LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 2011), que, par arrêté préfectoral du 17 avril 1975, l'établissement et l'exploitation du port de plaisance de la commune de Saint-Laurent-du-Var (la commune) ont été concédés à cette commune ; que par convention du 28 novembre 1975, la commune a sous-traité l'établissement et l'exploitation du port à la société anonyme Yacht Club International de Saint-Laurent-du-Var (la société YCI), dont les statuts prévoyaient que ses actions donnaient droit à leurs propriétaires à l'usage du port et à la jouissance à titre privatif d'un local commercial ; que, le 25 mai 1977, la société Paradis, qui avait acquis, en 1976, des actions lui conférant un droit de jouissance sur les cellules portant les numéros 50 à 55, a donné à bail commercial ces six cellules à la société Serb, devenue ensuite la société Le Makai ; que le 10 avril 1981, la société Le Makai a cédé son fonds de commerce, avec le droit au bail, à la société Le Moorea, qui, le même jour, a conclu avec la société Paradis un avenant au bail commercial d'origine ; que le bail a été renouvelé par actes des 20 juin 1986 et 10 octobre 1996 ; que, par arrêt du 26 février 2009, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré ce bail nul comme portant sur des biens appartenant au domaine public et a ordonné une expertise en vue de déterminer le préjudice dont la société Le Moorea demandait réparation ;
Attendu que la société Paradis fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable du préjudice résultant pour la société Le Moorea de l'annulation du bail commercial et de la condamner à payer à cette société une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat ; que la responsabilité d'une partie à un contrat nul ne peut par suite être valablement fondée sur un manquement à ses obligations au titre de ce contrat ; qu'en retenant que la société Paradis a manqué à ses obligations de bailleur, pour la condamner à réparer le préjudice résultant pour la société Le Moorea de la nullité du bail, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que l'abstention dommageable n'engage la responsabilité de son auteur qu'autant qu'il y avait, pour celui auquel on l'impute, obligation d'accomplir le fait omis ; qu'en retenant à l'encontre de la société Paradis son erreur fautive, résultant de son abstention à vérifier qu'elle pouvait consentir un bail commercial, sans préciser quelle disposition légale ou réglementaire lui imposait de procéder à une telle recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que l'erreur de droit n'est pas fautive quand celui qui l'a commise ne disposait pas d'éléments de nature à la lui faire suspecter ; que dans ses conclusions d'appel, la société Paradis faisait valoir qu'avant la décision du conseil municipal du 18 mars 2004 affirmant l'impossibilité de consentir des baux commerciaux sur les cellules litigieuses, l'existence d'un « droit de location » de ces locaux était reconnue tant par l'Etat que par la société Yacht Club de Saint-Laurent-du-Var ; qu'elle rappelait les termes d'une lettre adressée par la direction départementale de l'Equipement des Alpes-Maritimes au maire de Saint-Laurent-du-Var, selon lesquels « dans le cas d'amodiation par acquisition d'actions de la société concessionnaire, le droit d'amodiation est attaché à la propriété d'un certain nombre de titres dans la société, et à ce droit de disposition, s'ajoutent un droit de cessibilité et un droit de location » ; qu'elle soulignait que l'erreur qui lui était reprochée avait été commise par nombre d'actionnaires qui, comme elle, avait de bonne foi consenti des baux commerciaux, ainsi d'ailleurs que par la société de conseils juridiques qui avait assisté la société Le Moorea lors de la conclusion le 10 avril 1981 de l'acte d'achat du fonds de commerce et de l'avenant au contrat de bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher, comme il lui était demandé, si les éléments à la disposition de la société Paradis étaient de nature à l'alerter sur l'erreur, commune, qu'elle a commise lors de la conclusion du bail litigieux en 1977, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4°/ que la perte prétendue d'un statut qu'on n'a jamais eu et auquel l'intéressé n'a jamais eu droit ne constitue pas un préjudice réparable ; que la situation, sur le domaine public maritime, des biens donnés à bail excluait dès l'origine tout droit au bénéfice du statut des baux commerciaux au profit de la société Le Moorea ; que cette société n'a donc pu perdre, du fait de l'annulation du bail litigieux, un droit au bail qu'elle n'a jamais eu ; qu'en allouant à la société Le Moorea le montant d'un droit au bail auquel elle n'a jamais pu prétendre, pour réparer le prétendu préjudice résultant pour cette société de la perte d'avantages qu'elle n'a jamais eus et qui étaient exclus à raison de dispositions d'ordre public, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société YCI avait pour objet d'édifier sur la concession du domaine public des ouvrages et de mettre à la disposition de ses actionnaires la partie du port qui leur serait affectée, que son règlement intérieur précisait que le port et ses installations restaient la propriété de l'Etat et que, le 4 décembre 1980, elle avait adressé à ses actionnaires une lettre, leur rappelant que les cellules dont ils avaient la jouissance se trouvaient sur le domaine public maritime et ne pouvaient pas faire l'objet d'un bail de droit privé, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur les éléments de nature à alerter la société Paradis sur son pouvoir de consentir un bail commercial, a pu en déduire, sans être tenue d'indiquer le fondement textuel d'une obligation relevant du principe de bonne foi dans les relations pré-contractuelles, que le fait, pour cette société, de s'être abstenue, avant même de conclure le bail, de s'assurer de son pouvoir de contracter valablement, constituait une faute engageant sa responsabilité et a souverainement fixé le montant du préjudice en résultant pour la société Le Moorea, à la différence entre la valeur du fonds de commerce de celle-ci et le prix auquel ses actions pourraient être cédées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Paradis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Paradis à payer à la société Le Moorea la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Paradis ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Paradis
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société Paradis responsable du préjudice subi par la société Le Moorea du fait de l'annulation du bail commercial dont était titulaire cette dernière et d'avoir condamné la société Paradis à payer à la société Le Moorea la somme de 1.288.649 € de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice ;
AUX MOTIFS QUE la nullité du bail a été prononcée par l'arrêt du 26 février 2009 qui a retenu que les parties avaient commis une erreur de droit en convenant d'un bail commercial alors que la situation des lieux sur le domaine public maritime s'opposait à la conclusion d'un tel bail ; … que sa demande ne porte que sur l'allocation de dommages-intérêts dus à la partie de bonne foi au contrat annulé par la partie fautive en réparation du préjudice subi par l'annulation ; que la bonne foi de la société Le Moorea n'est pas contestée ; que l'erreur commise par la société Paradis sur sa possibilité de donner à bail commercial les cellules apparaît fautive et de nature à engager sa responsabilité ; qu'en effet, l'objet de la société Yacht Club de Saint-Laurent du Var dont la possession a conduit la société Paradis à donner à bail commercial des cellules est d'édifier sur la concession du domaine public des ouvrages et de mettre à la disposition de ses actionnaires la partie du port qui leur sera affectée ; que son règlement intérieur rappelle que le port et ses installations, bien qu'ayant été édifiés par ses soins, restent la propriété de l'Etat qui en a consenti la concession ; que d'ailleurs, le 22 décembre 1980, la société Yacht Club de Saint-Laurent du Var a adressé à ses actionnaires une lettre du 4 décembre 1980 leur rappelant que les cellules dont ils avaient la jouissance se trouvaient sur le domaine public maritime et ne pouvaient pas faire l'objet d'un bail de droit privé, courrier que la société Paradis prétend ne pas avoir reçu ; qu'ainsi, la société Paradis en consentant un bail commercial sans s'assurer qu'elle pouvait le faire alors qu'aucun des éléments dont elle disposait conduisait à s'abstenir de cette recherche, a manqué à ses obligations de bailleur ; … que l'absence de bail commercial, s'il n'empêche pas la société Le Moorea la poursuite de l'exploitation de son fonds de commerce qui s'effectue actuellement au travers d'un contrat d'amodiation de quatre ans conclu avec la société Yacht Club de Saint-Laurent du Var, la prive de la protection conférée par le statut des baux commerciaux et notamment la possibilité de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce et d'obtenir le renouvellement de son bail ou une indemnité d'éviction en cas de refus ; que la nullité du bail commercial lui cause ainsi un préjudice ; que pour fixer à la somme de 1.288.649 € le dommage subi par la société Le Moorea, l'expert a tout d'abord évalué son fonds de commerce comme s'il bénéficiait d'un bail commercial en usant des méthodes habituelles pour ce genre d'activité et aboutit à une valeur de 2.260.787 € ; qu'elle a ensuite constaté que des sociétés qui exploitaient sur le domaine public du port de Saint-Laurent du Var des commerces sans droit au bail parvenaient à vendre leurs parts sociales … pour un prix représentant en moyenne 43 % de la valeur de leur fonds de commerce avec droit au bail ; qu'elle en a déduit que la valeur de la société Le Moorea se chiffrait à la somme de 972.138 € et a estimé le préjudice consécutif à la nullité du bail à la différence entre la valeur de son fonds de commerce et le prix auquel ses parts pourraient être cédées correspond à la somme de 1.288.649 € ; que cette méthode de calcul n'est pas critiquée en elle-même et correspond au préjudice subi par l'annulation du bail et la perte par la société Le Moorea des avantages résultant du statut des baux commerciaux ; qu'il convient donc de condamner la société Paradis à payer à la société Le Moorea la somme de 1.288.649 € ;
ALORS D'UNE PART QUE la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat ; que la responsabilité d'une partie à un contrat nul ne peut par suite être valablement fondée sur un manquement à ses obligations au titre de ce contrat ; qu'en retenant que la société Paradis a manqué à ses obligations de bailleur, pour la condamner à réparer le préjudice résultant pour la société Le Moorea de la nullité du bail, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'abstention dommageable n'engage la responsabilité de son auteur qu'autant qu'il y avait, pour celui auquel on l'impute, obligation d'accomplir le fait omis ; qu'en retenant à l'encontre de la société Paradis son erreur fautive, résultant de son abstention à vérifier qu'elle pouvait consentir un bail commercial, sans préciser quelle disposition légale ou réglementaire lui imposait de procéder à une telle recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS ENSUITE QUE l'erreur de droit n'est pas fautive quand celui qui l'a commise ne disposait pas d'éléments de nature à la lui faire suspecter ; que dans ses conclusions d'appel (p. 3 et 4), la société Paradis faisait valoir qu'avant la décision du conseil municipal du 18 mars 2004 affirmant l'impossibilité de consentir des baux commerciaux sur les cellules litigieuses, l'existence d'un « droit de location » de ces locaux était reconnue tant par l'Etat que par la société Yacht Club de Saint-Laurent du Var ; qu'elle rappelait les termes d'une lettre adressée par la direction Départementale de l'Equipement des Alpes Maritimes au maire de Saint-Laurent du Var, selon lesquels « dans le cas d'amodiation par acquisition d'actions de la société concessionnaire, le droit d'amodiation est attaché à la propriété d'un certain nombre de titres dans la société, et à ce droit de disposition, s'ajoutent un droit de cessibilité et un droit de location » ; qu'elle soulignait que l'erreur qui lui était reprochée avait été commise par nombre d'actionnaires qui, comme elle, avait de bonne foi consenti des baux commerciaux, ainsi d'ailleurs que par la société de conseils juridiques qui avait assisté la société le Moorea lors de la conclusion le 10 avril 1981 de l'acte d'achat du fonds de commerce et de l'avenant au contrat de bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher, comme il lui était demandé, si les éléments à la disposition de la société Paradis étaient de nature à l'alerter sur l'erreur, commune, qu'elle a commise lors de la conclusion du bail litigieux en 1977, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE la perte prétendue d'un statut qu'on n'a jamais eu et auquel l'intéressé n'a jamais eu droit ne constitue pas un préjudice réparable ; que la situation, sur le domaine public maritime, des biens donnés à bail excluait dès l'origine tout droit au bénéfice du statut des baux commerciaux au profit de la société Le Moorea ; que cette société n'a donc pu perdre, du fait de l'annulation du bail litigieux, un droit au bail qu'elle n'a jamais eu ; qu'en allouant à la société Le Moorea le montant d'un droit au bail auquel elle n'a jamais pu prétendre, pour réparer le prétendu préjudice résultant pour cette société de la perte d'avantages qu'elle n'a jamais eus et qui étaient exclus à raison de dispositions d'ordre public, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.
