LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière n'ayant pas de caractère contractuel, la cour d'appel qui a, sans dénaturation, retenu que l'état descriptif de division du 11 janvier 1979 ne déterminait pas les parties communes affectées aux quatre lots qu'il créait, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée, que ce document ne pouvait à lui seul entraîner l'application, aux parcelles litigieuses, du statut de la copropriété régi par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à verser à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de Monsieur Michel X... tendant à l'application au statut de la copropriété à la parcelle C386, et à la démolition de la construction de Monsieur Y... sur les parties communes de cette copropriété et d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Alexandre Y... une somme de 2. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété, cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; que l'article 3 de cette même loi dispose sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que des documents de la cause, il ressort qu'Antoine Z... a acquis le 6 décembre 1917 par acte dressé par Maître A..., notaire à AJACCIO un terrain à bâtir sur le territoire de la commune de GROSSETO PRUGNA d'une contenance de 262 m ² sur lequel il a édifié une maison ; que par acte dressé le 11 mai 1935 par Maître B... notaire à ZIGLIARA, Antoine Z... a cédé à Pancrace Z... : une parcelle de terrain en nature de site à bâtir sise à GROSSETO PRUGNA portée au plan cadastral de ladite commune section C n° 386, tenant à l'Est à la maison des vendeurs, au Nord à la route de communication entre GROSSETO et SAINTE MARIE, à l'Ouest à un sentier public, au Sud à un passage servant de servitude, une parcelle de terrain sise au même endroit en nature de jardin constituant les dépendances de ladite maison, tenant d'un côté à jardin d'Alexandre Z..., d'un second côté à propriété d'Antoine C..., d'un troisième côté au restant du jardin des vendeurs dont elle est séparée par des bornes, d'un quatrième côté à un passage servant de servitude, la mitoyenneté de la muraille entre la maison des vendeurs et la maison attenante appartenant à l'acquéreur ; qu'ainsi au terme de cette vente, le vendeur Antoine Z... est bien demeuré propriétaire, outre de sa maison, de restant de son jardin et qu'il n'a cédé qu'une partie de son fonds bien délimité avec la mitoyenneté du mur entre la maison de Pancrace Z... et la sienne propre ; qu'il a retranché de sa propriété une partie, opérant de fait une division du sol de la parcelle, sans créer la moindre partie commune entre le fonds cédé à son fils et celui qu'il conservait, à l'Est de ce bien immobilier ; que Pancrace Z... qui avait acquis le sol nécessaire à sa construction, a cédé par acte passé devant Maître D..., le 18 octobre 1948 à Monsieur et Madame Alexandre Z... la maison qu'il avait commencé à édifier sur le bien acquis par ses soins, les limites mentionnées à cet acte étant les mêmes que celles portées sur celui du 11 mai 1935 ; qu'en l'état de cette acquisition, les époux Z... ne pouvaient le 11 janvier 1979 céder à Michel X... plus de droits qu'ils n'en avaient acquis en 1948 ; qu'en l'absence de création à l'origine de toute partie commune entre le fonds demeuré en 1935 la propriété d'Antoine Z... dont ont hérité ses ayants-droit, et encore à ce jour en indivision, et la propriété acquise par l'appelant en 1979 ou de dispositions de l'acte du 11 mai 1935 démontrant que la partie non bâtie de la propriété devait être employée à un usage commun, le statut de la copropriété n'a pas vocation à s'appliquer à ce bien ; que la référence cadastrale restée identique pour les deux fonds qui n'a qu'une valeur fiscale ne peut entraîner l'application de la loi du 10 juillet 1965 soumise à des conditions strictes qui ne sont pas réalisées en l'espèce, en l'état de la division du sol, découlant de l'acte de 1935 et de l'absence de création de tout espace commun ; qu'il en va de même de l'état descriptif de division établi de manière impropre le 11 janvier 1979, et justement critiqué par l'intimé dans ses conclusions de première instance du 7 janvier 2009 ; qu'au regard d'une part des actes notariés antérieurs et en l'absence d'autre part des membres de l'indivision Z..., cet état descriptif est inopposable à ces derniers et ne peut avoir le pouvoir de leur imposer une diminution de leurs droits immobiliers sur la partie non bâtie de la parcelle C 386, alors et surtout qu'il ne détermine nullement les parties communes affectées aux quatre lots qu'il crée ; que le jugement entrepris qui a dit inapplicable la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et rejeté les prétentions de Monsieur X... tendant à voir dire et juger irrégulière la construction édifiée par Monsieur Y... et à ordonner sa démolition ne peut dès lors qu'être confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour trancher le litige, il y a lieu de déterminer si le statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à la parcelle C 386 litigieuse ; que pour contester l'application du statut de la copropriété, Monsieur Y... axe sa défense, d'une part, sur l'erreur du notaire qui a établi un état descriptif de division au lieu de procéder à une division de parcelle, d'autre part sur la nullité de l'acte de vente de Monsieur X... et enfin sur sa qualité de co-héritier indivisaire sur la partie non bâtie de la parcelle ; que s'agissant de la nullité de l'acte de vente, Monsieur Y... relève que les actes antérieurs à celui du 11 janvier 1979 établissant l'origine de propriété des lots vendus à Monsieur X... ne mentionne pas l'existence d'une copropriété ; qu'il y a une discordance entre la désignation des biens vendus entre la procuration des vendeurs et l'acte de vente ; que l'état descriptif de division n'a pas été établi entre tous les propriétaires de la parcelle C 386 ; que toutefois, Monsieur Y... tire de ses observations une conséquence de nullité de l'acte de vente qui n'est pas fondée puisqu'elle ne peut résulter que d'un vice portant sur une condition essentielle à la validité d'un acte juridique, dans les conditions de l'article 1108 du Code civil, et notamment d'une erreur sur la chose vendue ce qui n'est pas soutenu par le défendeur ; qu'au demeurant, Monsieur Y... ne conclut pas à une demande de sanction de nullité de l'acte de vente du 11 janvier 1979 ; que c'est en réalité l'inopposabilité des mentions de cet acte de vente à son encontre dont le défendeur se prévaut, en employant de manière non appropriée la notion de nullité ; que l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs » ; qu'à titre liminaire, il convient de préciser qu'un état descriptif de division n'entraîne pas l'application automatique du régime de la copropriété ; encore faut-il que les conditions d'application de la loi du 10 juillet 1965 définies par l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans ses alinéas 1 ou 2 soient remplies ; qu'il ressort des pièces produites que les lots 2, 3 et 4 constituant le bâtiment B de la maison d'habitation située sur la parcelle C 386 ont été vendus à Monsieur X... par Monsieur et Madame Alexandre Z... qui avaient acquis ces biens de Monsieur et Madame Pancrace Z... suivant acte de vente en date du 18 octobre 1948 ; qu'en outre, il apparaît que l'acte de vente du 11 janvier 1979 porte également sur une parcelle de terre sise sur le territoire de la même commune, lieudit VALDO ALLA TAVOLA, cadastrée C 387 pour une contenance de 4 a 30 ca ; que cet acte de vente du 18 octobre 1948 désignait le bien vendu en ces termes : « une maison située Grosseto-Prugna au lieu dit Valdo illisible au plan de ladite commune section ? Numéros ?, ladite maison comprenant trois pièces en construction bornée d'un premier côté par la maison du père de l'acquéreur (Antoine Z...), d'un second côté par le chemin vicennal de Sainte Marie, d'un troisième côté par un petit sentier aboutissant à la propriété de l'acquéreur ainsi que la planche de terrain portée au même section ? Numéros ? Allant de la maison acquise et aboutissant au sud de la propriété de Antoine C..., à l'ouest à la propriété de l'acquéreur et à l'est à la propriété de Z... Antoine père. Telle que ladite maison se poursuit et comporte sans exception ni réserve » ; que cet acte de vente du 18 octobre 1948 précise, s'agissant de l'origine de la propriété, que la maison ainsi que les dépendances présentement vendues appartiennent en propre et dans l'indivision aux vendeurs (Monsieur et Madame Pancrace Z...) pour l'avoir acquise de Monsieur et Madame Antoine Z... par acte de vente du 11 mai 1935 ; que l'acte de vente du 11 mai 1935 intervenu entre Antoine Z... et Pancrace Z... désigne les biens vendus comme étant : 1) une parcelle de terrain en nature de site à bâtir sise à Grosso Prugna au quartier dit Valdo portée au plan cadastral de la dite commune section C 386. Elle tient à l'est de la maison des vendeurs, au nord à la route de communication entre Grosseto et Sainte Marie, à l'ouest à un sentier public, au sud à un passage servant de servitude. 2) une parcelle de terrain sise au même endroit, en nature de jardin et constituant les dépendances de ladite maison. Elle tient d'un côté à jardin d'Alexandre Z..., d'un second côté à propriété d'Antoine C..., d'un troisième côté au restant du jardin des vendeurs dont elle est séparée par des bornes, d'un quatrième côté à un passage servant de servitude commune » ; qu'il ressort clairement de ces actes que la parcelle C 386 a fait l'objet d'une division concernant la propriété du sol supportant le bâtiment B existant qui s'est ainsi transmise successivement jusqu'à Monsieur X... qui est par conséquent propriétaire du sol à titre exclusif ainsi que de la maison ; que s'agissant du « lot 1 » qui est constitué par le bâtiment A, il apparaît qu'il s'agit de la maison qui appartenait à Antoine Z... ; que Monsieur Y... est bien fondé à soutenir que la propriété de ce bâtiment A fait l'objet d'une indivision successorale, la succession de Monsieur et Madame Antoine Z... n'ayant manifestement pas été liquidée ; que dès lors, il existe manifestement une hétérogénéité du régime du sol constituant la parcelle C 386 ; qu'il est exclu que le sol de cette parcelle soit indivis pour constituer dans son ensemble une partie commune incluse dans chaque lot pour sa quote-part ; que l'article 1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable à la situation de la parcelle C 386 ; que la parcelle C 386 est qualifiable d'ensemble immobilier au sens de l'alinéa 2 article 1 de la loi du 10 juillet 1965 à la seule condition cumulative, après celle de l'hétérogénéité du régime du sol, qu'il existe des « terrains, aménagements ou services communs », rendant alors applicable par défaut le statut de la copropriété, conformément aux dispositions de cette loi ; qu'il y a lieu dès lors de déterminer si la partie non bâtie constitue un terrain commun ; qu'aucun des actes de vente produits ne permet de relever que la partie non bâtie de la parcelle C 386 a été affectée à un usage commun ; que la seconde parcelle visée à l'acte du 11 mai 1935 en nature de jardin n'est pas déterminée par un numéro de cadastre et ses côtés sont désignés par référence aux propriétés d'Antoine Z... et d'Antoine C...; que cette parcelle qui se retrouve désignée comme étant une « planche de terrain » dans l'acte de 1948 correspond manifestement à la parcelle C 387 acquise par Monsieur X... dans l'acte du 11 janvier 1979 ; qu'en tout état de cause, le sol de cette parcelle a fait l'objet d'une transmission par vente et n'a aucune nature indivise permettant de lui conférer la nature de terrain commun au sens de l'article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il convient par ailleurs d'écarter l'application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute partie commune le sol, cours, parcs jardins et voies d'accès alors que le sol de la partie non bâtie de la parcelle C 386 n'a pas fait l'objet d'une transmission de droits réels concurrents lors de la vente de la portion de parcelle divisée par le propriétaire de l'ensemble, Monsieur Antoine Z... lors de l'acte de vente du 11 mars 1935 ; que la propriété du sol de la partie non bâtie est restée dans l'indivision successorale suite au décès de Monsieur et Madame Antoine Z... dont les successions n'ont pas été liquidées ; que la parcelle C 386 ne peut donc être qualifiée d'ensemble immobilier rendant applicable le statut de la copropriété en vertu de l'article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut d'existence d'un terrain commun au sens de cet article ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur X... ;
1° ALORS QUE le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'en l'espèce, l'état descriptif de division de l'immeuble prévoyait que l'immeuble fait l'objet de quatre lots numérotés 1 à 4 ; la désignation de ces lots étant établie ci-après, comprend pour chacun d'eux les parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote-part indivise des parties communes indéterminée ; qu'il ressortait de l'état descriptif de division que l'immeuble faisait l'objet d'une répartition par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu'en refusant pourtant d'appliquer le statut impératif de la copropriété des immeubles bâtis, la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° ALORS QUE le titre de propriété établi par Maître E...le 11 janvier 1979 désignait l'immeuble comme « une maison d'habitation sise sur le territoire de la commune de GROSSETO-PRUGNA (Corse du Sud), au lieudit « VALDO ALLA TAVOLA », cadastrée section C, n° 386, pour une superficie au sol de 02 a 22 ca, comprenant deux blocs distincts « A et B », qui ont le même alignement du côté Route Nationale alors que du côté jardin, la partie constituant le bloc B, a une avancée bien plus prononcée dans ce jardin.- La parte « A », qui forme l'angle gauche en se plaçant côté route, a une orientation à la fois Nord Est, et Sud-Est, et est élevée par rapport à la route d'un unique rez-de-chaussée, sur caves au-dessous ;- alors que la partie « B », qui forme l'angle droit en se plaçant côté route, et qui longe le chemin d'accès à la parcelle C, 387, a une orientation à la fois Nord Ouest, et Sud-Ouest, et est élevée d'un étage supplémentaire : c'est à dire par rapport à la route, elle est composée d'un rez-de-chaussée sur caves et grenier au-dessus » ; que le même acte précisait en outre que « l'immeuble sus-désigné, fait l'objet de quatre lots numérotés UN à QUATRE ; la désignation de ces lots étant établie ci-après, comprend pour chacun d'eux : les parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote-part indivise des parties communes indéterminées » ; qu'en retenant cependant que l'état descriptif de division ne détermine nullement les parties communes affectées aux quatre lots qu'il crée, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'état descriptif de division et violé l'article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QUE celui qui a une possession continue et non interrompue (par lui ou par son auteur), publique, non équivoque et à titre de propriétaire acquiert la propriété de l'immeuble possédé ; qu'en l'espèce Monsieur X... faisait expressément valoir que toute contestation de son droit de propriété était prescrite le 11 janvier 2009, soit trente ans après l'acquisition qu'il avait faite le 11 janvier 1979 de l'immeuble dont la désignation comportait expressement la partie litigieuse non bâtie ; qu'en affirmant que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir de son titre faute pour ses auteurs d'avoir acquis en 1935 la partie litigieuse de la parcelle vendue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et sq. du Code Civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, dit que Monsieur Alexandre Y... rapporte la preuve de sa qualité d'héritier d'Antoine Z... et de propriétaire indivis de la maison implantée par son auteur sur la parcelle acquise par ce dernier en 1917 et sur la partie non bâtie de cette même parcelle, dit qu'il est recevable à agir sur le fondement de l'article 815-2 du Code civil, et avant dire droit sur ses demandes, commis un expert ;
AUX MOTIFS QUE si aux termes de l'article 730-1 du code civil, la preuve de la qualité d'héritier peut résulter d'un acte de notoriété dressé par notaire, à la demande d'un ou plusieurs ayants-droit, il ne s'agit que d'un mode de preuve parmi d'autres de cette qualité, puisque l'article 730 du même code dispose que cette preuve s'établit par tout moyen ; qu'en l'espèce, il ressort des actes de propriété versés aux débats, qu'Antoine Z... qui a acquis en 1917 la parcelle de terrain où il a implanté sa maison, en a distrait une partie pour la céder à son fils Pancrace en 1935 en demeurant propriétaire de la maison et du restant du jardin attenant ; que ces derniers n'ont jamais fait l'objet de cession à un tiers et ont ainsi été dévolus à ses héritiers, enfants, petits-enfants puis arrières petits-enfants dont Monsieur Y... Alexandre ; que celui-ci a toujours occupé les lieux après sa mère et sa grand-mère, ainsi qu'en témoignent Marie-Rose F..., Michèle C...et Jacqueline DE G...dans les attestations versées aux débats ; que Monsieur Y... établit par l'attestation de Maître Philippe H...notaire à SAINTE MARIE SICCHE qu'il est propriétaire au minimum du quart indivis de cet immeuble en tant que seul héritier présomptif de sa grand-mère Joséphine Z... veuve I...et rapporte ainsi la preuve de sa qualité d'héritier d'Antoine Z... et de propriétaire indivis des biens en cause ; que cette qualité d'indivisaire lui permet de prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence, conformément aux dispositions de l'article 815-2 du code civil ; que l'action en démolition d'une corniche empiétant sur le toit de l'ancienne construction comme la demande de vérification de l'implantation d'un mur tendent à la conservation du bien indivis et font manifestement partie des possibilités offertes par cette disposition ; que les conclusions de l'appelant tendant à l'irrecevabilité de cette action seront rejetées et le jugement déféré réformé sur ce point ; que toutefois la seule photographie versée aux débats étant à elle seule insuffisante à établir la réalité de l'empiètement commis, une mesure d'instruction s'impose avant dire droit au fond ; que cette mesure permettra de vérifier si la construction de mur réalisée par Monsieur X... respecte la limite séparative des deux fonds et sera diligentée aux frais avancés de Monsieur Y... ;
1° ALORS QUE si la preuve de la qualité d'héritier s'établit par tous moyens, elle ne peut, en l'absence d'acte de notoriété, résulter que de la réunion d'éléments précis et concordants ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a admis la qualité d'indivisaire de Monsieur Y... en se fondant sur le fait qu'il avait toujours occupé l'immeuble objet du litige et qu'un courrier de Maître H..., notaire, établirait qu'il était propriétaire au minimum du quart indivis de cet immeuble ; qu'en statuant ainsi, sans établir la qualité d'héritier de Monsieur Y..., la Cour d'appel a violé les articles 730 et suivants du Code civil ;
2° ALORS QUE tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence ; que l'action en justice tendant à faire désigner un expert chargé de vérifier l'implantation d'un mur ne présente pas un caractère nécessaire ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 815-2 du Code civil.
