalité du cloisonnement intérieur du centre commercial (mise à nu de l'emprise totale des cellules existantes par démolition, création de murs séparatifs et de fermetures, etc…) pour en redistribuer les surfaces internes, changé l'intégralité des huisseries du bâtiment (portes, fenêtres, vitrages, baies vitrées) en les dotant de système de fermeture (remplacement de l'intégralité de la serrurerie et de métallerie), repris l'ensemble des installations sanitaires et de plomberie (changement des appareillages, et redécoupage des réseaux), de l'installation électrique (du raccordement au poste de transformation public EDF à l'équipement électrique de l'ensemble du centre commercial après redistribution du réseau) et enfin remis à neuf le système de chauffage et de refroidissement du Mail, ce dont il résultait que les travaux réalisés avaient abouti à une reconstruction interne du centre commercial ; qu'en se bornant à retenir que l'administration était fondée à opposer à la SCI Sofaret que les termes mêmes de sa demande initiale de permis de construire déposée le 31 mars 1998, comme de sa demande de permis de construire modificatif déposée le 10 septembre 1999, puis de son autre demande de permis de construire déposée le 16 novembre 2001, suffisaient à confirmer que les travaux en cause ne répondaient pas aux critères rappelés permettant de les assimiler à une véritable reconstruction concourant à la production d'un immeuble au sens de l'article 257-7° du code général des impôts, sans rechercher concrètement, comme elle y était invitée, si les aménagements internes, au regard de leur ampleur, n'équivalaient pas à une véritable construction concourant à la production d'un immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 257-7° du code général des impôts ;
3°/ que, pour apprécier si des travaux peuvent être réputés avoir concouru à la production d'un immeuble au sens de l'article 257-7° du code général des impôts, il n'y a pas lieu de s'attacher au coût de ces travaux mais seulement à leurs effets ; qu'en prenant en compte le coût élevé des travaux de voirie, espaces verts, aires de jeux et de repos et ceux d'identité visuelle ainsi que les travaux de second oeuvre concernant la réfection interne par rapport aux travaux de gros oeuvre de l'ensemble du bâtiment, y compris la partie reconstruite après l'incendie, pour considérer que la mutation litigieuse n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA, la cour d'appel a violé l'article 257-7° du code général des impôts ;
Mais attendu que l'arrêt énonce exactement que, pour être regardés comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257-7° du code général des impôts, les travaux entrepris sur des immeubles existants doivent, ou bien avoir eu pour effet d'apporter une modification importante à leur gros oeuvre ou d'accroître leur volume ou leur surface, ou bien avoir consisté en des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ; qu'ayant relevé que la surface reconstruite ne représentait que 4 % de la surface totale de l'ensemble immobilier et que les autres travaux réalisés consistaient en réfection de la charpente, de la plomberie, de l'électricité, du chauffage, de la menuiserie, de la serrurerie, du carrelage, des peintures ainsi qu'en démolition de cloisons, distribution des boutiques, raccord du dallage existant, mise en conformité des locaux techniques, contrôle des réseaux existants, nettoyage des parkings et voies de circulation, signalisation générale des espaces de circulation et accès, marquage des places de stationnement, mise en place d'un bardage avec bandeau en surélévation sur l'entrée principale, création d'un bandeau avec caisson lumineux et déflecteur de lumière au-dessus des vitrines et habillage des poteaux, la cour d'appel a pu, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la troisième branche, en déduire que les travaux litigieux ne pouvaient être assimilés à une opération de construction ; que le moyen, qui ne peut être accueilli en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Les Fabricants réunis de Talange aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme de 2 500 euros au directeur général des finances publiques ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Fabricants réunis de Talange.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Sofaret de ses demandes tendant à voir dire que les travaux réalisés avaient eu pour effet d'assujettir la cession de l'ensemble immobilier qu'elle possédait à Talange (Moselle) au régime de la TVA au sens de l'article 257, 7° du code général des impôts, qu'en conséquence ladite vente relevait de l'article 1594 F quinquies A du code général des impôts et à voir prononcer en conséquence la restitution des droits de mutation acquittés à tort d'un montant de 1.420.740 € ;
AUX MOTIFS QUE pour être regardées comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257 7° du code général des impôts, les travaux entrepris sur des immeubles existants doivent avoir eu pour effet, soit d'apporter une modification importante à leur gros oeuvre, soit encore d'accroître de manière substantielle la surface ou le volume de l'immeuble soit, enfin, d'avoir consisté en la réalisation d'aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ; que, dans sa réponse à la demande d'avis formulée par la SCI Sofaret, l'administration a constaté que la partie incendiée du centre commercial représente une surface d'environ 600 m2 sur un total de 15.985 m2, que la toiture reconstruite sur cette partie est de 1.500 m2 sur 17.000 m2 de toiture, que le montant des travaux concernant cette zone s'élève à 304.900 €, soit 5,3 % du montant total des travaux, que les travaux de démolition, gros oeuvre charpente, s'élèvent à 1.174.946 € (partie incendiée incluse, de même que la réfection totale de la charpente effectuée en 2002), que les travaux de voirie, espaces verts, terrain de jeux et de repos s'élèvent à 735.272 €, ceux d'identité visuelle (enseignes, décoration, signalétique intérieure et extérieure) à 476.000 €, soit un total de 1.211.272 €, budget supérieur à celui du gros oeuvre, que le solde de 3.285.782 € se rapporte aux travaux de réfection interne, tels que plomberie, électricité, chauffage, menuiserie, serrurerie, carrelage, peintures ; que c'est au regard de ces éléments que l'administration a notifié à la SCI Sofaret que la surface exploitée n'ayant pas été modifiée, la surface effectivement reconstruite ne représentant que 4 % de la surface totale de l'ensemble immobilier avec un montant de travaux s'établissant à 5 % du coût total et les travaux d'aménagement extérieurs (aires de stationnement, espaces verts, signalétique) étant aussi importants que les travaux de gros oeuvre, l'immeuble en question ne pouvait être assimilé à une construction neuve et que sa cession qui n'entrait pas dans le cadre des dispositions de l'article 257-7° du code général des impôts, restait soumise aux droits d'enregistrement ; que la société Sofaret fait valoir que la réfection quasi-totale de l'aménagement intérieur du centre commercial ainsi que l'importance des modifications du gros oeuvre du bâtiment et de ses abords, qui équivalent à une véritable reconstruction, doivent conduire à un assujettissement à la TVA immobilière ; qu'elle précise aussi que la position de l'administration est erronée dès lors qu'elle repose sur une comparaison inadaptée, pour rendre compte de l'importance des travaux réalisés, entre les surfaces incendiées qu'il a fallu entièrement reconstruire et la surface totale, entre le coût des travaux sur la partie incendiée par rapport au coût total du projet, et, enfin, entre la part des travaux de gros oeuvre et ceux des aménagements extérieurs ; qu'elle reproche encore à l'administration de ne pas avoir pris en compte l'ampleur des travaux d'aménagement intérieurs réalisés alors pourtant qu'elle avait presque totalement repris le second oeuvre du bâtiment, ayant été contrainte de le faire compte tenu de l'état dans lequel il se trouvait en 1998 ; mais que l'administration est fondée à opposer à la SCI Sofaret que les termes mêmes de sa demande initiale de permis de construire déposée le 31 mars 1998, comme de sa demande de permis de construire modificatif déposée le 10 septembre 1999, puis de son autre demande de permis de construire déposée le 16 novembre 2001, suffisent à confirmer que les travaux en cause ne répondaient pas aux critères rappelés permettant de les assimiler à une véritable reconstruction concourant à la production d'un immeuble au sens de l'article 257-7° du code général des impôts ; que dans sa notice explicative jointe à sa première demande de permis de construire délivrée le 18 juin 1998, la SCI Sofaret indiquait que le projet concernait « la remise en activité du centre de magasins d'usine de Talange » qui avait été fermé en 1991 et que la « destination du bâtiment reste inchangée » ; qu'il y était prévu de reconstruire à l'identique la partie sinistrée du bâtiment, détruite dans un incendie en 1996, dont la superficie est alors estimée seulement à 300 mètres carrés ; il y était précisé que « ces travaux n'engendrent aucune augmentation ou diminution de la surface hors oeuvre initiale » et que le projet consistait alors, pour l'essentiel, à « réaliser une nouvelle distribution intérieure » nécessitant la démolition d'une partie seulement des cloisonnements existants, une simple « remise aux normes » des installations techniques (électricité, chauffage, climatisation et sécurité), la « rénovation » des locaux communs (sanitaires, administration) et une « nouvelle décoration du mail » ; qu'en outre, en dehors de la reprise de la façade sur la partie sinistrée, la demande de permis de construire prévoit « la coloration des façades », la création de quelques portes supplémentaires répondant aux nécessités de la nouvelle distribution, la pose d'une série de panneaux accueillant des enseignes des commerces ; que la demande de permis de construire modificatif déposée le 10 septembre 1999 et le permis modificatif délivré le 21 janvier 2000 ne font état que de quelques modifications par rapport au projet initial portant uniquement sur la distribution intérieure et sur l'aspect des façades de construction (démontage d'un auvent, pose d'un bardage, modification des ouvertures, pose d'enseigne) mais n'apportant aucune modification au gros oeuvre ; que l'administration est également fondée à faire valoir que si le coût des travaux ne constitue pas un critère déterminant pour l'assujettissement à la TVA immobilière, la comparaison entre le montant des travaux portant sur le gros oeuvre et l'ensemble du marché de travaux constitue une indication supplémentaire sur leur importance ; qu'ainsi, il n'est pas contesté que les travaux de voirie, espaces verts, aires de jeu et de repos et ceux d'identité visuelle ainsi que les travaux de second oeuvre concernant la réfection interne représentent un budget supérieur aux travaux de gros oeuvre de l'ensemble du bâtiment, y compris la partie reconstruite après incendie ; qu'au surplus, l'administration, non contredite sur ce point, est en droit de rappeler que le rapprochement du décompte général définitif des travaux effectués, établi par la société Réponse SA, et du descriptif des travaux du 26 février 1999 permet de constater que la SCI Sofaret inclut dans les travaux de gros oeuvre des travaux de finition (décoration, éclairage, signalétique) ; qu'ainsi, les travaux réalisés pour les lots suivants englobent : - lot n° 1 : voirie, réseaux : le contrôle des réseaux existants, le nettoyage des parkings et voies de circulation, la signalisation générale des espaces de circulation et accès, le marquage des places de stationnement ; - lot n°2 : démolition, gros oeuvre : les murs séparatifs (cloisons) et distribution des boutiques, le raccord de dallage existant et la mise en conformité des locaux techniques ; - lot n° 4 : couverture, étanchéité, bardage : le ‘relookage' des façades par la mise en place d'un bardage avec bandeau en surélévation sur l'entrée principale ; - lot n° 6 : nouvelle façade sur Mail-Habillage poteaux : uniquement la création d'un bandeau au-dessus des vitrines (caisson lumineux, déflecteur de lumière) et l'habillage des poteaux ;
ALORS, D'UNE PART, QUE pour l'application de l'article 257-7° du code général des impôts, sont regardées comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, les travaux entrepris sur des immeubles existants lorsqu'ils ont pour effet, soit d'apporter une modification importante à leur gros oeuvre, soit d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction, soit, encore, de créer de nouveaux locaux, soit, enfin, d'accroître leur volume ou leur surface ; que la SCI Sofaret, après avoir décrit de façon exhaustive les travaux de modification de gros oeuvre (conclusions d'appel de la SCI Sofaret p. 17 et 18), faisait valoir qu'elle avait reconstruit totalement la maçonnerie et la charpente de la zone incendiée, refait intégralement la toiture du centre commercial (entre 1998 et 2000 sur la partie sinistrée puis à compter d'octobre 2001 sur les 15.500 m2 restants), supprimé une entrée du bâtiment, démoli et remplacé la façade côté entrée principale, effectué une réfection lourde des deux autres façades, créé un rond point d'accès et reconstruit la quasi-totalité du parking entourant le bâtiment principal sur environ 22.000 m2, puis fait construire une cuve d'eau de 7,5 m de hauteur et de près de 50 m2 d'emprise au sol et qu'elle avait également créé de nouveaux ouvrages, tels un appartement de fonction sur mezzanine, des jeux d'enfants, des espaces verts, une cuve sprinklage, un rond point et étendu des surfaces de vente des magasins du Mail (Conclusions d'appel de la SCI Sofaret p. 18 à 20) ; qu'en se bornant à se référer, pour refuser de regarder la mutation litigieuse comme passible de la TVA, aux seuls termes des demandes de permis de construire de la SCI Sofaret, sans rechercher concrètement, comme elle y était invitée, si l'importance des modifications du gros oeuvre du bâtiment et de ses abords n'équivalait pas à une véritable reconstruction concourant à la production d'un immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 257-7° du code général des impôts ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE sont regardés comme concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257-7° du code général des impôts, les travaux entrepris sur des immeubles existants lorsqu'ils ont pour effet d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ; que la SCI Sofaret, après avoir décrit de façon exhaustive les travaux afférents à l'aménagement intérieur du bien (conclusions d'appel de la SCI Sofaret p. 15 à 17), faisait observer qu'elle avait totalement repris le second oeuvre du bâtiment, qu'elle avait démoli et reconstruit la quasi-totalité du cloisonnement intérieur du centre commercial (mise à nu de l'emprise totale des cellules existantes par démolition, création de murs séparatifs et de fermetures, etc…) pour en redistribuer les surfaces internes, changé l'intégralité des huisseries du bâtiment (portes, fenêtres, vitrages, baies vitrées) en les dotant de système de fermeture (remplacement de l'intégralité de la serrurerie et de métallerie), repris l'ensemble des installations sanitaires et de plomberie (changement des appareillages, et redécoupage des réseaux), de l'installation électrique (du raccordement au poste de transformation public EDF à l'équipement électrique de l'ensemble du centre commercial après redistribution du réseau) et enfin remis à neuf le système de chauffage et de refroidissement du Mail (conclusions d'appel de la SCI Sofaret p. 19), ce dont il résultait que les travaux réalisés avaient abouti à une reconstruction interne du centre commercial ; qu'en se bornant à retenir que l'administration était fondée à opposer à la SCI Sofaret que les termes mêmes de sa demande initiale de permis de construire déposée le 31 mars 1998, comme de sa demande de permis de construire modificatif déposée le 10 septembre 1999, puis de son autre demande de permis de construire déposée le 16 novembre 2001, suffisaient à confirmer que les travaux en cause ne répondaient pas aux critères rappelés permettant de les assimiler à une véritable reconstruction concourant à la production d'un immeuble au sens de l'article 257-7° du code général des impôts, sans rechercher concrètement, comme elle y était invitée, si les aménagements internes, au regard de leur ampleur, n'équivalaient pas à une véritable construction concourant à la production d'un immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 257-7° du code général des impôts ;
ALORS, ENFIN, QUE, pour apprécier si des travaux peuvent être réputés avoir concouru à la production d'un immeuble au sens de l'article 257-7° du code général des impôts, il n'y a pas lieu de s'attacher au coût de ces travaux mais seulement à leurs effets ; qu'en prenant en compte le coût élevé des travaux de voirie, espaces verts, aires de jeux et de repos et ceux d'identité visuelle ainsi que les travaux de second oeuvre concernant la réfection interne par rapport aux travaux de gros oeuvre de l'ensemble du bâtiment, y compris la partie reconstruite après l'incendie, pour considérer que la mutation litigieuse n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA, la cour d'appel a violé l'article 257-7° du code général des impôts.
