LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que la date de livraison de l'immeuble n'avait pas été respectée et que ce retard avait causé un préjudice direct et certain aux époux X... qui s'étaient vus privés de revenus locatifs pendant deux années, la cour d'appel, qui n'a pas procédé à une évaluation forfaitaire de ce préjudice en a, sans se contredire, souverainement apprécié le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Résidence Val d'Europe aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Résidence Val d'Europe ; la condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour la société Résidence Val d'Europe.
Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, condamné la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE à payer aux époux X... la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison de deux appartements vendus en l'état futur d'achèvement,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ; en outre, que si les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent toutefois des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers ; que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE et les époux X... le 30 décembre 2003 prévoyait une date de livraison au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2004 ; que le contrat de bail commercial conclu entre ces derniers et la société RESIDENCE SERVICES GESTION, filiale du Groupe RESIDE ETUDES au même titre que la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE, stipulait quant à lui que le bail prendrait effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence ; que du fait du retard non contesté dans l'achèvement des constructions, qui ne l'on été que le 6 février 2007, ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée par l'architecte chargé de la maîtrise d'oeuvre et à partir de laquelle la livraison était censée intervenir sans délai particulier, puisqu'en l'espèce aucun n'avait été stipulé dans le contrat de vente, c'est un retard de livraison de plus de deux années qui est imputable à la SNC RESIDENCE VAL d'EUROPE ; que celle-ci ne justifiant, ni même n'alléguant aucune cause légitime de report du délai contractuellement prévu, il s'ensuit que les époux X... sont fondés en leurs demandes formées à son encontre de réparation du préjudice occasionné par le retard apporté à la location du bien quand bien même la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE ne serait pas partie au contrat de bail ; ainsi que le fait observer la société appelante pour s'exonérer de toute indemnisation à raison du retard de livraison, que si le point de départ du bail commercial dont la durée n'est effectivement pas modifiée a seulement été différée, il n'en demeure pas moins que les époux X..., en raison du report du délai de livraison imputable à la faute de la société venderesse, ont subi une perte financière en liaison avec la perte de loyers, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur laquelle ils comptaient, d'une part, pour le rembourser et, d'autre part, bénéficier d'un complément de revenus pour compenser la perte de revenus professionnels de l'épouse, étant encore observé qu'un bail a vocation à être renouvelé à son échéance, ce qu'au demeurant prévoyait expressément le bail souscrit (…) au surplus, que l'éventuel changement dans la personne du preneur ne modifie pas la nature du bien et son caractère de placement dont l'intérêt et l'objet sont de s'inscrire dans la durée, ce qui constituait d'ailleurs l'un des arguments de vente ; que le fait que le 28 novembre 2006, la société RESIDE ETUDES, en sa qualité de gérante de la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE, ait adressé à ses acquéreurs un dédommagement de 1.023,41 €, qui eu égard à l'importance du retard de livraison ne pouvait constituer pour eux qu' »une avance de trésorerie et non un dédommagement forfaitaire, ne saurait les priver du droit d'obtenir réparation de l'intégralité de leur préjudice ; que Monsieur et Madame X... ont ainsi été privés pendant deux années de la perception des loyers pour un montant de 25.466,67 € dont il convient toutefois de déduire non seulement le dédommagement de 1.13,41 € précité, mais aussi les charges de toute nature, de propriété et fiscales sur le montant desquelles les intimés ne s'expliquent pas ; que les premiers juges, en l'état des pièces versées au dossier, ont justement estimé globalement à 10.000 € par des motifs pertinents que la Cour adopte le montant du préjudice occasionné par le retard de livraison des deux appartements et la nécessité en laquelle les époux X... se sont trouvés de vendre des obligations pour assurer leur trésorerie »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « de février 2005 (en tenant compte d'un délai de mise en exploitation d'environ un mois, tel qu'il résulte des indications de la SA RESIDE ETUDES) à novembre 2006 (les versements par la SA RESIDE ETUDES étant intervenus à compter de décembre 2006, d'abord à titre indemnitaire puis à titre de loyers) Monsieur et madame X... ont vu leurs finances perturbées ; ils exposent qu'ils s'étaient organisés pour que les revenus locatifs du bien viennent compenser la diminution de ressources de Madame X..., et justifient à cet égard de ce que cette dernière, enseignante, avait formé le 02/02/04 auprès du rectorat de CAYENNE une demande de congé de formation et de ce que, par arrêté du 10/09/04, elle a donc été mise en congé à compter du 1/09/04 pour l'année scolaire 2004/2005 avec une indemnité forfaitaire mensuelle égale à 85 % du traitement brut qu'elle percevait et de l'indemnité de vie chère de 40 %, cette indemnitaire forfaitaire étant plafonnée au traitement et à l'indemnité de résidence afférents à l'indice brut 650 d'un agent en fonction à Paris ; ils justifient du reste avoir vendu des obligations le 11/01/05 afin de dégager 5.478 € de disponibilités financières ; ce préjudice justifie une indemnisation à la charge de la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE qui ne saurait toutefois correspondre mathématiquement à 22 mois de loyers puisque la durée du bail convenu avec la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE ne se trouve pas amputée à proportion du retard de livraison par la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE et demeure de neuf ans à compter de la mise en exploitation de la résidence ; même dans l'hypothèse d'une livraison à bonne date, les revenus de Monsieur et Madame X... n'auraient pas été intégralement augmentés du montant des loyers ; auraient en effet commencé à courir les échéances du remboursement du crédit immobilier de 200.985 € de même que les charges du bien ; au vu des éléments dont le il dispose, le tribunal estime le préjudice subi par Monsieur et Madame X... du fait du retard de livraison de l'immeuble, équitablement réparé par l'octroi de 10.000 € de dommages-intérêts ; il n'est pas justifié de ce que la cession d'obligations le 11/01/05 a causé à Monsieur et Madame X... un préjudice dont ils réclament réparation à hauteur de 1.000 € (…) »,
ALORS QUE 1°), en fixant ainsi le préjudice en équité à une somme forfaitaire, les juges du fond ont violé articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil
ALORS QUE 2°), au surplus, les époux X... avaient la charge de la preuve de l'existence et de l'étendue du préjudice dont ils demandaient réparation et qui, à le supposer avéré, était soumis au principe de la réparation intégrale excluant perte ou profit ; qu'en retenant l'existence d'un préjudice de 10.000 €, tout en constatant en fait que « la durée du bail convenu avec la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE ne se trouve pas amputée à proportion du retard de livraison par la SNC RESIDENCE VAL D'EUROPE et demeure de neuf ans à compter de la mise en exploitation de la résidence ; même dans l'hypothèse d'une livraison à bonne date, les revenus de Monsieur et Madame X... n'auraient pas été intégralement augmentés du montant des loyers ; auraient en effet commencé à courir les échéances du remboursement du crédit immobilier de 200.985 € de même que les charges du bien » (motifs adoptés) et qu'« il convient toutefois de déduire, non seulement le dédommagement de 1.13,41 € précité, mais aussi les charges de toute nature, de propriété et fiscales sur le montant desquelles les intimés ne s'expliquent pas » (motifs propres) au seul motif que « Monsieur et Madame X... ont vu leurs finances perturbées » alors qu'ils « s'étaient organisés pour que les revenus locatifs du bien viennent compenser la diminution de ressources de Madame X... » et qu'ils « justifient du reste avoir vendu des obligations le 11/01/05 afin de dégager 5.478 € de disponibilités financières », tout en constatant qu' « il n'est pas justifié de ce que la cession d'obligations le 11/01/05 a causé à Monsieur et Madame X... un préjudice », les juges du fond ont violé les articles 1315, alinéa 1er, 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 3°), au reste, en statuant par les motifs de fait contradictoires précités, les juges du fond ont violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.
