LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2011), que la société Kerdiles, propriétaire d'un appartement donné à bail à M. et Mme X..., a donné congé à ces derniers pour le 31 janvier 2007 en vue d'effectuer des travaux de rénovation nécessitant la libération des lieux ; que, par acte du 13 février 2007, les parties ont conclu un nouveau bail pour une durée réduite de dix-huit mois ; que, le 26 juin 2008, la société Kerdiles a délivré à ses locataires un congé pour le 31 août 2008 en se prévalant de l'obtention du permis de démolir l'immeuble ; que M. et Mme X... s'étant maintenus dans les lieux, la société Kerdiles les a assignés afin de les entendre déclarer occupants sans droit ni titre et obtenir leur expulsion ainsi que le paiement d'un solde locatif et d'une indemnité d'occupation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement relevé que la réalité du motif légitime et sérieux devait s'apprécier lors de la délivrance du congé et souverainement retenu que les seules pièces produites par la société Kerdilès étaient une étude de faisabilité et des permis de démolir des 18 septembre 2008 et 31 août 2009 ne permettant pas d'établir son intention de réaliser les travaux de rénovation allégués, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les autres branches du moyen, que le congé délivré le 5 juillet 2006 était nul et que le bail du 21 janvier 1989 avait été tacitement reconduit à son échéance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour enjoindre à la société Kerdiles de produire un décompte faisant apparaître les sommes dues et les sommes versées au titre des loyers à compter du bail du 21 janvier 1989, l'arrêt retient que le bail, objet du présent litige, date de 1989 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions la société Kerdilès soutenait que l'historique des rémunérations et de la dette locative de M. et Mme X... concernait la période du 1er octobre 1975 au 17 décembre 2008, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande en paiement des loyers et des charges et fait injonction à la société Kerdiles de produire un décompte des loyers et charges dus correspondant au bail du 21 janvier 1989, l'arrêt rendu le 9 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour la société Kerdiles.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le congé délivré le 5 juillet 2006, le contrat conclu le 13 février 2007 et le congé délivré le 26 juin 2008, d'avoir dit que le contrat du 21 janvier 1989 a été reconduit tacitement par périodes de trois ans et d'avoir condamné la société Kerdiles au paiement à Madame X... et Monsieur X... de la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs d'abord, sur la régularité du congé donné en date du 5 juillet 2006, que le 5 juillet 2006, la société Kerdiles a délivré un congé à Madame X... et Monsieur X... au motif qu'elle entendait exécuter des travaux de rénovation de restructuration et d'amélioration du bâtiment nécessitant la libération des lieux ; que le bailleur peut délivrer, pour ce motif un congé à ses locataires, à condition de prouver son intention réelle d'exécuter les travaux invoqués, par des documents précis permettant d'en apprécier l'ampleur et la portée ; que la réalité du motif doit s'apprécier au moment de la délivrance du congé, même si des éléments postérieurs peuvent venir la confirmer ; qu'en l'espèce, les seules pièces produites par la société Kerdiles sont une étude de faisabilité et des permis de démolir datés des 18 septembre 2008 et 31 août 2009 ; que la société Kerdiles ne produit aucun élément permettant d'établir qu'à la date de délivrance du congé, elle avait engagé un quelconque début d'étude du projet ou matérialisé par tout autre document son intention de réaliser les travaux allégués ; que le congé étant nul, le contrat du 21 janvier 1989 s'est trouvé tacitement reconduit pour une période de trois ans à compter du 31 janvier 2007 ;
Alors, de première part, qu'aucun texte n'impose que le motif allégué par le bailleur à l'appui de la délivrance d'un congé motivé par la nécessité d'entreprendre des travaux d'ampleur dans l'immeuble loué existe à la date pour laquelle il est formulé pour la première fois et qu'il suffit que ce motif puisse être vérifié ultérieurement ; qu'en exigeant de la société Kerdiles qu'elle établisse qu'à la date de délivrance du congé, elle avait engagé un quelconque projet d'étude du projet ou matérialisé par tout autre document son intention de réaliser les travaux allégués, la Cour d'appel a méconnu le sens et la portée de l'article 15 de la loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989 ;
Aux motifs ensuite, sur la validité du bail de dix-huit mois conclu en date du 13 février 2007, que nonobstant ce renouvellement tacite du bail à compter du 31 janvier 2007, les parties ont conclu, le 13 février 2007, un acte fixant une durée du contrat à dix-huit mois au motif d'exécution des travaux, de restructuration et de rénovation du bâtiment ; que la société Kerdiles soutient qu'il était motivé par une raison professionnelle au sens de l'article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'exécution des travaux ayant la double finalité de valoriser le patrimoine immobilier de la société et d'augmenter en conséquence les revenus locatifs perçus par les associés ; que toutefois, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que les deux conditions cumulatives prévues à l'article 11 de la loi susvisée permettant de réduire la durée du bail n'étaient pas remplies en l'espèce ; qu'en effet, la mention de l'exécution de travaux ne constitue pas l'événement précis légalement requis, aucun permis de démolir n'ayant été encore octroyé à la date de conclusion du contrat et cette exécution de travaux ne constitue pas une raison professionnelle, celle-ci ne pouvant exister que dans la personne d'un des membres de la société, conformément aux dispositions de l'article 13 de la loin° 89-462 du 6 juillet 1989 qui précise que les dispositions de l'article 11 ne peuvent être invoquées seulement au profit de l'un des associés ; qu'ainsi, l'acte conclu le 13 février 2007 qui avait, en violation des dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour but de réduire la durée du contrat, doit être annulé, ainsi que le congé délivré sur son fondement le 26 juin 2008 ; qu'en conséquence, le bail du 21 janvier 1989 est réputé avoir conservé la durée légale prévue à l'article 10 de la loi susvisée et s'être donc renouvelé à compter du 31 janvier 2007 pour une période de trois ans ;
Alors, de deuxième part, que l'événement « précis » de nature familiale ou professionnelle, permettant aux parties de conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an, doit simplement s'analyser en un événement futur sans qu'il soit exigé que sa réalisation présente un caractère certain au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux ; qu'en considérant néanmoins que la société Kerdiles ne se prévalait pas d'un motif d'ordre professionnel au sens de l'article 15 de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989 dès lors que « l'événement précis » invoqué dans le contrat de bail en date du 13 février 2007 résidant dans « l'exécution de travaux de restructuration et de rénovation du bâtiment sur rue de grande ampleur, nécessitant la libération des lieux loués » n'aurait revêtu aucun caractère certain au moment de la conclusion du contrat de bail, la Cour d'appel a violé, par une fausse interprétation, la disposition précitée ;
Alors, de troisième part, que constitue une raison professionnelle au sens de l'article 15 de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989 la reprise des lieux donnés à bail pour entreprendre des travaux d'ampleur afin de valoriser l'immeuble litigieux et d'augmenter ainsi, dans le chef de chacun des associés de la société civile, les revenus locatifs retirés de l'immeuble ; qu'en considérant néanmoins que l'exécution de travaux permettant de valoriser l'immeuble et d'augmenter le revenu locatif perçu par chaque associé de la société civile détenant l'immeuble ne constituait pas une raison professionnelle la Cour d'appel a violé, par une fausse interprétation, l'article 15 de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989 ;
Alors, de quatrième part, en toute hypothèse que lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être conclu pour une durée de trois ans ; qu'en prononçant la nullité du contrat de bail en date du 13 février 2007, après avoir considéré que la société Kerdiles ne pouvait se prévaloir, ni d'un évènement précis, ni d'une raison professionnelle, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 11, alinéa 5, de la loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989 ;
Alors, de cinquième part, subsidiairement qu'un congé délivré prématuré n'est pas nul, ses effets étant simplement reportés à la date pour laquelle il peut produire effet ; qu'en considérant que la nullité du contrat de bail en date du 13 février 2007 entrainait par voie de conséquence la nullité du congé délivré en date du 26 juin 2008, quand celui-ci conservait toute vocation à produire ses effets à la date d'échéance du contrat de bail en cours d'exécution, la Cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 11 de la loi n°89-462 en date du 6 juillet 1989 ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir révoqué l'ordonnance de clôture du 29 avril 2011 et ordonné la réouverture des débats, d'avoir sursis à statuer sur la demande en paiement des loyers et des charges, sur la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens, d'avoir renvoyé à cette fin l'affaire à la mise en état et d'avoir fait injonction à la société Kerdiles de produire un décompte des loyers et charges dus correspondant au bail du 21 janvier 1989 ;
Aux motifs qu'en ce qui concerne la dette locative, la société Kerdiles fournit un décompte remontant à 1978 alors que le bail, objet du présent litige, date de 1989 ; qu'il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats pour enjoindre à la société Kerdiles de produire un décompte faisant apparaître les sommes dues et les sommes versées au titre des loyers à compter du bail initial ;
Alors qu'en faisant injonction à la société Kerdiles de produire un décompte ne concernant que la dette locative postérieure à la date du 21 janvier 1989 en considération de que seul le contrat de bail conclu à cette date constituerait la matière litigieuse, nonobstant le fait que la société Kerdiles soutenait que Monsieur et Madame X... avaient occupé un appartement dans l'immeuble litigieux sur l'intégralité de la période allant du 1er octobre 1975 au 17 décembre 2008 et que la dette locative alléguée couvrait toute cette période, la Cour d'appel a méconnu l'étendue du litige en méconnaissance de l'article 4 du Code de procédure civile ;
