LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 28 juin 2011), qu'en 1987-1988, une résidence de services a été construite, composée de deux immeubles appartenant à deux sociétés civiles immobilières Le Mans Renaissance et Renaissance II et soumis chacun à un règlement de copropriété distinct ; que les deux sociétés civiles ont constitué une association syndicale libre dite "Association syndicale des résidences Renaissance Le Mans" suivant acte reçu par notaire le 12 avril 1989 ; que deux assemblées générales réunies le 13 septembre 1991 et le 2 avril 1992 dont les procès-verbaux ont été déposés chez un notaire suivant actes du 7 octobre 1991 et du 7 décembre 1993 ont décidé le changement de dénomination de l'association devenue ASL Renaissance-Croix de Pierre (l'ASL), la modification du mode de décompte des voix fondé sur le nombre d'occupants des appartements ainsi que la modification de la clé de répartition des charges ; que les copropriétaires des résidences Renaissance I et II, réunis en assemblée générale le 27 février 1998, ont décidé la modification des deux règlements de copropriété par l'insertion d'un article 22 bis pour le premier et 21 bis pour le second intégrant au fonctionnement des syndicats les charges spécifiques résultant du caractère de résidence service et les répartissant en fonction du nombre de résidents par appartement ; que l'ASL, mise en sommeil après la modification des règlements de copropriété, a, par assemblée générale du 3 juin 2004, décidé de reprendre la gestion des services de la résidence ; que l'ASL a assigné MM. X..., nus-propriétaires d'un appartement dont ils sont devenus propriétaires après le décès de leur grand-mère usufruitière survenu le 23 décembre 2003 et qu'ils ont vendu le 29 novembre 2006, en payement de charges ; que MM. X... ont soulevé la nullité de l'acte de constitution de l'ASL, des assemblées générales ayant modifié les statuts de celle-ci ainsi que de l'ensemble des assemblées générales tenues ultérieurement ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu que MM. X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et de les condamner à payer certaines sommes à l'ASL, alors, selon le moyen, qu'il résulte des termes mêmes de l'article 1er de la loi du 21 juin 1865 et de l'article 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 qu'une association syndicale libre ne peut avoir pour objet que des travaux de mise en valeur ou entretien d'immeubles ; qu'en jugeant néanmoins licite l'objet de l'ASL Renaissance Croix de Pierre qui était la gestion de services destinés aux personnes, la cour d'appel a violé les dispositions précitées ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 8 du règlement de copropriété relatif aux parties communes mentionnait dès l'origine l'existence de locaux propres à la destination de résidence service des immeubles Renaissance I et II et que l'article 3 des statuts de l'ASL reprenait la teneur, la cour d'appel a pu retenir que la gestion et l'entretien des équipements et services communs entrait dans les prévisions, tant des dispositions de l'article 1er de la loi du 21 juin 1865 dont l'énumération n'est pas limitative que dans celles de l'article 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 qui autorisait la constitution d'une association syndicale pour la mise en place des services collectifs et équipements communs destinés à assurer la jouissance de l'immeuble conformément à sa destination ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
Attendu que, pour débouter MM. X... de leurs demandes reconventionnelles et moyens de nullité, l'arrêt retient que le périmètre de l'ASL est renfermé par son objet statutaire, que l'atteinte aux règles de majorité qui résulterait de ce que l'assiette foncière syndicale serait nécessairement constituée par les tantièmes de propriété de tous les ensembles immobiliers, soit 31 000 millièmes compris dans l'assiette de l'association n'est pas fondée dès lors que ces derniers comprenaient des immeubles à usage commercial ou de garages n'ayant pas accès aux espaces communs réservés aux résidents et que la circonstance que l'assemblée du 13 septembre 1991 n'ait réuni que les propriétaires d'appartements dont les occupants étaient susceptibles de bénéficier des espaces collectifs ou des services adaptés à la destination d'accueil des retraités des deux résidences ne caractérise pas une réduction illicite de l'assiette foncière de l'association ni une atteinte illégale au périmètre d'intervention syndicale ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il résulte que tous les membres de l'association n'avaient pas été convoqués à l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir prise par MM. X... de la perte de fondement juridique de la demande en payement de l'ASL, en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir prise par MM. X... de l'absence de qualité de membre de l'ASL, en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir prise par l'ASL du principe de concentration des moyens et en ce qu'il déclare MM. X... recevables à contester la validité des assemblées générales des 25 février 2004, 10 mars 2005, 12 avril 2006 et 10 mai 2006 ainsi que celle des dispositions statutaires qui continuent à régir les rapports entre les membres de l'association syndicale, l'arrêt rendu le 28 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur les points restant en litige, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;
Condamne l'ASL aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'ASL ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour MM. Thomas et Julien X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de Messieurs X... et de les avoir condamnés à payer certaines sommes à l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la gestion des services aux personnes, telle qu'elle est prévue dans les statuts de l'ASL Renaissance, ne contrevient nullement aux dispositions de la loi du 10 juillet 1865 dès lors qu'elle autorise la constitution d'une association syndicale libre pour la mise en place de services collectifs et d'équipements communs destinés à assurer la jouissance de l'immeuble en fonction de sa destination, qui dans le cas présent était bien l'adaptation d'une résidence pour favoriser la vie de personnes âgées (…) ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « (…) 3.2. Sur les moyens de nullité
3.2.1. Sur la validité des statuts initiaux
Que les consorts X... prétendent que l'objet de l'association serait illicite en ce que la gestion des services à la personne contreviendrait au caractère exclusivement foncier des associations syndicales libres ;
Que la gestion et l'entretien des équipements et services communs dans un immeuble accueillant une résidence services sous le régime de la copropriété entrent dans le cadre tant de l'article 1er de la loi modifiée du 21 juin 1865, dont l'énumération n'était pas limitative, que de l'article 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 qui lui a été substituée et qui autorise la constitution d'une association syndicale pour la mise en place des services collectifs et des équipements communs destinés à assurer la jouissance de l'immeuble conformément à sa destination ; que les appelants ne peuvent pas soutenir que cette mission ne serait pas conforme à l'objet de l'ASL tel que prévu par l'article 3 des statuts puisque l'article 8 du règlement de copropriété relatif aux parties communes mentionnait dès l'origine l'existence de locaux propres à la destination de résidences services des immeubles Renaissance I et II et que l'article des statuts en est la déclinaison au niveau de l'association ;
3.2.2. Sur la validité des modifications statutaires
Que les consorts X... invoquent la nullité des assemblées générales extraordinaires du 13 septembre 1991 et du 2 avril 1992 et des modifications statutaires qu'elles ont votées au motif que ces assemblées auraient été irrégulièrement composées puisque seuls y auraient été convoqués les propriétaires d'appartements et non l'ensemble des propriétaires des lots divis des quatre ensembles immobiliers compris dans l'assiette foncière syndicale, que cette circonstance aurait eu pour effet de diminuer le nombre de millièmes résultant du descriptif de division, lesquels étaient de 31.000 millièmes, et que cette réduction de l'assiette foncière de l'association syndicale serait illégale en application de l'article 2 du décret du 18 décembre 1927 portant règlement d'administration publique de la loi du 21 juin 1865 et de l'article 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ; qu'ils affirment que l'association syndicale regroupant la totalité des propriétaires de biens situés dans son périmètre d'intervention, soit 31.000 millièmes , les propriétaires convoqués en 1991 ne représentaient que 14.511 millièmes soit seulement 47% de la totalité des millièmes et que, même à considérer que puisse être licite la limitation du périmètre de l'association, les assemblées générales réunies les 13 septembre 1991 et 2 avril 1992, obéissaient toujours à l'article 2 du statut initial et ne pouvaient prendre de décisions, les 14.511 millièmes ne représentant que 67% de l'assiette foncière de l'association syndicale ainsi réduite à 21.793 millièmes ; qu'enfin, les modifications statutaires auraient exigé le consentement unanime des membres de l'association syndicale en application de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable en 1991 et 1992 ;
Qu'il est exact que les droits et obligations dérivant de la constitution d'une association syndicale libre de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelques mains qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association et qu'à raison de son caractère réel, l'association syndicale, une fois créée, s'impose à tous les propriétaires d'immeubles inclus dans son périmètre ; que le périmètre d'intervention syndicale est également renfermé par son objet statutaire, qui, s'agissant de l'ASL Renaissance Croix de Pierre, était d'assurer, notamment la location à titre gratuit des espaces communs affectés aux services spécifiques dans les bâtiments B1 et C1-C2 (direction de l'immeuble, salle de repos, loge, salle à manger, salles communes), la souscription du ou des contrats services nécessaires à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination, à savoir la direction des immeubles, l'animation, l'accueil, la restauration et la répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres, et le recouvrement de ces dépenses ;
Que la circonstance que l'assemblée du 13 septembre 1991 n'ait réuni que les propriétaires d'appartements dont les occupants étaient susceptibles de bénéficier des espaces collectifs ou des services adaptés à la destination d'accueil de retraités des deux résidences ne caractérise donc pas une réduction illicite de l'assiette foncière de l'association, ni une atteinte illégale au périmètre d'intervention syndicale, contrairement à ce que soutiennent les appelants ; que l'atteinte aux règles de majorité que ces derniers déduisent du seul fait que leur assiette serait nécessairement constituée par les tantièmes de copropriété de tous les ensembles immobiliers (31.000 millièmes) compris dans l'assiette foncière n'est pas davantage fondée, ceux-ci comprenant des immeubles à usage commercial ou de garage qui n'avaient pas accès à ces espaces communs réservés aux résidents ;
Que sur la règle de l'unanimité, celle-ci ne concerne que la constitution de l'association syndicale, contrairement à ce qui est soutenu ; qu'une fois celle-ci constituée, ce sont les statuts qui déterminent les conditions de majorité requises pour adopter les modifications statutaires ; qu'en l'espèce, aux termes de l'article 12,3° des statuts initiaux, cette majorité était des 2/3 des propriétaires représentés ou non, détenant au moins 2/3 des superficies divises ; que les mentions figurant au procès-verbaux des assemblées des 13 septembre 1991 et 2 avril 1992 démontrent que les majorités requises ont été atteintes et même dépassées ;
Qu'enfin, s'il est admis que les modifications statutaires, lorsqu'elles aboutissent à l'augmentation des charges d'un associé, doivent être décidées à l'unanimité des membres de l'association syndicale (Cass. 3ème Civ. 20 juin 2001), force est de constater que les consorts X..., qui n'étaient pas membres de l'association syndicale au moment de l'adoption de cette nouvelle clé de répartition, basée non plus sur le nombre de millièmes affectés à chaque appartement, mais sur le nombre de résidents occupant chaque appartement et susceptibles de bénéficier des services spécifiques de la résidence, ne démontrent pas qu'il en ait résulté une augmentation des charges en cas de vacances de l'appartement ;
Qu'aucun des moyens de nullité invoqués par les appelants n'est donc susceptible d'entacher la validité des assemblées générales extraordinaires des 13 septembre 1991 et 2 avril 1992 et des résolutions ayant modifié le mode de répartition des voix et la clé de répartition des charges ;
1°ALORS QU' il résulte des termes mêmes de l'article 1er de la loi du 21 juin 1865 et de l'article 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 qu'une association syndicale libre ne peut avoir pour objet que des travaux de mise en valeur ou entretien d'immeubles ; qu'en jugeant néanmoins licite l'objet de l'ASL Renaissance Croix de Pierre qui était la gestion de services destinés aux personnes la Cour d'appel a violé les dispositions précitées ;
2°ALORS QUE le fonctionnement des assemblées générales des associations syndicales libres est régi par leurs seuls statuts syndicaux ainsi qu'il résulte notamment de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ; que les articles 2 et 8 des statuts syndicaux de l'ASL Renaissance ouvraient les assemblées générales à tous les propriétaires ; que ces mêmes statuts fixaient dans leur article 12-3 des règles de majorité des propriétaires présents ou représentés pour l'adoption de toute modification statutaire ; que les assemblées générales des 13 septembre 1991 et 2 avril 1992 qui ont voté des modifications statutaires n'ayant regroupé que les propriétaires d'appartements représentant 14.511èmes sur les 31.000èmes représentant la totalité des tantièmes de copropriété de tous les ensembles immobiliers, il appartenait à la Cour d'appel de rechercher si ces 14.511èmes, dont les procès-verbaux faisaient état, représentaient ou non l'ensemble des propriétaires des lots divis ; qu'en ne procédant pas à cette recherche la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004.
