LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2010), que la société civile immobilière GID (la SCI) a consenti à M. X... et à la société Mangora en cours de formation, un bail de courte durée expirant le 31 juillet 2005 portant sur des locaux commerciaux ; que M. X..., M. Y..., M. Z... et Mme A... se sont portés cautions solidaires et conjointes des engagements contractés par les preneurs envers le bailleur ; qu'au terme de ce bail dérogatoire, les preneurs sont restés dans les locaux ; qu'après avoir mis en demeure les preneurs et les cautions d'avoir à régler le solde locatif, le bailleur les a assignés aux fins de constatation de la poursuite du bail pour la période triennale en cours et paiement de diverses sommes ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société GIF fait grief à l'arrêt de condamner M. X..., M. Y..., M. Z... et Mme A..., à payer, en leur qualité de cautions, une somme en principal due au titre du bail précaire et de l'avoir déboutée en conséquence de sa demande en condamnation des cautions au paiement des loyers dus au titre de la période triennale allant du 1er août 2005 au 31 juillet 2008, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de la mention manuscrite figurant dans chacun des actes de cautionnement établis le 1er août 2003, il était stipulé : « Je me porte caution solidaire et conjointe soit jusqu'au 31 juillet 2005 et à son renouvellement éventuel, du paiement des loyers, pour un montant mensuel hors taxes de 816 euros, révisable à la date d'anniversaire, outre les charges et éventuelles indemnités d'occupation, ainsi que des réparations locatives, des pénalités, des intérêts, de la clause pénale, de toutes indemnités en cas de rupture de bail, des éventuels frais de procédure et de dépens, ayant reçu un exemplaire du bail, et ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement et de l'obligation contractée par les preneurs envers le bailleur ainsi qu'en cas de cession du local envers le successeur » ; que l'engagement de caution n'était ainsi aucunement limité à la durée du bail conclu pour une durée de vingt-quatre mois, du 1er août 2003 au 31 juillet 2005, mais s'étendait au bail venant en renouvellement ; qu'en énonçant que « le cautionnement a été donné pour le renouvellement éventuel du bail qu'ils ont eu en mains et non pour un nouveau bail », la cour d'appel a dénaturé la clause susvisée stipulée dans les actes de cautionnement du 1er août 2003 et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que le bail renouvelé est un nouveau bail ; qu'en énonçant que « le cautionnement a été donné pour le renouvellement éventuel du bail qu'ils les cautions ont eu en mains et non pour un nouveau bail » lorsque l'engagement des cautions s'étendait au « renouvellement éventuel » du bail et par conséquent au nouveau bail né du maintien dans les lieux des preneurs postérieurement au 31 juillet 2005, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 2292 (article 2015 ancien) du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la mention manuscrite recopiée par les cautions était ainsi libellée : " je me porte caution solidaire et conjointe soit jusqu'au 31 juillet 2005 et à son renouvellement éventuel ", la cour d'appel, par une interprétation de cet acte exclusive de dénaturation, a pu en déduire que cet engagement ne pouvait être étendu au nouveau bail issu du maintien dans les lieux des locataires à l'expiration du bail dérogatoire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour condamner solidairement la société Mangora prise en la personne de son liquidateur, M. X..., ainsi que les cautions, à payer à la société GID une somme au titre du nouveau bail, l'arrêt retient que les preneurs ne justifient pas d'une relocation des lieux depuis leur restitution et sont redevables de la somme de 33 279, 39 euros, soit dix trimestres à 3 220, 58 € + 1/ 3 de trimestre ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait relevé que le nouveau bail avait pris naissance le 1er août 2005, qu'il n'était pas justifié d'une relocation des lieux depuis leur restitution et qu'à défaut de cessation régulière du bail la société bailleresse était bien fondée à obtenir des preneurs le paiement des loyers et charges jusqu'à la fin de la période triennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement la société Mangora prise en la personne de son liquidateur et M. X... en leur qualité de copreneurs à payer à la SCI GID la somme de 33 279. 39 euros au titre du nouveau bail, majoré forfaitairement à 2 % à compter de sa date d'exigibilité, assorti d'un intérêt au taux légal à compter du 29 mars 2007 avec capitalisation à compter du 29 mars 2008 conformément à l'article 1154 du code civil, l'arrêt rendu le 27 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Mangora prise en la personne de son liquidateur, M. X..., M. Y..., Mme A... et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mangora prise en la personne de son liquidateur, M. X..., M. Y..., Mme A... et M. Z... à payer à la société GID la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Mangora prise en la personne de son liquidateur, de M. X..., M. Y..., Mme A... et M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société GID.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement la société Mangora prise en la personne de son liquidateur et B...
X... en leur qualité de copreneurs à payer à la SCI GID la seule somme de 33. 279, 39 € au titre du nouveau bail, majorée forfaitairement de 2 % à compter de sa date d'exigibilité, assortie d'un intérêt au taux légal à compter du 29 mars 2007 avec capitalisation à compter du 29 mars 2008 conformément à l'article 1154 du code civil, déboutant par-là même la société GID du surplus de ses demandes,
Aux motifs qu'« il n'est pas contesté que les preneurs ont cessé le paiement de leur loyer à compter du 1er trimestre 2005 ; qu'à l'expiration du bail de courte durée soit au 31 juillet 2005, l'arriéré de loyers s'élève en conséquence à la somme de 7. 514, 69 € (2 trimestres à 3. 220, 58 + 1/ 3 de trimestre) à laquelle il convient d'ajouter les taxes foncières 2004 et 2005, justifiées en cause d'appel à hauteur de 564 € et 593, 61 €, ainsi que la majoration forfaitaire de 10 % du loyer échu et impayé contractuellement prévue soit une somme totale due par les preneurs de 9. 423, 75 € ; que l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce prévoit qu'un nouveau bail soumis au statut prend naissance lorsque, à l'expiration du bail dérogatoire, « le preneur reste et est laissé en possession » ; qu'il n'est pas contesté que M. B...
X... et la SARL Mangora sont restés dans les lieux postérieurement au 31 juillet 2005 de sorte qu'un nouveau bail, d'une durée de neuf années avec faculté de résiliation triennale dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du code de commerce, a pris naissance le 1er août 2005 ; que les réserves contenues dans son courrier du 16 novembre 2005 ensuite de la remise des clés par les preneurs intervenue le 2 novembre 2005 manifestant clairement sa volonté de ne pas renoncer au statut, la SCI GID est, à défaut de cessation régulière du bail à l'expiration d'une période triennale, bien fondée à obtenir des preneurs le paiement des loyers et charges et, si les locaux sont reloués, la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, s'il est inférieur et ce, jusqu'à la fin de la période triennale ; que M. B...
X... et la SARL Mangora ne justifiant pas d'une relocation des lieux depuis leur restitution, il convient de les condamner à payer à la SCI GID qui, de son côté, produit des photographies des locaux vides et un devis du 26 février 2009 attestant de leur état de dégradation et de saleté, la somme de 33. 279, 39 € (10 trimestres à 3. 220, 58 € + 1/ 3 de trimestre),
Alors que si, à l'expiration du délai de deux ans du bail dérogatoire conclu, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que ce nouveau bail qui se forme automatiquement est conclu aux clauses et conditions du bail dérogatoire non contraires au statut et entre les mêmes parties ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt qu'à l'expiration du bail dérogatoire, soit le 31 juillet 2005, les copreneurs sont demeurés en possession des locaux de sorte qu'un nouveau bail d'une durée de neuf ans à pris naissance à compter du 1er août 2005 et a couru jusqu'à la fin de la période triennale, soit le 31 juillet 2008, le loyer étant fixé à la somme de 3. 220, 58 € par trimestre ; qu'en fixant à la seule somme de 33. 279, 39 € le montant des loyers dus à la société GID lorsque les copreneurs étaient tenus au paiement de 12 trimestres à compter du 1er août 2005, soit la somme de 38. 651, 76 €, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. B...
X..., M. C...
Y..., M. D...
Z... et Mme E...
A..., à payer, en leur qualité de cautions, à la société GID la seule somme en principal de 9. 423, 75 € due au titre du bail précaire et d'avoir débouté en conséquence la société GID de sa demande aux fins de voir condamner les cautions au paiement des loyers dus au titre de la période triennale allant du 1er août 2005 au 31 juillet 2008,
Aux motifs que la mention manuscrite recopiée par chacune des cautions dans les actes de cautionnement du 1er août 2003 est ainsi libellée : « je me porte caution solidaire et conjointe soit jusqu'au 31 juillet 2005 et à son renouvellement éventuel du paiement des loyers pour un montant mensuel hors taxes de 816 euros, révisable à la date d'anniversaire outre les charges et éventuelles indemnités d'occupation ainsi que des réparations locatives, des pénalités, des intérêts, de la clause pénale, de toutes indemnités en cas de rupture du bail, des éventuels frais de procédure et de dépens, ayant reçu un exemplaire du bail et ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement et de l'obligation contractée par les preneurs envers le bailleur ainsi qu'en cas de cession du local envers le successeur » ; qu'une telle mention, précise et claire, suffit à traduire que les cautions avaient pleine connaissance de la portée de leur engagement lié à l'exécution du bail dont ils reconnaissaient avoir reçu un exemplaire ; que toutefois, il en résulte tout aussi clairement que le cautionnement a été donné pour le renouvellement éventuel du bail qu'ils ont eu en mains et non pour un nouveau bail ; que le cautionnement ne pouvant être étendu au-delà des limites dans lesquelles il été contracté, M. B...
X..., M. C...
Y..., M. D...
Z... et Mme E...
A... ne sont tenus qu'au paiement des loyers, charges et taxes dus jusqu'au 31 juillet 2005 inclus soit à la somme de 9. 423, 75 € ;
Alors, d'une part, qu'aux termes de la mention manuscrite figurant dans chacun des actes de cautionnement établis le 1er août 2003, il était stipulé : « Je me porte caution solidaire et conjointe soit jusqu'au 31 juillet 2005 et à son renouvellement éventuel, du paiement des loyers, pour un montant mensuel hors taxes de 816 euros, révisable à la date d'anniversaire, outre les charges et éventuelles indemnités d'occupation, ainsi que des réparations locatives, des pénalités, des intérêts, de la clause pénale, de toutes indemnités en cas de rupture de bail, des éventuels frais de procédure et de dépens, ayant reçu un exemplaire du bail, et ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement et de l'obligation contractée par les preneurs envers le bailleur ainsi qu'en cas de cession du local envers le successeur » ; que l'engagement de caution n'était ainsi aucunement limité à la durée du bail conclu pour une durée de vingt-quatre mois, du 1er août 2003 au 31 juillet 2005, mais s'étendait au bail venant en renouvellement ; qu'en énonçant que « le cautionnement a été donné pour le renouvellement éventuel du bail qu'ils ont eu en mains et non pour un nouveau bail », la cour d'appel a dénaturé la clause susvisée stipulée dans les actes de cautionnement du 1er août 2003 et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors, d'autre part, que le bail renouvelé est un nouveau bail ; qu'en énonçant que « le cautionnement a été donné pour le renouvellement éventuel du bail qu'ils les cautions ont eu en mains et non pour un nouveau bail » lorsque l'engagement des cautions s'étendait au « renouvellement éventuel » du bail et par conséquent au nouveau bail né du maintien dans les lieux des preneurs postérieurement au 31 juillet 2005, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 2292 (article 2015 ancien) du code civil.
