LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 17 janvier 2012), que, par acte du 16 juillet 2007, la société Immobilière Menelas a donné à bail à la société Transports Citra divers locaux à usage d'entrepôts et de bureaux, dont l'exploitation était soumise au régime des installations classées pour la protection de l'environnement ; que par courriers des 28 juillet et 2 septembre 2009, la société Transports Citra a fait connaître qu'elle entendait résilier le bail par anticipation, à compter du 31 janvier 2010, aux torts et griefs de la bailleresse au motif que la mise en demeure, adressée à la société Proudreed France appartenant au même groupe de sociétés que la société Immobilière Menelas, d'avoir à fournir l'autorisation d'exploiter et d'effectuer les travaux de mise en conformité avec l'arrêté ministériel du 5 août 2002 relatif à la prévention des sinistres, était demeurée sans effet ; que le 13 octobre 2009, la société Transports Citra a assigné la société Immobilière Menelas et la société Proudreed France en résiliation du bail aux torts de la bailleresse et en réparation de son préjudice ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu que la société Transports Citra fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, que l'obligation de délivrance du bailleur lui impose de mettre à la disposition du preneur des locaux conformes à la réglementation applicable ; qu'il manque à cette obligation même si la non-conformité ne gêne pas l'activité du preneur dès lors que les lieux loués ne sont pas ou plus conformes à la réglementation ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que les locaux loués n'étaient pas conformes à la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement ; qu'en excluant tout manquement de la société Immobilière Menelas à son obligation de délivrance pour la raison inopérante que la société Transports Citra avait pu continuer son activité, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, si, en cours de bail, les locaux loués n'étaient plus conformes à la réglementation applicable à l'activité exercée, il n'était pas justifié que cette non-conformité eût rendu les locaux impropres à leur destination, l'autorité préfectorale n'ayant pas fait suspendre le fonctionnement de l'installation et l'inspection des lieux ayant conclu à la poursuite de l'exploitation du site sous certaines réserves et relevé que des contacts avaient eu lieu entre les parties quant à la réalisation des travaux devant être supportés par la locataire conformément au bail, que lesdits travaux avaient débuté le 14 décembre 2009, en sorte que les risques d'une exploitation irrégulière ou d'une décision de suspension d'activité de nature à constituer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance n'étaient pas établis, la cour d'appel a pu en déduire que la locataire ne pouvait valablement invoquer la non-conformité de l'entrepôt pour justifier d'une résiliation unilatérale anticipée du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Transports Citra, la scp Berkowicz et Henneau,ès-qualités et la selarl Grave-Randoux, ès-qualités aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Transports Citra, la SCP Berkowicz et Henneau, ès qualités, et la SELARL rave-Randoux, ès qualités, payer à la société Immobilière Menelas, à la société Proudreed France et à la société Paris Properties la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Transports Citra, la SCP Berkowicz et Henneau, ès qualités, et la SELARL Grave-Randoux, ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils, pour la société Transports Citra, et les sociétés Berkowicz et Henneau et Grave Randoux, ès qualités
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la société TRANSPORTS CITRA de résiliation anticipée du bail la liant à la société IMMOBILIERE MENELAS et de réparation de son préjudice et de l'avoir condamnée à payer diverses sommes à la société IMMOBILIERE MENELAS à titre de loyer et charges impayés et de clause pénale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société TRANSPORTS CITRA soutient d'une part que l'autorité préfectorale n'a pas conclu à la poursuite de l'exploitation et, d'autre part, que le bien n'étant pas conforme à sa destination contractuelle, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.
Elle produit à cette fin un arrêté préfectoral du 29 avril 2009 pris après inspection des lieux, mettant en demeure la SARL IMMOBILIÈRE MENELAS de respecter dans un délai de trois mois à compter de sa notification, les dispositions des articles 7.1 - Implantation - et 7.2- Construction et Aménagements de l'arrêté préfectoral d'autorisation du 6 mai 1993 pour le site litigieux et, par suite, d'avoir à exécuter certains travaux. Ce document justifie de ce qu'en cours de bail, les locaux loués n'étaient plus conformes à la réglementation applicable à l'activité exercée. Pour autant, il n'est pas justifié, contrairement à ce qui est soutenu, que cette non-conformité a rendu les locaux impropres à leur destination dès lors que l'autorité préfectorale n'a pas fait suspendre le fonctionnement de l'installation comme l'y autorisait l'article L514-1 du code de l'environnement, la lettre de notification de l'arrêté du 4 mai 2009 précisant que "l'inspecteur a conclu à la poursuite de l'exploitation du site sous couvert de l'arrêté préfectoral d'autorisation susvisé, sous réserve... ". Au demeurant, il est établi par les lettres et mails versés aux débats que des contacts ont lieu entre les parties quant à la réalisation des travaux devant être supportés par la locataire conformément au bail, lesquels ont finalement débuté le 14 décembre 2009. Par suite, les risques invoqués par la société TRANSPORTS CITRA d'une exploitation irrégulière ou d'une décision de suspension d'activité de nature à constituer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance ne sont pas établis. C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu qu'à défaut d'une décision de suspension de l'autorisation d'exploiter, la locataire ne pouvait valablement invoquer la non-conformité de l'entrepôt pour justifier d'une résiliation unilatérale anticipée du bail. La société TRANSPORTS MENELAS soutient que l'équipement frigorifique avec tour de congélation, qui était un des éléments du bail, était défaillant et non conforme à la réglementation de sorte qu'elle ne pouvait exploiter le bail conformément à ses stipulations et poursuivre l'exploitation. La société IMMOBILIERE MENELAS réplique que la locataire n'a pas voulu de ces équipements spécifiques. Il est établi qu'aucune demande n'a été faite à ce Me Pierre RICARD - Avocat aux Conseils - Pourvoi n° W1213706 Page 6/12 titre par la locataire avant les conclusions de première instance du 10 septembre 2009, soit plus de deux ans après la conclusion du bail, alors que tel n'aurait pas été le cas si ces installations avaient été comprises dans les éléments loués et manquants. En outre, il résulte de l'article 15.4 du bail relatif aux conditions générales de jouissance que "Si les équipements de l'installation de surgélation et les centrales de froid ne sont pas mis en service pendant la durée du bail, le preneur ne sera pas tenu de l'obligation de les entretenir. Toutefois, en cas de mise en service desdits équipements et des centrales de froid pendant la durée du bail, le preneur devra en assurer l'entretien. Il est précisé que la mise en service desdits équipements sera à la charge du bailleur ". Il est, en outre, justifié par une attestation de la société JOHNSON CONTROLS, en date du 13 septembre 2007, du retrait de 1020 kg de fluide frigorifique NH3 destinés à la destruction en provenance du site loué. C'est donc à juste titre que ce moyen a été considéré comme inopérant et écarté par le tribunal. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société TRANSPORTS CITRA de l'ensemble de ses demandes et considéré que celle-ci restait tenue de ses obligations au titre du contrat ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE La SAS TRANSPORT CITRA produit un arrêté préfectoral du 29 Avril 2009 pris après inspection des lieux, mettant en demeure la titulaire de l'installation classée, soit la bailleresse, d'avoir à exécuter certains travaux. La locataire fait valoir qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'exploiter du fait du retard dans la mise en oeuvre des travaux qui n'ont commencé que le 14 décembre 2009. En application des dispositions de l'article L 514-1 du code de l'environnement, en cas d'inobservation des conditions imposées à l'exploitant, le préfet peut prononcer la suspension du fonctionnement de l'installation. En l'espèce, il est établi par la production de l'arrêté préfectoral du 29 Avril 2009 que l'autorité préfectorale, après inspection, a conclu à la poursuite de l'exploitation. A défaut d'une décision de suspension de l'autorisation, la locataire ne peut valablement invoquer l'impossibilité d'exploiter pour justifier une résiliation unilatérale du bail en cours, alors que l'exploitation pouvait se poursuivre et que les travaux ont été mis en oeuvre (…) Sur le défaut de délivrance de l'équipement frigorifique, il résulte des pièces versées aux débats que cet équipement n'a pas été visé au bail dans l'énumération des biens mis en location, alors qu'il est précisé sous le titre conditions générales de jouissance : si les équipements de l'installation de surgélation et les centrales de froid ne sont pas mis en service pendant la durée du bail, le preneur ne sera pas tenu de l'obligation de les entretenir. La bailleresse, sans être contredite, indique que cette rédaction à la demande de la locataire établit la réserve de non usage de cet équipement- Le moyen opposé de ce chef par la société TRANSPORTS CITRA, qui n'a été précédé d'aucune demande antérieure à celle formulée en cours de procédure, sera semblablement écarté pour être inopérant ;
ALORS QUE l'obligation de délivrance du bailleur lui impose de mettre à la disposition du preneur des locaux conformes à la réglementation applicable ; qu'il manque à cette obligation même si la non-conformité ne gêne pas l'activité du preneur dès lors que les lieux loués ne sont pas ou plus conformes à la règlementation ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que les locaux loués n'étaient pas conformes à la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement ; qu'en excluant tout manquement de la société IMMOBILIERE MENELAS à son obligation de délivrance pour la raison inopérante que la société TRANSPORTS CITRA avait pu continuer son activité, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ;
ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, y compris ses accessoires ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si l'objet du bail ne portait pas sur un entrepôt logistique avec équipement frigorifique et tour de congélation, ce qui suffisait à imposer au bailleur la délivrance d'un tel équipement, peu important que le preneur n'ait pas formulé de réclamation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1719 et 1720 du code civil.
