LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant à bon droit retenu que le moyen par lequel les époux X... contestaient le droit de Mme Y... de se prévaloir du statut des baux commerciaux touchait au fond du droit, la cour d'appel en a exactement déduit que celui-ci ne constituait pas une fin de non-recevoir ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu qu'il ne pouvait être reproché à Mme Y... de n'avoir pas maintenu une activité pendant la durée de l'instance, dès lors qu'elle n'avait fait qu'exécuter une décision assortie de l'exécution provisoire prononçant la résiliation du bail et qu'au surplus, l'exploitation était devenue très difficile si ce n'est impossible du fait des manquements des bailleurs relatifs à l'état des lieux, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que le fonds de commerce n'avait pas disparu, a pu accueillir la demande de résiliation formée par la locataire ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, interprétant souverainement la clause du contrat de bail stipulant que le preneur prenait les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger réparation, que celle-ci ne pouvait concerner que l'état dont le locataire avait pu se convaincre lors de la conclusion du bail et relevé que les désordres étaient non apparents ou bien apparus postérieurement à cette date, la cour d'appel en a exactement déduit que cette clause n'exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrer la chose dans un état conforme à l'usage auquel elle était destinée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les manquements du bailleurs à ses obligations avaient entraîné la fin du bail et la perte consécutive du fonds de commerce, la cour d'appel, qui a évalué ce préjudice au jour où elle statuait, a souverainement retenu que celui-ci devait être fixé au montant du chiffre d'affaire auquel Mme Y... aurait pu prétendre si l'état des lieux avait permis une utilisation normale du fonds ;
Et attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'a pas indemnisé deux fois le même préjudice en condamnant le bailleur au paiement de sommes au titre de la perte du fonds de commerce et des pertes d'exploitation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception d'irrecevabilité de la demande de Madame Patricia Y... en résiliation du bail commercial du 12 octobre 1999, soulevée par les époux Pierre X... ;
AUX MOTIFS QUE la recevabilité d'une demande est régie par les articles 122 et suivants du Code de procédure civile. Ce texte édicte que la fin de non-recevoir est constituée par tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, et il contient une énumération des cas possibles, mais cette énumération n'est pas limitative. En l'espèce, les époux Pierre X... soutiennent à cet égard qu'à défaut d'immatriculation actuelle au Registre du commerce et des sociétés, Madame Patricia Y... n'est pas fondée à se prévaloir du statut des baux commerciaux en application des dispositions de l'article L. 145-1 du Code de commerce. Or, en cela, ils contestent à Madame Patricia Y... le bénéfice de dispositions légales protectrices du commerçant locataire, mais, pour autant, n'élèvent aucun moyen qui priverait cette dernière de toute possibilité d'action ; leur moyen tend ainsi à voir, en fonction du texte sur lequel Madame Patricia Y... fonde ses demandes, vérifier si ce texte est bien applicable aux relations entre les parties à la présente instance et, dans le cas contraire, voir rejeter les demandes ainsi fondées ; il touche donc au fond du droit, et non pas à la recevabilité, et c'est donc à ce titre qu'il conviendra de l'examiner. Le moyen ainsi soulevé ne peut, en conséquence, qu'être écarté ;
ALORS QUE constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer la partie adverse irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 29 à 31), les époux X... soulevaient l'exception d'irrecevabilité de l'action en résiliation du bail commercial du 12 octobre 1999 engagée à leur encontre par Madame Y..., faute de droit à agir de celle-ci, dès lors qu'après le jugement du 16 décembre 2008, Madame Y... avait cessé toute activité, cédé l'intégralité des biens ayant constitué le fonds de commerce, lequel avait disparu, et obtenu sa radiation du registre du commerce le 12 février 2009, de sorte qu'elle n'avait plus la qualité de locataire ; que ce moyen constituait une fin de non-recevoir ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 122 du Code de procédure civile ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception d'irrecevabilité de la demande de Madame Patricia Y... en résiliation du bail commercial du 12 octobre 1999, soulevée par les époux Pierre X... ;
AUX MOTIFS QUE, sur le fond, Madame Patricia Y... fonde tout d'abord sa demande sur les obligations légales du vendeur, en ce que les époux Pierre X... lui ont, en octobre 1999, cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux dont ils sont propriétaires à LA CALOTERIE. En cela, elle reproche aux vendeurs un défaut d'information sans lequel elle n'aurait pas conclu en l'état la cession du fonds de commerce et le bail des murs, et se plaint à cet égard d'un dol ou en tout cas d'une réticence dolosive. Or le dol ne peut être invoqué, en application des dispositions des articles 1116 et suivants du Code Civil, qu'à l'appui d'une action en nullité d'une convention ou, le cas échéant, en rescision tels que les régissent les articles 1304 à 1314 du même code ; or l'action engagée par Madame Patricia Y... ne tend ni à la nullité, ni à la rescision mais à la résiliation du bail et à l'indemnisation de son préjudice. Les moyens relatifs aux obligations du vendeur, ainsi qu'elle les invoque, ne sont donc pas de nature à servir de fondement à sa demande. Elle invoque ensuite les obligations du bailleur prévues par les articles 1719 et 1720 du Code Civil. En cela, elle ne se prévaut pas des dispositions protectrices du statut spécial des baux commerciaux contenues dans les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce, mais du droit commun du bail ; dès lors, son absence actuelle d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, invoquée par les époux Pierre X..., est sans incidence sur ce point. En application de ces deux articles et par le simple effet de la loi, le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée au preneur dans un état conforme à l'usage auquel elle est destinée, en bon état de réparations de toute espèce, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que celles revenant au locataire. Les époux Pierre X... invoquent, à cet égard, les clauses du bail en soutenant qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance dès lors que Madame Patricia Y... a, dans ce bail page 3 au paragraphe " CHARGES ET CONDITIONS ", déclaré prendre " les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation ". Aucune autre clause du bail, contrairement à ce que soutiennent les époux Pierre X..., ne fait supporter au locataire d'autres réparations que celles lui revenant de droit, à l'exception de celle figurant en premier alinéa de la page 4 du bail qui prévoit, à la charge du locataire « l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d'exploitation (y compris) toutes les réparations, rosses et menues et même les réfections et remplacements. » Mais la même clause précise immédiatement après que ces fermetures s'entendent des " devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d'exploitation ". Il s'agit donc là d'une extension de charge limitée, l'article précédent, au bas de la page 3 du bail prévoyant quant à lui que « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien ». Enfin, toute clause dérogeant aux obligations légales du bailleur telles qu'elles viennent d'être rappelées doit être interprétée de façon restrictive ; ainsi en l'espèce, la clause par laquelle les parties ont convenu que " le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation " ne peut concerner que l'état dont le locataire a pu alors se convaincre, ce dernier n'ayant pu déclarer accepter des défauts alors non apparents ou bien apparus postérieurement même s'ils sont résultés d'une vétusté qui préexistait à la conclusion du bail ; sur ce point, il n'est pas expressément convenu que le locataire devra supporter les conséquences de la vétusté ; la clause invoquée n'exonère pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer la chose dans un état conforme à l'usage auquel elle est destinée, et de l'entretenir en ce sens en supportant, notamment, les réparations nécessaires pour assurer le clos et le couvert ; Madame Patricia Y... se plaint de divers désordres qu'elle dit avoir été mis en évidence notamment par l'expert judiciaire, et c'est ce qu'il convient d'examiner maintenant ; sur la preuve des manquements du bailleur à ses obligations : les époux Pierre X... ne contestent pas, sur le principe, la véracité et la fiabilité des constatations contenues dans le rapport de l'expert Monsieur Z.... Ce dernier a déposé son rapport le 2 juillet 2008. Il décrit et analyse les désordres allégués en pages 41 à 51 de ce rapport ; I-désordres affectant la couverture, I-1 corps principal du bâtiment : l'expert a relevé des désordres dans la chambre n° 7 (traces d'infiltration d'eau au plafond de la salle de bains) ainsi qu'au plafond du couloir et du sas d'accès aux WC communs (fuites en toiture et infiltrations d'eau par le réseau VMC). Il situe leur origine dans des vices préexistant au bail (défaut d'étanchéité, rives faîtières posées en sens contraire par rapport à la norme) ou accidentels (plaque fibrociment cassée) mais aussi dans une vétusté de l'ensemble de la toiture en fibro ciment pour les infiltrations en toiture. Pour les venues d'eau par VMC, contrairement à ce que soutiennent les époux Pierre X..., l'expert n'a pas " été incapable de déterminer d'où elles provenaient ", puisqu'il énumère les causes cumulatives de ces désordres en point B. 2 page 50, lesquelles sont un défaut de branchement et d'installation laissant apparaître de nombreux points de condensation et un défaut d'étanchéité de la gaine d'extraction ; quant au défaut d'utilisation (ventilation arrêtée par erreur en confondant l'interrupteur avec celui du système d'éclairage), il relève d'une simple supposition et n'a en rien été confirmé dans les faits. L'expert a préconisé, pour remédier aux désordres, une réfection totale de la toiture en fibrociment ou tout au moins une mise en conformité avec révision très sérieuse et remplacement des plaques détériorées, ainsi que la réfection de l'étanchéité. Les époux Pierre X... soutiennent avoir fait réaliser les travaux nécessaires dès que le rapport d'expertise a été déposé et avant que le Tribunal de grande instance ne statue, et ce par une entreprise DEBLOCK. Or, les pièces présentées comme « Factures de l'entreprise DEBLOCK » qu'ils versent aux débats (ses pièces 19 et 21) pour l'une concerne des travaux sur une chaudière, pour l'autre est en réalité un devis en date du 28 février 2008 lequel, même s'il comporte une signature et mentionne le paiement de deux acomptes, ne constitue pas la preuve de la réalisation effective et intégrale des travaux mentionnés. I-2 extension latérale, cuisine de la salle de réception : l'expert a constaté des traces d'infiltration d'eau et la présence de moisissure au plafond de cette cuisine en de nombreux points. Les causes en sont pour lui la vétusté de la couverture, des défauts multiples (pente de toit insuffisante, absence ou insuffisance d'étanchéité aux points de fixation, en rives latérales et au faîtage) ainsi que la présence de mousse sur les plaques et localement entre plaques. Il préconise pour y remédier, outre la reprise des embellissements détériorés, un remplacement complet de la couverture. Les époux Pierre X... soutiennent que ces désordres sont imputables à la locataire pour défaut d'entretien des plaques de couverture s'agissant de la présence de mousse. Or, lorsque l'on examine les photographies jointes par l'expert à son rapport (annexe n° 1 notamment les pages 3, 6 et 8), il apparaît de façon évidente que l'ensemble de la couverture présente un état de vétusté très avancé entraînant une dégradation du matériau même constituant les plaques et que la présence de mousse, dans ces conditions, ne revêt qu'un caractère accessoire.
Ainsi, l'enlèvement de la mousse, qu'il est reproché à la locataire de n'avoir pas réalisé, ne pouvait en toute hypothèse avoir qu'un effet très relatif eu égard à l'altération de la matière des éléments de la couverture. I-3 couverture de la véranda : il s'agit d'une partie affectée à l'exploitation, la véranda couvrant, en partie, la cuisine. L'expert a constaté des traces d'écoulement d'eau au droit d'une conduite de descente d'eau pluviale ainsi que le long de la structure alu de la couverture, et la présence de mousse dans l'épaisseur de la plaque polycarbonate située au droit de la pénétration de la conduite. Il en impute l'origine à une étanchéité non conforme (notamment absence de relevé des solins et défauts des raccords de chéneau) avec un risque d'infiltration à l'intérieur de la véranda et inondation possible en cas d'orage. Sur ces points, la présence de mousse dans l'épaisseur de la plaque ne peut être imputée à la locataire, cette anomalie ne révélant pas un manque d'entretien mais l'existence d'un défaut d'étanchéité caractérisé par l'expert et qui a permis la survenue de mousse en un tel endroit. Par ailleurs, les époux Pierre X... ne contestent pas formellement l'existence des défauts et les désordres qu'ils entraînent, leur allusion à l'absence de constatation de dégâts lors de constats effectués en 2009 étant inopérante puisque l'expert lui-même a bien constaté des venues d'eau, et que celles-ci ont en outre été constatées par un huissier le 16 juillet 2003 (pièce n° 33 de l'annexe 3 du rapport d'expertise, page 5). Les époux Pierre X... se retranchent en outre derrière la garantie décennale due par le vendeur et installateur de la véranda la Société ZALUCCO. Mais cette garantie ne les exonère pas de leur propre obligation à l'égard de la locataire. Enfin, Madame Patricia Y... dénie avoir été informée de la venue de cette société sur les lieux et a fortiori avoir refusé cette intervention en septembre 2006 et les époux Pierre X... n'en rapportent pas la preuve contraire. I-4 15 couverture dépendance-chaufferie : là encore, l'expert a constaté des traces nombreuses d'écoulement d'eau au plafond de la chaufferie qu'il impute encore à des défauts d'étanchéité d'une part et à une vétusté de la couverture et une absence d'entretien correct de cette dernière (réparations sommaires). Contrairement à ce que soutiennent les époux Pierre X..., les causes des désordres sont bien, en cela, précisées par l'homme de l'art. En outre, le terme d'« absence d'entretien correct » est par eux sorti de son contexte pour laisser entendre que cela relèverait du locataire alors qu'il s'agit en fait (ainsi que l'expert le précise immédiatement page 45 et qu'il est visible sur les photographies de la page 14 du rapport) de réparations de fortune pour couvrir des ouvertures dans les plaques, ce qui relève non pas de l'entretien mais de la réparation et du remplacement de plaques de couvertures et donc de l'obligation du bailleur d'assurer le clos et le couvert. L'ensemble de ces désordres affectant la couverture des bâtiments donc le couvert de la chose louée et la vétusté y ayant par ailleurs concouru, il revient en conséquence au bailleur d'en assurer la réparation au regard de ses obligations rappelées au paragraphe précédent. Par ailleurs, compte tenu du siège et de la nature des défauts (plaques cassées et réparées sommairement, défauts d'étanchéité, rives faîtières posées en sens contraire de la norme, pente insuffisante vétusté générale etc.), il n'est pas démontré que toutes ces causes aient préexisté à la conclusion du bail et qu'en outre elles aient été visibles à un non professionnel au cours d'un état des lieux normalement diligent. Dès lors la clause du bail par laquelle la locataire prend les lieux en l'état n'est pas de nature, sur ce point, à exonérer le bailleur de ses obligations. II-venues d'eau par la façade rue de la cuisine et salle de réception : l'expert a constaté un décollement important des faïences situées sur le mur intérieur, avec une très forte humidité dans la paroi (page 46 de son rapport avec photographies pages 18 et 19). Il en impute l'origine à des remontées capillaires présumées provenant de murs enterrés et des infiltrations par des fissures existantes mal réparées à travers l'enduit et des fissures de dilatation au parapet supérieur. Certes il ajoute, comme cause cumulative, des infiltrations par les châssis bois pourris au niveau de la pièce d'appui et par l'absence locale de mastic. Effectivement, ce dernier point apparaît relever de l'obligation prévue au bail, à la charge de la locataire, d'assurer l'entretien des fermetures des locaux d'exploitation.
Cependant, il ne s'agit pas de la cause exclusive des venues d'eau dans cette partie des locaux puisque l'expert en a caractérisé d'autres notamment des remontées capillaires ce que confirment les photographies en page 19 du rapport d'expertise, les décollements de carreaux juste au-dessus d'une plinthe donc en bas de murs ne peuvent avoir été causés par des infiltrations par une fenêtre. Dès lors le défaut d'entretien de ladite fenêtre n'exonère pas le bailleur de l'exécution de sa propre obligation d'assurer le clos du bien loué, donc la protection contre les venues d'eau extérieures. Par ailleurs, l'hypothèse d'une mauvaise ventilation ou un chauffage inadapté de cette pièce relève d'une simple affirmation des bailleurs, laquelle n'est étayée d'aucun élément probant. Pour les mêmes motifs que ceux exposés s'agissant des désordres de couverture, les venues d'eau ainsi causées sont imputables aux bailleurs lesquels ont l'obligation générale d'assurer le clos (protection contre les venues d'eau et d'air extérieures) aussi bien que le couvert. De même aussi, il ne saurait être soutenu que les défauts qui y ont concouru aient été acceptés comme tels par Madame Patricia Y... au moment de la conclusion du bail, parce qu'il n'est pas établi qu'ils auraient été visibles lors d'un état des lieux effectué par un locataire normalement diligent. III. réseau assainissement EU/ EV : l'expert a constaté des traces d'écoulement d'eau dans le café et dans les salles de bain des chambres du premier niveau (notamment la chambre 4) situées à l'aplomb du café. Il en impute l'origine notamment à une non-conformité du réseau d'évacuation des WC par sanibroyeur, avec canalisations raccordées sur un réseau ascendant aérien, alors que la réglementation prévoit que de telles installations doivent se raccorder directement sur une canalisation EV de diamètre suffisant et que le conduit d'évacuation ne doit comporter aucune partie ascendante. Contrairement à ce que soutiennent les époux Pierre X... dans leurs conclusions, le rapport d'expertise n'est pas imprécis sur ce point, et ne repose pas sur des suppositions mais sur un constat effectif de l'expert (cf. photographies page 22 de l'annexe I du rapport). L'expert préconise, pour supprimer les désordres, le remplacement intégral du réseau d'assainissement passant par les combles pour une mise en conformité de l'ensemble dont il chiffre le coût à 17. 000 €. Il précise encore qu'il s'agit d'éléments indissociables du bâtiment. Compte tenu de l'importance des réparations à effectuer et du siège de l'installation passant à l'intérieur des combles, ce dysfonctionnement nécessitant une telle intervention ne peut relever des menues réparations d'entretien courant qui reviennent normalement au locataire, le bail ne contenant pas de clause dérogatoire sur ce point. IV. Réseau VMC : l'expert a constaté les désordres invoqués, consistant en des traces d'humidité et d'infiltration d'eau dans plusieurs chambres et parties communes, notamment au pourtour de bouches d'aération, avec dans certains cas une aggravation dans le temps entraînant un percement du plafond. Il en décrit précisément l'origine dans le défaut d'installation et de branchement des gaines de VMC créant des poches d'eau au niveau des creux et s'écoulant par les bouches lors de la mise en charge par accumulation d'eau, ainsi qu'un défaut d'étanchéité de la gaine d'extraction en sortie de toitures. Il ajoute un possible défaut de ventilation arrêtée involontairement par les utilisateurs des chambres parce que les interrupteurs peuvent être confondus avec ceux du système d'éclairage. Le remède consiste dans une mise en conformité de l'ensemble du réseau VMC y compris étanchéité en sortie de toiture.
Il ajoute que ce réseau avait été réalisé par Monsieur X... lui-même, sans conformité aux règles de l'art. Il s'agit donc d'un élément d'équipement préexistant affecté de défauts générant des pénétrations d'eau dans les pièces ouvertes au public, et dont la reprise présente une importance telle qu'il ne peut s'agir de menues réparations incombant au locataire. Là encore, la clause du bail par laquelle le locataire prend les locaux en l'état ne peut exonérer les bailleurs de leur obligation en ce sens, aucune preuve de ce que de tels défauts étaient apparents à un non professionnel lors de l'état des lieux n'étant rapportée. Quant à un éventuel défaut d'utilisation, il n'est qu'hypothétique et n'est, en toute hypothèse, pas imputable au locataire qui n'est en rien responsable du mauvais positionnement des interrupteurs de cette installation. V. défauts de conformité aux normes de sécurité : l'expert judiciaire a encore noté que la Commission de Sécurité avait effectué au minimum cinq visites des lieux loués entre le 9 octobre 1998 et le 16 novembre 2007, à la suite desquelles elle a, à chaque fois, émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation dans les lieux. Il a détaillé et analysé les prescriptions de travaux effectuées par cette commission à chaque reprise, ce sur 11 pages successives de son rapport. Puis il a précisé comment les époux Pierre X... avaient été informés de ces diverses prescriptions, et détaillé les travaux entrepris par les bailleurs relativement à ces préconisations de sécurité, en page 64 de son rapport. Il en conclut que « hormis éventuellement un dépôt de permis de construire pour la véranda et les cuisines, (...) aucune prestation ne répondant aux prescriptions édictées par la Commission de Sécurité n'a été suivie par Monsieur X... durant la période du 30 octobre 1998 au 12 octobre 1999 ». Puis, en pages 68 et 69, il détaille les divers travaux nécessaires pour se conformer à ces prescriptions, qui touchent à la structure et aux mesures coupe-feu (en 9 points), à l'installation électrique, à celle de gaz et d'alarme incendie, ce pour un total de 66. 400 € environ, dont 14. 000 € pour le remplacement de l'installation électrique et 14. 000 autres pour l'installation complète d'une alarme-incendie. Il en résulte qu'en l'absence de réalisation de ces travaux, l'immeuble ne présente pas les caractéristiques suffisantes pour être exploité sans danger dès lors que cette exploitation suppose un accès du public, ce au regard des règles de sécurité sous-tendant les autorisations administratives nécessaires. Ainsi, si toute activité n'a pas, dans les faits, cessé d'être exercée dans les lieux loués et que ces derniers n'ont effectivement pas été fermés administrativement pendant la durée du bail, en revanche, d'une part les locaux n'étaient pas dans un état permettant leur exploitation normale dans un cadre légal, d'autre part le reproche de Madame Patricia Y... reposant sur l'obligation de cesser, à certaines périodes, certaines parties de l'activité commerciale (notamment celle de location de salle de réunion ou de séminaire) pour des raisons de salubrité ou de sécurité ne peut qu'être prise en considération dans de telles conditions.
Sur ce point, ce n'est pas sérieusement que les bailleurs peuvent laisser entendre que les avis non conformes de la commission de sécurité reposeraient sur des critères liés à leur demande de classement de l'établissement en catégorie « deux étoiles ». En effet, ce classement repose sur des prestations de confort plus ou moins étendu et ne pouvant avoir pour base des règles relatives à la sécurité des personnes telles que leur irrespect a été mise en exergue par l'expert. Cet irrespect constitue, là encore, un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de maintien de locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés. Ces derniers ne sauraient se retrancher derrière la remarque de l'expert selon laquelle il émet une réserve en l'absence de communication de l'avis définitif de la Commission de sécurité. En effet, l'expert précise à cet égard que seul cet avis est de nature à faire « connaître définitivement (au maître d'ouvrage) la liste exhaustive des prestations à réaliser, ce à partir d'un procès-verbal engageant la Commission de sécurité sur cette déclaration (des travaux envisagés) ». En effet, l'absence d'aval définitif de cette Commission sur une liste exhaustive des travaux à réaliser ne remet pas en question ni le principe, l'étendue et l'importance des non-conformités détaillées par cette Commission et dont l'existence est confirmée par l'expert, ni le principe de l'obligation du bailleur d'y remédier dans ses rapports avec le locataire. Ils ne sauraient davantage se retrancher derrière la clause du bail qui stipule que " le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation " dès lors que, ainsi qu'il a déjà été développé plus haut, cette clause ne peut concerner que les éléments de l'état de locaux dont le locataire a pu se convaincre lui-même, sans cela il ne peut être considéré avoir renoncé à un droit relatif à des éléments qu'il ignorait ; or, les avis négatifs de la Commission de sécurité repris par l'expert ont tous été rendus après la cession du fonds de commerce et la conclusion du bail, sauf le premier en date du 30 octobre 1998 c'est-à-dire un an avant la conclusion du bail, mais rien n'établit, et les époux Pierre X... ne le soutiennent même pas, que cet avis défavorable avait été effectivement porté à la connaissance de Madame Patricia Y... avant la conclusion du bail. Il ne saurait, dans ces conditions, être considéré que la non-conformité des lieux aux normes de sécurité aurait été acceptée par la locataire, ni donc qu'aurait été prévue à sa charge la réalisation des travaux nécessaires pour y mettre fin. Sur la résiliation du bail : l'étendue des désordres en toiture, la nature et les conséquences des désordres de réseaux d'eaux usées, la généralisation des infiltrations, venues d'eau, présence d'humidité importante entraînant des décollements de revêtements, enfin l'absence de conformité aux normes de sécurité pour les établissements recevant du public entraînent, par leur nature et leur accumulation, une impropriété des locaux à l'usage de restaurant, location de chambres et de salle de réception auquel ils sont destinés, ce manquement étant imputable aux seuls bailleurs. Ce manquement est suffisamment grave, compte tenu là encore de la nature, du siège et de l'accumulation des désordres et non-conformités, pour justifier le prononcé de la résiliation du bail en application des dispositions combinées des articles 1741 et 1184 et suivants du Code civil. Sur ce point, Madame Patricia Y... établit avoir, à plusieurs reprises, mis les bailleurs en demeure de remplir leurs obligations, notamment par une assignation en référé du 23 mai 2007 demandant qu'il soit ordonné au bailleur de faire effectuer l'ensemble des travaux préconisés par l'expert Z... relativement au clos et au couvert et à la mise en conformité avec les règles de sécurité, ainsi que par des lettres recommandées en avril 2008, puis en août 2008, et les bailleurs n'établissent pas avoir fait effectuer l'ensemble des travaux nécessaires tels que préconisés par l'homme de l'art. A cet égard, c'est à tort que les bailleurs invoquent la disparition du fonds par l'initiative de Madame Patricia Y... de cesser toute activité et de procéder à sa radiation du Registre du Commerce et des Sociétés, et soutiennent que, dès lors, le bail s'est trouvé résilié de plein droit du fait de la locataire. En effet, il est constant que Madame Patricia Y... a, malgré les difficultés engendrées par l'état des locaux dont il vient d'être question, maintenu une activité, même réduite jusqu'au jugement frappé d'appel et qu'elle n'a cessé totalement son activité qu'en exécution de ce même jugement prononçant la résiliation du bail et assorti de l'exécution provisoire. Cette exécution ne peut, par conséquent, lui être reprochée, ce quand bien même le jugement n'était pas définitif puisque frappé d'appel, dès lors qu'il était néanmoins exécutoire à titre provisionnel.
Au surplus, il ne saurait lui être reproché de n'avoir pas maintenu une activité pendant la durée de l'instance d'appel alors que l'exercice de celle-ci était, précisément, rendue très difficile si ce n'est impossible en certains de ses volets par les manquements des bailleurs relatifs à l'état des lieux. Enfin, sa radiation du Registre du Commerce et des Sociétés certes l'empêche d'invoquer sa qualité de commerçant en application de l'article L. 123-8 du Code de commerce, mais ce n'est pas cette qualité dont elle se prévaut dans la présente instance mais celle de locataire dans ses rapports avec son bailleur en vertu d'un bail toujours en vigueur jusqu'à ce que le Tribunal en prononce la résiliation. C'est encore à tort que les bailleurs invoquent des défauts d'entretien imputables à la locataire. En effet, si l'expert en a mis certains en évidence, il en souligne néanmoins le côté mineur, la vétusté de l'existant ayant une incidence prédominante, par exemple pour les matériaux de couverture en ce qu'il entraîne un délitage de la matière même, rendant ainsi le nettoyage aléatoire voire inutile. En outre, Madame Patricia Y... a versé aux débats nombre de factures qui établissent qu'elle a, néanmoins, fait réaliser de nombreuses interventions d'entretien et de menues réparations dans les lieux loués. C'est enfin toujours à tort que les bailleurs prétendent que la locataire aurait commis des dégradations volontaires des lieux avant leur restitution (ventilateur sur le sol de la salle de réception), cette dernière le contestant formellement en faisant valoir que cet élément s'est effondré de lui-même à cause de l'humidité ce qui est plausible compte tenu de l'état des lieux constaté par l ‘ expert, étant précisé que les bailleurs, à qui la charge de cette preuve incombe, ne rapportent pas la preuve de la commission volontaire de dégradations dont ont voit mal, par ailleurs, le profit qu'en aurait retiré la locataire. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé, aux torts des bailleurs, la résiliation du bail liant les parties ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 44- III), les exposants soutenaient que le contrat de bail commercial litigieux était devenu sans objet, dès lors que Madame Y... avait, en cours d'instance, volontairement cessé d'exploiter le fonds de commerce se trouvant dans lieux loués, vendu l'intégralité des meubles permettant cette exploitation et procédé à sa radiation du registre du commerce, de sorte que celle-ci ne pouvait plus en demander la résiliation judiciaire ; que dès lors, en prononçant, aux torts des bailleurs, la résiliation du bail commercial conclu le 12 octobre 1999, bien qu'elle eût constaté que Madame Y... avait totalement cessé son activité après le jugement du 16 décembre 2008 et qu'elle s'était volontairement faite radiée du registre du commerce et des sociétés, ce dont il résultait qu'au jour où elle statuait le fonds de commerce objet du bail avait disparu, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1184 du Code civil ;
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE les dispositions de l'article 1720 du Code civil ne sont pas d'ordre public, de sorte qu'il peut y être dérogé par une convention particulière ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que le contrat de bail commercial litigieux prévoyait en son article intitulé « CHARGES ET CONDITIONS » que le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation ; qu'en refusant de faire application de cette clause dérogeant expressément à l'article 1720 du Code civil par la volonté des parties, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Madame Patricia Y... la somme totale de 373. 500 € en réparation de son préjudice, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE les manquements du bailleur à ses obligations entraînant la fin du bail, il en résulte une perte consécutive du fonds de commerce au préjudice de Madame Patricia Y..., le droit d'exploiter les locaux en cause étant un élément fondamental de ce fonds de commerce de café, tabac, restaurant et hôtel ce qui exclut toute réinstallation possible ailleurs. Madame Patricia Y... est donc fondée à demander, à titre de dommages-intérêts, une somme équivalente à la valeur du fonds de commerce perdu. Celui-ci peut être déterminé en référence aux critères habituels d'estimation des fonds de commerce de bar, restaurant, hôtel et débits de tabac soit 80 % du chiffre d'affaires moyen des trois dernières années pour la partie café, restaurant et hôtel outre 3 à 5 fois le montant des remises annuelles pour la partie tabac. S'agissant du chiffre d'affaires, il doit être réévalué à celui auquel Madame Patricia Y... aurait pu prétendre si l'état des lieux avait permis une utilisation normale du fonds, sur la base du chiffre d'affaires de l'année 2000 censé refléter, pour Madame Patricia Y..., la situation la meilleure pour le chiffre d'affaires avant que les activités autres que bar et tabacs diminuent régulièrement. Cette valeur s'établit donc à 130. 040 € pour la partie « bar, brasserie, restaurant hôtel », les chiffres d'affaires théoriques avancés par Madame Patricia Y... n'étant pas explicités ni davantage justifiés. La partie « tabac » peut, quant à elle, être estimée à 68 000 € (soit 5 fois le montant des commissions tabac de la meilleure année selon les éléments fournis par Madame Patricia Y... et justifiés par les pièces qu'elle produit). Il en résulte que la valeur du fonds de commerce perdu peut être estimée à 198. 040 €. Il y a lieu de modérer ce montant pour fixer l'indemnité revenant à Madame Patricia Y..., en fonction de la valeur des matériels et mobiliers équipant le fonds qui ont pu être revendus par Madame Patricia Y..., pour un montant qu'elle indique être de 4. 956, 52 €.
Les époux Pierre X... n'établissent pas que le prix de revente en ait été supérieur. Le préjudice résultant de la perte du fonds peut ainsi être chiffré à 193. 500 € arrondis. En outre, Madame Patricia Y... a droit à une indemnité réparatrice des pertes d'exploitation qu'elle a subies du fait de la réduction de l'activité corrélative à l'état des lieux. La réalité de cette réduction résulte des documents comptables produits, le lien entre l'état des lieux et cette réduction est établi par les attestations et documents commerciaux fournis (pièces n° 18, 20, 860, 861) qui établissent les annulations de réservations et la cessation de l'utilisation notamment de la salle de banquets, enfin par les conclusions de l'expert judiciaire qui, en page 74 de son rapport, détaille les obstacles matériels et administratifs à l'exploitation normale du fonds en concluant ainsi « un abaissement sensible du chiffre d'affaires de l ‘ Etablissement est indiscutable au vu de l ‘ impossibilité d'exploitation normale, voire même d'exploitation totale, hormis le café ». Cependant, là encore, l'estimation de cette indemnité doit être modérée en tenant compte des éléments suivants :- les fluctuations du chiffre d'affaires ont pu résulter d'autres facteurs non imputables aux époux Pierre X... tels que, notamment, le départ de Monsieur Y... de l'exploitation du fonds entraînant une réduction de l'activité que Madame Patricia Y... ne pouvait, assurer seule au même niveau que précédemment, l'embauche de salariés pour ce faire entraînant des charges nouvelles non imputables aux bailleurs,- les charges n'ont pas été strictement fixes entre les différentes périodes, contrairement à ce que soutient Madame Patricia Y.... Ainsi, l'arrêt de l'activité de location de salle et de restaurant qu'elle invoque a entraîné une diminution corrélative des charges de consommation d'énergie, de fournitures etc... qu'il faudrait réintégrer si l'on recrée un chiffre d'affaires perdu pour ces branches d'activités. Dans ces conditions, au vu des chiffres d'affaires que Madame Patricia Y... fournit et établit par la production de ses documents comptables, la perte de revenu consécutive à l'état des lieux peut être estimée à la somme globale de 180. 000 € pour la période située entre janvier 2003 (soit juste après la première mise en demeure adressée aux bailleurs constituée par l'assignation en référé de décembre 2002), et janvier 2009 date à laquelle les locaux ont été restitués en exécution du jugement. Ainsi, l'indemnisation totale de Madame Patricia Y... peut être fixée à 193. 500 € + 180. 000 €, soit une somme de 373. 500 €. Le jugement déféré sera donc infirmé aussi en ce qui concerne le montant du préjudice. Les intérêts ne peuvent courir sur cette somme qu'à compter du présent arrêt en application des dispositions de l'article 1153-1 du Code Civil, Madame Patricia Y... ne demandant pas que le point de départ des intérêts soit fixé à une date antérieure ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE l'évaluation du dommage doit être faite par le juge au moment où il rend sa décision ; qu'en l'espèce, en retenant, pour condamner les exposants à verser à Madame Y... la somme de 373. 500 € au titre du préjudice subi, dont 193. 500 € correspondant au préjudice « arrondi » résultant de la perte du fonds, que le préjudice subi par Madame Y... au titre de la perte de la valeur de son fonds de commerce devait être fixé en fonction du chiffre d'affaires théorique auquel celle-ci aurait pu prétendre si l'état des lieux avait permis une utilisation normale du fonds, sans rechercher, comme elle y était tenue, quelle était la valeur du fonds de commerce de Madame Y... au jour où elle statuait, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant, pour déterminer la valeur du fonds de commerce perdu, le chiffre d'affaires théorique auquel Madame Y... aurait pu prétendre si l'état des lieux avait permis une utilisation normale du fonds, tout en lui allouant une indemnité réparatrice des pertes d'exploitation subies du fait de la réduction de son activité corrélative au mauvais état des lieux, la Cour d'appel a indemnisé deux fois le même préjudice, en violation de l'article 1382 du Code civil.
